南千住【東京新大陸プロジェクト】東京フロンティアシティ アーバンフォート
購入検討中の方々、活発な情報交換をどうぞ。
公式サイト
http://www.tokyo1300.jp/
前スレッド
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41077/
[スレ作成日時]2005-09-26 20:58:00
南千住【東京新大陸プロジェクト】東京フロンティアシティ アーバンフォート
購入検討中の方々、活発な情報交換をどうぞ。
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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41077/
[スレ作成日時]2005-09-26 20:58:00
どうみても高いですよ。500万安ければ考えてもいいけどねぇ。
仮にマンション価格上がったら余計売れなくなるでしょ!
最初に電車の中吊りで新大陸を知った時はちょっと興味をそそられたけど、
よく見たら価格高いし駅から遠いし場所はしょぼいし対象外でした。
何年かして未入居(売れ残り)で売られたり中古で売られたりする時にはどうなんだろ?
よく知らない人には建物自体の安っぽさも分からないだろうなぁ。
トキアスは値付けに明らかにミスがありました。購入者から見ればありがたいですけれども、
地区ごとでは数年に1回レベルの格安物件と同じでなければ購入しないというのであれば、
2-3年かけて探す覚悟だけは必要には思えます。 ここあと5%くらい安ければ即決可能ですが、
今のところ値引くつもりはないようですね。
>>244 しかし、トキアスよりもここ一段仕様レベルは落としているのですが...
2倍遠いわけですし、TXの開通分をおりこんでもせめて同価格帯(まさにおっしゃるとおり5%引き)
にはもっていかないと、ちょっと広め・駐車場完備(但しコストの嵩む機械式であるが)という
他には、安くする以外にはセールスポイントのつけようがないわけですよね。 うちの判断も
現価格では見送りです。
南千住にあれほどマンションが建ってるのに使えるのがララテラスだけというのもどうかと・・・。
マンション建てなくていいからスーパーが欲しいです。
結局、多少割高で強気な価格設定であっても、駅近であれば売れるというのが
いまの実情なのでは?
駅から遠くてよいのであれば戸建てという選択肢のほうが資産価値の維持の点で
勝っているとも思われます。
もちろん物件を気に入る気に入らないは人それぞれの価値観ですが、
これだけの大規模物件なら当然、自分の趣味嗜好だけでなく、
マンション購入者層の一般的な評価・評判も重視しないと、売れ残りや
転売しにくいなどのリスクが高まってしまうように思います。
トキアス買った人は賢かった!ここは買えないでしょ!
>>247 ここを投資用で買う人もありえないので、いちいち書いてもしょうがない気が
しますが、資産維持という点からいえば、戸建てだけはあり得ないでしょう。
建ってちょっと住んでしまえば、建物自体の評価は限りなく0に近くなって、”古家あり”
とかいって土地代より安くなってしまうもの。 これは、うちの親がマンションに住み
替えたときのを見ていてそう思った(10年ちょいは住んだ家だったけどね)。
大昔入手された土地を相続で入手したのの上に小さいのを建てていたので、土地の面積に対して、
家の面積が20%程度しか使っていなかったのでね。 不動産屋から見れば土地代オンリーのほうが
商売になりやすいって事情もあったとは思うけどね。 ただ、固定資産税の推移とか見てみれば
判るが1戸立ての上物部分の価値は非常に早く消えていくってのは事実だよ。 ここのマンションは
土地代は半分にも満たないだろうから、そういう意味では、地価の変動の影響は受けにくい
だろうね。 腐っても23区内、一部の人がいうような価格の暴落は考えにくいと思う。
(無論絶対に上がりはしないが)
>251
マンションの場合、土地代はないに等しいよ。中身だって買ったその時点ですでに半値以下だし。
23区内だからって安心もできない。山の手沿いとかいうのならまだわかるが。
それにこれだけの戸数あるとこは中古で売り出すのは至難の業。
少なくとも資産価値の維持の点ではそこそこの坪数の敷地面積がある戸建にはかなわんよ。
ここを買った人はどこに行ったのだろう・・
住民板じゃないの?
