パークシティ豊洲はどうですか？part7

正直いうと、ＭＲはおいといて、価格だけ早く知りたい。
諦めるべきなのか、どうなのか・・・。

同感。

ウチもケープに要望書を出していましたが、断りの電話を入れました。
ＰＣＴに乗り換えようと思っています。価格が方向により微妙で心配です。
良い点：眺望（太平洋セメントの跡地が心配）・駐車場が平面式・買い物が便利・駅に割と近い
不服点：オール電化でない・インターネット契約料が各戸でかかる
それでも、魅力を感じます。あとは、価格が見合うかと抽選に当たるかです。

ケープの第１期登録が今週末から始まります。
来週末までと長い登録期間なので、倍率もあがるのでは。
そうすると、ケープで抽選外れたたちの中から、どっとＰＣＴに流れてくるでしょうね。
ちょうどＭＲ公開と重なってるし。

そうそう、タワー＆三井不動産だから。
かくゆう小生も天秤です。両方ダメなら…出直しですね。

私も天秤組みだったけど、三井だったからって理由ではない。
大規模、タワー、都内で手ごろな物件を選んだ。
ケープの会員販売が先だったからそっちを見送ったのでケープがダメならＰＣＴではなく、ＰＣＴがダメならケープ、
それもダメなら・・・どうしようって状況。
また同じような条件で探しなおします。

少なくとも寒い時期はバルコニーはくつろげる場所ではないと思います。
私が豊洲に来て一番びっくりしたのは風の強さ。道理でTFCも風の強い時期はMRを開いてなかったわけです。
最上階というのもあるのかもしれませんが、すごいですよ。
雨が降ると外廊下は上下左右からの風雨にさらされます。内陸の台風並です。
洗濯物は常時見張ってないとすぐ落ちます。下手したら舞い上がって階下へ、なんてこともあり得ないとは言い切れません。
私もバルコニーにウッドデッキを置く予定ですので、風の穏やかな夏の夕涼みに今から期待してます。

さっき、MRから電話がありました。
予約の確認と2・3日中に図面集を送ってくれるそうです。

私も今日不動産から電話ありました。最初はＭＲの確認と図面の件でした。
でも不動産の人はやる気満々みたいで話をしていううちにこういう部屋がありますが
いかがですかとかいろいろ言われてすすめられました。

私は電話はまだきてませんよ、みなさん何時くらいに電話きました？

PBってなんですか☺

>>156
時計見てないけど153さんと同じくらい（９時前後かな）。
人数多いから、MRの予約日の早い人から案内してるんじゃない？

MRオープンまで１週間きりましたね。
その前の図面集もとても楽しみです！

http://www.toyosu-mirai.jp/
の新しくアップされた照明のコーナーに随分CGが出てるね。
ちょっと期待できそうな感じです。

戸数も多いし検討者もかなり多いから、商談時間を短縮するために事前営業かけてるんじゃない？
商談中にいろんな間取り見てうーんあーんどうしよう〜♪って悩んでる人結構多いじゃない？
あれって実は時間の無駄だよねぇ。

>>165
確かにあれって、ムダ。結局一回目の面談では大まかにしか
決まらなくて「あとは図面集見ていただいて．．．」に
なってしまうわけだし。
営業的に苦戦しそうな物件なら、何度も足を運んでもらう
キッカケ作って、それこそ「営業」するのもひとつの戦術だけど、
即売れしそうな物件ならそんなことしなくたって良い訳だ。

