パークシティ豊洲はどうですか？part7

＞２２１
何ページぐらいで何部屋の間取りが載っていましたか。
教えて下さい。

>>218 シエルのほうの購入者です。ここは親が近居のために検討中なので付き合っています。
シエルは賃貸と、分譲では随分仕様が違います。　33階以上のみの分譲部分は、
天井高さ2700/階高さ3200以上。　2重床・天井 / 中空でないスラブ厚230mm。
全戸トイレはタンクレスでしたし、賃貸仕様というのはちょっと無理がありますよ。
ここPCTの公表されているスペックを一部で上回ります。
　入り口が共通なのはマイナスポイントですけれども。 110m^2近くが6000万円台半ばで買えたので
坪単価200そこそことCPは確かに非常によいと思います。　駅直近ですしね。
一応自分の住戸の名誉のためにいっておきます。
私は不動産投資”も”やっていますが、ここまで広めの住戸は投資用には向かないですよ。

確か20パターン程度の抜粋とかいっていたような気が... 徹夜になるほどのもんでもないと

ちなみにシエルの営業の方は、PCTは20%増し以上ではとかのお見立てでしたが..
ここPCTで30階以上/西向き/80m^2超とかだったら、2割り増しってのは随分甘いと思う。
女房の親が近居希望なのですが250万程度までなら親夫婦には薦め、それ以上だったら、
東雲物件でも薦めようかなとか考えています。　

タワーの魅力の眺望に関してですが、ＰＴＣの場合、西向きのシービュー（リバービューかなｗ）
の方向は今のセメント工場の跡地に５２階建てのオフィス？住居？どちらにしてもビルが建つなら
ビューバスは丸見えになっちゃうような気がしますね。。

ＭＲ行かれる時は参考までに同じ川沿い（川幅もほぼ同じ）の越中島公園から佃リバーシティを
見るとイメージ沸くかも。昼間の陰り方も参考になるでしょうから昼と夜と見に行くと良いと思います。
http://map.yahoo.co.jp/pl?nl=35.40.0.065&el=139.47.32.049&la=1...
ここからリバーシティを見ると、特に夜は、暗い中明るい部屋って遠くからでもリビングとか丸見えです。。
ってことは向こうからも丸見えになるということになります。。

セメント工場の跡地は敷地的にも結構広いので１棟とは限らないでしょうし。
晴海埠頭の先まで開発地域になってますから、どんどんビルが建つでしょうから、
眺望はかなり限られてしまうような気がします。
http://www.tokyo-innerharbor.com/b-2.htm

超高層ビルの陰は長いですよｗ
http://koshatower.org/images/h-1l.jpg
http://map.yahoo.co.jp/beta/index.html?m=map;s=10000;p=35/40/5.735,139/47/30.663
http://www.tokyosky.to/　（ライブカメラ）

夕日は部屋からは見えないかもです。
（ＣＭのようにららぽーとの位置からは綺麗に見えるかもしれません）
Ａ棟の晴海通りよりなら平気かもですが。

入居したばかりは見えるかもしれない（微妙？）東京タワーや富士山も見えるかどうか
検討がつかないですね。
一番は南西が開けてるのでしょうけど、、間取りも１００平米ばかりっぽいのでかなり高いでしょうね。。
南はららぽーとより高い（５階以上かな？）部屋は眺望は開けてもＢ棟の中層階は排気ガスや騒音とか
気になるでしょうし（館内放送[『〜時まで営業しております』とか]とか聞こえてこないか心配です）
イメージの画像の光柱みたいなものが本当にあるのなら夜中までかなり明るくて夜景もあまり綺麗
じゃないような気がします。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/home/aboutus/bigproject/toyosu/

この辺りも確認した方が良いですね。

アドレスが切れちゃいました。すみません。。
ビルの陰の２個目のアドレスは越中島公園の航空写真です。。

ＳＣＴを見に行った時騒音に対しては晴海通りのことばかり言ってましたが、
実際学校が目の前って事は子供の体育の時間、部活の時間、朝礼の時間、チャイムの音
の方が気になると思いますが、その点についてはなにも言ってくれませんでした。
ＰＣＴも二重サッシの方が良かったかもって思ってます。。

あと、ＭＲの予約ですが、今日、
「モデルルーム先行ご案内会ご好評につき追加開催決定　3月27日〜４月9日」
って内容の葉書が来ましたが、ＰＣＴを検討しつつすでに他を決めてる方も
予約しているでしょうから、人気とは言ってもすべての数が購入希望者とは
限らないと思います。
予定がずれ込んでここまで来たので、他を決めても会員のままになっている人
沢山居るでしょうしね。

