国分寺ゼルクハウスはどうですか

図面と現地の両方を検討した結果、買い急ぎは大損の結論となった。
理由は東棟のフォレストテラスの条件の悪さによる。ガーデンテラス、
パークテラスの景色の良さに比べ、工場真正面のフォレストテラスの
５階以下の住戸はあまりに眺めが悪い。かなり売れ残ると予想される。
売れ残れば、大京得意の大バーゲンは必至。慌てて買ったひとは後
で地団太踏むことになりますよ。

いやあ、現地に行ってみて驚きました。敷地内いっぱいにこれほど
ギッシリと建物が建っているとは。間取りも、テラス側は一部屋で、
うなぎの寝床というか、養鶏場の棚というか、とてもとても
高級マンション仕様とは程遠いですね。
南棟の西側には、ゼルクハウスのシンボルツリーとうたわれている
欅の木が建物壁面に張り付くようにたっていて、泥棒さん来て頂戴、
覗き見さん登って来て頂戴、と言わんばかり。公園側は、夜は全く
人通りがなくなるでしょうから不用心ですね。
図面を見ると、西棟の北面には立体駐車場がそびえたつんですね。
立体駐車場って、機械操作の金属音が凄いんですよね。
一つの敷地内で、棟や部屋によって環境の善し悪しに差がありすぎると、
住人同士の利害がぶつかりあって扮装のもとですし、売れ行きが悪くて
居室が埋まらないとなると、この場所は住むにはちょっとこわいですね。
定価で買ってしまった人と、あとから売れ残りを買い叩いた人の間で、
感情的なぶつかりあいが起こるのもこわいし。
もめごとの多いマンションは住みにくいですしねえ．．．。
自然環境にひかれて見に行ったんですが、住む人を無視した建て方ですね、
このマンション。

242番、扮装って、紛争でしょ。

トヨタの意向で、この物件は大京も買い叩けないらしいですよ。
販売価格4000万円以下はNGというお達しがでているとか。
（マンション名にセルシオってついてないから、現実的にはわかんないですが。）
２４１さんのいうとおり、きっと東棟は売れ残るんじゃないかな。西・南とぜんぜん条件ちがうし。
でも残ったとしても、お金持ちトヨタさんですから、社宅にでもするんじゃないかしら。
勝手な想像ですが。

郊外型マンションの売れ行きが悪いのは一般的な傾向ですが、大京マンションの
売れ脚の遅さはきわだっています。ゼルクハウスの近くのライオンズステージ西
国分寺は、竣工後２年以上経った今春やっと完売し、地元の笑い話になりました。
今買えば海外旅行にご招待とか、今買ったひと全員に５０万円分のガーデニング
施工費プレゼント等あの手この手でした。笑ってしまったのは、専用庭のついていない
住戸でも５０万円もらえる点です。実体は値引きですが。一番最後は内覧ルーム
使用住戸特別価格と称して、80.15㎡の住戸を消費税込みで３，８８０万円で投売り
でした。ほぼ同面積のゼルクハウスのガーデンテラス棟の７０８号室が５，３００万円
ですから、２５％値引きといった感じです。
また、JR西立川駅から１分のライオンズスクエア立川レジデンスは今年の９月１７日
入居予定ですが、まだ全戸数の４分の１の６０戸が売れ残っています。売れ残って
いるかぎり売主が管理費、修繕積立金を負担せねばなりません。
以上のような点も念頭においてマンション選びをする必要があります。

244番さん、なるほど。もともと東京トヨペットの独身寮だったし。
独身寮の老朽建物を、8階建て高級幹部用住宅に建て替えさせたってわけか。
社宅だとしても、下のほうの人は入れないでしょうから、当然、幹部社宅ですね。
幹部用住宅なら、一般顧客で4000万円が払えない階層はお呼びでないってことか。
なるほど。
全戸分譲の予定なら、245番さんがおっしゃるように、売れ残ったら売主が管理費、
修繕積立金を負担ってことですね。
産業再生機構に売り飛ばされちゃう大京さんで、持ちこたえられるのかしら。
マンション管理も大京関連の管理会社だったですよね。
だいじょうぶか、ゼルクハウス？

６日に現地見学会に参加した２２１番です。一緒に行った見学者たちの会話
を小耳にはさんだり、見たかぎりではトヨタの幹部社員みたいな人はいなかった
ですね。比較的若い夫婦が多く、後、定年退職者風とか熟年夫婦もいましたが
大京のマンション会員になっている人が多かったみたいです。
トヨタの社員は逆にゼルクハウスは買わないんじゃないですか。問題起きた時
に大変でしょうから。

