シエリアタワー千里中央（よみうり文化センター再整備事業 51階建）

ほんと仕様の低さは衝撃的でした。

定借どうこう以前にに、床暖なし、手洗いカウンターなし、トイレ巨大タンク付き、キッチンと洗面は最下位レベル、建具は昔住んでたUR賃貸に毛が生えたレベルでした。

ランドマークなのにここまでやるかというのは驚きました。躯体や間取りは良いですがそこに金をかけすぎたのか、定借で値下げしても売り切れる自信がなかったのか、その程度しかいないことをみぬいていたのでしょうね。売れてます。

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内装は確かに、かなり低いです。　私もちょっと
びっくりする内容でしたが、よく言われることですが、
内装は３００万もかければ、床暖以外はかなり立派に
なります。　でも、この立地だけはいくら出しても
買えないです。　セルシー再開発に阪急が本腰で力を
入れるということは、とても嬉しいオマケでした。

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質感を損ねる最大の原因は建具とフローリングですよね。新築マンション買ってそこやり直したら何に金払ってるからわかりません。

生活で心配なのは、騒音関係ですね。乾式壁や上下のスラブ、あとは住人のレベル感は本当に心配です。駅に近くてもそこがダメならダメなので。

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>>3420 匿名さん
住民レベルは市内よりも良さそうですよ。そもそも大金はたいて千里に住む人たちは、きっちり子育てをしたい人たちで、市内のギラギラしたタワーにはそっち系の人が住んでることもあるし、投資用の狭い部屋が沢山あって、余ったら中国に売りに行ってる始末です。そんなマンション住みたくないので

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ところで、ここのマンションは総邸何戸なんでしょうか？

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残りは20戸ちょっとになったいるのでは？　50平方mの住戸は
なくなったみたいだし。　東側のタワマンの建設もまず可能性は
かなり低そうだし。　完売まですぐでしょうね。

子育てするのなら、市内よりは断然ここの方がいいでしょう。

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>>3425 匿名さん
市内は新しいマンションで民泊が横行したり、パーティールームでお見合いパーティーが開かれているそうです(笑)
市内のタワーでは、外国人にスーツケースでエントランスや廊下を痛められたり、ロビーでタバコを吸われたり、ゴミや空き缶を放置されたりといった問題が出ているようです。
こちらは住民の品性があるマンションですが、パーティールームやゲストルームの使用に制限を儲けたり、旅行者らしき人が訪ねてきたら、どこの部屋で使用されてるか回数チェックを行うなどと対策を考えなければならないですね！

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>>3426 マンション検討中さん
まぁ頑張って。

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営業の書き込みか知らないですが、大阪市内の人気エリアを知らなさすぎ。
北摂ブランドなんてオワコンなのは、業界の方なら衆知の事実ですよ。
価格の低いところにいるのに、立場をわきまえっ怒

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>>3428 通りがかりさん
3426はただの荒らしだと思いますよ。
アンチ市内みたいな物言いでかき乱すのが
目的ですね？まぁどこのスレにもいらっしゃ
いますが。

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>>3428 通りがかりさん

市内でがんばって！

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市内の人気地区というのが、どこを指しているのかはわかりませんが、天王寺～文の里周囲以外は子育て・教育に関しては行政が追い付いてないと思います。
タワーで実際におこっている問題の１つを挙げただけで、市内の一部を終わっているや僻地とも思いません。
実家や職場や行政（実際現時点では桃山台よりも千里の方が待機児童の受け入れ体制は充実しています）、街の雰囲気やインスピレーションで物件を選んでいます。定借や内装など気がかりなこともありますが、住みやすさを考えてや快適さや生活を優先して、千里駅直結を選ぶ人がたまたま500件を超えているだけです。
今後のことに関しては不明で、北摂と同様にバブルを振り切った坪単価になっている市内でも同様に暴落の可能性は十分にあると思います。
いずれにせよ、特に北摂は本人たちが、投資目的ではなく、生活し易さで物件を選んでおり、投資はあとからついてくるものと思っています。
今後値下がりの可能性もありますが、その時の市場を見ながら、今後のことをゆっくり考えればいいのではないでしょうか？
北摂を否定してくる人もたくさんいるのはわかりますが、北摂をいいと思っている人に、その価値観を押し付けないでほしいです。

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3432さんの考え方素敵ですよね。うちは勤務地や実家が北摂なので、そもそも市内が候補に上がりませんでした。

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市内か北摂かなんて、ざっくりしすぎだし、どっちでもいいよ。好きな方に住めばいい。あえて、他方を攻撃する話でもない。