いくら物件がよくっても、値段次第。 124さんじゃないけど
> 80m^2台 4000万台〜7000万台でしょ。
> 89m^2 で 4000万ちょうどから、80m^2で7999万まで嘘じゃないんだから、
>坪単価にしたら150万から330万までありってことになるものね。
って状態なわけなので、事前に見ておけとかいわれても、
おおまかな坪単価目処くらい電話でいっておいてくれないと無限に予算がある
わけじゃないうちとしては、どの広さのを見たらいいのかわからんって.... (笑)
まぁよくあるように、MR見せての評判みつつ値付けしてうこうってわけだろうけれども、
最近の PBや、TFCの中古の売り出し価格(200万/坪超えとかみても、海側の中層以上なら
124さんの読みがちょっと甘いような気もする。　高いなら高いでさっさといってもらえれば
あっさりあきらめて次にいけるのですが。

MRは、70,80,100,180㎡の４つだそうです。

>167
次って、どこです？

どこというあてがある訳でもありません。　まぁ168さんと同じくらいまでの
価格を超えているようなら、MRみにいく必要もなくなるのでそのくらいの目処が
判ればいいなぁと思っているのですが。　まぁどのみち来週末の予約は入れて
しまったので見にいくはいくと思いますが (^^;

>>169さん
MRに180㎡があるのってめずらしいですね。
普通のリーマンは入らせてもくれなかったりして...

180平米、たしかTTTにもありましたよね。
余裕で入ってましたが。
こちらはTTTより安いなんてことはないでしょうかね・・・。

>>172
CMTのMRにも最上階の"Legend"という高級仕様の部屋が作ってあるんだけど、
入り口が別の扉の奥になっていて一般客には見せない。
恐らくその存在自体気づいてない客が多いと思う。

たまたま別のランクの部屋の設計変更の打ち合わせで入ったら、
扉の中にまた受付があって、その近くの革張りソファで面談してると
ちゃんと陶器のカップに淹れた紅茶とお茶菓子が出てきたりして
「へぇー」と思った。
中に居るお姉さんも、明らかに外に居る人と感じが違うでやんの。

ま、そういういう事って、世の中よくある話だわな。

>>174
多分予約の順番に連絡してるんだと思いますよ。
図面集も予約の日までには見ておけるように届けてくれるみたいだし。
（私のところは電話はきましたけども、図面集はまだ届いてません。）
ＭＲの予約を入れてるんであれば、連絡くると思いますから、大丈夫だと思いますよ。

ＭＲ予約しました。
前評判が良すぎて、本当に手に入れられる（買える）物件なのか半信半疑で
あまり現実的に考えられる物件じゃなくなってきてますが、一応。
ケープいっときゃよかったな。。。

ケープと同じく会員優先販売があればいいですが・・・
3月下旬販売予定との事ですが、会員優先モデルルーム案内が26日までですよね。
それから一般のモデルルーム案内が始まるのであれば3月中の販売は無理なのでは？
と思いますがどうなんでしょうね？？？

>182
そうですね、無理ですね。
私は4月初めの予約なので、もし３月下旬が優先販売開始なら、
間に合わないことになります。
どんどん後ろ倒しになってるのは人気物件ゆえだからですかね。

4月の予約まで入っているんですね。ということは3/26まではほとんどいっぱいで
入りきれなかったため、4月上旬ぐらいまで会員制案内なんでしょうか。販売は4月中旬ぐらいに
なりそうですね。

さすがに会員期の人がまだ一回も見ていないうちに販売開始ってのはやらないんではないですかね。
最初の週末に予約を入れていましたけれども、先ほど確認の電話ありました。　　

会員優先販売がなくて一般販売と一緒になってしまうなら、
いち早くＭＲを見に行けたという特典だけになっちゃいますねｗ
価格が届かない場合、他を検討する人も多いでしょうから他の物件が
一気に完売してしまいそうｗ

マンション購入についてのセミナーに行った時、杭７０メートル
（階数にしたら天井が2.6mだと二重天井や二重床だとしてそれも
含めて約3メートルとして約24階位の建物が埋まってるのと一緒？ｗ）
だと地震の揺れも大きくなったりと不安材料ばかり聞かされました。。
ＴＴＴのMR見に行った時、埋立地でも意外と浅くて１６メートルって言ってました。
埋立地でも支持層が浅いところもあるのですね。

