南千住【東京新大陸プロジェクト】東京フロンティアシティ アーバンフォート
購入検討中の方々、活発な情報交換をどうぞ。
公式サイト
http://www.tokyo1300.jp/
前スレッド
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41077/
[スレ作成日時]2005-09-26 20:58:00
南千住【東京新大陸プロジェクト】東京フロンティアシティ アーバンフォート
購入検討中の方々、活発な情報交換をどうぞ。
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[スレ作成日時]2005-09-26 20:58:00
高所恐怖症ですが19階の購入を検討していました。
バルコニーはアルミサッシやすりガラスでも良いと思っていたんですが、
廊下側の手摺の壁がなんとアルミサッシだというではありませんか!
トキアスが同じ作りだということで、見学に行きました。
19階の廊下。。。歩けませんでした。。。
検討中ではありますが階を変更するしかないと思っています。
廊下側がコンクリートではなく、アルミサッシというのは流行っているんでしょうか?
コンクリートの方が安心感は断然でると思うのですが。。。コスト的?
環境などとても気に入っているのですが。。。
そうなんですか・・・。バルコニー側ばかりに気をとられて
廊下はCheckしてなかった。。。ちなみに私の購入した部屋のバルコニー側は、
ガラス手すり!
アルミ手すりにした理由はやはり一番にはコスト削減でしょうね・・・。
全ての階がそうなのでしょうか???私は高所恐怖症じゃないから
歩けないってことはないでしょうけど、北側開放廊下の手すりはコンクリがいいなあ・・・。
子供がアルミ格子の隙間から物投げたり、北風の吹込みを防いだり、北側の通り(汐入大橋が
出来ると交通量が激増するはず)や機械式駐車場の騒音軽減のためにはコンクリ手すりが一番
いいと思うので・・・。
ちょっと図面調べてみようっと!!
連続書き込みすいません。
図面調べました。
立面図によると、全ての棟全ての階で横格子のアルミ手すりです。
ちょっとがっかり。
前レスで、アルミ手すりの心配なポイントを書き込みましたが、
実際どうなんでしょうか?格子の間を抜ける風の風切音も少し心配…。
89サン、うちは「他で決まりました。」と正直にいったら残念そうに諦めてくれましたよ。
以前、小規模マンションの営業にしつこくされたので、電話がかかってくるということは、
またしつこいのかなって思ってたのですが、もうぜんぜん電話ないですよ。
DMは送られてきますけど。
私も営業のしつこさにはうんざりでした。週末の度に電話がかかってきました。
ちょうど現在の住居の修繕などと重なり週末は多忙を極めていた為、MRに足を運ぶ気はあってもなかなかいけない状況もあり、確約はできないが必ず行くので
と言いましたが、それだと営業が対応できるかどうかわからないので必ず予約をしてほしい とまで言われました。
別に他の人でもいいのでこちらは当日にならないと時間がわからないから予約はできない といいましたが、
それでもしつこく予約をしないと対応できません と言われたので、それでは二度と行きません、というか、こんな失礼な営業は始めて。営業を換えてほしい と言いました。
私はこの物件を前向きに検討していたのにもかかわらず営業の質の悪さにはびっくりです。
私も妻と一緒に週末の昼すぎにMR行きましたがすぐに案内してもらえましたよ。
印象も95さんとほとんど同じ感想かな。
もちろん現地にも行きましたが、やっぱり駅から遠すぎるのと、
新しい橋ができるってのに、川の付近はダンボールのお宅がズラリ・・・
子供もいるし、やっぱりここはパスかな〜という方向です。
ブルーシートの家があるのは↓辺りの高速道路の下ですね。
http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=all&nl=35/44/02.139&e...