新しいほうは入居まできちんと情報交換などできる板になるといいですね。
決めた方々はうらやましいですね。
マンションを買った人の意見をひとつ
買うまでが楽しいんだよ。
住んだらみんな同じだよ。
購入検討中の人向けの話題(特に欠点の指摘など)はこっち。
もう買っちゃった人は住民板へってんでよいわけですね? これでお互いハッピーですね。
購入を検討中。 〜10年くらいで親同居とかで売って出る可能性結構高いと思うのだけれども、
そこで担保割れというか、ローン残額なしで出て行くためには、いくら価値が残っているかに
かかってくると思うのだけれども 誰か
(1) 南千住の中古マンション(〜10年程度)の価格
(2) ここ5-10年くらいの中古価格の変遷
についておしえていただけないでしょうか?
なお、ここの 95-100m^2 タイプを、大体頭金30%程度入れて25年固定金利で買うのを想定
しています。
仕様・環境・販売価格は知っていて、一定のコストパフォーマンスは出しているというのが
うちの判断なので 仕様がどうこうって情報は不要です。
検討者です。 中古価格の変遷は知りませんが、今の状況とかだと →
http://www.athome.co.jp/kantan/baibai/jutaku/ensen/30/BCDD/ZBZ/ON06A2B...
とか参考になるかもしれません。 あのアクロシティ(警察庁長官狙撃事件で有名)の
125m^2 とかが、希望価格で、 4380万とか安くなったものです。 希望価格なので、成約価格は
5%程度は下でしょう。 15年ものとかでも、 ちょっと駅遠くても、30万/m^2 超は残っている
ようですね(無論15年前はバブル絶頂期ですから買値からしたら凄く落ちていますけど)。
最近新築マンションは、坪単価ではちょっと値上がり傾向ですから、〜10年だったら、
買値諸費用込みの5000万の60%は確保できるのではないでしょうか。
>>258 さんの予定通りだと、3500万/25年で借りるのを フラット35で2.6%とかで計算すると
10年後のローン残債は、2360万まで減っていますから、6割引とかならない限り残債が勝って
いるのででていけないというのは発生しないはずです。
ここから先は、単に私だったらということで無視していただいて結構ですが、
10年とかで出て行く可能性がかなり高くて(〜50%) かつ今それなりに広いところに住んで
いるのだったらしばらく賃貸生活かと思います。 1500万とかいれて、年190万返済とかの
ローンを10年払う間の支出合計は、3400万とかになるので、売却価格 - 残債 〜1000万もし
残ったとしても(これは10年後に7割掛けで売れるといっているので多分あり得ない程度に
甘い仮定) 2400万/10年/12月〜20万/月とかのランニングコストになります
実際は管理費・修繕・税金も無視できないので、23-24万とかの家に賃貸に住んでいたのと
収支上は同じですね。 多分立地が同じなら20%がた広い家の賃貸相場と同じですね。
中古相場とかにもよりますが、10年後の親同居とかの可能性がそんなに高くないと
考えた場合は購入。 で、そうなってしまった場合には賃貸に出すというのも考えに
いれられてはいかがでしょうか。 やはり10年そこそこで売って出るのは普通には
非常に損になりますので。
>>258
10年後に売り出すとすると、これだけの戸数のマンションなので
その前に売りに出される部屋もあるでしょう。
マンションの場合先にマンション内で中古に出された価格に影響受けるので、
あまり周辺相場の動向は参考にならないかもしれませんね。
それでも参考にする場合は地元の不動産業者や土地家屋調査士に相談するほうが良いでしょう。
いろいろ書かれていて、実際に1期の戸数は122戸とかに絞ったようですがさすがに
完売したのでしょうか? 物件とは全く関係ない理由(家族の病気)とかで今回逃したのですが、
どの程度の人気だったのかに興味があります。
>>259 アクロシティは、バブル真っ最中で販売価格は1m^2 100万を軽く超えていましたからねぇ...