中央区港区の物件の営業の方は資産価値のことは強調して言ってましたね。
豊洲・東雲などは・・・と一纏めにされて資産価値がないような話してました。。
まあ自分の物件売らないといけないから必死になってるのでしょうけど。。
７０メートルは気になってます。。良いのか悪いのか。。

資産価値云々より、地震が来た時に死なないほうが大事だと思うが。
普通には埋め立て地にタワー？？と思うのが自然ではないかと。

やっぱり販売時期も延びたんですね。金利があがっていくのが心配・・・

豊洲で働いています。
豊洲、毎日変化していて楽しいですよ。
正直勤務地が豊洲じゃなかったらココに住みたいくらいです。
近隣のことで知りたいことがあったら聞いてくださいね。

ＳＣＴではＨＰでも液状化対策についてはしっかり書いてますが、
ＰＴＣではどの程度されているのかが気になります。
ちょっと前にＰＴＣの工事現場見たのですが、掘った後の土が横に
盛られていましたが、土というより砂っぽい感じでした。
大きな砂場というようなイメージ。。

液状化もそうですが、地盤がゆるいと町全体が大きく揺れると（流動化とか言ってました。。）
地震特集のテレビでやっていたのを思い出します。
神戸淡路でも杭がかなりやられたところが結構あるとも聞いたことあるので。
ＰＴＣのＨＰは外観とか設備とかは綺麗に纏まっているけど、
あまり災害に対しては詳しく書いてないですね。
災害対策についてはしっかりと確認した方が良いのかもしれませんね。

タワー型を何件か見ましたが、タワーは普通の建物よりも審査が何回も
あるから安心という説明は何度か聞いたことはありますけど。

２０年の借地権でららぽーとも始まりますが、あまり流行らなかったら
その頃にマンションになっちゃうのですかね？
ここだけは豊洲のシンボル的存在になるでしょうからいつまでも残って欲しいものです。。
またマンション建ったら、ただの高層ビル街になってしまいますから。。

　なんでこのマンションて、まだ発売前なのにPart7まで行ってしまうほどレスが多いんでしょうか？
人気なんですかね？　　私はこれまでの豊洲価格であれば購入するつもりでしたが、どうも都心同等の
値段まで高くなりそうで、それならパスと思ってます。
　いかに素晴らしい環境、建物作りをしても江東区豊洲という地名イメージからは脱することはできず、
価値としては都心よりは見劣りするはずですから、　やっぱり今までの豊洲価格＋αぐらいでないと買う気
になりません。
　こんな人多いと思いますよ。　価格が出たとたん、ほんとの人気がわかりますね。
　この物件、結構苦戦するのでは？

人それぞれ検討の尺度は違うようですね。ブランドで選ぶ人もいれば機能で選ぶ人もいる・・・
私の場合、勤務が丸の内ですので、有楽町線の有楽町を起点に考えれば、同じ有楽町線で豊洲の反対側といえば市ヶ谷か飯田橋あたりでしょうか？
通勤時間が同じで、市谷と豊洲が同面積・同価格帯で検討できるのであれば、そりゃ私だって市ヶ谷が良いに決まっています。
でも、広さや間取りを犠牲にしてまで都心にこだわることもないと思ってますので、機能と価格のバランスでいえばやっはり豊洲です。

しかし、最近の豊洲のマンション価格は、新築も中古も相当高いですから..そらぁまだ市谷よりは
安いんでしょうが、250万/坪超なんて価格になったら簡単に1500戸をさばけるかといったら疑問。
コストパフォーマンスを無視して良し悪しの議論はできませんよね。　相変らず3000万円近い
幅のある価格帯表示しかないですから.... うちの実家のあたり(田舎です）だったら、その値段の
幅の分だけで、マンション一軒買えるなぁとか、夫婦して笑ってみてますが。

