東京フロンティアシティ　アーバンフォートについて　[２]

どうみても高いですよ。500万安ければ考えてもいいけどねぇ。

仮にマンション価格上がったら余計売れなくなるでしょ！

最初に電車の中吊りで新大陸を知った時はちょっと興味をそそられたけど、
よく見たら価格高いし駅から遠いし場所はしょぼいし対象外でした。

何年かして未入居(売れ残り)で売られたり中古で売られたりする時にはどうなんだろ？
よく知らない人には建物自体の安っぽさも分からないだろうなぁ。

トキアスは値付けに明らかにミスがありました。購入者から見ればありがたいですけれども、
地区ごとでは数年に1回レベルの格安物件と同じでなければ購入しないというのであれば、
2-3年かけて探す覚悟だけは必要には思えます。　ここあと5%くらい安ければ即決可能ですが、
今のところ値引くつもりはないようですね。　

>>244 しかし、トキアスよりもここ一段仕様レベルは落としているのですが...
2倍遠いわけですし、TXの開通分をおりこんでもせめて同価格帯(まさにおっしゃるとおり5%引き）
にはもっていかないと、ちょっと広め・駐車場完備(但しコストの嵩む機械式であるが）という
他には、安くする以外にはセールスポイントのつけようがないわけですよね。　うちの判断も
現価格では見送りです。

南千住にあれほどマンションが建ってるのに使えるのがララテラスだけというのもどうかと・・・。

マンション建てなくていいからスーパーが欲しいです。

結局、多少割高で強気な価格設定であっても、駅近であれば売れるというのが
いまの実情なのでは？
駅から遠くてよいのであれば戸建てという選択肢のほうが資産価値の維持の点で
勝っているとも思われます。

もちろん物件を気に入る気に入らないは人それぞれの価値観ですが、
これだけの大規模物件なら当然、自分の趣味嗜好だけでなく、
マンション購入者層の一般的な評価・評判も重視しないと、売れ残りや
転売しにくいなどのリスクが高まってしまうように思います。

トキアス買った人は賢かった！ここは買えないでしょ！

>>247 ここを投資用で買う人もありえないので、いちいち書いてもしょうがない気が
しますが、資産維持という点からいえば、戸建てだけはあり得ないでしょう。
建ってちょっと住んでしまえば、建物自体の評価は限りなく０に近くなって、”古家あり”
とかいって土地代より安くなってしまうもの。　これは、うちの親がマンションに住み
替えたときのを見ていてそう思った（10年ちょいは住んだ家だったけどね）。

　大昔入手された土地を相続で入手したのの上に小さいのを建てていたので、土地の面積に対して、
家の面積が20%程度しか使っていなかったのでね。　不動産屋から見れば土地代オンリーのほうが
商売になりやすいって事情もあったとは思うけどね。　ただ、固定資産税の推移とか見てみれば
判るが１戸立ての上物部分の価値は非常に早く消えていくってのは事実だよ。 ここのマンションは
土地代は半分にも満たないだろうから、そういう意味では、地価の変動の影響は受けにくい
だろうね。　腐っても23区内、一部の人がいうような価格の暴落は考えにくいと思う。
（無論絶対に上がりはしないが）

ここを買った人はどこに行ったのだろう・・

住民板じゃないの？

新しいほうは入居まできちんと情報交換などできる板になるといいですね。
決めた方々はうらやましいですね。


マンションを買った人の意見をひとつ

　買うまでが楽しいんだよ。
　住んだらみんな同じだよ。

購入者の皆様へ。住民板にスレが立ちましたよぉ。
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=79&disp=1

購入検討中の人向けの話題（特に欠点の指摘など）はこっち。
もう買っちゃった人は住民板へってんでよいわけですね？　これでお互いハッピーですね。

購入を検討中。 〜10年くらいで親同居とかで売って出る可能性結構高いと思うのだけれども、
そこで担保割れというか、ローン残額なしで出て行くためには、いくら価値が残っているかに
かかってくると思うのだけれども　誰か
(1) 南千住の中古マンション(〜10年程度）の価格
(2) ここ5-10年くらいの中古価格の変遷
についておしえていただけないでしょうか？
　なお、ここの 95-100m^2 タイプを、大体頭金30%程度入れて25年固定金利で買うのを想定
しています。　
　仕様・環境・販売価格は知っていて、一定のコストパフォーマンスは出しているというのが
うちの判断なので　仕様がどうこうって情報は不要です。　