やはりＰＣＴの一番気になる点はオール電化では無いと言う点でしょうか？
これからのマンションの主流が恐らくオール電化になってきそうなことから
それを考えると１０年、２０年先の資産価値を考えるとどうなのでしょうか？
唯一にして最大の不満・・・
うーん今からでもどーにかならないのかな？(流石に無理か・・・）

プールもあるので管理費も気になるところです。
ドゥにプールがあるならフィットネスも使えるのでこちらに通えば良いし。。
プール有料って書いてあるので。。管理にお金かかるなら、あまり魅力を感じません。。
共有部分が広ければ固定資産税にも影響すると思うので物件の価格も気になりますが、
ランニングコストが高くつくのはきついですね。。

注目すべき点はやはり管理費でしょね
いくら物件が思いの他、安価だったとしても
管理費が高ければ意味ありませんもんね・・・

豊洲地権者集団インナーハーバーに東京ガスがいるから豊洲でオール電化はムリ。

最初に出た金額が最低ラインでも数年経って上がってくると
もっときつくなりますからね。

>>234 さん
タワー型だもの、管理費はどのみち 220-250円範囲に納まるでしょう。
むしろ見るべきは、
1) ”減免なしの場合の”固定資産税
2) 30年計画の20年目以降とかの(最初の5年とかではない）修繕積み立て金と
　一時金の有無
3) 駐車場のボリュームゾーンでの料金設定
ですよ。　タワーごとに大きく差がつくのはこっち。

ＴＴＴみたいな２５メートルプールなら泳ぎ甲斐があるけど
１５メートルプールなら歩く専用になりますねｗ

皆さん散々待たされただけに冷静な評価をされるレスが
目立ってきましたね
これで販売価格が思いのほか高額だったら
イッキに沈静化してしまうのかな・・・

どのくらいに今思っているか次第ですが...

狭くていいので、３０００万前半で高層階に住めますか？？

60m^2 そこそこの部屋が高層にあるかといったら... 無理なんじゃない。
お見合い方向でよければ可能ではあるかもしれんが、EVで時間かかるだけでメリットは０では。

一部間違った解釈があるね。セメント跡地は決まってないよ。
三菱地所５１Ｆタワーは、晴海２丁目のもっと南西寄りです。
運河の幅が２００ｍ近くあるから、タワーまで５００ｍ以上。

オール電化でないから、ＭｉＳＴＹがつくし、エアコンも
ビルトインでないから、空気清浄付きで天井高２．６ｍ以上。
また、タワーで奥行き２ｍのバルコニーも目新しいのでは？
平面駐車場が多く、駐輪場もちゃんと２００％確保してる。

物件概要には予定最多価格帯４０００万円台と書いてあるね。
あとはＭＲで確認しないと、ＨＢＡデザインの一部でも見たい。

天井高2.6は今どきのタワーでは普通じゃない？　クーラー室外機は外廊下にだけは
設置しない設計を希望したいなぁ...

私はＢ棟の内廊下で海側中層階が希望です。
でも、Ａ棟より南西が開けるから高いのかな？
虹橋から見ると、豊洲では一番手前に位置し、
ランドマーク的存在になること間違いなし。

>>243
一部間違っているようなので指摘を。

・三菱地所のタワーまでは500mではなく400mでしょう。
・ビルトインでも空気清浄機能はついてます（TTT）。
・超高層で奥行き2mのバルコニーは眺望を阻害するから採用されないだけ。実際は苦肉の西日対策。
・環境に配慮する事業主は高コストでも駐車場の地下化＋機械式導入をはかる。平面駐車場はその逆。