CMT/TTT/ケープはどこも人が住む環境かなぁとか思うのが購入に至らなかった理由。
マンションは見せびらかすものではなくって、住んで気持ちがいいことが大事だと思うので、
ナンバープレートが＊＊だとダメとかいったレベルの議論にのることもない。ただ、豊洲の
最大のメリットは”利便性の割りには安い”だったはずだから、その線を外した場合に、
わざわざここに買わないといけない理由があんまりないことは確かだね。 どの道タワーが
立つくらいで、住居専用系の用途地域指定ってのは期待しがたい。　ここも変更にはなるのかな？
今のところ工業(準工業ではない）地域指定になっているはずだよね。

　TTTみたいに立派過ぎる共用部分を持ってしまうと、税金・修繕積み立てが莫大だというのも
よーく検討している人には明らかだった。　TTTは税金減免なし・21年目以降の修繕積み立てで
計算すると、税金＋修繕積み立て+管理費で、1100円/m^2/月とかのとんでもない支出がローン完済
後にまっていましたから。MRで隣に座る人とか見ていると、最初の税金減免ありの税金＋
最初5年だけの修繕積み立てしかみないで大丈夫とかいっている人が多いように思うけど要注意だよ。
ここもプールとかあるようだと非常にやばそうに思う。

物件そのものが個性的…というか自分の趣味に合っていて、周辺環境が魅力的であれば、地域には拘ってない。
極端な話、価格も余り気にしてない。
そういう意味では　CMT TTT ケープは確かに安くてお買い得感はあったけど、
21世紀型団地みたいでグッと心に刺さるものはなかったので一度見て見送りました。
高くてもそこに値段相応の価値があれば買う。逆に妙にお買い得物件には手を出さない。
これが私の物件選びの基準です。

CMTについては、建物が３角形だからって、三角の部屋を作られても... 使えんってのが最大の
ダメな理由。　外観はともかく、部屋は、めり込みすくなく四角い(空間として直方体に近い）
ってのは最低条件でしょう。　

>>199
豊洲よりもネームバリューが高い地域を買えるならそれもいいかもしれないが、
ウチの予算ではそこまで手がでないので、名より実（我が家にとって通勤に便利）をとって豊洲を選択肢にしています。

とはいえ、結局のところ豊洲であること、マンションや部屋の仕様、そして価格のバランスが取れていなければ
買わないと思います。

205 に同感ですね。 　自分に合っているかどうかですよ。　江東区だからダメとか
MRとかの検討もなしにいうのは時期尚早に過ぎるし、 逆にMRもみないで是非欲しいってのも
随分と変な話だなぁと。　初日の見学を予約したので、いろいろと聞いてくるつもりです。

グローブは田町からマンションへの街や店の雰囲気がどうしても駄目、
ケープは駅から遠い、
CMTは室外機が廊下側にくるなどのマンション自体の質にがっかり、
TTTは共用部も眺望も良く、銀座に近いのも○だが、モデルルームが実際とまったく違うデザイナーの
部屋で参考にならず、実際の仕様をみると質が悪かったので断念。(あくまで主観的考えです）
PTCは再開発内のマンションという事がまず気に入っている理由。
デザイナー起用にも期待大。共用部は素敵そうなので部屋の仕様が気になります。
部屋内部は後でリフォームできるとはいえ、最初の仕様はやはり大事。
最終的には価格ですねー。港区や中央区と同じじゃ考えるかも。

　ここの値付けって、三井にとっても結構難しいと思うんですよ。
　まだ決まってないんじゃないんですかね？　ＭＲ会員優先オープンのときの客の反応をみながら
決めていくんじゃないですかね？