よかったですねー。優先分譲分が全部売れて。でもさー、これって
ダービーでカメカメハやコスモバルクが人気だったのと同じですよ。
優先分譲分は一番人気の住戸ばかり売り出したんだから、売れて
当たり前。もし売れなかったら地獄。問題は第三期売り出し以降
ですよ。乞うご注目！！

ちなみに優先分譲はどのタイプも一倍だったみたいです。

大京って産業再生機構に売り飛ばされちゃうの？
UFJの上の人が大京の社長になるんだから、
見捨てるってことにはならないよね？

売れ残ってますよ。キャンセルが出て８Fでも空きがあります。
環境は、すばらしいが、間取りもイマイチだし、リスク高すぎるので、
すっかり買う気持ちがなくなりました。確かに東は売れ残るでしょう。
当初の予定の南側の高層化が無理だったので、無理やり東側を
建てたのでしょう。

トヨタが高級マンションと宣伝してますが、現地と図面を見てがっかりです。
間取りも一番陳腐な縦ながで、マンションに関してはカローラですね。

251さんへ
ＵＦＪが存続の危機だから大京を見捨てるということ。
大京の経営陣も責任をとらされ再生機構が経営陣を送り込むことになるでしょう。
そうなれば従業員も早期退職者や、給料大幅カットで大変です。
みんなやる気なくすだろうな・・・・

優先分譲分が売れたかどうかは今の段階では社員の人にしか分からない
ことですよね。
８０００万のところがキャッシュだったって書いてますけど、半分も完成してないのに
お金をもらったんですか。その人はスーパーセールスマンですね。

、

いろいろ、騒がれていますが、あの会社はゴキブリ並の生命力があります。以前にも
倒産寸前までいって、役員が必至に食い止めたようです。あの会社の経営陣、幹部クラスは
本当にしたたかです。多分、今回も何とかするでしょう。抽象論ですけど。

大京の営業が優先分譲分の売れ残りを売り込みにきていますし、
モデルルームに行けば、どこが空いているか教えてくれますよ。
一応キャンセルと言っていますが、手付けを払っていない段階で
押さえていただけだと思います。

ここ１、２年で役員だけでなく優秀な支店長が次々と退社し、
以前のようなパワーは無くなったと大京の取引先から聞きました。
金融業界では竹中プランのとおりになるとの見方が大半です。

竹中プランのとおりになるというのはどういうことでしょうか。
大京はつぶれるということですか。それとも他のマンション会社に
吸収されるとかいうことですか。入居したとたんにトラブルに
巻き込まれたくありません。おおざっぱでよいですから、見通しを
教えてください。

不良債権処理加速のため大手銀行の不良債権比率を８％台から４％台まで下げることを
公約しました。　ところがＵＦＪ銀行が金融庁の検査に対し二重帳簿で虚偽の数値を報告
していた事が発覚し、竹中さんの怒りを買いました。
その結果、より厳格な査定を求められ１６年３月決算は一転して大幅赤字となり不良債権
比率も８．５％と一行だけ最悪の数値となり、このままでは第二の「りそな」銀行となって
しまいます。
銀行が実質国有化になると、役員は年収半分以下、一般行員はボーナスなし、働く人に
とては一転して悲劇が襲います。
そこでＵＦＪは来年３月迄に3.4兆円ある不良債権を2.3兆円なんとしても減らし国有化だけは
避けなければならないのです。
これほどの不良債権を短期間で処理するには、大口の不良債権を売却するしか方法はあり
ません。　　そこで産業再生機構への売却が登場するのです。
候補の１つである総合商社の双日（旧日商岩井等）は海外資産が多く実態の把握が短期
間ではできないので対象外になりそうです。そこで約3,900億円の不良債権がある大京は
絶対にはずす事ができません。
過去の再生機構ブランドであるカネボウ、ダイア建設（大京の弟のようなもの）等の例から
見ていると、トップに再生機構から送り込み、大幅なリストラ、赤字部門の切り捨て、
経営方針の転換等をドラスチックに行い、これからの先が読めないというのが実情です。
大京の場合に当てはめると、販売中の物件に対する影響（購入予定者の見合わせ、契約
解除等）、売れ行き不振物件の他社への低価格での売却の可能性、竣工物件の管理
（大京管理）方法の見直し（契約内容の変更）とうが、とりあえず考えられますが、
トラブルを抱える物件は早期に手放す可能性が大きいでしょう。

