シエリアタワー千里中央（よみうり文化センター再整備事業 51階建）

ハッキリ言えば、70年もつだけの安普請・・・・。

>2499
メンテ十分って古い建物にコストかけるのであれば建て替えになる。
セルシーも45年
最古マンションの宮益坂ビルも63年
で取り壊し。
心配しなくても竣工当時に最新設備や技術でも50年後は時代遅れ。

>2501
買えない人の負け惜しみ。
内装・設備は確かに改善の余地あり（オプションでも選べない）
引き渡し後に改装すれば解決できる。
シエリアは、建替えの権利関係で争いが無い安心感
金持ち喧嘩せず。

2499や2501は耐久性を心配しているのでは？

>2503さん

定借70年と所有権マンションでは耐久性のグレードが違うものをわざわざ使うんですか？
逆に70年は契約上、取壊しできないので構造や修繕計画はデベ側もキッチリする必要があるのではないでしょうか。

40~50年後、大規模補修工事が必要になった時、
もう40～50年間性能が維持できるような工事はしないでしょう。
20～30年ぐらい維持できればいいよ、という工事になるでしょうな。

取り壊しはどのマンションも同じように簡単にはできないのでは？

いずれにしろ、70年で取り壊しが決定している建築物と、
少しでも長持ちすることが望まれる建築物とでは、
初めから、かかわる人たちの思い入れは異なってしかるべきでしょう。

一般定期借地権の建物は、契約期間が終了後は取り壊して更地にするんでしたっけ？
解体費用の項目がないので建物はそのまま？
地主が建物を残して活用するのであれば、大規模修繕は予算をかけてきっちりやるんじゃないでしょうか。

借地借家法上、建物を解体し更地にして地主に返します。
解体積立金がランニングコストとしてかかります。

シエリアは解体して更地で返しますが、ロジュマンヒルズは解体せず建物そのまま譲渡です。

通常の分譲タワーマンションの方が将来的に不確定要素が
多すぎて不安ですね。　多数の住民が居て、高層階と低層階で
経済的背景もかなり異なるし、修繕改装費はどんどん上がるし
建て直しの決定なども意見を纏めるのは不可能でしょう。

メンテの費用がどんどん高くなって子孫への負債なんて心配は
分譲の方が大きいかもしれません。　シエリアなら最長でも
７０年です。　後腐れなしです。

通常の分譲マンションは売れます(適正価格で)
古くなっても今流行りのリノベーションなんかで
結構人気の物件もあるけど
定借は賃貸相場-毎月諸経費×残年数の価値しかない
しかも賃貸の長期契約と同じなので更に安くしないと契約者はいない
通常の分譲マンションも定借も結局は70年で建て替わるのかもしれないがリノベーションして100年いけるかもという未来があるかないかで大きく変わる。

通常の分譲マンションではなく、通常の分譲「タワー」マンションと
書かれているのでは？　タワーマンションの将来は未だ未知の世界です。

>>2510さん
2050年には人口が8,000万に減ってしまうのに、築後何十年も経ったマンションなんて買い手つくの？
タワマンに住んでる自分ですら何十年も経ったら二足三文だと思ってるよ。

確かに・・・、
定借物件なら、なおさら経年による価値低下は激しいだろうな。
それでも所有者は、修繕積立金と解体積立金を払い続けなくてはならない。

同じ話題のループですな。
賃貸で良いんじゃない？

賃貸派：ご自由にどうぞ。　但しマンコミは訪れる必要なし。
分譲タワマン派：資産重視、でも５０年後や７０年後に資産価値あり？　
　建て替えか改装かで揉める。　修繕費はどんどん上昇する。
定借タワマン派：資産は余り気にしない。　とりあえずこの好立地を
　初期費用が安くで使えるのが重宝。　