　昨秋、豊洲シェルタワーですごい倍率がつきまくりましたよね。あの値であれば、購入検討者も
土地イメージなどのネガティブ要素を考慮しても欲しがる格安な値段であったという証拠。
　三井にとって大失敗。軒並み5〜6倍がついたわけですから、価格を少なくとも１割
上げても買い手はついたはず。社内ではブーイングものでなかったのではないでしょうか？
　値付けは”１倍×全戸”がもっともいい付け方でしょうからね。
　その教訓を生かすと、様々な条件は異なるでしょうが、シエルよりは１〜２割高くなると考えると
理に適っていると思います。
　やはり、そうすると最低でも坪240万？　やっぱり高いなあ…。
　戸数が多いってことでせめてシエル価格でやってくれないかなあ。

↑　日当たりの望める中〜高層階の値段のつもりです。

シエルは安くってよかったなぁ〜。購入できた人が羨ましいです。

シェルは販売戸数が極端に少なかったですからね。　そういう意味でもあまり参考にはならない
かもしれません。 100人弱ならさばけても、10%ましの値段で（駅からはずっと遠いって要素を
無視してはいけない）1500人がここに住んでもよろしいとなるかどうか。　人気は価格発表まで
という可能性は多分にある。

どなたか図面集届きましたか

>>219
初日にＭＲ予約してるけど、まだ届かない。
ＭＲ来るまでに予習しとけって言ってたけど、何時来るんだろう。

＞２２１
何ページぐらいで何部屋の間取りが載っていましたか。
教えて下さい。

>>218 シエルのほうの購入者です。ここは親が近居のために検討中なので付き合っています。
シエルは賃貸と、分譲では随分仕様が違います。　33階以上のみの分譲部分は、
天井高さ2700/階高さ3200以上。　2重床・天井 / 中空でないスラブ厚230mm。
全戸トイレはタンクレスでしたし、賃貸仕様というのはちょっと無理がありますよ。
ここPCTの公表されているスペックを一部で上回ります。
　入り口が共通なのはマイナスポイントですけれども。 110m^2近くが6000万円台半ばで買えたので
坪単価200そこそことCPは確かに非常によいと思います。　駅直近ですしね。
一応自分の住戸の名誉のためにいっておきます。
私は不動産投資”も”やっていますが、ここまで広めの住戸は投資用には向かないですよ。

確か20パターン程度の抜粋とかいっていたような気が... 徹夜になるほどのもんでもないと

ちなみにシエルの営業の方は、PCTは20%増し以上ではとかのお見立てでしたが..
ここPCTで30階以上/西向き/80m^2超とかだったら、2割り増しってのは随分甘いと思う。
女房の親が近居希望なのですが250万程度までなら親夫婦には薦め、それ以上だったら、
東雲物件でも薦めようかなとか考えています。　

タワーの魅力の眺望に関してですが、ＰＴＣの場合、西向きのシービュー（リバービューかなｗ）
の方向は今のセメント工場の跡地に５２階建てのオフィス？住居？どちらにしてもビルが建つなら
ビューバスは丸見えになっちゃうような気がしますね。。

ＭＲ行かれる時は参考までに同じ川沿い（川幅もほぼ同じ）の越中島公園から佃リバーシティを
見るとイメージ沸くかも。昼間の陰り方も参考になるでしょうから昼と夜と見に行くと良いと思います。
http://map.yahoo.co.jp/pl?nl=35.40.0.065&el=139.47.32.049&la=1...
ここからリバーシティを見ると、特に夜は、暗い中明るい部屋って遠くからでもリビングとか丸見えです。。
ってことは向こうからも丸見えになるということになります。。

セメント工場の跡地は敷地的にも結構広いので１棟とは限らないでしょうし。
晴海埠頭の先まで開発地域になってますから、どんどんビルが建つでしょうから、
眺望はかなり限られてしまうような気がします。
http://www.tokyo-innerharbor.com/b-2.htm

超高層ビルの陰は長いですよｗ
http://koshatower.org/images/h-1l.jpg
http://map.yahoo.co.jp/beta/index.html?m=map;s=10000;p=35/40/5.735,139/47/30.663
http://www.tokyosky.to/　（ライブカメラ）

