別のスレの
【東京都内で、お薦めの新築タワーマンションはどこでしょう? 】
でも、一部取り上げましたが、このたび 別スレッドにしました。
但し、
① 20階以上の首都圏のタワーマンションが対象で、
② 物件のホームページ上で完売情報が掲載されたもの、
③ または、完売のため住宅情報ナビから 物件情報が消えたもの、
④ ただし、売主が売れ残り住戸を業者に一括販売して、
後日それがホームページ他で確認された場合は対象外とします。
お遊びの要素もありますので、マラソンに例えて表示します。
情報をお寄せ下さい。
裏付けが取れ次第、掲載します。
[スレ作成日時]2005-04-24 11:15:00
このスレの趣旨からはずれますが、関連のレスがありましたので、
週間ダイヤモンドのマンションのランキングについて一言二言。
私も自分なりに 趣味で新築マンションのレイティングをしています。
週間ダイヤモンドの評価とほぼ同じことも、大きくずれることもあります。
ずれる場合は その主な理由は立地 (私の場合はかなり広義ですが) の評価です。
自宅用か賃貸(投資)用かでも変わりますが、マンションは立地で50-70%程度評価を決めると言われています。
週間ダイヤモンドの記事を見てもおわかりの通り、立地のポイントがそれ程は高くありません。
極端な例を上げると、都心で駅から近く、大変便利なマンションよりも、
郊外立地で駅から15分歩いても、敷地計画が優れて、間取りの良いマンションの方が評価が高くなる事もあり得ます。
私はマンションの評価に関しては、いくつかの方法をとっています。
一つは、週間ダイヤモンドと同じように比較的フラットに評価するものです。
同時に 立地の要因のウエイト (得点)を上げた評価もします。
他には 主観法と客観法もとります。
前者は自分の通勤の利便性と土地柄の好みの要因を入れて、主として自分が購入の際の検討に用い、
後者はそれら要因を省き 出来るだけ客観的に評価をしたものです。これは知人に意見を求められた時に使います。
(次回に続きます。)
次に 週刊ダイヤモンドの評価と考え方が違う 主な項目は『間取り』です。
間取りは、人それぞれ好みがあります。例えば採光を重視して、角部屋にするか、冬暖かい中部屋の方がいいのか等です。
また、マンション全体的にいまひとつの間取りが中心でも、その中で自分好みの部屋が一つでも見つかれば、
そのマンションの間取りに関する評価は、決して低いものとはなりません。
駐車場も同じような点があります。少ない数でも、自分の分が確保できれば、点数は少なくする必要はないですし。
週刊誌の評価手法としては、その目的からして、仕方のない事でしょう。
でも個人的評価 (厳密であれ、漠然とであれ)と 差異が出てくる一因となります。
週刊ダイヤモンドの評価には、『割安感』と言う項目があり、それを入れて総合点を算出しています。
私も最終的には考慮する項目ですが、それは一番最後に 各パターンの評価結果の一つとして計算します。
そのやり方が大きく異なります。
詳細は次回にいたします。
タワーマンションの新たな完売情報が無いので、前回の続きを。。
------------------------------------
最後にマンションの販売価格を入れる場合と入れない場合の仕分けも行います。
当然ですが、一般的に価格が高くなるほど それぞれの検討項目で有利です。つまりお金を十分掛けられると言う事です。
① 先ず>>160に書いた様に 販売価格の評価を外したものを作ります。これは お金に制限がなければ、どのマンションが良いかのとの指針となります。
また、評価が上位のマンションを選ぶ際に、どこまでならお金を出せるかとの検討材料にもなります。
② 二つ目は価格の要因を入れた評価も出します。
価格が高い場合は ポイントが低くなります。この点に関しては、週刊ダイヤモンドと同じ手法です。
でもこれはあまり使いません。
③ 三つ目は、①の総得点を販売価格で割って、私なりのCPR(コスト・パフォーマンス・レシオ)を出します。
これは、限られたお金を使うのに どのマンションが最もお買得 又は お金の効率が良いかを判定する時に使います。
賃貸用にマンションを考える場合は、 収益還元法(予想利回り)の要素も入れます。
其々の結果は 目的に応じて使い分けています。
私の場合は仕事ではありませんので、その評価過程と結果は一切公表しておりません。
マンションの購入者の方からの反発も危惧されますし、もともと公表の義務もないですし。
いずれにしろ、週刊誌と違って 自己満足のシロモノですので、 公にしない方が気が楽です。
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