検討者です。　中古価格の変遷は知りませんが、今の状況とかだと　→
http://www.athome.co.jp/kantan/baibai/jutaku/ensen/30/BCDD/ZBZ/ON06A2B...
とか参考になるかもしれません。　あのアクロシティ(警察庁長官狙撃事件で有名）の
125m^2 とかが、希望価格で、 4380万とか安くなったものです。　希望価格なので、成約価格は
5%程度は下でしょう。　15年ものとかでも、 ちょっと駅遠くても、30万/m^2 超は残っている
ようですね(無論15年前はバブル絶頂期ですから買値からしたら凄く落ちていますけど）。
最近新築マンションは、坪単価ではちょっと値上がり傾向ですから、〜10年だったら、
買値諸費用込みの5000万の60%は確保できるのではないでしょうか。
>>258 さんの予定通りだと、3500万/25年で借りるのを　フラット35で2.6%とかで計算すると
10年後のローン残債は、2360万まで減っていますから、6割引とかならない限り残債が勝って
いるのででていけないというのは発生しないはずです。

　ここから先は、単に私だったらということで無視していただいて結構ですが、
10年とかで出て行く可能性がかなり高くて(〜50%)　かつ今それなりに広いところに住んで
いるのだったらしばらく賃貸生活かと思います。　1500万とかいれて、年190万返済とかの
ローンを10年払う間の支出合計は、3400万とかになるので、売却価格 - 残債 〜1000万もし
残ったとしても（これは10年後に7割掛けで売れるといっているので多分あり得ない程度に
甘い仮定） 2400万/10年/12月〜20万/月とかのランニングコストになります
実際は管理費・修繕・税金も無視できないので、23-24万とかの家に賃貸に住んでいたのと
収支上は同じですね。　多分立地が同じなら20%がた広い家の賃貸相場と同じですね。
　中古相場とかにもよりますが、10年後の親同居とかの可能性がそんなに高くないと
考えた場合は購入。　で、そうなってしまった場合には賃貸に出すというのも考えに
いれられてはいかがでしょうか。　やはり10年そこそこで売って出るのは普通には
非常に損になりますので。　

>>258
10年後に売り出すとすると、これだけの戸数のマンションなので
その前に売りに出される部屋もあるでしょう。
マンションの場合先にマンション内で中古に出された価格に影響受けるので、
あまり周辺相場の動向は参考にならないかもしれませんね。

それでも参考にする場合は地元の不動産業者や土地家屋調査士に相談するほうが良いでしょう。

>>259 >>260 情報ありがとう。

いろいろ書かれていて、実際に１期の戸数は122戸とかに絞ったようですがさすがに
完売したのでしょうか？　物件とは全く関係ない理由（家族の病気）とかで今回逃したのですが、
どの程度の人気だったのかに興味があります。

>>259 アクロシティは、バブル真っ最中で販売価格は1m^2 100万を軽く超えていましたからねぇ...
下がれば下がったものです。　駅から遠いってんで連想されるのかもしれませんが、
さすがに、状況がかなり違うので大丈夫なんでないかな。　（自壊するとかいうネタでも
でてこない限り）

あんなマンション郡が乱立する地域には住みたくない・・・・
しかも一番　奥に建ってるから駅まで遠すぎ。。。
東京とはいえ陸の孤島だった場所だから価格も安いんだろうけど。。。
南千住駅周辺はずいぶん綺麗になってお店も増えて
オープン当初は土日なんて　すごい人ごみだったけど
今は閑古鳥状態。。。あのマンション郡に住む人しか利用しないからな。。。