夕日は部屋からは見えないかもです。
（ＣＭのようにららぽーとの位置からは綺麗に見えるかもしれません）
Ａ棟の晴海通りよりなら平気かもですが。

入居したばかりは見えるかもしれない（微妙？）東京タワーや富士山も見えるかどうか
検討がつかないですね。
一番は南西が開けてるのでしょうけど、、間取りも１００平米ばかりっぽいのでかなり高いでしょうね。。
南はららぽーとより高い（５階以上かな？）部屋は眺望は開けてもＢ棟の中層階は排気ガスや騒音とか
気になるでしょうし（館内放送[『〜時まで営業しております』とか]とか聞こえてこないか心配です）
イメージの画像の光柱みたいなものが本当にあるのなら夜中までかなり明るくて夜景もあまり綺麗
じゃないような気がします。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/home/aboutus/bigproject/toyosu/

この辺りも確認した方が良いですね。

アドレスが切れちゃいました。すみません。。
ビルの陰の２個目のアドレスは越中島公園の航空写真です。。

ＳＣＴを見に行った時騒音に対しては晴海通りのことばかり言ってましたが、
実際学校が目の前って事は子供の体育の時間、部活の時間、朝礼の時間、チャイムの音
の方が気になると思いますが、その点についてはなにも言ってくれませんでした。
ＰＣＴも二重サッシの方が良かったかもって思ってます。。

あと、ＭＲの予約ですが、今日、
「モデルルーム先行ご案内会ご好評につき追加開催決定　3月27日〜４月9日」
って内容の葉書が来ましたが、ＰＣＴを検討しつつすでに他を決めてる方も
予約しているでしょうから、人気とは言ってもすべての数が購入希望者とは
限らないと思います。
予定がずれ込んでここまで来たので、他を決めても会員のままになっている人
沢山居るでしょうしね。

やはりＰＣＴの一番気になる点はオール電化では無いと言う点でしょうか？
これからのマンションの主流が恐らくオール電化になってきそうなことから
それを考えると１０年、２０年先の資産価値を考えるとどうなのでしょうか？
唯一にして最大の不満・・・
うーん今からでもどーにかならないのかな？(流石に無理か・・・）

プールもあるので管理費も気になるところです。
ドゥにプールがあるならフィットネスも使えるのでこちらに通えば良いし。。
プール有料って書いてあるので。。管理にお金かかるなら、あまり魅力を感じません。。
共有部分が広ければ固定資産税にも影響すると思うので物件の価格も気になりますが、
ランニングコストが高くつくのはきついですね。。

注目すべき点はやはり管理費でしょね
いくら物件が思いの他、安価だったとしても
管理費が高ければ意味ありませんもんね・・・

豊洲地権者集団インナーハーバーに東京ガスがいるから豊洲でオール電化はムリ。

最初に出た金額が最低ラインでも数年経って上がってくると
もっときつくなりますからね。

>>234 さん
タワー型だもの、管理費はどのみち 220-250円範囲に納まるでしょう。
むしろ見るべきは、
1) ”減免なしの場合の”固定資産税
2) 30年計画の20年目以降とかの(最初の5年とかではない）修繕積み立て金と
　一時金の有無
3) 駐車場のボリュームゾーンでの料金設定
ですよ。　タワーごとに大きく差がつくのはこっち。

ＴＴＴみたいな２５メートルプールなら泳ぎ甲斐があるけど
１５メートルプールなら歩く専用になりますねｗ

皆さん散々待たされただけに冷静な評価をされるレスが
目立ってきましたね
これで販売価格が思いのほか高額だったら
イッキに沈静化してしまうのかな・・・

どのくらいに今思っているか次第ですが...

狭くていいので、３０００万前半で高層階に住めますか？？