シエリアタワー千里中央（よみうり文化センター再整備事業 51階建）

>>2531

おっしゃる通り。
シエリアは、間取り次第で割高です。契約部屋は坪300万でした。
定借物件を契約すると思いませんでしたが、「ただ欲しかった」それだけ。

それに標準設備は、安物ですからオプション付けないとトイレなんて団地並みですよ。
オプションだけで坪単価＋15万コース。。。

>>2532 匿名さん3さん

無知な人は悲しいね。

定借は新築時はローンが組めて、値段も相対的に安いから、情弱ホイホイなんだよ。特に一時取得者相手ね。定借は販売時の人気は高い。松園や赤松なんて誰もが羨む高級住宅街ですぐ売れた。

中古になったら全く違う。

都心の超駅前や近隣が異常高騰していて激烈に安く買える定借以外は、全てリセールは全て崩壊。タワマンだろうが第1種低層だろうが全くダメ。東京も関西も名古屋も同じ。調べたらどうかね？

ローンが組めないもしくは金利が悪条件の定借専用ローンしか組めないから、まず仲介がいやがる、買い手も下落をいやがり手を出さず、悲惨な相場しか形成されてこなかった。それが市場のコンセンサス。買い手の思い込みに意味はない。

高級輸入車のリセールがしょぼい日本車より悪いのは質が低いからじゃない。単にそういう市場というだけ。それと同じ。

そんな死に体の制度を復活させたのは、マンション高騰でどうにもならいデベ都合の苦肉の策。資産価値のための駅近マンションを資産価値のない定借で安く売るという歪みがえぐい。

定借は定借ゆえに下落するのであって、タワマンか否かは全く関係ない。それは所有権と同じ。定借期間が長いと下落がマシというのも仮説であって、歴史が浅く成功の事例はまだない。悪く言えば70年もモルヒネ売ってゾンビとして生かさないといけない宿命の蟻地獄とも言える。

おまけにここは近隣タワマンと価格が変わらず価格的な魅力もない。投資マネーの流入が弱い都心郊外物件でしかも関西ときた。過去の失敗をさらに強める悪条件が揃っている。

もしチャンスがあるとすると駅前1分の最高立地という点だ。これが他のデメリットをかき消すかは誰にもわからない。

購入者は社会実験台だよ。誰かが投げ売れば暴落するし、誰かが高値で買ってくれれば保てる。

定借がほんとデベと地権者だけでなく買い手にもメリットあるならデベはもっとやるよ。何故普及しないかをよく考えようか。君が言ってるのは20年前と同じで、資産を失った人の言葉と同じなんだよ。楽しみだね。

おや、これはほぼ同じ立地だな。

中古の買い手にとっては新築時からの騰落率ではなく中古時の売値が大事。

世間は坪100万高くても所有権を選ぶという事実が一つある。
震えるほど強烈。

これを見て、買い手が馬鹿と思うか賢いと思うか。
シエリアタワーと千里タワーはどうなるか。

定借
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
所有権
パークハウス六甲　築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス　築8年 約0% @260

>>2531 匿名さん
30年前にデフレの世界を予想した人が居るでしょうか？ 50年前に日本の人口が減って困ると考えた人が居るでしょうか？ 移民を認めるとか何か政策が変わればどうなるかなんて分からない。70年前はまだまだ戦後の時代です。

今、住みたければ買えばいいのじゃないですか？ 資産運用をしてる訳じゃないし。

過ぎたるは及ばざるが如し

ここ買うくらいなら、桃山台や緑地公園の徒歩10分以内の戸建て買う方が資産性高い。

>>2535 匿名さん

熱弁 必死すぎ。
そんな研究熱心なあなたは、さぞ資産価値が高い物件にお住まいなんでしょう。
後学のため教えてください。

輸入車板のように脳内所有はご勘弁ください。

>>2539 匿名さん

人口が8,000万人まで減ったら似たようなものですよ。

>>2539 匿名さん
資産のために住むのなら毎日10分歩けばいいさ。1分の便利さが貴重で資産のことは余り気にしない人はシエリアを買えばいいですよ。20年も住めば十分に元はとれるでしょうし。

>>2539 匿名さん
戸建て住人＝シエリアを見上げて、定借で資産価値無いとつぶやく

シエリア住民＝戸建てを見下ろし、駅遠く店無い不便とつぶやく

>>2536 匿名さん

生々しい結果だな。

資産性の低さだけでなく、六甲という地域柄、定借を買っていることがダサい、という意識もあって避けられているんだろう。

ここがうれてるのはおもしろいな。

利便性は求めるが金はそこそこしかない、資産性は気にしない、住環境は大事だが商業施設や幹線道路近くでもまあ構わないという層なんだろう。

駅前マンションなんて資産性命で買うものだったが、変わったものだ。

>>2540 通りがかりさん

何故定借に資産価値を期待する？リーゾナブルで一等地だからでいいじゃないか。

資産価値が維持されたらラッキーというだけの話で、期間だの立地だのタワーだの都心型だのいったとろで希望的観測に過ぎない。ましてや投資ならこんなとこには買わない。実需一択。

