シエリアタワー千里中央（よみうり文化センター再整備事業 51階建）

>>1531 評判気になるさん

いやいや。

ます、金利がおかしいのでは？今は、35年フラットで1%未満、10年固定で0.4ぐらい。例えば、10年で借りて固定終了後に金利が上がった入ればそのタイミングでおおきく繰り上げれば、利子分はほぼ消せる。

住宅ローン控除もある。10年間控除を享受してから繰り上げれば最大400万ゲット。ローンしたらむしろ儲かる。

団体生命信用保険のお得さもある。掛け捨ての生保かけるならこちらで十分。その分保険代が浮く。

所有権なら35年経ってもそんなに値落ちしない。というか5年、10年で売却して乗り換えていけばいい。駅前の一番物件なら買値とほぼ近い値段で売れる。定借でもその程度の経過なら下落はさしてしないだろう。

当方は人気駅の駅近にすんでおり、リーマン前で少し高かったが、10年住んで全て込みでトントンの計算。売らないと利確しないのでキャッシュフローはよくないが、売って相対的に安い戸建に移るか、マンションの値段がおちついたら別のマンションに乗り換えようかと思ってる。

というわけで、この辺なら、所有権の千里タワーか千里レジデンスの中古で一択だと思います。もちろん適切な値段が前提で。

10年で上手く乗換えられれば、仰る通りです
私も今までは、それなりに乗換えてきたので、ほぼ住宅コストは0どころかプラスが出ている状態です

しかし今は外れ物件ばかりなので買う気が無くなります

今は高値で手持ちを売り
賃貸で時期を待つのが得策かと思いますが如何でしょう

いずれにしても勝ち逃げ(新しい内だけ住み価格があまり下がらない内に他にババを渡してにげる)できれば得なのですがね。

シェリアは定借だから勝ち逃げは更に難しいでしょうね。

まだはもうなり。
勝利していても一度の敗戦が致命傷になるよ。
ましてや、昨今の高値圏での買いでゲインを
望むのは愚かな事やな。
特に1532の今の高値圏での皮算用はアホの極み。

ついでに築36年以降も計算してみましょう
売買せず住み続けた場合
売買で得られる1500万がなくなります
築36年以降も住む為にはリホームも必要ですね
とりあえず500万位にしましょうか
合わせて2000万掛けて築35年物に住むイメージですね
管理費2.5万 修繕積立金4.5万=7万位は掛かるでしょうか

あと住む期間としては寿命を90歳とて
例えば35歳で購入70歳でローン終了とし
それから90歳まで20年住むとすると
2000万÷20年=8.3万
あと管理費、修繕積立金約7万と
固定資産税が仮に20万として月割1.7万
合計17万になります
35年以降はローンが無くなり楽になると思ったら結局17万位消費する事になります
賃貸とあまりかわりません

当然所有権はありますが築70年の老朽マンションの価値がどれだけあるのかは分かりませんしね。

セルシーイベント広場は11月1日で終了ですね。広場の募集しておりません。

>>1533 評判気になるさん

今は持家なのですか？であれば動かないのがいいのでは？買い替える必要があるのなら中古一択かと。

新築だろうと中古だろうと、住んでいる持家を乗り換えるのであれば、高値の時は高く売れて高く買うことになりますし、安い時はその逆だから同じことかと思います。

複数の持ち札を投資目的で使えるのなら、今は売ってステイがベストでしょう。機関投資家ならこんななかでも数字作るために仕込む必要がありますが。。


新築マンションは特に立地がよいところのプレミアムが最近は異常なので基本は避けるべきです。近所の中古は価格ともどこも大きく乖離しており、下方硬直性があっても中古となれば化けの皮ははがれるでしょうね。

とにかく最近の新築はコスト高騰と入札競争での跳ね上がりかイタイです。それが売値高騰とと設備低下に反映されてます。リーマン前のバブルは高騰としてても設備も立地もよかったですから。

新築マンションは、コスト安で作れた物件しか買えないですね。社宅後でその関連企業の物件とか。

賃貸マンションは勿論ありですが、賃貸でのキャッシュマイナスをいつまで続けるかによるでしょうね。

あと、永住するなら立地のよいところで戸建でしょう。上物は減損しますが、土地は立地がよければ変わりませんから

8月に豊中市が新千里東町の再開発の説明会を開きました。
計画では集合住宅の建設だそうです。
セルシー高層マンションでシエリアタワー東向き景色消滅
北東も15Fあたりまでは景色がなくなる模様です。

