うそみたいな未来：THE KOSUGI TOWERは？【２】

>346
そんなのルール違反でもなんでもないよ。本登録が登録です。

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ルール違反じゃないのはもちろんだけど、何の為の事前登録？

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事前登録の目的の半分は、
「真剣に買いたい人のために抽選をさけるよう営業が努力し、客にhappyになてもらうため」
そして、その裏では、
「真剣に買いたい客をうまく分散させることで完売に近づけることで、営業がhappyになるため」
この一石二鳥で５０％
残りの５０％は、迷っている客のスクリーニング

自分がスクリーニング組みかどうかは仮登録の日までに自問自答を繰り返して決めればいいのです
「仮登録日でスクリーニングされるにはまだ早い」と思うレベルの迷い人は、
とりあえず仮登録だけして、本登録の日に、また悩めばいいのだ。

真剣に悩んでいるならそうするでしょ。
紙切れ一枚とはいえ、営業さんの顔を見て、申し込み書を提出し、
物件によっては源泉徴収が必要だったりするから、
掲示板のアラシみたいに、あちこちで安直に仮登録を繰り返すなんてできないよ。
「引越しおばさん」みたいに嫌がらせを生きがいとしている人ならやるかもしれないけど。本物のヒマ人だね。

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冷静に考えれば川崎市中原区でこの値段では買えない。
きっと二年後ぐらいの週刊ダイヤモンドで、値落ち率上位になる場所です。

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<354

そうでしょうか?
渋谷、新宿、横浜、自由が丘、二子玉川、川崎に10〜20分
銀座、日比谷なんかにも30分
で行ける街は希少価値だと思いますよ。

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私も355さんと同じ意見です
東京・横浜の真ん中で
小杉周辺は多摩川や中原平和公園など緑もあり
日々の生活で大切な物価が安いっていうのも魅力的だと思いますけど

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>354さん

私も川崎市中原区でこの値段は・・・とは思いますが、マンションを買う方の考えは人によって様々ですから、値落ち率上位になるかどうかは分からないのでは？
私は通勤時間の短さと子供の学校の選択肢を考えて都心の物件（といっても湾岸しか買えませんが）を買うことになりそうですが、住宅の立地に（ある程度の）郊外を望む方もたくさんいるでしょう。
小杉にこれだけタワーマンションが林立するというのもデベは需要を見込んでいるからでは？

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>>356
中原平和公園って治安が・・・。いったことあります？

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価格に関して賛否両論ですが、立地や検討しているマンションが気に入って長らく住むならば
その後の価格下落だのってのはあまり関係ないと思う。
「買いたい」「欲しい」「住みたい」と思ったときこそが買い時であるのでは？と思います。

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<358

私は356ではないですが、よく子供連れて行きますよ。
朝、昼、夕方、特に子供連れていけない場所ではないですけどね。
夜暗くなってから行くところじゃないですから。

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もう、ホーム○スとかはいないんでしたっけ？

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今日のMR大変にぎわってました！

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361さんは神様からいつか天罰がくだると思うよ。
あと何年生きるかわからないけど、生きている間に
少しでも良いことをしておこうね。
合掌　お元気で。。

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第一期販売住戸は発表になったんですかね？

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わたしは眺望狙いでタワーマンション希望なんですが、

この物件のホームページの眺望写真を見ると、
東京都心側＝北東側の眺望が今一つな感じがします。
東京タワーもＮＥＣに隠れるか隠れないか、といった感じだし。
まして北側にさらにタワーが立つというのでは…

ちなみに南側は高くて手が出せませんが。

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発表になりました！
買うぞーーーー！

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NECと東京タワーは全く方向違いますよ。
てか、ここのタワーから東京タワー見ようと思うかね？？
ここは川崎市中原区。

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既出で騒がれていた「結露」ですが、ＭＲで聞いてみました。
露がたれるのが前提といった感じで、露受けもついてますと説明されました。
結露防止策、防止法を聞いて安心できるというよりは
「避けられないものです」と、あきらめてくれ、といったニュアンスを感じました。

窓ガラスについては、「結露」より「防音」を重視した設定になっているとのことですが…

タワーマンションでは、換気に気を配る生活をしていても
結露は避けられないものなんでしょうか？

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あの眺望のCGだとちらっと見え隠れしてましたよ。
それより、北側に多摩川の花火は見えるのかな？
東側は高層階なら東京湾ぐらいの花火が見えるんじゃない？
北側賃貸棟との距離の問題どう思いますか？
あと、オリックスの賃貸は10月入居と現地に看板ありました。
けっこうないきおいで建ってました。