http://www.tokyogas-toyosu.co.jp/zoning/index.html
ここの住居予定地なんかシェルよりも海よりで、ほぼどの方角でも視野が開けてて
ららぽーとにも、駅にも、市場にも、近いので分譲ならかなり良い立地ですね。
晴海通りからも離れてるし。ただモノレールも近いし、５丁目へ続く道路も
交通量増えてくると思いますが、高層や海側なら問題なさそうだし。
学校はさすがに３個目の小学校には多すぎるけど保育園ならありえるかな。
文字にリンクしてあるイメージの写真は小学生っぽいですが。。
ドゥの跡地も立地的には静かな場所なので、街開きがすべて完了しないと
ただららぽーとに直結してるだけじゃなくて、住環境も含めて地域ナンバーワンは
どこになるか分からないですね。
ららぽーとの立地に住居が建てば確実にナンバーワンですがｗ
高層のＥＶの昇降時間＋徒歩時間だと駅まで１０分くらいはかかるのでは？
一丁目は地図では駅まで遠く見えますが、巡回バスが通ってるので駅まで２，３分で着くと思います。
その点ＰＣＴは歩くしか手段がないので豊洲の中では駅遠の方だと思います。。
毎日の買い物にはららぽーと直結は嬉しいですが、通勤は雨であるうと台風であろうと風の吹く街豊洲での
徒歩は大変です。ビル風も増えて来そうですし。
主婦には優しく会社勤めの人には厳しい立地なのかな？ｗ
晴海橋辺りから駅まで歩く距離に耐えられるなら大丈夫と思いますが、毎日のことですからね。。
駅がららぽーとと繋がってくれれば雨が降っても濡れずにも可能かもしれませんが、
ららぽーとと繋がってる専用通路も時間制限あるみたいですしね。

あと、ＭＲに行く時にきっと感じると思いますが、豊洲駅構内（改札に向かうエスカレーター辺りから
体感できますｗ）の強風はすごいものがありますが、あれは一時的なものではなく毎日吹いていますｗ
風の強さはいつでも同じ強さですｗ構造上に問題あると思うのですが。。
豊洲に住むにはあれにも耐えなくちゃいけません。

１，２年は確実でしょうが、その後の開発に伴ってどうなるか分からないですね。
デベロッパーのイメージ通りに行くかどうかも街が出来上がらないと分からないところですよ。

西側の三菱地所との距離ですが、地上で見る・感じる４００ｍという距離は、随分離れているように見えると思います。
ただ、階数があがり、上に行けば行くほど距離感は縮まってきますので、上層階からみる４００ｍという距離感は、本当にすぐそこに見えてしまうと思います。
将来、三菱地所のタワーが西側正面に来るようであれば、上層階ほど圧迫感を感じるのではないでしょうか・・・。

冊子とどきました。値段とかはとくに表記なしです。

図面は全部屋書いてあるのですか？
70平米付近の間取り早く知りたいっす。

図面は何種類くらい書いてありましたか？

MR初日予約入れてますが、図面集まだ来ません。

郵便事情とかだけでしょ。　焦らない (^^)
早い人で昨日くらいからみたいだよ。　今日帰宅したら着いていないかと期待。
晩にでもじっくり語りあいましょう　

うちも来ました。
Tower-A　60㎡3種類　70㎡6種類　80㎡2種類　90㎡4種類　180㎡1種類
Tower-B　50㎡1種類　70㎡2種類　80㎡7種類　100㎡4種類　150㎡1種類

↑259さんとかぶっちゃいましたね(^_^;)

>>259
>>260
ありがとうございます。うちも早く届いて欲しいです。

図面見た感想。。。
全体的にやっぱり70平米とか80平米が住みやすくて良いかも。。。
なんかタワー物件はリビングの形が三角形というか普通の三角形のリビングに比べて
二等辺三角形？ってかんじで使いにくそう。
クオリティもこれはすごい！！っていうのはなくて普通です。だからそんなに
値段は高くないんじゃないかなぁ。
個人的にはtower Bのほうがやっぱり良いね。

>>264
向きも載ってましたよー

コートＣって共用部とゲストルームだけだと思ってたけど、住居もあるの？

なんかマンションの下が保育園って都民タワーとか公団みたいですね
やっぱりファミリーがターゲットなんですね。子供いるひととかにはもってこいですね

住宅情報ナビにもファミリーファミリーとしつこく書いてあったね

ほぉ。しばらく住むことを考えるとなるとAタワーよりBタワーですな。
将来的な付加価値でもBタワーのほうがなんかよさげ。

子育て重視なのね。
まぁ子供がいることを考えると下が保育園だったり近くが小学校だったり
休日どこに連れて行こうって困らなくてもお店も近いし
DOスポーツもくることで水泳教室だってあるし帰りにアイスとかケーキを
食べさせる店にも困らないし便利で心配はいらなさそうだよね。
子供居る人にはこのマンションは賢い買い物かも。

さらに自転車でお台場にも行けちゃうしすごいな。

無料レンタサイクルが４０台。電動アシスト。

モデルルームに託児所あればいいのに。
子供が小さいのであれば助かる。

この規模だと普通あるんじゃないの？　聞いてみるとよいよ。

ファミリー向けなら価格も少しは豊洲価格期待できそうですね。
ここで一時的な利益ばかり狙ってたら三井さん後の豊洲開発で欲出しすぎて自滅しそう。
景気回復って言っても実感するほどまでは回復してないから、消費者のガマ口はゆるくない事を他の物件で実感してるでしょう。

確かに、芝浦の苦労をもう一回やりたいと思っているかどうか..