>>1536 匿名さん

36年という時点で実質永住といっていいほどの期間ですが、それだけ住むのにマンション購入にそこまでの資産性を検討するのがよくわかりません。ましてや36年以上など意味がないと思います。

永住なら住みたいところに払えるお金の範囲で済めばいい話。新築マンションだろうが中古マンションだろうが戸建にだろうが、立地ありきでしょう。

その上で少しでも資産性も考えるなら、むしろ戸建、分譲、賃貸の順ですね。支払総額が同じだとしても何一つのこらない賃貸は最もありえないと思います。

マンションは駅近でもよい環境に住め、手離れがよく、中期的には資産性が高いのがメリットでしょう。資産性だけ考えるなら最強なのは好立地の土地ですよ、そりゃ。

1539さん
貴重な情報ありがとうございます。

高層住宅ということですが、何階くらいのマンションになるんでしょうかね。
先行する2本のタワーみたいに50階前後になるんでしょうか。その場合、北西や西向きは幾分、割安になるかもしれませんね。

１期の先着順販売５７戸が消えて１期２次の４８戸に
表示が変わっている。　どんどん消化されていくよう
ですね。

失礼、先着順も結構残ってますね。　停滞気味なの？

1541
もともと新千里東町周辺は高層禁止ですが再開発で特別に許可がおりてるおるようです。
商業施設も含みますからタワー1つは出来るはずです。
テナントの移動組が近隣の事務所に入居しているため一時的に貸事務所がパンパンになっているみたいです。
来年早々には情報がパラパラ出てくると思いますよ。

セルシー跡にタワーマンションが建つとしても向こうも真西にタワーが見えるのでは景観を損ねますね。
ちょっとずらして建てるのでは。

言えてますね。ずらしそうですね。しかし怖いのは千里阪急ホテルがその後に建て替えが
待ってますからね。

レジデンスやタワーからすると今までなかったタワーが
２本も建つと南側の眺望は悪くなるでしょうが、シエリア
とセルシーは見合いにはならないようにずらして建てる
でしょうからそれ程は眺望には影響しないのでは？　南側は
全然大丈夫だし。

南側はこの先大丈夫ですね。景色はヴェリーgoodです。
南側の真ん中の間取りダサいんですね。好みによりますがリビングからしか各部屋に行けないんです。私はNGです。東南角はあと1.2個でしたか？

ショッピングセンターがタンクトイレでした。
壁紙けちってもいい、床暖なくてもいい、
トイレはけちってほしくなかった関電不動産。
アンケート出さないので、ここでコメントしておく。

セルシーの情報ありがたい

南は眺めいいのですか？
梅田の夜景とか。
ただ、車道の音が煩そうで。

今住んでるタワマンは北向きがちょうどいいです。
南は夏はきついですね。
山が見えるので眺めが北のほうがいいというのもありますが。

東町近隣センターは小学区の東側に有ります。府営住宅建て替えと一緒に計画されています。

阪急ホテルは敷地がセルシー並み有ります。相当古いですからいずれ建て替え有りますがセルシー後では。阪急ですからホテルだけの建替えはないでしょう。

>>1553 匿名さん

御堂筋の影響は最も低そうだな。

セルシーやパルの建替はテナントの移転補償費が相当掛かるし、駅上の工事は時間とコストがこれまた相当掛かるし、ただでさえ建設コスト高止まりだし、2年以上賃料入ってこないんじゃない。
結論としては、大手のデベしかできず、行政協議にエースクラスが担当して、当然容積勝ち取って、相当な分譲(ここと同じ定借の可能性もあり)でキャッシュ回収する計画を考えるのでは。つまりタワーマンションの可能性は高いと思うよ。

セルシーやパルの建替はいつ頃始まって、いつ頃完成するのでしょうか？
もう早いとこパパッとつくってくれないかな。

バスルームの天井が低いのでレインフォールシャワーが付けれない。
タワーから乗り換え組の方教えて下さい。
天井の高さはどう思われます？

読売の都合で定借になったのですよ。新聞販売が今後減少する状況では定借は毎月現金が入るので当然の策ですよ。セルシーの所有者（ファンド）がマンションデベに当然売買してますから定借は有りえないと思います。すでに退去の交渉は終わっているのでは。早いところは今年中に撤退するのでは。ダイエーも来年シエリアタワーの２期店舗に移るのではと思っていますが。たしか店舗関係の企画設計はイオンと聞いていますが。

イオンですか？もうこりごりです。
もう少しマシな今時の空間を阪急さんに期待しています。

千里阪急はそのままなの？

千里阪急も建て替え計画ありますね。
セルシーの運営会社が阪急阪神ビルマネジメントなんで梅田阪急全域ーハービスーザ・リッツカールトンホテル大阪・・セルシー跡を期待してます。

>1550

これが梅田方面の景色です。　＠甘太郎 千里中央店　22階からの景色

https://media-cdn.tripadvisor.com/media/photo-s/08/5b/63/8d/caption.jp...