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市内に対する悪意はないですよ。市内の一部のマンションの話でおそらく東京でも同様の問題が既に発生していると思います。
大型マンションには色々な人が住むので、色んなことが起こりえます。
ただ、やはり観光に便利な中心部で民泊や変なパーティーなどの被害にあい易いのは事実で、実際売り出し時も「民泊禁止」という項目を設けていますが、ゲストルームや共同施設がある限り同様の被害がおこりうるので、みんなで予防策を練るべきだと思います。特にファミリー世帯が多いのでこんなことしょっちゅうされたらたまったもんじゃないです。

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もうすぐ完売予定のようですね。　モデルルームも
一部を残して閉鎖になるとか。

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千里山にできるのもシエリアでしょうかね。

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まだまだ入居まで1年あるという状態ですが、もう選択肢もものすごく少なくなってきているのだなぁと見ていて思いました。
駅直結というわかりやすい材料があったのが、ここの場合は大きなメリットになったのだと思います。
１LDKが少しと、あとは広い部屋が2タイプとか、
本当に少しです。

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530戸が販売され、残り20戸との事。
完売間近ですね。

まだ、1年もあるのに。
やっぱりこの立地でしょう。

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>>3440 マンション検討中さん

ハンデがあるのにこの売れ行きの理由はやはり立地でしょうね。ネガさんには瞬間蒸発でないとダメだしされそうですが。

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売れ行き、素晴らしいですね。

定借はリセール時にローンはフラット以外はつきませんので、そこをどう読んで売り抜けるか悩んでます。

世界中で金融の出口が進み、日本もこの5年以内には緩和が終わりそうですので、フラットの金利も大幅に下がりそうです。みなさん、どう読んでますか？

フラットはわずか3年前で1.5、5年前で2.0、10年前で3.0、15年前で4.5できた。ローン控除は中古だと0.5しかつきません。

10年間は
新築を0.45でかりたら、控除含め実質金利は-0.55。
中古を3.0でかりたら、控除含め実質金利は2.5。

3%の差がつくということは、5000万借りると年間150万、10年で1000万ほど差が出るということです。

東京はうまく売り抜けたんですが、ここはまだ読めません。立地は最高なんですが、他にもあるといっちゃああるので。

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>>3440

悪意はない発言なのですが、相続対策で購入してい人も多そうです。5000万円の現金が、おそらく1/5の1000万円に評価替えできるのだから。買わない手はないでしょう。節税できた富裕層は笑いが止まらないでしょう。

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そう。定借タワーなんて相続対策。

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/717842/208005/79366796

相続税と暴落額やランニングコストを天秤にかけてお得という話。

相続と関係のない一般人が見た目の安さで買うものではないよ。

バランスをとる天秤の左側にほぼ何も載ってないからね。

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圧倒的立地の前には定借というハディはなきに等しいもの
なのだと勉強になりました。

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定借は安ければ販売ハンデはないですからね。
ここが所有権@350なら買ってくれませんから。

注目は買った人のこの後の売却ハンデです。
ずっと言われてるのはそのことでしょう。

リセール第一号が楽しみです。

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>>3445

後でもう一度勉強できるといいですね。
定借は、やっぱり中古で売るときは大きく値下がりするということを・・・。

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投資用として中古で安く買うわ
数年後楽しみだな。

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阪急によるセルシーの再開発の成功具合によっては
なかなか値下がりしないかもよ。

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この流れ、定借さんがやって来そう。

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もう残り10部屋きって抽選もかかってたから
選べる部屋ほとんどないですね、、

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ここ考えていましたが、定借という点とタワマンの将来の修繕費の問題点などを考慮して、戸建にしました。一億近くしましたがトータルコストではここと変わらない計算です。

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>>3452 匿名さん

千里中央駅近でなくてもいいのなら、問題ない判断だと思います。

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70年後の価値を考えるとシエリアはゼロだけど戸建は土地が丸々残りますもんね
高いけど駅近の土地を買って建物は最低限に抑えるのが一番賢いかもね

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>>3454 匿名さん

70年後まで考えるかは別として、
そもそも千里中央に駅近の戸建ってありましたっけ？5分以内はマンションのみのような気が。

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ここは20年後には半額以下かと。

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それだけあれば十分ですね！

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ここを7000万で買ったとして、20年後は6割減の2800万。
一方一戸建てを土地5000万、建物2000万の計7000万で買ったとして20年後の価値は5000万。

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戸建ては建てたくても本当に良い駅近の土地は一般人には回ってきませんよ。広告やネットに出る前にお得意様に買われます。