下がれば下がったものです。 駅から遠いってんで連想されるのかもしれませんが、
さすがに、状況がかなり違うので大丈夫なんでないかな。 (自壊するとかいうネタでも
でてこない限り)
あんなマンション郡が乱立する地域には住みたくない・・・・
しかも一番 奥に建ってるから駅まで遠すぎ。。。
東京とはいえ陸の孤島だった場所だから価格も安いんだろうけど。。。
南千住駅周辺はずいぶん綺麗になってお店も増えて
オープン当初は土日なんて すごい人ごみだったけど
今は閑古鳥状態。。。あのマンション郡に住む人しか利用しないからな。。。
川の側は地盤が悪いからパスかな。
>オープン当初は土日なんて すごい人ごみだったけど今は閑古鳥状態。。。
はあ?今でも混んでるけど??どこの田舎者。
トキアスって安かったけど、耐震構造大丈夫なのだろうか??
マンションばっかり建って住むのはどうかなぁって地域だけど、ララテラスは使えます。
1番奥に建ってるここは買えないからMR空いてるでしょ?
実際 1期で「完売しない」ってのは今日び非常に珍しいね。 販売成績的には不評と言わざるを得まい。
HPで見たけど、1期2次はさらに相当戸数絞ってきたみたいだね。 一度完売宣言を
出さないとさすがにやばいってことだろう。
まぁキャンセル住戸とか嘘つかないで、堂々と先着順と書いているのには好感がもてる。
そうだよ。
買ってあげなよ。
それはちょっと (^^;
今の売れ行きでは、新価格発表ってのはあり得るかもしれないね。
既に会員期と合わせて1/3以上は売れているんでない? 今さら大幅に値段改定なんてないよ。
会員優先販売で約180戸、第一期で約120戸。総戸数約660戸。
結構売れてるほうかも。
第1期1次の売れ残りでしょ? 今の先着順8戸残ってのは。 半分売る前に、売れ残りを出した
ってのは、完売”しなかった”スピードとしては相当に早いよ。 合計で1300戸とかになるので、
残り半分もあと半年ちょっとで発売しないと非常にやばいわけでしょ。 販売中の幟の脇に住む
ってのは気持ちのいいもんじゃないみたいよ。 そのうちファンドに一括でうっぱらわれて、
大幅値引きで再販とかなると目も当てられない。
かくいう私も下に住んでいる人よりも、1000万引きとかで某足立区の超不人気物件を
未入居中古で買った者ですが... そこまでいくと、正直住民の間にもしこりが残りますね。
多分”それ”です (^^) 106m^2 で4000万ちょいにまで下がったのでね。ま免振だし、未入居だし
そろそろ買いかなってわけで。 駐車場にはさすがに空きなかったけど。 まぁ別板ネタになるので
これくらいで。
ここも実は狙っていたうちの一つだったけど、駅からの時間は大して変わらないけど、
100m^2超で4000万前半とはこなかったからね。 今の値段のままでは、必死に苦労して売り切っても
”うそ!”って値段で次次中古がでるんじゃないかな。
確かにに販売好調でないことだけは確かなようですね
マンションが過剰供給されてる今
あのマンションは条件的にもあまり魅力ない。。。仕方ないよ。。。。
しかし訳判らん横文字デベの、自壊しかねない上に、退去命令で追い出されるようなものに
比べれば 価値=0(倒壊して隣人に迷惑かかったら価値<0)とかでないだけ大分に
ましな気も。
続き
なんだかんだで、300戸以上売り上げたのでしょ? 多分279さんの”あの”マンションの
総戸数は既に軽く超えたわけだ。
カタカナデベ物件はやばいと言うことで、案外これから見直されるかも知れない?
外装・内装はチャチでも、構造の長*工施工だもん。
テスト
まぁ倒壊しないことは大事だわな (^^)
じゃあココ買ってくれ。
いやまぁ倒壊しないだけだったら、99%のマンションはそうであると思われ..
ココは買わないでしょ!