少し梅田の街が遠く感じます。＠甘太郎はシエリアタワーの隣のビルです。

阪急阪神ビルマネジメント株はビルの管理会社です。

＞1559

ホームページには高品質な食材からこだわりの逸品まで取り揃えたグルメスーパーが出来るとありました。
期待しているのですが。

コーヨーかな？

>>1557 マンション検討中さん

バスルームの天井高は既製サイズのユニットバスですから仕方がないのでは。
天井高があるようでしたらリフォームでオーダーユニットバスを採用されてはどうでしょう

千里レジレンスはレインフォールシャワー付け替えできますよ。
シエリアタワーを千里レジレンス並みにリフォームすると坪？？やばいですよね？

地価も建設費も安かった時期の坪300万のマンションと
地価も建設費も高い今の坪300万では
違いがあるのは当然
設備のグレードをリーズナブルにし
所有権を定借にしてやっと作る事ができたマンションなんだからイジメないでよ
関電だって東電のとばっちりを受けて大変なんだよ
多少チープでも目をつぶってあげよう。

早い話がシエリアタワー千里中央はチープってこと

梅田界隈の建設中タワーはチープではないでしょう。

>>1567 マンション検討中さん
このスレにも見送り専門の方がいらっしゃいますね。千里レジデンスも見送られましたかね？安くて立地が良くて仕様の良いマンションがいつか出るといいですねぇ。

賃貸マンション仕様で坪250は見送りって事じゃない

＞1571

そうですよね。要は何に重きを置くか。私は立地かな。

わたしももうシニアなので庭の手入れもう億劫になってきたし
買い物も免許返上すると駅直結と近くに商業施設が近いのは魅力です。

今の立地はいいですが
セルシー等の建て替えが始まると
景観や騒音、粉塵など悩まれそうですね
どの位の期間かかるのかな
5年位？

>>1575 匿名さん
特に悩まないですよ

>>1575

粉塵は空気清浄機で対応考えてます。

景観は残念ながらあきらめております。

騒音は覚悟しております。建て替えの騒音より洗濯機の騒音の方が心配してます。

ここは外で洗濯物が干せないので室内の洗濯機の騒音についてはクレーム外となると考えております。
周りの住人がファミリーでない事を祈ってます。

洗濯機は仕方ないにしても
乾燥機を回す時間はきになるかなあ。
風呂場の乾燥室内に干せばいいんじゃない？
低層階は干せればいいのにね！

帰宅時間がまちまちで風呂場の乾燥だとお風呂は入れないです。
ウチはドラム式なんで音が大きいので気をつかいますが多分夜中から
朝方まで回すでしょう。近隣の方すみません。

ドラム式でも静かに回す夜用とかの機能を使うとか。その機能がないのであれば朝か日中に乾燥機を使うとか工夫できるでしょう。何も夜中に回さなくても。迷惑とわかっていてするのは良くないですよ。

洗濯機の騒音を恐れてます
管理人がイマイチなことを恐れてます
上下左右に変な人が来ないか恐れてます
修繕積立金が高くなることを恐れてます
管理費が高くなることを恐れてます

同感です。上下左右は特に気になります。と同時に私自身も常識人であらねばと思います。

マンション諦めたら？笑

ほんと、マンション諦めたら？笑

あまりにも幼稚(^^;;(^^;;(^^;;

マンション諦めたら？笑
おっしゃる通りです。シエリアタワーは騒音に悩むのは当然ですよ。
低い音が何時間も鳴りぱなしでしょう。
シエリアタワーに住まないことです。
他のマンションだと外干しOKなのでシエリアより騒音は軽減すると思います。