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>「結露」より「防音」を重視した設定になっている・・・

ことを受け入れて買おうと思います。
後悔するかな・・・？

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>>367

まずは物件のホームページの眺望画像を見てみてください。
実際にＮＥＣの建物の脇に東京タワー見えますから。

思いつきで反論するのはやめましょうね。

それから、その物件に何を求めるかもその人次第ですから、
それに疑問をぶつけるのも野暮ですよ。

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やっぱり北の結露って相当なものでしょうか？
あと高層階の北バルコニーは洗濯に適していないとはいえ
全くかわかないなんてことはないですよね？？

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>>372

既出ですが、タワーは風で乾くといいますよね。

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>>366
発表になったところはさらに値下がり・・・はないですよねぇ

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373さん、ありがとうございます。
これでちょっと一歩ふみだせたかも。

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結露の件は、事前になっとくさえしてれば問題ないと思いますよ。
毎日拭き掃除をきちんとする習慣にしないとですね。
タワー駐車場の音のほうが、実際のところどの程度のものなのか、気になりますが、
事前にどの程度かは分らないものなのでしょうかね。

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もともと中山美穂のＣＭにも宣伝費掛け過ぎの印象を持っていましたが、
ＭＲのもろもろの「出し物」とか、
「全住戸の間取り図」さらには「全住戸のメニュープラン」まで入った
図鑑のような重たい図面集を渡されるところとか、
むやみに金を掛けすぎてるんじゃないか、この物件、という印象をもちました。

図面なんて、全部もらっても見づらいだけだし、
大体、低層階も高層階も東西南北も価格帯も
すべての住戸を候補として考えるひとなんていないと思いますし。

別のとあるタワーでは、自分の希望するプランをいくつか選んで、
その図面だけファイルにとじて持ち帰られるようになっていて、
とても合理的だと思ったので。

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>>376

「毎日拭き掃除」　これって相当な覚悟いりますよね…

・窓を朝夕（出勤前・出勤後）開け放つ
・暖房控えめにする

くらいじゃ解決しないものなんでしょうか…
ものなんでしょうかねえ？

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３７８さん
残念ながらやはり結露はするとおもいます。
そして、拭き掃除は毎日がポイントなんですよ。
毎日きちんと拭いていれば、水分だけですから簡単だけど、
ちょっとでもサボるとカビが出たり、水垢になったりするんです。
そして、壁のほうまで水分が行ってしまうと、もっと面倒なことに。

まあ、毎日やるほうが楽なのはわかっているけど、
なかなかできないと言うのもわかります。私も苦手だから。
でも、ここを買うことに決めたら、習慣にしなくてはと思ってます。

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>・窓を朝夕（出勤前・出勤後）開け放つ
といっても、角住戸のガラスはフィックスで換気のために開けられる窓がほとんどないんですよね・・。

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>>380
それもありますね。私も角狙いなのでそれが心配です。

それにしても、ＭＲの人、こちらが結露について聞いても、
「24時間換気システム」の話をするでもなく、
本当に、「出ちゃうものは出ちゃう」って感じでした。

これで駐車場使用料も20000円くらいするようだったら、
この物件はないかな、というのが私の感じです。

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>>381さん
駐車場2万前後ですよね？
一番安い場所で16000円ですが。

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>>382

そうですか…しかも、出し入れに10分15分取られると噂される
エレベーター式ですもんね…

ご立派な箱入りの図面集写真集ほかもろもろの資料が
早くも無駄になってしまいそうです…

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4000万円ぐらいのマンションなら、「毎日ガラス拭き」でもいいかも、
でも５５００〜６０００も出したのに、「毎日ガラス拭き」はやだな
というのが僕の判断基準です。

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毎日と言っても、暖かい時期は大丈夫でしょう?

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そうですね。
寒い時期と向きと高さによって露も危険ですね。

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前に住んでいたマンションは、結露とカビが出るので、
除湿機を使っていました。一日でタンクが一杯になるくらいです。
最近のマンションは高気密なので仕方ないともおもいます。
ペアガラスにしても完璧には防げないのでは？

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結露が気になる方はみなとみらいのＭＭＴＦはどうですか？
すべての窓がペアガラス（ガラスの厚みも厚い）＋Ｌｏｗ−Ｅガラスに加えて、全熱交換式24時間換気設備付きです。
確か第二期の販売やっているはず。

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高層です。LOW Eと24時間換気ついていて、冬でも快適です。

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2月に一度MR見に行って、その後この掲示板で勉強している者です。
ここは買いませんが、価格表は送ってくれるのでしょうか？MRに見に行って営業さんに
確認しないとダメですかね？

