国分寺ゼルクハウスはどうですか

ところで、条例の動向はどうなったか、どなたかご存知でしょうか？

２２２番さんは、６月７日に明日の新聞で報道されると思います。
と自信たっぷりに述べられていますが、私、新聞を見落としたのか、
気がつきませんでした。

私が気にしているのは、
・既存建物の立替がどうなったか？
・他の国分寺市内の物件についての高さ制限はどうなのか？
の２点です。
あんまり厳しい条例なら、ゼルクに限らず国分寺市内の物件は
検討からはずすかもしれません。

どなたか、ご存知の方がいらっしゃったら、教えてください。

276さんへ
勘違いしてるようですね。このマンションが悪い印象なのは、高級マンションと強調していながら、
間取りや仕様が陳腐で、　「いったいどこが高級なんじゃ！高級なのは値段だけかい。」　と思う
ことです。

「知性」っていう言葉、最近、出てこなくなりましたね。
この言葉が好きな人たちは、ここから去ったのかな？

２８１番さん
もうじき、国分寺市役所のホームページにも結論が載るらしいですよ。
聞いた話では、あんまり心配いらないとのこと。
（だから、知性の言葉好きさんたちは、出てこられなくなったのかも？）

<283
国分寺市は湧水保全の方に動いて来ました。今までの
経緯を見れば明らかです。
決してこのマンションを歓迎している訳ではないです。

マンションが建てば固定資産税と住民税が増える。つまり市の歳入が増える。
決してこのマンションを歓迎しない訳ではない。

286さんの「この件」とは一体どれを指すのでしょうか。
あまりにも問題が多くて何を市役所に聞いたのか分からないんですが。

一般市民が「まちづくり条例」のことを聞きたいと言って市役所に問い合わせたら、
都市計画課が答えるはずなんですけどね。条例案をまとめたのも都市計画課だし。
「緑と水と公園課」は湧水問題でしょ。「緑と水と公園課」の職員が
「きちんと話はついている」って、いったい何の話しがついているんでしょう。

継続され、竣工に向かって一直線ということですね？

＞291
グランプラドは総戸数403戸です。（700件は間違い。）
他物件を悪く言って相対的にゼルクを良くみせようと意図した
書き込みのようですが、ここまでゼルクに肩入れするのには
何か理由があるのでしょうか。

市役所に行った２８６の方は公園課の方と仲良しなんですね。
だって市役所の担当は都市計画課でしょう。担当外の公園課の人がわざわざ太鼓判を
押すんですから、お友達に対して個人的になんとか慰めたかったんでしょうね。

２８８さん、すみませんフォローさせちゃったみたいで。ありがとうございました。
言葉が足りないとも思ったのですが、聞いたことをこの場で書くことが相応しいか
どうかわからなかったもので・・。条例に関して心配の方は市に問い合わせ
した方がいいかもしれませんね。心配が払拭できるかもしれません。
ちなみに、私公園課へ行ってしまったのですが（涌き水のことも引っかかって
いたので）マンションの件は他の人を取り継いで下さいました。その人が
都市計画課の方かどうかは確認しませんでした。勿論お友達では
ありませんよ。ただの一般市民なんですけど。

＞２８６より
２８８さん、すみませんフォローさせちゃったみたいで。ありがとうございました。
言葉が足りないとも思ったのですが、聞いたことをこの場で書くことが相応しいか
どうかわからなかったもので・・。条例に関して心配の方は市に問い合わせ
した方がいいかもしれませんね。心配が払拭できるかもしれません。
ちなみに、私公園課へ行ってしまったのですが（涌き水のことも引っかかって
いたので）マンションの件は他の人を取り継いで下さいました。その人が
都市計画課の方かどうかは確認しませんでした。勿論お友達では
ありませんよ。ただの一般市民なんですけど。