てなとこ？

基本的に定借タワマン派なんているわけ無いでしょう・・・ね。今回は、所有権が無いからやむを得ず定借で我慢しようかな・・・ということでしょう・・・ね。

>>2516 タワマン購入経験者さん

確かにそうですが、東京なら居るかも。 定借でなら安くいい立地のマンションが買えますから。

近頃、投稿がないですね〜。

今、8割近くが売れたようで、この立地と環境日皆さん、期待されているようですね！

結局このスレは定借問題のループだね
高い管理費も含めてこの程度の額は払っても痛くも痒くもない人が買うマンションだと思ってるし実際そういう人が多いだろうね
おそらく住人の民度は高いと予想

>>2519 通りがかりさん
ということは自身の民度が高いとお考えなのですね？そういう方は総じて民度が低いですね。

賃貸で入居するにしても、家賃保証会社の審査がありますから、
一定の年収やお勤めでなければ、借りれません。

批判される方は、そんなことも知らないのですね。

>>2522 匿名さん3さん

お金があるのと民度の高さとは一致しないケースが多いからですよ。
賃貸に限りませんが、それでも実住の人の方が大事にする思いが強いでしょうから、多少なりとも民度も高い人が多いと思いますよ。

フロア構成を見てみると、100㎡超の部屋が高層階のプレミアムに固まっているわけではなく、3階-14階の低層にも配置されているようです。
高層階のハイグレード仕様は、天井高と二重床、コーナーサッシと掃出窓のみで
その他の設備に違いはありますか？

プラウド苦楽園スレに定借事例がまとまってた。
定借は好立地でもやはり下落がえぐい。
駅1分はどうなるだろうか。


定借
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万

所有権
プラウド夙川北名次町　築5年　約?% @235万
ジオグランデフォルム城山　築11年　約0% @180万

プラウド夙川　築3年　約+8% @235万
ワコーレ夙川松園町　築5年　約0% @225万
マークス夙川松園町スティーレ　築10年　約+10% @215万
マークス夙川松園町　築11年　約-15% @180万

パークハウス六甲　築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス　築8年 約0% @260
ジオグランデ六甲　築8年　約+3% @220万

築８年で３０～４０％も値下がりするなら、残り６０年以上あるので
すごいお買い得だと思いますね。　待ってみるのもいいですね。

>>2526 匿名さん

シエリアタワーは、例外であってほしい！
４年後に投資すれば良かった。
しかし、６年先かあ、どうなってるか予測不能。

３５％～４０％下がっているのは、どちらも５０年の定借のようだから
残りの期間だけでも－１６％だからあり得るでしょうね。　

７０年だともう少し変わるでしょうし、定借のマンションが増えて普通に
売買されるようになるともう少し高くなるのではないでしょうか？

えっ！40%下がるなら待って買いたいです。ほんとにそんな価格で買えるの？

定借のマンションが増えて普通にと言っても無理でしょうね
仮に新築の半数が定借になったとしても半々の選択ですし
中古のストックが膨大で定借が所有権に肩を並べる事はできません
余程特別な場所(梅田北ヤードの中とか)でない限り定借は無理でしょう
人口も1.2億から8000万へ減っていきますし土地も家も今ほど必要なくなります
ましてや郊外ニュータウンがどこまで持ちこたえられるのか？
普通に考えれば判るでしょう？

それにここは割高です
例えば先ほど言った北ヤード付近のグランドメゾン新梅田が31階東向(北ヤード向)
80.47㎡が5,840万でした 坪239万所有権有り
いかにここが割高かわかるでしょう
でも環境が違うし千里中央に住みたい気持ちはわかります
立地は最高ですしね〜。