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価格表だけＦＡＸしてくれました。電話してみてください。

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貧乏人です。ここ欲しいんですけど、3000万で中階層以上は買えますか？

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中層階60平米弱北側なら3200万からありますよ〜

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>>394
親切にどうもありがとう。
北以外で、30階以上だとやっぱり3500以上はいっちゃいますよね？
60平米くらいでもいいんですが。

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>>393さん
394さんが言ってるのは、ロフト付きの物件で、抽選激化必至です。
しかも第１期でほとんどはけますよ。たぶん。
それ以外は３０００万円台はほぼ無理です。
残念ですが・・・。

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西の低階層１０階以下ならなんとか３０００万円後半有った気が・・・。

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そうなんですか・・・　残念！
諦めます。親切にどうもありがとうございました。

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393さん
396（＆397）です。
狭くて良くて、向き、眺望問わずなら、
意外と三井の方に有ったりして？
納得行くまで頑張って探しましょうね！！

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ここの高層階だと、北東OR北西どちらがおすすめですか？
北西角には鹿島の賃貸タワーがありますよね？
お見合いのような生活なのでしょうかね？

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第一期400戸販売のうち、どれくらい売れるんだろう？

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ヨクバリスギ・シアワセスギ・ムサシコスギ・・・・
中山美穂にダジャレ言わすとはファンとしてはビビッた!

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>>401
「人気住戸を先に」という考えだろうから、一応完売では？
まだ289戸あるから、勝負は２期以降どれだけいけるかでしょう。

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修繕計画書（案）を見ると、26年目以降の修繕積立金が４２０００円／月になってました。（25年目までは、２９０００円／月まで徐々にアップ）
このころになるとローン完済できるのかもしれませんが、一般的にタワーマンションの修繕積立金の相場としてはどうなんでしょうか？
詳しい方いらっしゃいますか？
ちなみに一時金は、１２年毎に４３０,０００円の記載がありました。

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かなり高い組ですね。
修繕積立金が30年後までに４万や、５万になっている物件はよくありますが、
12年毎に43万円というのは、初めて聞いたなー。

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修繕積立金月額「４万円」ってすごいですね。

またひとつ、この物件を選択しない理由が出てきたかも…

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住友不動産が札幌の物件で、構造仕様に疑問があるので、既購入者と契約を解除している
らしいけど、会社の名誉をかけた勇気ある決断。（信頼度アーップ！）
http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20060305&j=0022&...

ここも、これだけ叩かれたら、「仕様をいちからみなおします」ぐらいので
勇気ある決断をすればいいのに。立地はいいところだから、もったいない。

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ここの修繕費（積立金+一時金）は他のタワーマンションに
比べてもかなり高い部類ですね。
やはり高層タワーパーキングの修繕費も、ここから出すの
でしょうか。
そうだとすると、車を持たない人にとっては納得の行かない
負担ですね。

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たしかに３０年後に入居者全員が、月額４万円と一時金を払えるのでしょうか。
リクコスの方は、かなり抑えた修繕計画になっているようで、
駐車場を含めたランニングコストを考えると・・・・。
キッチン等ここの内装が好きなので、ここにしようと思いますが、
小杉再開発という立地が最優先なので、正直迷ってしまいます。
どなたかリクコスの修繕費の具体的数値を確認された方いませんか？

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何度かMR通っていますが、毎回営業もドタバタで次の予約者と重なったりして
うちはそこまで説明受けてませんでした。
確認しなかった私たちもうっかりしてましたが・・・。
ご指摘いただいた方ありがとうございます。
うっかり本登録するところでした。計算すると毎月3000円ぐらいの計画になりますね。
ここへきて、また悩んでしまいます。

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ここまでのタワーで今流行の耐震強度疑惑、若しくは疑問でも引っかかったら
どうなるのだろうと恐ろしくなる。
眺望を期待して買ったのに見上げられて笑われるようなマンションには
なってほしくないな。
住友の件は作為的ではなくとも自分のところの設計者と基準とのズレが
あったのなら
他所はどうなのだろうか。

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ご存知かと思いますが、高さ60m以上の高層物件では建築確認の仕組みが異なります。
もし高層物件での偽造が明らかになったら、学識者による超高層建築構造評定と国土交通大臣の認定制度までもがザルだったということになり、この国の建築確認制度自体が瓦解してしまいます。

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私は信頼するしかないって思ってます。
が、大臣認定含め、施工のチェックって有るんでしょうか？
こうなると企業のモラルの問題だし、ヒューザー等の被害者には申し訳ないのですが、これからの物件は膿が出たあとなのでマシなのではと感じてます。ホントに不謹慎ではありますが。