ご、ごめんなさい。二重投稿してました、失礼しました。不慣れなもので
２９３さんに揚げ足捕られる前に訂正します。

294番さん、「『立て替えについて高さ規定は適用されない』というのは，
市役所のホームページでもわかることだよ．」とのこと。
国分寺市のホームページのどこに載っているのか教えてください。
「まちづくり条例」は市議会で可決された後、半年から7ヵ月の準備期間をおいて
施行というスケジュールになっているはずです。
施行前の条例が行政のホームページの「例規集」に載るということは普通は
ないはずなのですが。

指名された２９３です。
本当に市役所に行って問い合わせたのですか？？
だって国分寺市に公園課はないんだけどなぁ〜。

勇気ある反対派の方にお願い
　是非とも国分寺市役所都市計画課へ行って、
“将来、国分寺ゼルクハウスを建て替えるときは、原則、高さ１５メートル以内、
　緑地に配慮したときでも高さ２０メートル以内”
というお墨付きをもらってきてください。
　その際には、都市計画課の担当の方のお名前も聞いてここで紹介
してください。
　後日、私自身がその方に確認して、事実であったら、全面的に
反対派の方の主張を信用して、本物件を検討するのをやめます。

　そうでなかったら、２度とここに来ないでください。

ゼルク担当者の方、たいへんですね。。。

３０２番さん。そんなに心配ならば自分で国分寺市都市計画課へ
行って確認するのが一番ですよ。

２８６です。緑と水がぬけてました。すみません！２８８さんにはまたまた
お世話になってしまいました。ありがとうございました。私もまったく３０１さんに
賛成です。市役所の件だって反対派の方々の心情を考慮してあえて言葉を
濁して書いたつもりだったのに！重箱の隅をつついても検討者の方の
嫌悪感を招くだけだと思います。｛木を見て森を見ず｝の方が多いようで・・。
いっそゼルクの南側にお住みになれば森が見渡せるんじゃないですか？

６日の現場見学会に行った２２１番です。その日は雨で印象がよく
なかったので、お天気の日にということで、２０日の日曜日にピクニック
をかねて隣の公園からゼルクを眺めました。ちょうど昼ごろでしたが
公園と現場の間をぞろぞろと行列が通るので見たら何と現場見学の
方々でした。ところが更によく見たら、お客さんは５人だけで、７人が
大京の社員（暑いのにスーツに身を固めているのですぐわかりました）、
２人が清水建設の社員でした。２組５人の客の内ひとりは赤ちゃん
でしたから、実質４人だけ。私が参加した見学会はまがりなりにも
マイクロバスがほぼ満員の２０人近くいましたから、この激減ぶりはやはり
ゼルクの人気が悪いんだろうなと思いました。（投売りが始まったら
買ってもいいかなと、模様眺めをきめることにしました）。

私は購入検討者ですが、現地見学会は申し込みませんでした。現地は
散歩の途中に通りますし、ヘルメットつけて中を見ても素人なので
よくわからないと思ったもので。行かない方も多いようです。

時折このスレを見ていますが、ネガティブな情報に異常に神経を尖らせる
方がいますね。しかし、ネガティブな情報も購入検討者には貴重な情報
です。それに今まで寄せられたネガティブ情報は、私が確認したかぎり
かなり正確です。とにかくヨイショの情報ばかりでは、逆に信用できません。
ネガティブ情報とヨイショ情報を続けて読んでいると自然と実態が見えて
きます。
「あなた方がしゃしゃり出ると話がおかしくなるから引っ込んでて欲しい
ですね」（３０１番さん）とか「２度とここに来ないでください」（３０２番さん）
という書き込みを読むと、よほど痛いところを突かれたんだなあと思いました。

３０７番さんへ。３０６ですが、購入をご検討ならばできるだけ工事現場
をご覧になったほうがよいですよ。MRとは全く異なる臨場感のような
ものがわかります。塀の外から見るのと中から見るのとでは違います。
なお、見学のときはヘルメットをかぶる必要はありません。