南千住側や千住側は屋根になるところがないので大丈夫でしょう。
橋の下に住む方がいるかもしれませんが…。
ダンボール、ブルーシートとも使われていたでしょうけど、
何で作られているかなんてど〜でもいいような気がしますがね。
98さん、これらの家(?)があるのは足立区側だけです、いまのところは。
でも公園が目当てなのか、橋を渡ってくる人がいました。
それに、ベランダからは向こう岸にあるほうが見えやすい気がします。
私がMR見た帰りに周辺を歩いていたとき、小さな子供がダンボールハウス指差して
「あれは何?」とお母さんに聞き、返事に困っていた様子を目撃しました。
もしかしたら私と同じMR見学者だったのかもしれません。
私たちはこの光景をみて、購入を思いとどまりました。
ま、これだけが理由ではありませんが。
MR見学で待たされるってことがあるのですね。。。
3回通いましたが突然でも待たされることはありませんでしたよ。
もし待たされるぐらいなら先に中(モデルルーム、装備など)を
見たい旨を伝えてみてはどうでしょうか。
公開されたからでしょうか、それもダメなほど混んでいるのでしょうか。
もちろん2回目以降は担当者が付かなくても、
その旨を伝えてMR内を自由に歩けましたよ。
歳をとってきてからのことを考えて一階、二階の低層階を検討しています。
このマンション、前に14階建てのマンションが立っていますよね。
日当たりはどうなのでしょうか?南向きか東南向きをかんがえているのですが。
ダンボール・ブルーシート・再開発地域・泪橋・駅10分
施工会社、土地の歴史も利便性も、そしてこれからの可
能性も全て含めて調べ、考え、購入しました。
過去や現在に不満があるなら、自分たちで変えればいい。
1300戸も入るマンションなんだから、未来は明るい
と信じたいですね。
というか価格と立地を考えると、購入可能な他の物件が
なかったというのが正しいですが。。。
他に購入候補がないってほど安いですかね... この物件。
正直仕様を見ると儲けすぎに見えてしょうがないのですが。
400%の容積率一杯に作りこんで、超高層認定もなしでの20階建て。
それを、直床仕様でつくって、この値段にしかならないのでは、検討の範囲内
にはとても入ってこないのですが。 修繕積み立てもかなり後ろに思い負担に
なっていますし。
年収500万平均のマンションです。ので、場所柄や色々なコストダウンがあって
買えないはずだったようなものが買えているということを大切に。
子供を育ててゆく環境としては公園がそばで良いですよ。住宅地なのでコミュニティーもね。
床の問題は子供を持つ家庭とその下階の人には問題ですが、それをいってしまうと
もっと高いものを買わなくては住めないんではないの。
共益費や管理費は皆さんの背丈にあったものに組合で変えていけば良いんですし、
共用施設は例えば幹線道路沿いの同価格帯の小規模マンションで享受できない付加価値です。
どういかせるのか、住人の手に委ねられています。
121サン、良いこと言ってくれますね。
住人の皆さんの気持ち1つで、仕様や値段以上の満足感が得られると信じています。
色々言われたけど、どうしても惹かれて買ったというだけでも連帯感生まれませんか?
1300戸ですよ!
未来は明るいはずです。
若干長文になるので、分けて投稿します:
>>121 平均的な25坪ほどで分譲価格は4000万近くに達します。年収500万”平均”
の人が手を出すべきマンションでしょうか? 坪単価150-160万ですよねここ。
ここの土地の入札価格に関する建通新聞の記事は私も見ました。確かに、
130000m^2の容積率対象面積を目一杯消化して、91億円で落札しているので、
1戸あたり700万;専有面積1坪あたり25万ほどですね。 (土地+建築費)*1.4
くらいで販売価格になるのが普通ですが、ここどうみても80万超も建設費が
かかっているってことはないですから、儲けすぎというのは間違いないでしょう。
客観的に見てあと10-20万坪単価が下でないと、最近のURの賃貸以下にまで落と
されている各種仕様から見て、お買い得感はないといわざるを得ないと思います。
100m^2級への住み替えを考えて見にいったのですが、コストパフォーマンスで
いうと非常に劣る。
実際会員期の次はどのくらい出してくるかなと思っていましたが、100戸を
捌くのが精一杯であるようで、非常に好調な売れ行きとはいいがたいように
思えます。
うちは、今70m^2台ほどの狭めの分譲マンションに暮らしてまだ10年にはならない
くらいですが、ここと同会社の施工物件です。 管理会社も同系列の会社ですが、
