シーガーデン新浦安【第６章】

61さんは、住民の方？　そうであれば61さんも設立準備に参加されるのですね？
回答がなければ、61さんは、アラシのおそれあり。

疑ってすみませんでしたが、入居者用の掲示板（公式・非公式・非公式匿名）で呼びかけられたらいかがですか？
あと、3ヶ月点検に間に合わなくても、12ヶ月点検で充分間に合うと思います。

入居者用掲示板で書き込みができなければ、やはり、アラシですね。

アラシとは言えないかもしれないが、部外者が煽っている可能性アリ

>形だけあるようなのがベストでは？
何故そう思うのですか？

そうですね、管理会社が信頼できればそれが一番かもしれません。しかし、管理会社と管理組合は、利害が対立するので、管理組合で管理会社を監督しなきゃいけないのではないですか？

管理会社と利害が対立する、又は管理会社をあてにできない例
１．修繕工事について管理会社が元請をするのが一般的。管理会社は、工事を下請けに出し、修繕費用の数％鞘を抜く。同じ工事をするにしても、修繕費が大きくなるほど管理会社の儲けは大きくなり、修繕費用を安くしようというインセンティブは働かないどころか、逆のインセンティブが働いてしまう構造。
２．共用部分に関する売主に対する瑕疵担保請求。管理会社は、売主の関係会社であることが多く、あてにならない。
３．管理会社は、清掃、警備等の業務を定額の管理費として管理組合から元請し、下請けに出すのが一般的。管理会社は、下請けの費用を節約できたとしても、その分は、まずは管理会社の儲けになり、直ちに管理組合に還元されるものではない。

そこで管理組合の登場
１．については、一定金額以上の工事について下請業者について相見積もりをとるよう指導し、下請工事の額、管理会社の取り分をガラス張りにする。そして管理会社と下請け業者との癒着等ないか監視する。
２．管理組合で共用部分の欠陥等の有無を調査し（場合によってはプロに頼む）、欠陥等があれば売主等に弁償・補修させる。
３．管理組合が管理会社に支払う定額管理費等が適正かどうか、他のマンションとの管理組合連合会等で情報を収集したり、プロのコンサル会社に頼むなどして、より質の高いサービスをより安く管理会社にやってもらうよう交渉する。場合によっては、管理会社の入れ替えだってできる。

管理会社にマンションの管理を丸投げして管理組合が機能していないマンションて最悪ですよ。
住民自身が無関心なのですから、マンションは荒れて資産価値も下がってしまう。

そうですね。管理組合の最大の役割は、建物等の資産価値維持のための「ハード管理」でしょう。そして、規則の見直し等の「ソフト面」も表裏一体。
ハード管理の専門家としては、設計・監理、建設・土木等のご経験がある方がお力を貸していただけるとありがたいですね。
ただ、理事は、土日の自由な時間をとられるわけなので、それなりの対価（報酬）をお支払する必要があるかと思います。
その報酬なんて、管理会社に支払っている莫大な管理費に比べれば些細なものでしょう。理事の報酬分以上に、管理費を交渉で削減すればいいですよね。もちろん管理サービス等の仕様はそのまま（それどころか向上させる）で。

管理費というのは、管理組合が組合員から徴収する管理費ではなくて、管理組合から管理会社に支払う管理費のこと。今の管理会社へ支払う管理費は、他のマンションに比べると安いように思えますが、いわば、売主・管理会社サイドの言い値。サービス等の仕様を維持・向上させつつ、管理会社へ支払う管理費を削減して、その分、修繕積立て等に回す余地は多くあると思います。その辺りの情報収集・交渉力も理事には求められます。

他力本願でなく、誰にでもできることは、理事に相応の報酬を払うことだと思います。仕事をしながら誰が好き好んで土日のプライベートな時間を割くでしょう？
中には、引退等されて経験も時間もあり、ボランティア精神豊かな方もいらっしゃるでしょうが、そのような方にばかり負担を押し付けるべきではないし、その好意に甘えるだけなのもどうかと思います。
無償であることを理由にいい加減な仕事をされたり、みんな協力的でないとグチを言われるのも私は嫌です。
いずれにせよ、面倒なやるべき仕事があり、できる人・やる気のある人とできない人・やる気のない人が混在する以上、後者の人が前者の人に相応の報酬を支払うのは至極当然のことだと思います。（ちなみに私は後者です。）
理事を輪番制でイヤイヤやらされている状態は、組合員全体の不利益かと思います。さすれば、立候補者が殺到し、選挙になる程度の報酬額を提示し、住民が理事を選ぶ。
そして、初代理事は、理事全員の報酬額以上の管理費削減（仕様はそのまま）を勝ち取る。。。

そのような生生しい話は、57の掲示板でやっているようなので、そちらでやりませんか？

いかがでしょうか？
http://www.mankan.or.jp/html/p03_01_02.html#050723_urayasu

>でも一般的な相場という意味では、部外者からの広い情報交換も必要ですよね。
そうですか、それでは、こちらで続けますが、内情バクロはやめて、一般論の議論で行きましょう。
・月額定額制と時給制、おそらく、前者が一般的なのでしょうが、大変なときも暇なときもあるだろうから、時給制もいいかと思いますがいかがでしょう？
・月額5千円とかでは、受取を拒否する理事がほとんどと思います。そんなはした金で「金もらってんだろ、ちゃんとやれ」なんて言われた日には、発狂するでしょ？