308番さんへ。ポジティブな意見に異常に神経を　尖らせている方もいますね。

これだけのスレなのに契約したっていう人はいませんね。
要するに人気ないんですね。
はっきりしてます。

レス数は多いんですが．．。

このスレはほんとに面白いですね。３０８番さんが何派かはしりませんが、
一理あるんじゃないですか。マイナス情報とプラス情報が飛び交うところ
よいので、マイナスばかりじゃつまらないし、プラスだけだと余計読む気
がしなくなります。今のような調子でどしどしこのスレを盛り立ててください。

「地下水脈」への影響はどうなのでしょう。
結局、そこが一番のポイントなのでは．．．？

２７５番、ふう太さんによると
「・・・実際に水を汲みに来ている人に話を聞くと、3月と4月には
　雨が少なくて水量が減ったが今は最盛期ほどではないにせよ
　回復しており、濁りもなく、沸かして飲んでいるということでした。・・・」
（詳しくは、さかのぼって、読んでください）

対象の水脈は、それほど、地下深いところを流れる水脈とも思えない
ので、降水量による影響を大きくうけると考えます。
雨がふれば増えるし、日照りが続けば細くなる。
ここの湧水はそういうものでしょう。

降水量が増えて、水量が回復した湧水を沸かして飲んでいるなら、
最近降った雨が、ゼルクの地下を通って、真姿の池に流れているもの
を飲んでいるのであり、まず問題ないと考えてます。

調査中のようですが、具体的な分析結果は出たのでしょうか。結局、国分寺市と業者間で
取り決めた「地下水脈への影響が出たら工事を中止する」というものは、どのように運用
されるのでしょう。その気配はまったく感じられないし。

契約した人はここには来ないでしょう。理不尽な争いに巻き込まれたく
ないと思いますし。立て替え時の高さ制限もなくなった事で人気が高まる
のは必至でしょう。

地下水脈への影響が今はなさそうが、三年先はどうなるのでしょう？
建て替え時の高さ制限が現在の高さまでＯＫになったようだが、それ以上の
高さは、認められないでしょうか？景観悪化は、避けられなくなったようだね。

法令というものをあまり単純に考えないほうがよいのではないでしょうか。
国分寺市報（2004年4月15日号）に「まちづくり条例案」の「開発事業に伴う手続きと基準等」
に関する説明が出ていましたが、これを見る限り、高さ規制がかかるのは「開発事業」に対して
であって、既存建物を同様の用途で建て替えることは「開発事業」には当らないのでこの規制は
かからないだろうという解釈が成り立ちます。
しかし一方、「建て替えの際は、原則、高さ１５メートル以内、緑化に配慮すれば２０メートル
以内の規制を適用しない」という”特例条項”が条文の中に明記されているわけでもないのです。
つまり、建て替えに関しては、「まちづくり条例」は何も規定していないのですから、既存あるいは
条例施行前に着工済みの建物を将来建て替える際、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられる
という権利を保障しているわけではない、とも考えられるのです。
「開発事業」に関する規制であって「建て替え」の際の規制ではないということは言えますが、
だからと言って、この条例は、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられるという権利を
無条件に保障したものではないようです。
条例案を読む限りは、そのように読めます。
購入を検討されている方は、この点を混同しないようにご注意なさったほうがよいかと思います。

市民からの問い合わせに対して、市役所の「公園課の職員」（あるいは取りついでくれた別の職員）
が、「将来の建て替えの際、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられる」と太鼓判を押した
のだとすると、これは、その職員の早合点なのではないでしょうか。
市の職員も、これから条例施行までの数カ月間、条例についての勉強をしなければなりません。

何十年も先の建て替えのことなど気にしないという方は別として、気になる方は是非とも、
市の「都市計画課」に直接問い合わせて、担当者から条例の考え方をきちんと説明してもらう
ことをおすすめします。