お陰様で投資用はこの5年でぼろ儲けだ。もう山の頂点だがね。小学生がどうのと必死なのはそちらさん。

>>2545 匿名さん

その通り

資産価値なら
千里タワーか千里レジデンスか
今後のセルシータワーかえばよろし

タワーでなくとも
東町や西町の環境の良い駅近、
値段が安い上新田の駅近もある

夙川や六甲と違い
土地もあるし建て替えも進むし
まだまだ物件は出てくる

つまりシエリアは一等地だが
オンリーワンではない


所有権だとしても絶対的ではない
ましてや定借ではという話

坪200万まではすぐに下がるはず
逆にそこから先は下げ止まると見た

知らんけど

>>2546 評判気になるさん

10年間、坪200万ぐらいを維持してくれたら、まあまあ満足だ。

千里タワー41階 61.48㎡ が19.5万で賃貸に出てますね
今の千里中央の相場はこの位なんですね
シエリア9年後の指標になるかもね。

千里タワー41階 61.48㎡ 19.5万を計算し易いよう
70㎡で換算すると22万位になります
あくまでも仮定ですが新築時28万として2年ごとに切れ目なく入居者が入れ替わったとして8〜10年が22万だった場合一応10年平均は25万
11年目以降は下がり方は緩やかになるので10年ごとに2万円とした場合
11〜20年平均20万
21〜30年平均18万
31〜40年平均16万
41〜50年平均14万
51〜60年平均12万
61〜70年平均10万とした場合
70年間の平均家賃は16.4万位になります
ざっくりで申し訳ないのですが
千里タワー換算で41階70㎡の70年間平均賃料は16.4万
という結果がでました。

賃貸で月平均16.4万と言うことは
70年で換算すると1億3,776万
ここの70㎡はそこまで高くないので、やっぱり定借でも買った方がお得！

と思ったのですが早合点でした
賃貸ではないので管理費等を払わなければいけませんね
これもざっくりですが
70年間平均の月額
管理費積立金等4万円位
地代3万位
固定資産税2万位
70年後の増加率なんて未知の世界なので
甘いのか辛いのかわかりませんが
合計9万位なので先ほどの16.4万から引くと
実質7.4万 これを70年分にすると6216万になります
シエリアの41階70㎡は6216万より安かった様に記憶してるのですがどうだったでしょうか？

まあ賃貸で70年住み続けると思えば定借の方がお得！なんだと思いますよ

あくまでもざっくりした仮定ですがね。

>>2550 匿名さん
悪いこと言わんから、駅近戸建にしときな。

>>2551 匿名さん

駅近戸建が500戸も分譲されるのなら考えるわな。

>>2550 匿名さん

アホか。

なんで70年住むのと賃貸の比較やねん。
定借対所有権の売却も含めたそうコストの話やろが。

最初に1000万ケチって、10年で1000万損する感じ。

賃貸に出しても所詮は郊外ニュータウン。
賃料からさらに空室期間、業者への支払い、内装設備の修繕、税金ひいたら悲惨な状況よ。

>>2553 評判気になるさん

たしかに高い地代と管理費とられてこの程度の賃料で、投資目的でははなしになりませんな、月10万がドブに流れて空室と修理なの支出がドカドカきってくる、計算甘すぎですわ、値下がりしないなら計算できるが、それも怪しいなら不確実性が高すぎますわ、都心の所有権一択でしょ、新築でも梅田周辺なら賃料ももっととれるしな、

>>2553 評判気になるさん
本業の収入で大きな利益が出ている法人や個人事業主は、副業の賃貸不動産での一時的な赤字は気になりません。
定期借地権物件は、土地価格がゼロ（借地権だけ）、建物価格が非常に高い（本来おかしいですが）せいで
減価償却費が普通の２倍ぐらいにもなります。本業の利益が相殺できるというメリットもあります。

>>2554 タワマンさん
残念ながら、大阪市内は過剰なマンション建設が続いてるので、この先空き室だらけで賃料取れないでしょ。

郊外でなんでタワマンにすみたいの？都心なら資産価値もあるし、騒音から距離をおいて低層より住む環境がよくなるからわかる。

ここは海も山も夜景もろくに見えず、部屋によっては近くにタワマンがコンニチワし、間取りは使いにくく、バルコニーもせまく、でるのに時間かかるし、ランニングコストは高いし、なぜ？

