パークシティ豊洲はどうですか？part7

ケープと同じく会員優先販売があればいいですが・・・
3月下旬販売予定との事ですが、会員優先モデルルーム案内が26日までですよね。
それから一般のモデルルーム案内が始まるのであれば3月中の販売は無理なのでは？
と思いますがどうなんでしょうね？？？

>182
そうですね、無理ですね。
私は4月初めの予約なので、もし３月下旬が優先販売開始なら、
間に合わないことになります。
どんどん後ろ倒しになってるのは人気物件ゆえだからですかね。

4月の予約まで入っているんですね。ということは3/26まではほとんどいっぱいで
入りきれなかったため、4月上旬ぐらいまで会員制案内なんでしょうか。販売は4月中旬ぐらいに
なりそうですね。

さすがに会員期の人がまだ一回も見ていないうちに販売開始ってのはやらないんではないですかね。
最初の週末に予約を入れていましたけれども、先ほど確認の電話ありました。　　

会員優先販売がなくて一般販売と一緒になってしまうなら、
いち早くＭＲを見に行けたという特典だけになっちゃいますねｗ
価格が届かない場合、他を検討する人も多いでしょうから他の物件が
一気に完売してしまいそうｗ

マンション購入についてのセミナーに行った時、杭７０メートル
（階数にしたら天井が2.6mだと二重天井や二重床だとしてそれも
含めて約3メートルとして約24階位の建物が埋まってるのと一緒？ｗ）
だと地震の揺れも大きくなったりと不安材料ばかり聞かされました。。
ＴＴＴのMR見に行った時、埋立地でも意外と浅くて１６メートルって言ってました。
埋立地でも支持層が浅いところもあるのですね。

中央区港区の物件の営業の方は資産価値のことは強調して言ってましたね。
豊洲・東雲などは・・・と一纏めにされて資産価値がないような話してました。。
まあ自分の物件売らないといけないから必死になってるのでしょうけど。。
７０メートルは気になってます。。良いのか悪いのか。。

資産価値云々より、地震が来た時に死なないほうが大事だと思うが。
普通には埋め立て地にタワー？？と思うのが自然ではないかと。

やっぱり販売時期も延びたんですね。金利があがっていくのが心配・・・

豊洲で働いています。
豊洲、毎日変化していて楽しいですよ。
正直勤務地が豊洲じゃなかったらココに住みたいくらいです。
近隣のことで知りたいことがあったら聞いてくださいね。

ＳＣＴではＨＰでも液状化対策についてはしっかり書いてますが、
ＰＴＣではどの程度されているのかが気になります。
ちょっと前にＰＴＣの工事現場見たのですが、掘った後の土が横に
盛られていましたが、土というより砂っぽい感じでした。
大きな砂場というようなイメージ。。

液状化もそうですが、地盤がゆるいと町全体が大きく揺れると（流動化とか言ってました。。）
地震特集のテレビでやっていたのを思い出します。
神戸淡路でも杭がかなりやられたところが結構あるとも聞いたことあるので。
ＰＴＣのＨＰは外観とか設備とかは綺麗に纏まっているけど、
あまり災害に対しては詳しく書いてないですね。
災害対策についてはしっかりと確認した方が良いのかもしれませんね。

タワー型を何件か見ましたが、タワーは普通の建物よりも審査が何回も
あるから安心という説明は何度か聞いたことはありますけど。

２０年の借地権でららぽーとも始まりますが、あまり流行らなかったら
その頃にマンションになっちゃうのですかね？
ここだけは豊洲のシンボル的存在になるでしょうからいつまでも残って欲しいものです。。
またマンション建ったら、ただの高層ビル街になってしまいますから。。