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>>3458 匿名さん
不便な上物2000万のちゃちい戸建住むくらいなら20年間で2000万払って、立地が良くて、ゴミ出しいつでもできるタワマンに住むかな。
通勤時間も少ないしね

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戸建の比較は千里中央では不毛でしょう。
駅から遠いで全て論破されてしまう。

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>>3460 マンション検討中さん
2000万で済まないでしょ

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このスレ最近全然見ないなと思ったら
また残念な方が出てきてますねーー。

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>>3454 匿名さん
70年後にあなたは生きていますか？

高い土地にはしっかり相続税がかかりますよ。

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>>3459 匿名さん
駅近って徒歩何分ですか？

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10年後でこれなら20年後はもっと悲惨だろう。

古くなっても所有権の区分も土地も手放せるが、
定借区分はある程度たったら全く手放せない。

定借中古は住宅ローンもほぼつかない。
自分たちが住宅ローンで新築の安マンを
買ってるのに、
次に買ってくれる人は何故か現金満額出して
築古を買ってくれるだろうと思うのは
大変ユニークな発想だ。

相続税を圧縮しても赤字垂れ流して
70年間持ちつづけないといけない。
子供はそんなもの欲しくない。

定借脳さんはよく計算してみような。

>10年後のについて書き込みありましたね。
所有権が5パーセント、定借が25パーセントおちるとして、少し更新来てみました。

7000万所有権千里タワーの場合
管理修繕費積立金 −360万
固定資産税 −200万
リフォーム -50万
仲介手数料 -210万
ローン控除10年 ＋200万
下落5% -350万
売却時の手数料 −200万

1170万、月9.75万がドブに

6000万定借シエリアの場合には
管理修繕費積立金 −360万
固定資産税 −200万
修繕地代一時金 -100万
解体金地代10年 -360万
ローン控除10年 ＋400万
下落 25% -1500万
売却時の手数料 −135万

2255万、18.8万がドブに。

仕様が高い中古を買うのが1100万、月9万も得です。

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>>3466 マンコミュファンさん
なるほど勉強になります。
やはり安いものには理由があるのですね。
手を出さなくて正解でした。

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来月には完売して閉鎖になるスレで一生懸命計算して
皆さんに披露しているのが、可笑しいのでしょうね。
他に何かストレスの捌け口とかないのかな？　哀れでも
あり笑えるわ。

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ドブ捨てさんの計算はもう見るの何回目だろーか。毎回面白く拝見させて頂いてます。

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>>3472 匿名さん

完売しても入居開始まで閉鎖はないようですよ。

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それ、昔のコピペでしょう。

この話題について再三出てくるのは、誰も完売するしないはもはや興味なくて、入居後の資産価値なんでしょうね。

買った人もリスクとメリットを知ってか知らずかはわかりませんが、管理人に消されてしまうような感情的な反論や中傷をするのは、懸念があるからでしょう。少し我慢して、論理的な返信があれば生産的だと思います。

ここは新築段階で人気なのは間違いないわけで、別にそれをどうこうしようという話ではないかと。

ただ、一般的に定借はスピード完売しても、中古でさらに値下がりするのは事実です。新築の購入者と中古の購入者が懸念する点が違うからです。

それが今後変わるのか、変わらないのか。みんな興味ありますよ。

ここの売れ行きがそれを理解して売れてるなら中古も値下がりしないでしょうし、安さに飛びついて売れたのなら、値下がりするでしょうね。

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定借の中古が値下がりするということは、買った人は皆承知しているでしょう。

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資産価値がどうなるかは関心がないことはないけど、
セルシーの再開発がどうなるとか、早く便利な生活を
したいとの気持ちの方が強いですけどね。

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>>3476 匿名さん
なぜ皆承知してると言い切れるの？

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「定借中古は住宅ローンもほぼつかない」

とありますが、つく場合もあるのなら
どんなケースなのでしょうか。

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>>3476 匿名さん

値下がりしないと信じてる方が大半でしょうね。

そういう営業の仕方をやってましたよ。

マンションの値段が安かった時代の、さらにその新築の5.6割で売り出されていた定借事例を持ち出されたのには笑ってしまいました。

ここは万が一値下がりしなくても、買値とランニングコストをたすとすでに同じコストですからね。

目に見えるコストが同じでさらにリスクオンというわけで、相続税払うよりマシぐらいの物件かと。

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>>3479 匿名さん

フラット35とか？

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>>3479 匿名さん


金利ぼったくりの定借専用ローンかフラット35しかない。フラットは団信たした35年がわずか5年前で2.5%近くもあった。10年前なら3.5%近く。今の住宅ローンの5倍から7倍だな。そんな金利のローンしか使えないマンションが売ってたら自分が買うかどうか考えると良い。いつかは金融緩和も終わり金利も上がる。

https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/transition/

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駅直結は資産価値とか度外視して良いだけの利便性があるからね。それが千里中央となれば尚更ね。