>>2526
タワマン事例でないと比較できない。
552戸vs50戸以下と比べるなんて投稿に悪意がありますね。

例えば
千里中央タワーマンションが割安ならば、欲しい人が群がるでしょ？
群がれば中古価格は下がりにくいでしょ？
小学生でもわかるよね。。。

そもそも事例のマンションは、分譲時に人気物件だったんですかねぇ～？
シエリアが不人気で、売れ残りなら暴落の可能性ありますが、

セルシータワーや箕面タワーが建てば条件は変わるでしょうが、
シエリアの成約数からして、今のところ不人気では無いですね。

>>2531 匿名さん
千里ニュータウンは郊外型ニュータウンではないですよ。都市型ニュータウンです。

>>2531

おっしゃる通り。
シエリアは、間取り次第で割高です。契約部屋は坪300万でした。
定借物件を契約すると思いませんでしたが、「ただ欲しかった」それだけ。

それに標準設備は、安物ですからオプション付けないとトイレなんて団地並みですよ。
オプションだけで坪単価＋15万コース。。。

>>2532 匿名さん3さん

無知な人は悲しいね。

定借は新築時はローンが組めて、値段も相対的に安いから、情弱ホイホイなんだよ。特に一時取得者相手ね。定借は販売時の人気は高い。松園や赤松なんて誰もが羨む高級住宅街ですぐ売れた。

中古になったら全く違う。

都心の超駅前や近隣が異常高騰していて激烈に安く買える定借以外は、全てリセールは全て崩壊。タワマンだろうが第1種低層だろうが全くダメ。東京も関西も名古屋も同じ。調べたらどうかね？

ローンが組めないもしくは金利が悪条件の定借専用ローンしか組めないから、まず仲介がいやがる、買い手も下落をいやがり手を出さず、悲惨な相場しか形成されてこなかった。それが市場のコンセンサス。買い手の思い込みに意味はない。

高級輸入車のリセールがしょぼい日本車より悪いのは質が低いからじゃない。単にそういう市場というだけ。それと同じ。

そんな死に体の制度を復活させたのは、マンション高騰でどうにもならいデベ都合の苦肉の策。資産価値のための駅近マンションを資産価値のない定借で安く売るという歪みがえぐい。

定借は定借ゆえに下落するのであって、タワマンか否かは全く関係ない。それは所有権と同じ。定借期間が長いと下落がマシというのも仮説であって、歴史が浅く成功の事例はまだない。悪く言えば70年もモルヒネ売ってゾンビとして生かさないといけない宿命の蟻地獄とも言える。

おまけにここは近隣タワマンと価格が変わらず価格的な魅力もない。投資マネーの流入が弱い都心郊外物件でしかも関西ときた。過去の失敗をさらに強める悪条件が揃っている。

もしチャンスがあるとすると駅前1分の最高立地という点だ。これが他のデメリットをかき消すかは誰にもわからない。

購入者は社会実験台だよ。誰かが投げ売れば暴落するし、誰かが高値で買ってくれれば保てる。

定借がほんとデベと地権者だけでなく買い手にもメリットあるならデベはもっとやるよ。何故普及しないかをよく考えようか。君が言ってるのは20年前と同じで、資産を失った人の言葉と同じなんだよ。楽しみだね。

おや、これはほぼ同じ立地だな。

中古の買い手にとっては新築時からの騰落率ではなく中古時の売値が大事。

世間は坪100万高くても所有権を選ぶという事実が一つある。
震えるほど強烈。

これを見て、買い手が馬鹿と思うか賢いと思うか。
シエリアタワーと千里タワーはどうなるか。

定借
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
所有権
パークハウス六甲　築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス　築8年 約0% @260

>>2531 匿名さん
30年前にデフレの世界を予想した人が居るでしょうか？ 50年前に日本の人口が減って困ると考えた人が居るでしょうか？ 移民を認めるとか何か政策が変わればどうなるかなんて分からない。70年前はまだまだ戦後の時代です。

