シエリアタワー千里中央（よみうり文化センター再整備事業 51階建）

≫100
定借といえども建物代は完済してれば負債の出る可能性は低いでしょ。
限りなくゼロに近いかもしれないけど。

それよりも借地代を一括支払いになる可能性が大問題。
ロジュマン千里中央ヒルズ＆テラスは借地代一括払い!

金利考えたら、どう考えても超割高です。
ローンまで組んで借地料払うなんて異常でしょ。

もちろん読売が７０年後に文化センターを建て替えるには
このタワマンをつぶさないと無理なのは仕方ないでしょう。

だから借地権付きにすることは致し方ないと思いますが
地代の毎月支払いと借地の不利益分の割安感はマストですよ。

解体費用も積み立てなければならないんですからね。
今回のヒルズ＆テラスの結果で判断してください。

えっ?あっちが完売されたらどうなのって。
それは算数のできない人が多いということで同様でも成功するかも。

≫88さんが計算された金額に解体費用と地代一括払いを足して
金利計算しても見合う金額ならともかく検討します。

しかしヒルズ＆テラスの金額は全く見合ってませんから。
ただ私はここもそれが解った段階で対象外にします。

ロジュマン千里中央ヒルズは大苦戦みたいやね。
口コミに総戸数113に対して早くも要望書が31も出てるという驚嘆の意見に対して
下記の通りの解説が記載されてました。


≫100
要望なんて、でまかせとは言わないけどでたらめそのものやろ。
その理由は「第一期に限りセミオーダーに対応します」という案内はともかく

「第一期分譲ご成約謝恩キャンペーンで登録費用３０万円相当のチケット」と
「家電またはインテリアの３０万円相当のチケットプレゼント」やて。

竣工後にはよくある話やけど第一期販売でこんなサービスやなんて
前代未聞!!!!文字通り聞いたことも見たこともないわ。

たぶん「住むとしたらどの部屋が良いですか?」と質問して
それに答えた人の部屋番号を要望としてるんやろ?

他のマンションである正式?な要望書にサインして
ローンの審査終えたのとは全然違うでしょ。

でなければ第一期で６０万円もの大盤振舞する訳がないわ。
たぶん竣工後に大幅受け残って一括払いの借地代の大幅値下げするんとちゃう?
　　　　　
　　　　　　　*　　　　　*

受け残ってはたぶん売れ残っての間違いやろけど。

実際にこちらの物件ですが、坪単価いくらくらいで予想されてますか？皆さんのご意見聞きたいですね

>>103
建材の高騰を考慮すると、
210万円/坪ぐらいかな。

>>104
ありがとうございます。平均210とすると、、中層階の80平米の部屋で5000万前後ってところでしょうか。
定借権である場合、一般的に2割程度安くなるということでしたので、昨今の市内のタワマン市況を考えると、
坪210なら妥当なのかもしれないですね。

ただ、借地権の問題もあるので、価格についても「これは安いかも」と感じれるくらいのアドバンテージは
欲しいところですね。

こちらの物件は全然情報が更新されませんね。。

>>106
公式サイトもすこしずつ更新されているみたいですよ？
もっと早く竣工するはずの上新田のジオは公式サイトすら無い状態ですが…

公式サイト
senri-tower.com

24日に更新して、次回は2週後の10月8日に更新。
モデルルームは半年後、春ぐらいに見れるようですね。
Senritoのところに完成予想図のポスターもちらほら貼られてます。

107さん

ありがとうございます。自分もHPは定期的にチェックしていて、
更新日も確認していたのですが、どこが変わったんだろーと疑問に
感じていましたが、着実に更新はされている様ですね。
SENRITOで自分も完成予想見ましたが、オーソドックスなタワー型
というよりは少し外観形状が1風変わっている印象ですね。
（凹凸がある様に見える）

よみうり跡地タワー、坪210万円ですか。
まちがいなく千里を代表することになるランドマークタワーにしてはえらく安いですね。

70平米だと21坪ぐらいだから、4410万円？
さすがに543戸もあると、買いやすい物件もたくさんあるのでしょうか？

≫109さん
これが定期借地権ではなく所有権ならその通りえらい安いわ。
でも建物代だけならその半分が妥当な価格でしょ?