　なんでこのマンションて、まだ発売前なのにPart7まで行ってしまうほどレスが多いんでしょうか？
人気なんですかね？　　私はこれまでの豊洲価格であれば購入するつもりでしたが、どうも都心同等の
値段まで高くなりそうで、それならパスと思ってます。
　いかに素晴らしい環境、建物作りをしても江東区豊洲という地名イメージからは脱することはできず、
価値としては都心よりは見劣りするはずですから、　やっぱり今までの豊洲価格＋αぐらいでないと買う気
になりません。
　こんな人多いと思いますよ。　価格が出たとたん、ほんとの人気がわかりますね。
　この物件、結構苦戦するのでは？

人それぞれ検討の尺度は違うようですね。ブランドで選ぶ人もいれば機能で選ぶ人もいる・・・
私の場合、勤務が丸の内ですので、有楽町線の有楽町を起点に考えれば、同じ有楽町線で豊洲の反対側といえば市ヶ谷か飯田橋あたりでしょうか？
通勤時間が同じで、市谷と豊洲が同面積・同価格帯で検討できるのであれば、そりゃ私だって市ヶ谷が良いに決まっています。
でも、広さや間取りを犠牲にしてまで都心にこだわることもないと思ってますので、機能と価格のバランスでいえばやっはり豊洲です。

しかし、最近の豊洲のマンション価格は、新築も中古も相当高いですから..そらぁまだ市谷よりは
安いんでしょうが、250万/坪超なんて価格になったら簡単に1500戸をさばけるかといったら疑問。
コストパフォーマンスを無視して良し悪しの議論はできませんよね。　相変らず3000万円近い
幅のある価格帯表示しかないですから.... うちの実家のあたり(田舎です）だったら、その値段の
幅の分だけで、マンション一軒買えるなぁとか、夫婦して笑ってみてますが。

CMT/TTT/ケープはどこも人が住む環境かなぁとか思うのが購入に至らなかった理由。
マンションは見せびらかすものではなくって、住んで気持ちがいいことが大事だと思うので、
ナンバープレートが＊＊だとダメとかいったレベルの議論にのることもない。ただ、豊洲の
最大のメリットは”利便性の割りには安い”だったはずだから、その線を外した場合に、
わざわざここに買わないといけない理由があんまりないことは確かだね。 どの道タワーが
立つくらいで、住居専用系の用途地域指定ってのは期待しがたい。　ここも変更にはなるのかな？
今のところ工業(準工業ではない）地域指定になっているはずだよね。

　TTTみたいに立派過ぎる共用部分を持ってしまうと、税金・修繕積み立てが莫大だというのも
よーく検討している人には明らかだった。　TTTは税金減免なし・21年目以降の修繕積み立てで
計算すると、税金＋修繕積み立て+管理費で、1100円/m^2/月とかのとんでもない支出がローン完済
後にまっていましたから。MRで隣に座る人とか見ていると、最初の税金減免ありの税金＋
最初5年だけの修繕積み立てしかみないで大丈夫とかいっている人が多いように思うけど要注意だよ。
ここもプールとかあるようだと非常にやばそうに思う。

物件そのものが個性的…というか自分の趣味に合っていて、周辺環境が魅力的であれば、地域には拘ってない。
極端な話、価格も余り気にしてない。
そういう意味では　CMT TTT ケープは確かに安くてお買い得感はあったけど、
21世紀型団地みたいでグッと心に刺さるものはなかったので一度見て見送りました。
高くてもそこに値段相応の価値があれば買う。逆に妙にお買い得物件には手を出さない。
これが私の物件選びの基準です。

CMTについては、建物が３角形だからって、三角の部屋を作られても... 使えんってのが最大の
ダメな理由。　外観はともかく、部屋は、めり込みすくなく四角い(空間として直方体に近い）
ってのは最低条件でしょう。　

>>199
豊洲よりもネームバリューが高い地域を買えるならそれもいいかもしれないが、
ウチの予算ではそこまで手がでないので、名より実（我が家にとって通勤に便利）をとって豊洲を選択肢にしています。