川の側は地盤が悪いからパスかな。

＞オープン当初は土日なんて　すごい人ごみだったけど今は閑古鳥状態。。。

はあ？今でも混んでるけど？？どこの田舎者。

トキアスって安かったけど、耐震構造大丈夫なのだろうか？？

マンションばっかり建って住むのはどうかなぁって地域だけど、ララテラスは使えます。

１番奥に建ってるここは買えないからMR空いてるでしょ？

>>266 うちも週末にいったけど実際予約なしですぐ案内してもらえる程度には
空いていたんですが....
前もってここの掲示板見てからいけば（というかいかなければ）よかったなぁ。

実際 1期で「完売しない」ってのは今日び非常に珍しいね。　販売成績的には不評と言わざるを得まい。

HPで見たけど、1期2次はさらに相当戸数絞ってきたみたいだね。　一度完売宣言を
出さないとさすがにやばいってことだろう。

まぁキャンセル住戸とか嘘つかないで、堂々と先着順と書いているのには好感がもてる。

そうだよ。
買ってあげなよ。

それはちょっと (^^;

今の売れ行きでは、新価格発表ってのはあり得るかもしれないね。

既に会員期と合わせて1/3以上は売れているんでない？　今さら大幅に値段改定なんてないよ。

会員優先販売で約１８０戸、第一期で約１２０戸。総戸数約６６０戸。
結構売れてるほうかも。

第1期１次の売れ残りでしょ？　今の先着順8戸残ってのは。 半分売る前に、売れ残りを出した
ってのは、完売”しなかった”スピードとしては相当に早いよ。 合計で1300戸とかになるので、
残り半分もあと半年ちょっとで発売しないと非常にやばいわけでしょ。　販売中の幟の脇に住む
ってのは気持ちのいいもんじゃないみたいよ。　そのうちファンドに一括でうっぱらわれて、
大幅値引きで再販とかなると目も当てられない。
　かくいう私も下に住んでいる人よりも、1000万引きとかで某足立区の超不人気物件を
未入居中古で買った者ですが... そこまでいくと、正直住民の間にもしこりが残りますね。

>277
まさにそれが怖いから、これまでこの板で多くの人がいろいろ警鐘を鳴らしてきたのです。
言うこと聞かない頑固な人たちは、ただ自分が気になっている物件をけなされたというだけで
腹を立て、住民板に行ってしまいましたが・・・。
姉歯事件でマンション購入に慎重になる人が増えるだろうから、余計に厳しく
なるかもしれませんね（まあここに限った話ではないが）。

ところで「某足立区の超不人気物件」で大幅値引きされたやつって、ひょっとして
アレかな？こないだ祝日の夕方、暗くなってから通りかかったけど、線路側の棟は
電気のついていない家が多くて不気味でした。

多分”それ”です (^^) 106m^2 で4000万ちょいにまで下がったのでね。ま免振だし、未入居だし
そろそろ買いかなってわけで。　駐車場にはさすがに空きなかったけど。　まぁ別板ネタになるので
これくらいで。
ここも実は狙っていたうちの一つだったけど、駅からの時間は大して変わらないけど、
100m^2超で4000万前半とはこなかったからね。　今の値段のままでは、必死に苦労して売り切っても
”うそ！”って値段で次次中古がでるんじゃないかな。　

確かにに販売好調でないことだけは確かなようですね

マンションが過剰供給されてる今
あのマンションは条件的にもあまり魅力ない。。。仕方ないよ。。。。

しかし訳判らん横文字デベの、自壊しかねない上に、退去命令で追い出されるようなものに
比べれば　価値＝０（倒壊して隣人に迷惑かかったら価値＜０）とかでないだけ大分に
ましな気も。

続き
　なんだかんだで、300戸以上売り上げたのでしょ？　多分279さんの”あの”マンションの
総戸数は既に軽く超えたわけだ。

>277さん売れ残り物件ね。

まあ読んでみてくれ。
http://www.haseko.co.jp/hc/pdf/051125.pdf

カタカナデベ物件はやばいと言うことで、案外これから見直されるかも知れない？
外装・内装はチャチでも、構造の長＊工施工だもん。

まぁ倒壊しないことは大事だわな (^^)

いやまぁ倒壊しないだけだったら、99%のマンションはそうであると思われ..