３２４さん、ご高説、拝読いたしました。

市の担当者に、直接、話を聞くこと、その通りと思います。

その際に、ご指摘の論点の他、財産権との関係も確認すべき事項である
と考えます。

憲法第２９条第１項に
「財産権は、これを侵してはならない。」
とあります。

まちづくり条例施行前に、「合法的に建てられた建築物」、または「許可を
うけて建築中の建築物」の広さという財産を、建築物よりも後に制定・施行
された条例が侵すようなことがあれば、それは憲法違反とならないか
市役所の考え方を確認すべきです。

常識的な考え方では、条例施行前の既存建物（建築中も含む）の
所有者の財産権を侵害するような運用はしないと思いますが、
気になる方は、市役所に聞いてみたほうがよいでしょう。

国分寺市役所のHPに、決定したまちづくり条例が載ってました。
高さ基準が定められているものについて、施工日において一般基準を超えている建築物の立替えにより建築する建築物であって、当該立替え前の建築物の高さ以下であれば適用しないって書いてあるみたいです。
市役所職員さんの言っているのはこのことでは？
まーでもまちづくり条例みたいなのって、時代の流れで結構変わりますからね。
町田市は一度制定したのを取り消したらしいですよ。
低い高さの建築物しか建てられなくなって、家（マンション等）の戸数が減って、不動産価格が異常高騰したんだそうです。
知り合いが言ってました。

私もそう思います。
ここのスレはどうも他と違うようで、うかつに契約したなんて書いたら、
おめでとうございます、じゃなく、かわいそう、とか、ご愁傷さま、とか言う
レスがうじゃうじゃ来るでしょ。
進んで不快な思いをしたいなんて人はまずいないでしょうから。

ここの販売価格は単純に高いですよ。
確かにライオンズ系は高めですがね。
元々、突っ込まれるような感じですよ。

「国分寺市まちづくり条例」を調べてみました。
国分寺市ホームページのここからPDFファイルでダウンロードできます。
http://www.city.kokubunji.tokyo.jp/ptl_osirase/40tos/160626/index.html

「附則」の中の「別表第1（第2条関係）」に、「国分寺崖線区域」が示されています。

また、「附則」の中の「別表第3（第50条、第71条関係）開発事業の整備基準」の
「3　建築物の高さ（2）」に、「前号の規定は、次に揚げる建築物については、適用しない」
とあり、「3　建築物の高さ（2）ウ」に「施行日において高さが別表第4に定める一般基準の
数値を越えている建築物の建替えにより建築する建築物であって、当該建替え前の建築物の高
さ以下であり、かつ、市長が市民会議の意見を聴いて良好な地域環境の創出が行われると認め
るもの」と規定されています。

既存建物の建替えについては、高さ制限の適用外なのかと思っていましたが、そう簡単では
ないようですね。
開発事業の高さ制限の適用をはずしてもらうには、元の建物の高さ以下であるだけではなく、
市長が市民会議の意見を聴いて良好な地域環境の創出が行われる建築物だと認めなければ
ならないわけですから、こりゃあかなり厳しいですね。
「国分寺崖線区域」の中でも特に崖の真上ですから、崖線の上から見ても下から見ても樹冠
からニョッキリの現状建物と同じものを建替えようと計画すれば、敷地内に多めに木を植える
くらいでは、「良好な地域環境の創出が行われる」と認められるものかどうか。

まちづくりの基本理念に逆行するとわかっている開発が条例施行前に駆け込みで行われた
物件は、事業者にとってはセーフでも、区分所有者に背負わされる宿題が大きくなるという
ことがわかってきました。
これは、この物件に限らず、マンション購入を検討する時の重要なチェックポイントですね。
この掲示板、勉強になります。

難しい言葉並べてゴチャゴチャ言っても所詮は個人の想像による
でっち上げってかんじ。この掲示板に惑わされることなく購入検討者は
市役所に直接問い合わせるのが一番でしょう。明確な解答が得られる
のではないでしょうか。