先日MRに行き、長谷工の販売員(プロジェクトマネージャーの藤○)が対応してくれた。
ここの基礎設計から携わっているらしく、コンセプトやら、設備等
いろいろと話をしてくれたまでは良かったが。
要望書記載時に、「500万手付金で部屋(抽選なし)押さえますよ。」とほざきやがった。
要望書、書くのを見送り、怒って帰ってきた。
その時、周りにいた方には、迷惑をおかけしました。
MRのスリッパ係は必要ないやろ〜。人件費掛けすぎ。
ブログみたらもう300部屋売れたんですか?
順調ですね。
平日午後MR見たら、閑古鳥が鳴いておりますが、来年には第二期約600数十戸
売り出すんでしょう。大丈夫なんでしょうかね。更に南千住駅から遠くなるからね。
鐘ヶ淵や関屋駅は近くなるが。
ここが完売しない限り、隣は売り出さないと言っていたよ。
来年の販売は難しいのでは?
同時進行は無理でしょうね確かに。
これは絶対に完売しないでしょ!早く契約した人かわいそうに・・・。
隣にジャスコでもできればなぁ
南千住西口のバス車庫と新大陸第2区を入れ替えるべきだな。
あと誰か川向こうのカネボウ跡地がどうなるのか教えてくれ。
俺がショッピングセンターのデベロッパーなら、あそこが気になる。
人にものを聞く言い方ではないな。
確かに。
2chなら普通の聞き方なんでしょうな。
わたくし、(ちょっと前ですが)ここを申込寸前までいって回避しました。
原因は日照と急カーブ上昇する修積金です。
PMまで出てきて引き止められましたが、一旦疑惑噴出した物件には戻れませんね。
今は別物件を検討しています。契約しなくてよかったと思いますね。
納得されるのが一番ですね。
301-303あたりの書き込みは売り手側ですね。
みなさん、注意して読みましょう。
301ですが、売り手側ではないです。
常識を問うているのです。
どうしたんだろう、ここ?MRのオープン当初、一回見に行ってそれっきりだったんだけど、
向こうからも連絡なし。それが突然、電話がかかってきて、もう一度MRに来てくれとのこと。
一体どうしちゃったんだろう?
不人気物件の証。
値引き情報あったら教えて。
その後の先着順住戸の売れ行きは? age ときます。
書き込みがないですね。この物件。
まぁ人気集中ってわけではないにせよ、もう半分弱売れているはずなんだども...なにげに静かだ。
隣の墨田区に在住の者ですが、当初ここを第一希望にしてMRに2回行きましたが購入見送りました。
その理由として、
1.南千住までの徒歩はやはりちょっときつい。(都内に住んでバスには乗りたくない)
2.新橋ができて関谷、牛田が近くなるが、途中墨堤通りはコンビニ1件のみで他に何も無い。(夜ははっきり言って怖い。子供を一人で歩かせたくない)
3.前面の既存建物の圧迫感(営業マンも圧迫感がいやならこのマンションは無理ですねとおっしゃっていました)
4.内装がチープ(MRでこれなら本物はどうなの?って感じ)
5.直床
6.駐車場1800円からという売りだが、自分の車(1BOX)は1800円のところには駐車できない。(わかってはいたけど、ちょっとがっかり。いわゆる客寄せ価格?)
7.とにかく担当営業マンが気に入らなかった。(今なら希望間取りどこでもOK。年明けたら大々的に宣伝を打つので希望間取りは今のうち。隣の街区はこの値段では買えないなど、なりふりかまわず年内にさばけるだけさばこうといった感じだった)
8.汐入地区ということ。(親はそれとなく反対、友達からは白い目)
ということで、他の物件に決めてしまいました。
あっそ。
ふぅ〜ん(笑)
確かに残り半分は南千住からはもっと遠くなるしで、最初からもっと安くだしてくるのが
かなり期待できそうですね。 あの修繕積み立てのあがり具合で、屋外の機械式駐車場の更新費用は
含まずってのはありえんなぁ。
この物件のDMよく届きませんか?