２６０番さん、貴重な情報をありがとうございました。おかげさまでかなり状況が
読めてきました。実は新日鉄都市開発のグランプラド国分寺にすでに仮予約を
入れてあるのですが、やはりグランプラドにしようとふっきれました。

デベと物件自体と、ダブル不安を抱えているマンションよりも、安心して購入できるマンションの方がいいですね。

私もゼルクハウスはやめました。三鷹〜立川間は結構物件が多いのです。
そして、後５戸なんていってる所を見に行ったら、ローンキャンセルがあって
ゼルクと同程度でしかも値段は２割近く安い。すぐに申し込みました。私の
経験からいって、じっくり探せば必ず安くてよいところが手に入ると思います。

ここがライオンズなら１円でも買えないが　大凶の出資はあくまで３割。
５割はトヨタホーム。大凶がつぶれてもケツ持ちはいる。
東側はなんのセールスポイントないので　初めから安値の定価つけるんじゃ
ないかな。元は三和の社宅というカキコあったが東海銀行の社宅だった。
だからトヨタも絡んでいた。三和とくっつきＵＦＪになったおかげで大凶が
入ってしまった。大凶じゃない売主・販売ならこんなゴタゴタしなかったんだよ。
まあ大凶はＵＦＪの不動産販売部みたいなもんだから仕方ないが。
売り方がおかしすぎる。オプションとかカラーセレクトは全く駄目。まったく
駄目なんだから建前通りに完成してから売れよ。あそこの機械式駐車場は
恐怖だな。上にあるように物件はたくさんあるよ。

元は、三棟あって、一番南側がトヨタ、次が三和、最後にＫＤＤの社宅でしたよ。
（ちなみに、トヨタ、三和の社宅は独身寮だったと思われます）
近所に住んでるから、まちがいない）

それはともかく、どう考えても東棟は余計ですね。
なんだかすごい圧迫感。
南と西だけだったら、それなりに高級感があったのに・・・

国分寺はかってない大型マンションの乱立だ。ニチモのルイシャトレ国分寺（４９戸）と
名鉄のブロードリーフメイツ（５７戸）はそれぞれ、今年の６月末、９月の竣工だから
まだよい。しかし、このスレにもチョクチョクでてきたグランプラド国分寺は４０３戸の
超大型で１０月末竣工、セールスマンが必死で売りまくってるが、成果はいまいちの模様。更に国分寺ゼルクハウス（１３６戸）が竣工する２月には武蔵野レジデンス（２３５戸）もできあがる。皮肉にも武蔵野レジデンスはＵＦＪが手を焼いている双日が売主と
きては笑い話みたいではないか。昔のUFJならいざしらず、今のUFJではとても大京と双日の間を取り持つなんてできっこない。両者の仁義なき乱売合戦が始まるのは時間の問題とみる。いや、もうひそかに始まっているようだ。ここはじっくり値下がりを待つのが最善であることは小学生にもわかる。

多少値引きしてもらったとしても、売主が経営危機ではちょっと引いて
しまいますね．．。
経営状態が安定している売主から買った方が安心できると思います。
（まあ、デベの経営状態よりも値引きの方が重要だという人もいるのかも
知れませんが、安物買いの銭失いにならないことを祈ります。）

マンションは竣工し、完売すれば、あとはいかに区分所有者が高いモラルと
優れた管理への関心を持ち、マンションのメンテナンスを積極的に行うかが重要です。
です。逆に、この点が今イチならば、どんなに売主が優れていても、マンションは
長持ちせず、住みにくくなります。分譲マンションは、賃貸マンションと違い、
所有者自身が優れた管理会社と手を組み、決して管理会社任せにせず、
ともに知恵を出し合い、資産価値を高めていくものなのです。もっとも、
ゼルクハウスに関して言えば、「既存不適格」というどうしようもない瑕疵が・・・。
これはいくら区分所有者が頑張っても解決できない問題ですな。

６月１１日にゼルクハウスの大きなチラシが新聞折込で配られ、
１２日よりフォレストサロン（モデルルーム）グランドオープンとありました。
初日は混むだろうと思い、１２日の日曜に行ってみましたが、天気
があまり良くなかったせいもあるかもしれませんが、客は思ったほど
はおらず、日曜でこの程度ではと思いました。この調子では後９７戸
完売可能なのか気になります。住んでもお化け屋敷みたいにあち
こち無人住宅ではちょっと気味悪いです。そうなるとますます叩き売り
をするでしょうし、馬鹿を見るのは慌てて買った人ということになり
かねません。じっくり模様を見ることにしました。