非常に正直にいって、住む者への”配慮”は物件・管理ともにあまり感じられません。 直床の場合、下への遮音のために、かなりふわふわした感じの緩衝材の入ったフローリングを敷かないといかないのですが、重たい家具(本棚)などを置いておくと数年でべっこりと凹んでしまって、模様替えとかするときに正直がっかりします。 やはり、
利益優先の工法と言わざるを得ないのではないでしょうか。
また購入してから気がついたのですが、駐車場が機械式なのにも関わらず、
うちのマンションは異常に安い修繕積み立てが設定されているのです。
ここも、最初3年は、70円/m^2と非常に低い(ように見える)修繕積み立てが設定されて
いますが、実際に長期修繕計画については聞いてみました。 17-30年目には、
270円/m^2 とかにまで上がり、かつ、80m^2程度の場合で、15年目に40万超・30年目には
46万超の一時金の支払いが予定されています。
30年間に均して計算すると、1m^2あたりで250円/月平均のコストが修繕費用だけで
必要になり、かつここには、しかも機械式駐車設備の更新費用は入っていないことが
明記されています。 この価格帯のマンションとしてはかなり高めの費用になります
けれども、わざわざ聞かない限り、向こうの出してくる資金計画の紙には、4年目には
既にかなり上がることになっている最初3年間の修繕積み立てしか見えない形になって
います。 4/7/11/17年目で上げてゆくというのは随分前倒しな感じがします。
購入者の立場にたった計画になっているようにはあまり思われませんね。
1800円からという駐車場代を、一見安く見せかけるために、その管理コストのかなり
の部分と、その更新費用などをこちらに隠して、かつ後ろに重い形でとろうという
計画になっているのが、私が今住んでいるマンションと同じなのですが、ぎりぎりに
組んだ人が一時金の支払い不能などに陥るリスクは小さくはないでしょう。
私の今住んでいるマンションは100戸ほどですが、1300戸にもなると、住民の総意で
管理コスト・修繕コストを削減していこうというのは非常に困難を伴うことが予想
されます。100戸ほどだけでも、75%とかの賛成を得ることは、どんな議題についても
容易なことではありません。大規模ならいいことばかりではないわけです。
今、理事(”長”ではないですが)をやっていますが、長*工系の管理会社を追い出して
別会社に変更するだけでも2-3年の歳月を必要になったという経緯が記された管理組合の
議事録など見ていると、結構うんざりしているところです。
大規模物件では、ここで動きがとりにくくなるので、最初の管理規約等のチェックが
極めて重要だと思います。 なお、うちのマンションの管理費ですが、お水系の
共用施設を止めて、かつ管理会社も変更して、管理人の滞在時間も短縮、
キッズルームの備品交換を停止など、いろいろやりましたが、なお当初販売された
時の最初に設定された管理費は上回っています。 ここも、比較的共用施設をかなり
充実させていますので、いろいろ頑張っても、せいぜい値上がりは防げる程度に
設定されていると思ったほうがよいように思います。
でも、10年、20年、30年先のことは誰もわかりません。修繕積立も、機械式駐車場の問題も、マンションを購
入すると言うことはそのリスクも当然加味して検討した結果でしょう。30戸でも1300戸でも、もめる時はもめ
るものです。
価格も仕様も長*工や売り主の都合で決め、購入者もいろいろ物件を対比して決心されたのだからそれはそれ
でいいのでは。
そもそもさー、購入候補として検討したけど仕様や価格、MRを実際見て買わないと決定した人と、
契約済みでこの先入居までのさまざまな情報交換を行うコミュニティを求める人たちが1つの板で共存できるはずなし。
このあたりのリスクを考えた上で購入されたのであれば、何もいいません。
ただ、長*工の施工・管理のマンションの購入者として、また10年を経ずして
再度住み替えを考えているある一人のぼやきだと思っていただければ。
自分もそうですが、一次購入者の場合、どうしても勢いで買ってしまう傾向が
あるので、
1) 長期修繕計画に従う修繕積み立ての推移の予定くらいはチェックしましょう
2) 機械式駐車場の場合、その多大な管理コスト・更新費用の帳尻を、長期的にどうあわせる
つもりになっているのか
というところに、会社の姿勢が現れがちであると思うので、一応指摘したまでです。
さすがに2度目ともなると結構細かいところまで気になります。 ”一見”安くなっているってのが
一番危ないという次第。
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