とはいえ、結局のところ豊洲であること、マンションや部屋の仕様、そして価格のバランスが取れていなければ
買わないと思います。

205 に同感ですね。 　自分に合っているかどうかですよ。　江東区だからダメとか
MRとかの検討もなしにいうのは時期尚早に過ぎるし、 逆にMRもみないで是非欲しいってのも
随分と変な話だなぁと。　初日の見学を予約したので、いろいろと聞いてくるつもりです。

グローブは田町からマンションへの街や店の雰囲気がどうしても駄目、
ケープは駅から遠い、
CMTは室外機が廊下側にくるなどのマンション自体の質にがっかり、
TTTは共用部も眺望も良く、銀座に近いのも○だが、モデルルームが実際とまったく違うデザイナーの
部屋で参考にならず、実際の仕様をみると質が悪かったので断念。(あくまで主観的考えです）
PTCは再開発内のマンションという事がまず気に入っている理由。
デザイナー起用にも期待大。共用部は素敵そうなので部屋の仕様が気になります。
部屋内部は後でリフォームできるとはいえ、最初の仕様はやはり大事。
最終的には価格ですねー。港区や中央区と同じじゃ考えるかも。

　ここの値付けって、三井にとっても結構難しいと思うんですよ。
　まだ決まってないんじゃないんですかね？　ＭＲ会員優先オープンのときの客の反応をみながら
決めていくんじゃないですかね？

　昨秋、豊洲シェルタワーですごい倍率がつきまくりましたよね。あの値であれば、購入検討者も
土地イメージなどのネガティブ要素を考慮しても欲しがる格安な値段であったという証拠。
　三井にとって大失敗。軒並み5〜6倍がついたわけですから、価格を少なくとも１割
上げても買い手はついたはず。社内ではブーイングものでなかったのではないでしょうか？
　値付けは”１倍×全戸”がもっともいい付け方でしょうからね。
　その教訓を生かすと、様々な条件は異なるでしょうが、シエルよりは１〜２割高くなると考えると
理に適っていると思います。
　やはり、そうすると最低でも坪240万？　やっぱり高いなあ…。
　戸数が多いってことでせめてシエル価格でやってくれないかなあ。

↑　日当たりの望める中〜高層階の値段のつもりです。

シエルは安くってよかったなぁ〜。購入できた人が羨ましいです。

シェルは販売戸数が極端に少なかったですからね。　そういう意味でもあまり参考にはならない
かもしれません。 100人弱ならさばけても、10%ましの値段で（駅からはずっと遠いって要素を
無視してはいけない）1500人がここに住んでもよろしいとなるかどうか。　人気は価格発表まで
という可能性は多分にある。

どなたか図面集届きましたか

>>219
初日にＭＲ予約してるけど、まだ届かない。
ＭＲ来るまでに予習しとけって言ってたけど、何時来るんだろう。

＞２２１
何ページぐらいで何部屋の間取りが載っていましたか。
教えて下さい。

>>218 シエルのほうの購入者です。ここは親が近居のために検討中なので付き合っています。
シエルは賃貸と、分譲では随分仕様が違います。　33階以上のみの分譲部分は、
天井高さ2700/階高さ3200以上。　2重床・天井 / 中空でないスラブ厚230mm。
全戸トイレはタンクレスでしたし、賃貸仕様というのはちょっと無理がありますよ。
ここPCTの公表されているスペックを一部で上回ります。
　入り口が共通なのはマイナスポイントですけれども。 110m^2近くが6000万円台半ばで買えたので
坪単価200そこそことCPは確かに非常によいと思います。　駅直近ですしね。
一応自分の住戸の名誉のためにいっておきます。
私は不動産投資”も”やっていますが、ここまで広めの住戸は投資用には向かないですよ。