全く根拠はないけど・・・

理事長　２万円／月
副理事長　１万円／月
理事・監事　０.５万円／月

状況に応じて理事会を補佐するために設置されるであろう諮問委員にも報酬が必要かもね。
気が早いけど、大規模修繕のための諮問委員なんてのは理事長以上の報酬を与えてもいいかも。

諮問委員　０.５〜３万／月

報酬の是非については、以下のサイトを参考にしてみて。

※管理組合役員報酬とはどういうもの
http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_man20010514i7000pb.html

報酬で役員を決める・・
はっ・・　オカシイ！

うちのマンションもおたくのような３月入居の大規模マンションだけど
きちんと管理組合の役員は選出されもう稼動してるよ。
もちろん報酬なんてないさっ！

報酬をやっての管理組合なんて、ＳＧも終わりだね・・・

失礼！　上ではちょっとあまり良い書き方ではなかったようです・・
悪い思いをされた方失礼しました・・

で、管理組合ですが、２０位の世帯を１つとして、そのグループの中で立候補者をつのって
集まったのですが、やはり立候補がでなかったグループもあり
その立候補者がでなかったグループは、立候補者の人がクジ引きをし選出しました。
グループ内で立候補者がだぶったところもありましたが、今回は立候補者全員第１次の
管理組合役員となりました。　その中で集まりいろいろ決め、今度大きいホールで
管理組合総会をすることになりました。
なのでうちの管理組合は報酬は一切なく決まりとてもいい方法ですんなり決まりました。

86さん、貴重なご意見・情報、誠にありがとうございます。大変参考になります。

85に記載のサイトからの抜粋です。
＞管理組合や自治会がうまく行っているところの特徴は、役員が責任感を持って引き受け、管理会社と対等に交渉できる知識を持っているケースで、その反対は、誰も進んでなり手がなく、輪番制で役員を回して前例と同じ活動しかせず、管理会社にまかせっきりのケースです。

さらにご教示いただければ幸いなのですが、86さんは、この記載に対していかがお考えですか？

86さん、ごめんなさい、輪番制ではないので、86さんの所には関係ないですね。改めて、以下の記載についていかがお考えですか？

＞管理組合の役員に報酬制をとるのは、決して一般的ではありませんが、一つの合理的な方法だと思います。それほど本来の役員の仕事と責任は、大変な労務で時間も取られます。特に規模の大きい団地では、忙しいサラリーマン位の労働量があります。その分、皆から集めた管理費の有効利用や無駄遣いを防ぐことが出来れば、そちらの方が得かもしれません。

これも読んでみたら？
http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_com20040407i7000pe.html

91さん
管理会社がトロいだけです。ただ、管理組合設立は、管理会社の本来業務ではないでしょうから、開き直られたらおしまいです。
ようは、住民が管理会社からナメられているということでしょう。理事長になって管理会社変えてやろうかな？

99さん、先輩として教えていただけるのだから、大変ありがたいことだと思います。荒らしの書き込みもありえますが、見分けましょう。

お風呂の3歳以下入浴の件ですが、「ご遠慮ください」とは禁止と捉えている人と、控えると捉える人がいるように思います。
衛生面でということでしたら、3歳以下という書き方はおかしいです。オムツが取れていない子は禁止とした方が良いと思います。
1歳過ぎたらオムツが取れる子と3歳過ぎても取れない子は沢山います。
話はそれますが、そもそも排水溝のお湯があふれているのに入浴可能な状況にしている方がよっぽど不衛生だと思います。
あふれた湯に足がつかり、その足で湯船につかる。それって排水管に入っているのと同じらしいですよ。排水管って菌の繁殖がすごいそうです。
水質検査はしているらしいですが、それが通っているということはかなりの塩素が入っているのでしょうか。子供の尿なんてかわいいものなのでしょう。
他にも不衛生なことをしている子供たちは沢山います。気持ちよく入るには万人にも分かる理由説明が必要なのではないでしょうか。

っていうか、99がアラシの可能性あるしね。近隣の方と仲良くコミュニケーションとっているのを邪魔したくなるんだね。

まずは使用細則ありきですからしょうがないし、おかしければ見直せばいい。ただ、102さん、内情バクロだし、57の掲示板でやってるから、できればどうぞそちらで。。。もちろん自由だけど。

何か少し前から、一生懸命別の掲示板へ誘導しようとしている人がいますね。
どこを利用するかはそれぞれの人の自由。大きなお世話なんですけど。

102さん、年齢以外の規則の定め方として、オムツがとれていない子供（老人も？）は入浴禁止などとすべきということですか？
オムツがとれているかどうかの線引・証明・判定は極めて困難です。精神的に未熟だろうが早熟だろうが、皆さん20歳になったら成人します。
3歳未満禁止という基準は、合理的な基準で妥当と思います。

To 105
もちろん、止められないけど、公開掲示板での内情バクロはいわばコミュニティのプライバシーの侵害です。迷惑なのでやめて欲しいです。

ようやく理事公募が始まりました。648世帯で理事12人というのは、多いですか？少ないですか？

東京に長期転勤予定ですが、将来売却も検討しているため　採算のよさそうで広くてそこそこの価格の
新浦安も探しています。　よって、中古より新築が良いのでが、現実　ここはどのくらい残っていますか？