定期借地権の残期間が２０年を切れば、売るとしても叩かれるし、５年切れば賃貸も無理かも。
しかも解体費用の負担がある可能性があるしね。

それに坪２２０万円にロジュマンテラス＆ヒルズのように借地代金の前払いが含まれるとしても
かなりの割高ですよ。

ここは資産目的で買うとこじゃないでしょ、駅の施設に住む賃貸と考えた方がいい
定借70年で超一等地に4500万こみこみで住めるなら単純に家賃換算で
4500万÷70年÷12ヶ月＝一ヶ月家賃換算で5万3500円

≫111
その計算には管理費に修繕費用、解体費用の積み立て金や
金利が含まれていない上に借地料の値上げのリスクもあるわけで。

それに大規模修繕は賛成少なく老朽化したみすぼらしい姿で
ゴーストタウン化する可能性も。

しかも残り20年を切って売れなければ、50年後ですから
子供ではなく孫が管理費に修繕費用、解体費用支払う羽目になるかも。

この辺りは同じロジュマンの定期借地権のヒルズ＆テラスの
口コミ見れば良く書かれている。

賃貸と考えてというけど賃貸は解約できるけど
借地権は解約できないからね。

ヒルズ＆テラスはほぼ全滅状態みたいで一次から
諸費用30万円、家電30万円の破格のサービス。

要望では結構希望住戸に花が飾られているというけど
売れてたら、そんなチラシを何回も配布しない。

ここの立地は最高だけども上記マイナス部分を考慮すれば
精々中層階で70平米3000万円が妥当なところ。

普通なら建物代だけでは中層階でも２５００万は超えないよ。
ただ超一等地であるからプレミアで建物代が20％増で3000万円という計算。

地代は超一等地でもタワーなんで精々70平米なら毎月15000円。
70年だと1260万円で建物と合計して3760万円。

これならリスク含めて妥当では？
111がここの営業さんでないなら反論はないと思うけどね。

112です。
合計額を間違えてました。
お詫びして訂正します。

3760万円→4260万円
但し地代は毎月支払いが前提。

なお地代の計算根拠は路線価は時価の80％程度なので
路線価÷0.8×12,239.48m²×1.5％（年間地代期待利回り）＝年間地代料

それで70平米ならざっくり毎月15000円。

定借より分譲が良いのは当然ですがタワーマンションの場合は土地の持ち分は一般のマンションの半分以下になってしまいますしタワーの建て替えは実例が未だありません。
分譲のタワーマンションが実際に建て替え出来るかどうかは現時点では誰にもわからないでしょう。
自分達の積立金で建て替えは不可能でしょうし戸数を増やすこともままならないので結局は土地の持ち分代を貰ってデベロッパーに売り渡して建て替えということになるように思います。
勿論、最近建て替えられたマンションも今の建築基準いっぱいに建て替えられているので基準が変わらない限りは同様ですが。

>>112
ロジュマンヒルズのスレって、明らかにライバル業者さんが叩きに来ているの見え見えなのに
それを参考に、どうぞ、って言われてもな。

ここ最近、いろんなスレでMID開発（よみうりとロジュマン）を叩いてる人いるけど
あちらのスレなんて一時期、もう親の仇みたいな叩き方されてて見てて怖かったよ。

ヒルズとよみうりを非難する書き込みがいろんなスレで連投で書かれてるけど
どこかの営業の中の人もいそうよね

だって売れ残ったジオ千里中央的には数少ない顧客を取られたくないし
ジオ上新田さんは場所的にも竣工時期もヒルズの目の鼻の先で真っ向競合だもんね


ね？ジオの営業さん

ジオ上新田と定借ロジュマンでは勝負にならないよ
価格が普通なら瞬殺？ごぼう抜き？
になると思う。

どうせなら読売が相場が高いうちに価格を出して超青田買い契約をしてくれれば
売り値は高く出せて儲けも増えるし

千中の中心に住む事に淡い期待を持っている庶民層には
千中の中心は無理なんだと早期にわかるから身の丈に合ったジオに行くことになると思うよ

お互いにとって良いんじゃない。

よーやく資料きた！と思ったら告知文一枚。。
外観イメージがちょっと鮮明なのは嬉しかったですが。。

≫115　116
まあ、同じデべで同じ定借ならあちらで大苦戦したら
こちらの価格設定には謙虚になるだろうから歓迎してあげたら？

価格と地代が早く知りたいですね。

≫119さん
なんか舐められてる感じしません？
事前エントリーしたら9月に情報配信すると説明していながら
知らないうちに情報配信は10月末頃に変更されてるしね。
上品な封筒が送付されてきたと思えば
告知文と外観イメージだけ。
このええ加減さはＭＩＤの体質？先が思いやられるわ。