大した物件じゃないんだから値下げ!って書いたDMにしろって思います。
DMだの CM費用を一杯つかうよりも、ずばり値下げすればちゃんと全部売れると思うんだけれども。
高いってことを除けば、そんなに悪くはない。
完売には程遠いですが既に大分売れていますのでいまさら堂々と値引きはできないだろうな。
ここは価格設定ミス。通常都内でこの広さなら高くはないとは思うが、日が当たらないマンションに
この値段は高すぎ。
契約寸前までいってやめたものです。
>>319
私の場合、日が当たる当たらないの前に、日照に関してはちゃんとした説明がなかったんですよね。
「実際に前のマンションに行ってご自分で確認してください」てな感じで。
いまさらですが、駐車場を南側に配置すれば、日照はちゃんと稼げた感じがするんですけどね。
あとは、二重天井二重床で、高さがもう少しあれば、検討の余地があったんですが。。。
つうか、完売ではないようですが、それでも結構売れている決め手は何でしょう?
一応都内だし、広さも80㎡超だからじゃない?
私も駐車場を南側にすれば良かったのにと担当に聞いてみたら、
南側に駐車場を配置したら戸数が稼げない(言い方はこれほど直接的ではないけど)と言っていました。
新価格ってんで、出していない間取りとかをそーっと出すか、
あるいは全員にあなたにだけ特別とかやれば 途中からの値引きってのも不可能では
ないけれども.... 共用施設だけ充実させても最近の購入者は騙されないってことで
しょうね。
>南側に駐車場を配置したら戸数が稼げないと言っていました。
やめてよかったです。手付金払ったあとで住まいサーフィン見てたら卒倒してたろうな。
浅草上野に自転車で行けるのは嬉しいけど、利点はそれだけ。
失うものが大きすぎですね。
また立派な広告入った手紙きたよここ。 宣伝費使いすぎっす。 もう駄目っぽい。
ステータス。
お金? じゃない。 安物買いの銭失い。 立地・構造ともに明らかに並以下だが、価格は並レベルだよね。
ポストを見ると、また立派なDMが届いていました。
それにしても、広告費かけすぎ・・・。
しばらく、放置していたら、担当者が転勤になったとか・・・。
よっぽど、暇なのか、日曜日の昼間に電話がかかってくるほど・・・。
モデルルームの閑古鳥状況から、長谷工の販売員削減は大賛成!
スリッパ係りも必要ないと思うしね。
最近モデルルームに行かれた方いらっしゃいますか?
ここを購入した方は、どこが決め手で買われたのかを参考まで知りたいです。
・東京23区内に住める
・騒音、構造は抜きにして、間取りの広さ
・行動は、車が中心で電車(地下鉄、JR)を利用しなくても生活できるから
・営業担当の方がよかったから
・見た目の物件価格自体が安い
・設備(キッズルームなど)が気に入った
どれも人それぞれの生活スタイルだと思いますが。。
ちなみに私は、いずれにもあてはまらないですが。
↑検討した結果購入しないなら無理に書かなくても。
購入者の気分を害することを楽しまず,23区以外の田舎でタニシと遊んだら。
購入者はもうここ見ていないはずだよ。
いや、見に来るもんだよ
購入者も時々見に来てるんじゃないかな。
にしても静かだ.... sage とこ (^^)
相変らず 住まいサーフィンでは、23区東/竣工以前大型物件18件中最下位を爆走していますね。
評価者12人+賛同者183人の 195人での平均点が 41.2点ってのはある意味記録的ではある。
ブービー賞でも平均57点とかあるからね。 怖いもの見たさで一度MRいってみたくなってきた。
現在品川から1時間以内、成田にもアクセスがよい地域で、3000〜3500万ぐらいの
3LDKの新築分譲マンションで、駐車場付の物件を探しております。大規模物件では、
これぐらいしか範囲に入ってこないので、現在購入しようか悩んでいるのですが、この
掲示板をみて大変不安になりました。なにか他に比較対象になる物件はないでしょうか。
ベッキーがコマーシャルで出ている越ヶ谷の物件良いですよ。3000万なら85㎡は楽勝で買えます。