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タワーマンションの修繕積立金・29000円は妥当と思っていました
管理会社へ流れる「管理費」が高い訳ではではないですし…
修繕積立金ってマンションを維持する為の積立でしょ

ヘタに修繕積立金が少ないマンションって
大規模修繕工事の時にお金が足りずお粗末な修繕になると聞きました
…なので、リクコスは安すぎて不安でした

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修繕積立金について聞いたのですが、これが駐車場の修繕にも使われると聞きました。
その場ではなんだか舞い上がっていて質問するのを忘れてしまいました。
車を所持していない人にとっては問題だと思いますが、本当に修繕積立金から駐車場の修繕費も出されるのか
どなたかちゃんと聞いた方いらっしゃいますか？

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>414
リクコス、けっして安くはないと思いましたよ、むしろ
高いかなと、タワーと板状の違いからいえば、見せてもらった
積立金はコスギタワーとほぼ変わらないのですから。
あっちは一時金はないようですが、パーキングの機械って
取り替えるのに3億〜4億かかることを考えればそれがないのに
ずいぶんとるなーと思いましたけど。
リクコスは5年に一回20％上がるらしいですね。

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確かに…車を持たない家にとっては死活問題ですね
駐車場代が２万円程するので、
勝手な解釈で駐車場の修繕込みこみの駐車場代だと思ってました

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駐車場を含め、共用設備の修繕については、各共用施設の使用有無に限らず修繕積立金の中から拠出されるそうです。
駐車場代は、共用施設の管理費＋修繕費の足しになるようなことを担当の方は仰ってたと思います。
（気になる方は担当の方に問い合わせた方がよいと思います。）

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>416
昨日、レジデンスのMRで「ずっと９８００円」という説明を受けたけど。
（ただし、物価上昇時の値上げは考慮されずでしたけど）
これって激安だと思うのですが。

確か、初回積立金は普通の価格（３８万ぐらいだったかな？）で、以降は基金もないと
いう説明でしたけど、

でも、この価格は正直言って疑問です。
「6000円〜8000円ぐらいでスタートして５年毎に２０％上がる」というのが普通ですよね。

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>419
416です。私の担当の方は、5年に1回20％あがると
はっきり言っていましたよ。
確か、もらった資料の中にも、何年目に何に使うのか
細かく図が載っていました。

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>>420
どっちの話？
コスギタワー？リクコス？

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コスギタワーの話をしましょう！

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そうですね。リクコスと比較されてない方も多いでしょうし・・

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リクコスの修繕積立が5年に一度20％あがるのに対し、
コスギタワーの上がり率はどれくらいなのでしょうか？
修繕積立以外に管理費も値上がりしていくんですよね？
何年ごとに上がっていくんですか？
通常、タワーマンションは低層や小規模のマンションに比べ、
そういった諸々の費用が高めなのでしょうか？

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リクコスと比較するよりも
パークシティと比較の方がタワーマンション同士でいいような?
まだ、パークシティはしっかりと発表されてないけど…
三井の芝浦アイランド　ケープタワーで見てみると

◆芝浦アイランド◆
管理費　　　：13150〜25420
修繕積立金　：4000〜7740
修繕積立基金：240000〜464400

◆コスギタワー◆
管理費　　　：11000〜23200
修繕積立金　：4800〜10200
修繕積立基金：315100〜663000

コスギターの方が管理費が少なく積立金が多い…
これって良い事じゃない?

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ポジティブに考えて見ました。
コスギタワーの場合、平成20年入居になるかと思いますが、
ぎりぎり住宅ローン減税を受けられる最後の年で、
その場合の控除学は限度額2,000万円に対して、
1-6年目 1.0%、7-10年目 0.5% で最大160万円になります。
大抵の人はその10年間はローン残高が2000万円以上残っていると思うので、
最大の160万円をゲットできるというわけで、
その160万円を12年毎の修繕積み立て基金に回すと考えれば、
何となく気分的にまぁいいかなって感じになりませんか？
ポジティブに明るいコスギタワーライフを送りたいですね。
って、まだ抽選でゲットできるか分かりませんが。。

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そーだ、そーだ！
でも今年入居の物件なら、その1.5倍貰えるんだが…。

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>425さん

ケープタワーも一時期検討したことがあるのですが
あちらは一時金はありませんでした。
確か5年毎に見直す積立金方式でした。
何パーセントかはよく覚えていません。
こちらは共有設備が充実しているのでそれだけ
修積金にもお金がかかるのでしょうか？
詳しい方にお聞きしたいのですがもし、その一時金を
払わない人が多数出たときにはどうなるのですか？
それが気になります。