中古価格が〜、とか言ってる奴は駅直結に住んだ事ないんだろ？

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>>3483 匿名さん

中古価格が〜って言ってる輩は、
ここの購入者が将来困ってる姿を妄想して、ニヤニヤしてる高貴な趣味の人たちです。
住む世界が違うので関わるのは避けましょう。

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>>3483 匿名さん

資産価値度外視ということなら何でもオッケーです。何を買っても自由です。

ニュータウンのように電車通勤のサラリーマンばかりで駅前に全て集約させた街は駅直結はナイスです。おまけに千里中央はポテンシャルのあるニュータウンです。たまプラーザとは違います。

悲しいことにナイスなのに値下がりする。高金利でしかお金を貸してくれない。それが定期借地権です。

ところで、どこの駅直結に住んでましたか？関西圏には数えるほどしかありませんが。

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>>3484 匿名さん

やっぱり困ることはご承知なんですね。でしたら、どの程度困りうるかは計算されてると思うので教えていただけませんか？

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>>3486 匿名さん

妄想って書いてあるよ。
早口で何言ってんの？
関わらないでよ。

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>>3485 匿名さん

ところで、どこの駅直結に住んでましたか？関西圏には数えるほどしかありませんが。

こういう問いかけをして意味のない議論を展開したがるコメント、他のスレでも見るけど同じ人の投稿なのかな？

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駅直結に住んだことがないんだろ？と煽ってる人は、おそらく駅直結に住んだことがないんでしょうね。

自分の経験を盛ってまで良さを語りたがるのは危険な気がします。

一方、定借自慢はするのに定借に住んだり転売した経験がある人は誰もでてきませんね。

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駅1分はあっても、駅直結はほぼ存在しませんからね。その意味でここは希少で素晴らしいんですよ。下がる資産価値や低い設備仕様ではなく、是非そのよさを語ってほしいものです。まあ、プラウドシティ塚口のようなものを駅直結と言ってるなら困りますが。

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>>3480 匿名さん
自分は買いましたけど、営業さんによって違うんですね。
定期借地権について問い合わせたことがありましたが、
「いわゆる大阪市内でのタワーマンションと同一に考えてはいけない」
「残存期間が短くなることに比例して資産価値は下がっていくしくみ」
※一部の所有権物件では上昇又は維持が期待できるということに対して
とハッキリ言われました。
さすがにダイレクトにはリスクを強調することもなかったですが、
自分は資産という観点での期待値は到底高く持てるものではなかったですね。

従って、最終的に「売る時にいくらで売れるか？」
というよりは「毎月の支払・ランニングコスト」が自身にとってどうかと、
70年後に（多分生きていないですが）は無くなることへ納得できるかどうかで
考えました。
なので仮に予想外に売却の必要が出た際にはローン残額＞＞売却額となって
追い金はリスクですから最大限にローン金額を抑える様にはしましたね。

数なくとも自分は「ここは下がらない」とタカをくくって購入はしていません。

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>>3489 検討板ユーザーさん

定借自慢て、安く買えた自慢てこと？
そんな人このスレにいましたか？

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>>3483 匿名さん
前もありましたが定借の先輩である
ラグザ大阪レジデンス周辺の近況をお伝えしますね
ラグザは福島駅1分築19年の複合施設併設型高級マンション(当時は)です
取引事例を見ると坪132万の履歴がありました
その部屋の新築時価格が正確にはわからないので同時期のマンションを参考ににすると築18年徒歩11分で団地の様な堂島川シティハウスでも坪189万です
徒歩6分築12年のシティータワー西梅田で坪360万や徒歩8分築12年のローレルサンクタスでも低層階で坪300万位になっています
福島駅周辺は北ヤードで湧きまくっている状況の中徒歩1分のラグザが周辺から置いていかれている様です
北ヤードと比べたら規模の小さいセルシーの再開発程度でどこまで持ち堪えられるかな？