モデルルームになっている100平米超の部屋は一般購入者向けに売り出されていないんですよね。
新聞折り込みのチラシにも載っていなかったし。
一般購入者に売らない部屋をなんでモデルルームにしたのだか、ほんと不思議。

マンションデベロッパーはおしなべて、見栄えのする間取りをモデルルームにして
イメージを高めて購入者をその気にさせて、勢いで契約させます。勢いで契約したら
大抵は「手付金放棄はもったいない」、また、「もういいや、腹をくくろう」という気持ちに
なってしまいます。気をつけたいと思います。

１００㎡超の部屋はほとんど優先分譲（５月２３日〜２６日に契約会）の際に
販売されたようですよ。残り一部、例えばBH1タイプなどはプレオープンとか
称していた６月５日、６日に売り出し、そして１２日からはグランドオープンと
いって８０〜９０㎡台を売ってます。大京の代理人みたいな２４７番さんが
優先分譲は完売とか宣伝してましたけど、プレオープンの売れ行きについて
はどうなんですか、是非聞きたいですね。

その後裁判はどうなっているんでしょうか。売主側、市民側の
両サイドからの情報を知りたいです。どうぞよろしく。

水の話がどこかへ行ったようですが、公園から湧水に降りる手前に地下水位測定用の井戸があります。地下水位変動に関心のある方はその管理者に問い合わせると良いと思います。このような測定装置があり、データもあるのを知っていて言及されない関係者というのはフェアではないですね。実際に水を汲みに来ている人に話を聞くと、3月と4月には雨が少なくて水量が減ったが今は最盛期ほどではないにせよ回復しており、濁りもなく、沸かして飲んでいるということでした。立地としては国分寺駅との間が谷になっていてどちらからも下りと登りになり、自転車が使い難そうです。北は中央線、南は崖、ということで泉町交差点の方に行くことが多くなるのではないでしょうか。

それ自体が景観破壊を招くからでしょうね。国立の、一部取り壊し命令が出ている
マンションの周辺も一時はすごかったけど、今はすっかりきれいになって、元通りの
シャンゼリゼ通りのような大学通りになりました。でも、マンションによって破壊された
景観はそのままですけど。

でも、反対運動はやはり盛り上がっていないようで、そもそも、国分寺市も
「もうどうでもいいや」と、サジを投げていますからね。

国分寺市も最初の頃は関与して土地の一部を買い取ったり
していましたが血税の投与にも限度がありますからね。
「全面撤退には30億」とデベ側に要求されれば関与する気も
薄れるのかも．．。

事業者のコストは３０億円ですか。そうすると１戸あたり約2,160万円か・・・
これが安いのか高いのか私にはわかりませんが。

ところで、条例の動向はどうなったか、どなたかご存知でしょうか？

２２２番さんは、６月７日に明日の新聞で報道されると思います。
と自信たっぷりに述べられていますが、私、新聞を見落としたのか、
気がつきませんでした。

私が気にしているのは、
・既存建物の立替がどうなったか？
・他の国分寺市内の物件についての高さ制限はどうなのか？
の２点です。
あんまり厳しい条例なら、ゼルクに限らず国分寺市内の物件は
検討からはずすかもしれません。

どなたか、ご存知の方がいらっしゃったら、教えてください。

276さんへ
勘違いしてるようですね。このマンションが悪い印象なのは、高級マンションと強調していながら、
間取りや仕様が陳腐で、　「いったいどこが高級なんじゃ！高級なのは値段だけかい。」　と思う
ことです。

「知性」っていう言葉、最近、出てこなくなりましたね。
この言葉が好きな人たちは、ここから去ったのかな？

２８１番さん
もうじき、国分寺市役所のホームページにも結論が載るらしいですよ。
聞いた話では、あんまり心配いらないとのこと。
（だから、知性の言葉好きさんたちは、出てこられなくなったのかも？）

<283
国分寺市は湧水保全の方に動いて来ました。今までの
経緯を見れば明らかです。
決してこのマンションを歓迎している訳ではないです。

マンションが建てば固定資産税と住民税が増える。つまり市の歳入が増える。
決してこのマンションを歓迎しない訳ではない。

286さんの「この件」とは一体どれを指すのでしょうか。
あまりにも問題が多くて何を市役所に聞いたのか分からないんですが。

一般市民が「まちづくり条例」のことを聞きたいと言って市役所に問い合わせたら、
都市計画課が答えるはずなんですけどね。条例案をまとめたのも都市計画課だし。
「緑と水と公園課」は湧水問題でしょ。「緑と水と公園課」の職員が
「きちんと話はついている」って、いったい何の話しがついているんでしょう。

継続され、竣工に向かって一直線ということですね？