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これだけ戸数が多いと一時金を払わない人が何人かいて、
大規模修繕が予定より遅れてしまうことが多い。
だからリクコスは一時金を払う必要が無いようにする
と、リクコスのおばちゃんが言ってたのを聴き、
そうかもしれないなと思いました。

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>424さん

コスギタワーの修繕積立金の上がり率は５年ごとに４５％になっています。

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ケープタワーと比べて、最初の修積金が高いうえ
値上がり率も倍以上、そして一時金も12年ごとに
徴収というのはいくらなんでも高すぎるような。
ケープタワーがいい加減な修理をするとは思えませんが。
駅前の三井がどのくらいの修積になるのでしょう？
リクコスは板状ですから比較にはならないでしょう。

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各デベによってまちまちだと思いますが、平均的に考えてこの規模だと
だいたいどれくらいの修繕積立金の上がり率が普通なのでしょうか？

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北東、北西にひかえる鹿島賃貸タワーとのお見合い具合ってどんなもんでしょう？？

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>>432

20%で最初以外の一時金なしが普通かな
45なんて初めてきいた

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これは管理組合でその後長期修繕計画のプランを練り直したりして
見直すこととかって出来ないのでしょうか？

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この建物、西といっても若干南にふれていますけど、西向きは何時ごろから日が
あたるのでしょうかね？

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>>435
できると思いますよ。

よっぽど保守が必要な固有の施設、設備がない限りは
他の同規模のタワーと同じ水準になるはずだろうし。

逆いえば、最初からこれだけの修繕計画を出しているあたりが正直？？
他のタワーも実際は入居後見直し入るんではないかと。

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>435さん
正価が出て、正式な管理費が決まったということは
修積金も具体的な数値の基にはじき出されているの
だと思うので登録に行ったときにそれを見せてもらおうと
思っています。
物価上昇分は入っていなくても基の数字は
出るんじゃないでしょうか？たしか、ケープタワーで
細かく聞いたときにはよっぽどのアクシデントが
ない限り5年毎の上昇以外見直しはありませんと細かい表を
提示して教えてくれたのです。
ケープを止めたときに、捨ててしまいましたがどなたか
持っていたら見てくれませんか？

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＞＞430
最初に6000円だったら25年後には約38500円
それ以外に管理費が変わらず15000円として
合計53500円、他に12年毎の一時金、ローンと
あわせるとすごいですね。
もう一度シュミレーションし直しです。
住宅ローンも2年後だと4〜5％もあるかも
しれませんね。登録を前に現実に引き込まれています。

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ここは高すぎるんだよ

田都のタワマン（32Fの100M)は修繕積み立てこんなにしなかったぞ

http://www.dentoclub.com/top.html

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ザタワー＆パークス
共用施設のサウンドタップいいな〜
すんまそん_(._.)_
見るところが違いましたね

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442さん　私もそう思いましたｗ

これだけ修繕費がかかってくるとは　わかって購入するのでしょうが、
修繕費不払い、管理費不払いなど出てくるのでしょうかね・・

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689世帯もありゃ、そーなるわな。
でも、修繕積立金を当初より上乗せ修正に迫られたりとかしたら、理事会主導でもなかなかまとまらないだろうし、初めから高いもんだと認識して、みんな入居した方が良いんじゃない？
そーいえば、共用施設も、パン屋とかいらないんだよね〜。赤字垂れ流しでもずっと残るのかね〜？こういうのも話し合いなんかな？
パン屋いらないから、その分管理費下げてくれっつーの。

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ギリギリまたは無理して購入される方、
養育費にお金がかかっていく方(私立、留学などなど)
修繕費の計画を見てじっくり考えたほうがいいかも。
２５年後には毎月２０万近くはちょっとね〜
(ローンが無い人とか終わっている方、引っ越す人はいいですが)

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立地条件・外観はいいのにな〜
修繕費とパン屋が問題か〜

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>>441

田園都市線にもタワーできるんだな
HPに値段書いてないがやっぱ高いのかね

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>>447
たしかもう完成間近ですよね。
売り切れたのかな？

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ここ買う気なら、安く感じるかも。。。西側最上階6000くらいだった。
あの狭さと内装を考えると、引いてしまう。隣のKSPのシャトルバス無料です。
徒歩15分勘弁してくださいだし。。。唯一のタワーです、小杉より希少価値ありますが、
営業の合言葉みたいだった。タワー＆パークスより、高くてもこっちのがいいと思うよ。
人それぞれだけど。。。あっちも10年ごととかにドカーンと修繕積立金とられそうなカンジだし。

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