確か20パターン程度の抜粋とかいっていたような気が... 徹夜になるほどのもんでもないと

ちなみにシエルの営業の方は、PCTは20%増し以上ではとかのお見立てでしたが..
ここPCTで30階以上/西向き/80m^2超とかだったら、2割り増しってのは随分甘いと思う。
女房の親が近居希望なのですが250万程度までなら親夫婦には薦め、それ以上だったら、
東雲物件でも薦めようかなとか考えています。　

タワーの魅力の眺望に関してですが、ＰＴＣの場合、西向きのシービュー（リバービューかなｗ）
の方向は今のセメント工場の跡地に５２階建てのオフィス？住居？どちらにしてもビルが建つなら
ビューバスは丸見えになっちゃうような気がしますね。。

ＭＲ行かれる時は参考までに同じ川沿い（川幅もほぼ同じ）の越中島公園から佃リバーシティを
見るとイメージ沸くかも。昼間の陰り方も参考になるでしょうから昼と夜と見に行くと良いと思います。
http://map.yahoo.co.jp/pl?nl=35.40.0.065&el=139.47.32.049&la=1...
ここからリバーシティを見ると、特に夜は、暗い中明るい部屋って遠くからでもリビングとか丸見えです。。
ってことは向こうからも丸見えになるということになります。。

セメント工場の跡地は敷地的にも結構広いので１棟とは限らないでしょうし。
晴海埠頭の先まで開発地域になってますから、どんどんビルが建つでしょうから、
眺望はかなり限られてしまうような気がします。
http://www.tokyo-innerharbor.com/b-2.htm

超高層ビルの陰は長いですよｗ
http://koshatower.org/images/h-1l.jpg
http://map.yahoo.co.jp/beta/index.html?m=map;s=10000;p=35/40/5.735,139/47/30.663
http://www.tokyosky.to/　（ライブカメラ）

夕日は部屋からは見えないかもです。
（ＣＭのようにららぽーとの位置からは綺麗に見えるかもしれません）
Ａ棟の晴海通りよりなら平気かもですが。

入居したばかりは見えるかもしれない（微妙？）東京タワーや富士山も見えるかどうか
検討がつかないですね。
一番は南西が開けてるのでしょうけど、、間取りも１００平米ばかりっぽいのでかなり高いでしょうね。。
南はららぽーとより高い（５階以上かな？）部屋は眺望は開けてもＢ棟の中層階は排気ガスや騒音とか
気になるでしょうし（館内放送[『〜時まで営業しております』とか]とか聞こえてこないか心配です）
イメージの画像の光柱みたいなものが本当にあるのなら夜中までかなり明るくて夜景もあまり綺麗
じゃないような気がします。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/home/aboutus/bigproject/toyosu/

この辺りも確認した方が良いですね。

アドレスが切れちゃいました。すみません。。
ビルの陰の２個目のアドレスは越中島公園の航空写真です。。

ＳＣＴを見に行った時騒音に対しては晴海通りのことばかり言ってましたが、
実際学校が目の前って事は子供の体育の時間、部活の時間、朝礼の時間、チャイムの音
の方が気になると思いますが、その点についてはなにも言ってくれませんでした。
ＰＣＴも二重サッシの方が良かったかもって思ってます。。

あと、ＭＲの予約ですが、今日、
「モデルルーム先行ご案内会ご好評につき追加開催決定　3月27日〜４月9日」
って内容の葉書が来ましたが、ＰＣＴを検討しつつすでに他を決めてる方も
予約しているでしょうから、人気とは言ってもすべての数が購入希望者とは
限らないと思います。
予定がずれ込んでここまで来たので、他を決めても会員のままになっている人
沢山居るでしょうしね。

やはりＰＣＴの一番気になる点はオール電化では無いと言う点でしょうか？
これからのマンションの主流が恐らくオール電化になってきそうなことから
それを考えると１０年、２０年先の資産価値を考えるとどうなのでしょうか？
唯一にして最大の不満・・・
うーん今からでもどーにかならないのかな？(流石に無理か・・・）