>>2556 匿名さん

都心が供給過剰？何の基準に？空室だらけ？どの物件？千里がそれより過剰ではない理由は？都心が厳しいなら郊外なんて即死では？無理やりのポジトーク？ただのアホの子？

>>2555 匿名さん


賃貸だらけのマンションになるってこと？個人事業主や零細経営者の＊＊ってこと？子供育てる環境じゃないってこと？わざわざ赤字不動産買ってなんの意味が？都心でいいのでは？意味わかんないよ？

>>2557 匿名さん

住み慣れた千里中央の駅前だからでしょうね。他の同格のマンションがないからです。

「ここは海も山も夜景もろくに見えず、」以外のご指摘はその通りですね。

でも、住戸を選べば、壮大な景色がベランダに出なくても、ソファーから眺められますよ。
そこがタワーを選ぶ理由です。
設計者の弁にあるように、小さい住戸であっても、従来の高層階プレミアムフロアレベルの
眺めが堪能できますから。

しばらく静かだったのに。また叩かれ出しましたね。もう大半が契約済と聞いてましたが。

メゾン千里跡地にツインタワーが建つと他の板に書いてありました。本当ならばこのマンションは大暴落かな？

>>2552 匿名さん
５００戸なんて分譲されないから買えない奴が大多数。だからこそ価値があるんだろ？

2562さん

これから千里界隈で物件探してます。メゾン千里って駅東側の古いマンションですかね？あの土地形状でタワーって建てれるんでしょうか。タワーでなくても、質の良いマンションなら是非検討したいです

>>2557 匿名さん

現在、千里タワーに在住ですが海も山もかなりハッキリと見えますよ(^.^)飛行機の発着ももちろんみえます。
夜景は都心部のゴチャゴチャとはまた違った感じで当方は気に入っております。
シエリアも同じような景色が見えるのでは！？

メゾン千里の建替えなら地権者がいっぱいだから結構なお値段でしょうね。

>>2566 匿名さん

容積率緩和が出来たら進むでしょうが、千里阪急ホテルも同じでしょう。ホテルの方が決断早いでしょうね。

>>2567 匿名さん

容積率緩和なんて、余程の大義名分がないと豊中市は出来ないでしょう。

>>2568 匿名さん

>>2568 匿名さん
それじゃ、メゾン千里のタワー計画が成り立たないのでは？ 普通のマンション建て替えなら納得。

メゾン千里は、千里タワーやシエリアと違って商業地域でなく中高層住居専用地域なので、千里ニュータウンの高さ規制で原則４０ｍ（１３階建相当）までしか認められてません。
ちなみに新千里桜ケ丘メゾンシティのおかげでこの４０ｍの高さ制限できたようなものです。

>>2570 職人さん
やっぱりそうでしたか。桜ケ丘といっしょですよね。
メゾン千里は、古いマンションだから敷地に余裕あるだろうし、行政も駐車場を100％とは言わないだろうし、建て替え進めやすい環境かな。
普通に２棟のマンション建て替えってことで、きまり！

メゾン千里にタワーか‥
ここより当然高くなると思うけど、魅力はこことは比較にならんほど高いね。
地域の発展にも重要な意義を持つと思う。
よって、千里中央の価値が上がるという意味では、ここの住民も生活面では恩恵を受ける可能性はあるかな。

>>2572 匿名さん

2570さんによれば、タワーは建てられませんよ。たぶん高級仕様のマンションになるでしょうけどね。

>>2573 匿名さん
そう信じたいだけでは？

>>2572 匿名さん

駅近がいいにきまってるよ。

>>2574 匿名さん

中高層住居専用地域なら無理でしょう。

>>2575 匿名さん

定借でも駅近が良いに決まってるんだ？（爆笑）

久しぶりにのぞいてみたら、また変なのが荒らしてるね、、。

荒らすやつのクセが凄いんじゃ〜

>>2579 住民板ユーザーさん1さん

超上から目線で講釈たれる奴ね。

数年前から便利なマンション買ってたら儲かるわな。でも売ったらかなり税金に取られるし、本当にいろいろと分かってるのならこんなとこを覗きにこないで株かFXでもやってりゃもっと儲かるのに。

まあ、彼もこのマンションが気になってるから覗きにきてるのですね。

高齢なら定借でも良いと思うよ。どうせ先も見えてるしね。

メゾン千里の建て替えによるタワー計画、セルシー建て替えの計画、どうも時期的には競いながら進みそうですね。
セルシーはどの方角も抜けないことになるので、投資回収の早いタワーはあきらめて、駅直結の文化的で魅力ある商業施設になってほしいな。

>>2582 匿名さん
だね。蔦屋とか来て欲しい。