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>>3493 匿名さん

3483さんは資産価値を度外視という考えですが。
アンカー間違い？

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>>3493 匿名さん

ショッキングな事例ですね。

調べてみるとローレルタワーサンクタスは元々坪当り164万でした。

福島駅前の好立地でも7年違うだけで、所有権は倍近くに値上がりし、定期借地権と2.3倍の資産価値の差が出るわけですね。そこまでして敬遠されるとは驚きです。

ここは期間70年でタワーなのでまた違うんでしょうか。。

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>>3495

いつもながらに臭い芝居ですな。　よしもとでももっと上手いのに。

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福島の定借、これか。

福島1分、新福島2、国道からも奥まってる超好立地分の20階建の大規模なのに、成約ベースでどれも坪130ぐらいだね。

https://iqrafudosan.com/sale-mansion/laxaosakaresidence

坪200でも誰か買ってくれそうなのに、成約しないんだろうな。逆にこの単価まで落ちたらむしろコスパ高すぎる。

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>>3491 検討板ユーザーさん

ローンを押さえずとも手元に資金があれば安心だな。フルローンで手元に10%も残してないとリスクが高そう。

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築20年だしね。

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>>3498 マンション検討中さん

それは定借関係なくリスク高いよ。

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プラウド南麻布など東京の定借マンションでは値上がりしているのが
あるのでは？　プラウドは確か６０年だったのでもう５５年しか残って
いない。　そこは超特別なところだから関係ないとは言わないでね。
定借は必ず下がるとの説への反証です。　場所、分譲時期、物件内容
などでひとつひとつ変わるでしょうけど。　勿論シエリアも分譲に比べたら
下落率は大きくなるでしょうが、それは購入者は了解済みのこと。

それより、ここで執念深くディスル人達の心情を知りたい。　何かの恨み
でもあるような。　関電への恨みか？　ライバルマンションの販売で
煮え湯を飲まされたのか？　いろいろとご存知のようなので、プロあるいは
セミプロかとも思われるのですが、他のスレでも活躍しているのかな？

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検索すると、大阪市内の2000年前後±3年の物件のうち、坪130をきるのは91件のうち3件だけだったよ。写真。

直近の売り出し価格事例なので正確ではないけど、どのみちラグザ大阪は大阪市内では最下位クラスの値段というとにはなるね。

モデルいくと近隣の成約事例をみせてもらえて資産価値のよさを説明されるじゃない。ここではどんな定期借地権の事例を紹介されたのかな？

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>>3502 eマンションさん

執念深いね。こわいわ。

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本当に執念深い。　その根源にあるものは一体何？
これだけ延々と続けるのは異様です。

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>>3501 匿名さん

プラウド南麻布を事例に説明を受けたのですか？

周囲が坪700から1000で売られてるところに、希少立地に坪400で売ったのだから、値上がり当然かと。

この隣の千里タワーと千里レジデンスが坪450から600で売ってるならそうなる可能性は高いですが、全く違いますよね。せいぜい300前後。

冬はおおむね寒いという反証に、特殊な暑い冬の一日の事例を持ち出して、必ず寒いとは言えないという話を出してどうするのでしょう。

私はここの希少立地を評価しており、定借の好事例になる期待も寄せてますが、あなたのコメントは論理的ではなく、恣意的なものを感じます。

定期借地権のデメリットが多くの方から指摘され続けるのは現実がそうだからでしょう。

もはや完売間近なのだから売れ行きに何も影響するわけでもなく、外野で議論させてくださいよ。馴れ合いは住人スレでお願いしますね。

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>>3505 マンション検討中さん

外野でするなら、別スレ立ててお願いします。

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>>3506 マンション検討中さん

あなたの文章も特徴的なので気をつけましょうね。

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定期借地権の値上がりの事例のつもりが、周囲より遥かに安い値段にしかならない事例だったわけですね。

値下がりしても周りと同じ価格の事例を出すのが良かったですね。私はそんな事例はほぼしりませんが。

墓穴を掘ることと、巻き餌を巻くことは別の事象です。あえて言うなら、墓穴を自分で掘って、巻いた餌に食いついてきた魚に墓穴に投げ込まれてるのが正しいです。

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はいはい、では桃山台３分を検討するかな・・・

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>>3511 マンション検討中さん

何を言ってるかわかりませんが悔しいのはよく分かりました。

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本当にこの物件購入に自信を持ってる人は外野がなんと言おうがドッシリ構えているはず。
ここの契約者であろう人の反応を見る限り自信がないんだろうね。

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そうかもしれませんね。
ここは戸数の割に契約者板が過疎ってるので、
大半は見てもないんでしょうけど。

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部外者同士でヒートアップして盛り上がってたわけですね。
私もそうなんですが。

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