今、住みたければ買えばいいのじゃないですか？ 資産運用をしてる訳じゃないし。

過ぎたるは及ばざるが如し

ここ買うくらいなら、桃山台や緑地公園の徒歩10分以内の戸建て買う方が資産性高い。

>>2535 匿名さん

熱弁 必死すぎ。
そんな研究熱心なあなたは、さぞ資産価値が高い物件にお住まいなんでしょう。
後学のため教えてください。

輸入車板のように脳内所有はご勘弁ください。

>>2539 匿名さん

人口が8,000万人まで減ったら似たようなものですよ。

>>2539 匿名さん
資産のために住むのなら毎日10分歩けばいいさ。1分の便利さが貴重で資産のことは余り気にしない人はシエリアを買えばいいですよ。20年も住めば十分に元はとれるでしょうし。

>>2539 匿名さん
戸建て住人＝シエリアを見上げて、定借で資産価値無いとつぶやく

シエリア住民＝戸建てを見下ろし、駅遠く店無い不便とつぶやく

>>2536 匿名さん

生々しい結果だな。

資産性の低さだけでなく、六甲という地域柄、定借を買っていることがダサい、という意識もあって避けられているんだろう。

ここがうれてるのはおもしろいな。

利便性は求めるが金はそこそこしかない、資産性は気にしない、住環境は大事だが商業施設や幹線道路近くでもまあ構わないという層なんだろう。

駅前マンションなんて資産性命で買うものだったが、変わったものだ。

>>2540 通りがかりさん

何故定借に資産価値を期待する？リーゾナブルで一等地だからでいいじゃないか。

資産価値が維持されたらラッキーというだけの話で、期間だの立地だのタワーだの都心型だのいったとろで希望的観測に過ぎない。ましてや投資ならこんなとこには買わない。実需一択。

お陰様で投資用はこの5年でぼろ儲けだ。もう山の頂点だがね。小学生がどうのと必死なのはそちらさん。

>>2545 匿名さん

その通り

資産価値なら
千里タワーか千里レジデンスか
今後のセルシータワーかえばよろし

タワーでなくとも
東町や西町の環境の良い駅近、
値段が安い上新田の駅近もある

夙川や六甲と違い
土地もあるし建て替えも進むし
まだまだ物件は出てくる

つまりシエリアは一等地だが
オンリーワンではない


所有権だとしても絶対的ではない
ましてや定借ではという話

坪200万まではすぐに下がるはず
逆にそこから先は下げ止まると見た

知らんけど

>>2546 評判気になるさん

10年間、坪200万ぐらいを維持してくれたら、まあまあ満足だ。

千里タワー41階 61.48㎡ が19.5万で賃貸に出てますね
今の千里中央の相場はこの位なんですね
シエリア9年後の指標になるかもね。

千里タワー41階 61.48㎡ 19.5万を計算し易いよう
70㎡で換算すると22万位になります
あくまでも仮定ですが新築時28万として2年ごとに切れ目なく入居者が入れ替わったとして8〜10年が22万だった場合一応10年平均は25万
11年目以降は下がり方は緩やかになるので10年ごとに2万円とした場合
11〜20年平均20万
21〜30年平均18万
31〜40年平均16万
41〜50年平均14万
51〜60年平均12万
61〜70年平均10万とした場合
70年間の平均家賃は16.4万位になります
ざっくりで申し訳ないのですが
千里タワー換算で41階70㎡の70年間平均賃料は16.4万
という結果がでました。

賃貸で月平均16.4万と言うことは
70年で換算すると1億3,776万
ここの70㎡はそこまで高くないので、やっぱり定借でも買った方がお得！

と思ったのですが早合点でした
賃貸ではないので管理費等を払わなければいけませんね
これもざっくりですが
70年間平均の月額
管理費積立金等4万円位
地代3万位
固定資産税2万位
70年後の増加率なんて未知の世界なので
甘いのか辛いのかわかりませんが
合計9万位なので先ほどの16.4万から引くと
実質7.4万 これを70年分にすると6216万になります
シエリアの41階70㎡は6216万より安かった様に記憶してるのですがどうだったでしょうか？

まあ賃貸で70年住み続けると思えば定借の方がお得！なんだと思いますよ

あくまでもざっくりした仮定ですがね。