>1585さん

完成すらしていない段階でのその確定出来てなコメント、ちょっと問題ですね。

どこに住むにしろ夜中に乾燥機かけるのは非常識。

関電不動産のマンションに住んでいますが、夜中に洗濯機乾燥機使っている人多いですよ。でも、全然音は聞こえませんよ。いけるんじゃないですか？

>>1588 匿名さん
なぜ使ってると分かるのですか？

大阪市内にやはり外干しＮＧなタワーがあって乾燥機が
標準装備でついていましたが、そんな騒音の話は出て
なかったですよ・・・・マジスレしました。

騒音は戸建ての方が近所付き合いもあるし、面倒かな？

マンションは立地が良ければ、低仕様も騒音も目をつぶる。
女房は気立てが良ければ、ブスも口やかましいのも目をつぶる。

>>1590 匿名さん
なんで戸建てので騒音気になるんだよ？
しっかりとした場所に建てれば何の問題もないでしょ
もしかしてペンシル戸建てのを想定してる？

>1585
実家が最上階とその１つ下の階を連続して持っており、上下を使っています。駅直結ですが、やはり最上階は静かです。

例えば、ワンフロア2邸のマンションの最上階もしくは最下階を、上下で2フロア買えば、洗濯機の騒音対策になるんじゃないでしょうか？

2邸であれば横ともほとんど接してませんし。
一度検討してみてください。

>>1952

戸建ては犬がうるさいんですよね。　早朝から散歩する
犬に対して吠えたり、家族が居ても一日中鳴いているような
犬もいるし。　最近は大型犬はグッと減ったけど小さな
犬でも結構うるさい。　ペアガラスを２重にすると結構
音は小さくなるけど窓を開ける季節には無理。

これも真面目に返答しました。

ここはペット２匹までＯＫだからちょっと心配してます。

マンションだと、
洗濯機の騒音を心配してます
管理人がイマイチなことを心配してます
上下左右に変な人が来ないか心配してます
修繕積立金が高くなることを心配してます
管理費が高くなることを心配してます
ペット可なので、うるさくないか心配してます

戸建てだと
周りの犬の鳴き声を心配してます


・・・都会向いてないっすね。
でも田舎でも鳥の鳴き声が心配、コオロギの鳴き声が心配かもしれませんね。

どこなら心配せず住めるか、から考えて選ぶ方がストレス無く生きれるかも。

住環境が変わるんだから心配は付き物でしょう。

>1596
確かに！変えなければいいんだね！

というか、このマンションの話、しません？

>>1593 匿名さん

ご実家マンションの向きはどちらでしょうか？
夏の暑さはいかがですか。

教えてください。

オプションセレクトが高いと思うのですが。
こんなもんなんでしょうか？

>>1600 マンション検討中さん

オプションは何処でも高いですが、ここは特別高いように思います。 受け渡し後でもいいものなら、自分で選んだ方がいいと思いますね。

オプション高っすか？

坪は高い
オプションも高い
安いのは設備だけですか？

>>1601 匿名さん
高いって言っても500万円もだせば欲しいオプションだいたい付くでしょ
妥当だと思うよ

オプションの冊子に確か住商建物・・・と記載があったような。
二重に手数料かかってるのじゃないの？

クッキングヒーターなんて業者に頼めば４０パーオフくらいになりますよね。
いろんな業者が中間搾取するんでしょうね。

もとの設備品をオプション品に代える時、その差額分を支払えばいいのですか？

>>1607 匿名さん
そんなわけねーだろ

セカンドにシエリアタワー、サードにセルシータワーなのだ。

ところで阪急阪神とセブン＆アイの資本業務提携って何か千中に
影響ありますか？

大阪市内に住むのには抵抗のある人にはこの立地は
やはり最高ではないでしょうか？　芦屋、夙川のような
セレブ感はないし、美味しい店も余りないし千里阪急に
もっと頑張って欲しいですが（建替え希望）、環境・治安
はいいし、交通（電車・新幹線・飛行機・車の全て）の
アクセスはいいし。　設備はイマイチでもこの価格で
この立地に住めるのは有り難いと思います。　ちなみに
営業ではありません。

>>1615


>環境・治安

1615さんは地元の方ではなさそうですね。

豊中、箕面、茨木、吹田あたりの住人であれば皆知っていますよ。

近隣に⚪︎⚪︎⚪︎地区はありますよ、

昔ほど暴走族は減りましたが走り屋さんがうるさいですね。



>交通（電車・新幹線・飛行機・車の全て

アクセスは非常に良いです。


>千里阪急に もっと頑張って欲しいですが（建替え希望）

建て替えあります。まだまだ先です。セルシーのタワーはもうまもなくでしょうね。

立地が良いのでセルシータワーは楽しみですね。

市内在住者です。
1616さんはこのエリアはそんないに治安が良いとは思わないということですね。
大阪府でこのエリアより環境的におすすめの場所はどこだとお考えですか。