ここで欲出したら豊洲バブル自ら作って自滅ですよ。
豊洲価格とは底値で築浅5年以内でも買値から1000万減、築20年台で売値1000万円台ですからね。
中古価格のミニバブルもららぽーと出来るまでの期待感が維持できる秋までと思った方が良いでしょう。同じ豊洲から狙ってる人も今の売値期待して移り住めるか微妙かなって思ってます。

月島駅0分の築浅物件が入居者募集の広告を、物件の壁に貼ってるのを見ると（佃大橋の歩道から見えます）豊洲にあんなに賃貸棟建てて埋まるのかな？って疑問です。
割安感のある分譲を先に建てて人を定着させてから最後に賃貸棟にした方が確実のような気がしますけどね。
STCを賃貸にした時の予想価格の22〜25万くらいを見て、そんなわけないじゃん…と内心苦笑いしましたよ。煽りすぎですw

間違えました…SCTです…
あとSCTを否定したわけじゃなく豊洲価格賃貸にしてはどうかな？って思ったので。
10万台じゃないかと…
日本人の新しいもの好きの心情から考えたら、街開き完了したら次の違う場所の開発に目が行くでしょうから。

予約電話したときに、モデルルームに託児所はあると言っていました。

>>285
そうなんですか。よかった。
情報ありがとうございます。

>>285 さん情報どうも。　じゃあうちも予約して家族皆で出かけることにします。

おむつ替えたりするところ程度ですが・・・って言ってましたね。
ま、ようは託児所あるってことですね。
大規模でついてないところはないですよね、最近は。

>283

定期じゃなければ22-25はあり得ないというほどでもないかも。
近くのアイキャナルの相場が80平米の部屋で20万(定期)だから。

図面集と一緒にロビーやらプールやらが乗ってる小冊子が届きました。
かなりゴージャスでかっこいい、、、、、のですが管理費がかなり
高いんですかね？やっぱり。

なんか部屋のクオリティは普通ですが共用施設にすっごいお金掛けてるって感じですね。

ジャグジーとサウナとマッサージチェアーのリラックス系が良かった。。
中途半端なプールは一番いらないー
エステだって行く人は自分のお気に入りのところいくと思う〜

この中途半端なプール、まさしく子持ち向けだな。　

図面集届いた方お気に召した間取りありましたか？
まだ届いてないのですが、今までＨＰとかで載ってた間取りからして
収納が極端に少ないと思うのですがどうでしょう？

そら70m^2で3LDKとかいっているんだもの...

そんなことは言ってませんが。。70平米以外でも少なめの様な気がします。
マスターベッドルーム以外のベットルームのクローゼットには、狭いクローゼットがひとつしかないので。

本日あたりから営業の方が参加してきているような・・・
このパンフ大きいので見たらものすごく豪華に見えるでしょうね。
価格　購入者層　共有設備　マッチングするのかどうかですね。

２９８です。タワー型でも収納が充分にあるところも結構あったので。。
壁一面収納とか。。これなら今の家具を多く持って行かなくても良いのかなとか（サイズが合うのか？とか
部屋が狭くなる心配がないので）新しい家具あまり買わなくても良いのかなって思ったので。
地震が来た時タワーの揺れって船に乗っているような大きな揺れになると知り合いに聞いているので
倒れる心配のあるような家具はあまり置きたくないかなと。。
もともと多く付いていると嬉しかったのです。
引越しに伴って荷物も減らすでしょうけど、また生活し始めたら増えると思うので。

量的緩和。。金利上昇。。
２年後の引渡しの頃から始まるローンはえらく高くなってそう。。

消費税って、来年上がったら、契約してても実際に買うのが2年後だから、値段上がるのかなぁ。

>>302 消費税については、契約時のままです。　前のを買ったときに 3→5% に変わる前で、
契約時は3% 竣工時は 5% で　3% だったからこれは大丈夫。　税金に関しては、寧ろ
固定資産税の減免措置の打ち切り（があれば）その影響の長年での積み重ねがでかいね。