減ったとは言え、暴走族が出るんですか？
市内中心部は暴走族なんて本当居ませんよ。

千里中央に住んでおりますが、昔は中央環状線をバンバン暴走族が走っていましたが、今は全くいませんよ（笑）

大阪市内を除いて、これだけの住環境、緑溢れる地域、交通の環境、千里中央以外に120％ないですね。

新御堂はうるさいバイクいますよ。
私は生活には何ら影響感じませんけど。
環境、治安の話ですが、大阪でこのあたり(千里ニュータウン)より良いところは無いのでは。
私的にはもう少し駅が雑多でもいいと思うくらい。ゲームセンター、パチンコ、カラオケボックス1カ所ずつ、消費者金融ゼロ(以上間違ってたらすまん)って、ターミナルでは普通ありえない。(個人的にはどれも必要無いけど。)
銀行、証券大手ほぼあって、増えているのはマンション(笑)、塾、病院。不満は個性的なおしゃれなお店が少ないことと人気ラーメン店、牛丼、カレーここいちあたりはあってもいいなと思います。

北摂に住んでいます。

アクセルを「ブーンブーン」とふかしている軍団は未だいますね。石投げたくなりますよ。


✴︎✴︎✴︎北摂の暴走族の記事です。ソース元はSPAです。2016.07.01の記事✴︎✴︎✴︎

「落ちぶれる大阪の高級住宅街…深夜の暴走族に悩まされ、スーパーには“エセセレブ”が出没!?」

http://nikkan-spa.jp/1143616


シエリアタワーの騒音対策はされておりますからの気にならないと思います。


治安について触れられているので一言

千里中央は普通ですが直ぐ隣町と言いましょうか。北の方にややこしい地域あります。
まあ、大阪はどこも同じだと思います。そんなに気になさらなくてもいいじゃないですかね。

北？
千里中央に住んでますけど、、？

>>1621 匿名さん
本当に住んでんの？
何も知らないって幸せだな。

>>1620 マンション検討中さん
情報元がスパって(笑)
下衆な特集ばかりのC級雑誌を信じれるって幸せだな

特定の地域をどうだのこうだの…好きですねえ。
話がマンションからそれていくのでやめときませんか。

立地最強。これで十分

立地は最強なんだけどね〜
立地は地代を払うじゃないですか
地代は今後値上げもあるし
例えば地代を70年の平均で21500円程払うと借り賃だけで地主さんに100億円払うですよね
それを分かって、この立地を借りるのだから地代100億円はいいとしても
実質マンションの部屋代に72㎡に5500円
ってどうなのかな〜って思うんです
共用施設もありますが負担は1/552ですからね
部屋代だけで5500万に見合うグレードならいいんですか
部屋の中だけ見れば土地の価値が低い郊外の3000万以下の物件とかわりませんし
戸建で考えても建物だけで4000万かければ最高級クラスの豪邸がたちますよね
70㎡程度のちっぽけな部屋に程々の設備、共用施設があるにしても
土地代別の部屋代だけに坪250万はどうなのかな〜と考えてしまいます

地主は土地を手放さず100億を手にし
事業主は通常売値で1500万〜2000万の
そこそこの部屋を3倍の価格で売り出す

それでも、それを分かって契約するのだからどれだけ高くても何の問題もないのですが...

みんな本当に分かってるのかな？

もしかしたら立地の良さに舞い上がってるのかも。

この立地に住むのなら

〇　何年か待って中古物件（タワー・レジデンス・シエリアなど）の
　価格が下がるのを待つ。
△　今、タワーやレジデンスを平方ｍ１００万円で購入する。
△　シエリアを平方ｍ７５万くらいで購入する。
？　何年後かのセルシータワーが安くて設備の良い分譲物件であるのを祈る。

待てる人は待つが吉？

みんな分かってるし、それだけ余裕がある人が買ってる。ただ、それだけのこと。

私も余裕がある(年収2800万、純資産2億1000万程)が根が商売人の為か、大損する買い物は拒否反応がでるんだが
私の様な小金持ちと、ここをお買い上げになる大金持ちさんとは違うんだろうな
もっともっと突き抜ければ、そんな余裕が出るのだろうか？
ここをお買い上げになった方はどの位裕福な方々なのですか

小金持ちの私に大金持ち様のお教えを頂けませんでしょうか？

>>1630 匿名さん
だからここはあなた程度の方が「余裕で」買える物件ではないということ。
買うかどうかはあなた次第。