303です。　なるほど。生半可な理解で教えちゃいけないですね。
確かに、竣工まじかで、実物見て買ったので、半年以内に契約かた引き渡しでした。
304さん有難う

>>304

ほんとですか？昨年末に三井のマンションを契約しましたが、消費税は
契約時（本契約）のもので、引き渡し時の税率ではないとはっきり言われ
ましたけど。

竣工が来年なので、確認したんですけどね。どっちがホント？

契約書で定めてないの？
残金いくらと決めていれば、消費税が変わっても支払い金額は変わらないと思うけど。

消費税があがればその分取られると思います。
以前ある物件を検討中に営業の方がはっきり言っていました。

私は他の物件で逆に、竣工時の税率には関係ないって明言されたんですけれども...
どっちが正しいのでしょう。

またされるだけ待たされましたから、当然図面集にメニュープラン集まで完全に
できていると思うけれども... というかそれなしにMRまで人を呼ぶって許されるのかなぁ。

そういえばここはかなり高いと豪語してた人が居ましたね。
また、豪語してくれないかな。

いくらを持って高い・安いと言うかは人次第ですが...

安いほうの例として勝どきのTTT的な安さ(中層でも坪200万級）はとても
期待できないと思いますよ。ここは結構高い土地負担がありますから。 単純に
路線価で比較してほぼ同じ価格の場所に立っていますが、1戸あたりの土地負担は、
TTTとかで、3haを賃貸込み3000戸近くで分けますからすから 3坪ほどですんで
いましたけど、ここは同じ3haに　1500戸しか収容しませんから、1戸あたり
20m^2とか2倍の土地を購入していることになるわけです。 多分土地購入の
坪単価は、路線価2倍強で 200万/坪下はあり得ないでしょう。 最近では
ドゥスポーツプラザの譲渡価格が 62億/1ha　でしたね。
3坪分　600万の原価の差に、販売経費40%を加えて、原価は840万/1戸のアップ。
これを、25坪平均程度の専有面積で割り算すれば、坪単価は35万のアップに
なります。　実際は、TTTはミサワの足元見て買い叩いていましたから、
もっと差がでてくるはず。　このあたりから考えても海方向でお見合いとかが
ない方向であれば、中層程度で250万下はあり得ないと思うけどね。
どの会社も損しては売れないもの。

シエルタワー・スターコートの価格や、キャナルワーフ/ニュートンプレイス/
PB/TFCの中古売り出し価格とかを見てみれば判る人には判ると思うけれども
5年落ちとかでも軒並み200万/坪級ですからね。　2年くらい前の常識で価格を
期待しても甘いと思う。

一方、買い煽りとかデベとか言われないために言っておくと
私には間取り集の間取りは異形住戸が多いなぁというのが素朴な第一印象です。
角部屋はのきなみ三角形のリビングとか。CMTみたいに居室のほうを三角形に
するよりはいいけれども、もともと四角形タワーでなんで角部屋がこんなひどい
形になるかなぁ... 確かに収納も全体に不足気味に見える。
250万/坪ならいらないやとかなり冷めています。　まぁ芝浦の失敗でこっちの
発売開始もかなり押していましたから、意外に早期売り切りを狙って特に向きの
悪い方角はあっと驚く値段ってのもあり得るかもしれませんが。　それなら参戦するかも。

消費税は契約時のはずですよ。
すでに他に決めて興味のある人で心ある人はMRは正直一般で来てほしいな…
色々な要因でここまで待たされて更に販売時期も延ばされてこれから抽選と言う壁を乗り越えないといけないのですから…
訪れるのも一度じゃ済まないからまた行く時入れなかったらいやだな…

なんでMRも見ていないのに自分が購入だって判るの？？
多分私は初日だけど１回いくだけ。あの間取り図が売りの間取りなのではね。
なんか三井マジックにのせられれません？

314氏は”抽選の壁を乗り越え”と言われていますが... どのみち最初の週末には
沢山回遊族の来訪は覚悟しているんじゃないかなと思いますよ。
住み替え狙いなので、よほどいいってんでなければ買い替えの必要もないものでのんびりと
探しているわけです。

はじめから織り込み済みってことはないよな

今日の日銀の発表があれば長期金利もきっと上がるでしょうしね... 購入検討者には
厳しい条件ですね。