122さん

確かに、予告無しの遅延は印象は良くないですね。。もちろん、大規模プロジェクトであって不確定要素が大きいのも理解はできますが。とにかく、この物件は早々にHPを作成した割には情報公開、更新がないですね。春にモデル公開って考えるとマンション自体のイメージ、ランドプランあたりは年明けくらいで、秋の段階ではプロジェクトの概要、よくありがちな周辺環境のイメージ資料くらいしか来なさそうな気がしますね。。
これだけの好条件を揃えた内容に定借とゆー大きな問題を抱えてる訳だし、賢く売りたいなら相応の対応を期待したいですね。

まあ、同じ定期借地権のロジュマン千里中央ヒルズ＆テラスの売れ行き如何が、ここの価格設定に影響与えるだろうね。もちろん立地条件は大きく違うけど、あちらが善戦すれば強気の価格設定に、惨敗すれば多少求めやすい条件になるのでは。

ロジュマン千里中央ヒルズ＆テラスの第一期販売戸数がでてますね。
総戸数113戸に対して30戸です。

第一期で全戸数の26.5％の販売戸数は少な過ぎる。
既に惨敗だけど、これで完売御礼でなければ致命的ですね。

借地権付きでの強気の価格設定は支持されないということ。
是非こちらでは謙虚な価格設定を期待したいです。

ＨＰ更新されて販売開始予定時期が2016年（平成28年）5月延期されてた。
なんでだろうね。何かの影響？

125の通りヒルズ&テラスの売れ行きが余りにも酷いので、販売条件の見極め時期を遅らせたいということではないですか。

ロジュマンの売れ行きと、ジオの発表が遅れているのでその相場を見て価格設定するつもりではないですか？

ロジュマンの一期が35戸完売。
総戸数113戸で一期で35個はかなり厳しいね。

やはり借地権付きで強気の値付けは受け入れられないということ。
ここの場所は最高だけどロジュマンみたいな無謀な根付をしないでほしい。

まあ、こっちは浅はかなＭＩＤだけでなく親会社の関電と関電不動産も加わっているので常識的な価格設定がなされると期待したいね。

中之島タワーではAirbnbの問題が指摘されていますが、こちらの物件もその恐れがあるのでしょうか？

ここは中心から離れてるからね
エアビー狙いはないんじゃないかな
中之島はリーガロイヤルホテルの隣だし大阪駅からシャトルバスまで出てるからエアビー需要が見込めるからね

千里中央の別物件のモデルルームに行った際に、
当タワーは坪単価250万でもおかしくないとおっしゃってましたが、
実際のところどうなんでしょうか？

132さん
確かに、立地条件等を考慮すればおかしくはない坪単価かもしれませんね。

ただ、定借にも関わらず250万を超えてくるとなると、まず、売れないでしょうね。

定借ですから160～170というのが妥当なところでしょ。
リサーチなどが不得手でイケイケどんどんで失敗して関電傘下入りしたＭＩＤが学習効果なく、またやらかしましたから。
上新田の借地権マンションに第一次から６０万円のサービスつけても第一期は30％の成約率。
ここの価格設定や販売にはＭＩＤが外れて、関電と関電不動産が主導権を持った方がまともな条件設定が期待できる。
今のままでは販売告知さえまともにできてないからね。
関電の経営層にはこことＭＩＤの手掛けたヒルズの口コミ見て欲しいね。

>>134
さすがに坪単価160〜170は無いでしょう。
千里タワーの中層階が坪250〜坪300だったかな。定借は、一般的に言われている30%減でマンションの最近の価格UP10%を考慮すると坪200〜250。
高層階は、坪250超えてもおかしくない。

>>134
定借とはいえ「高層階南向きは、坪250超えてもおかしくない。」これは同意します。
しかし中層、低層の北向きは千里タワーから、それなりの距離はあり丸見えとは言わないまでもリビングのカーテンを開けっ放しにはできないから価格面の配慮がされると思うけど。

ＨＰは今日更新されているけど、どこが更新されているんやろね。
もしかして更新日だけ？

中之島のタワーが坪250前後ですよね？
定借の千里中央で同等の価値なんでしょうか？

あと2020年以降はマンション価格は崩壊するという記事をよく目にしますが、
高値掴みのマンションになったりしませんでしょうか？

住宅ローン組んだ方が毎月の支払いは安いだろうけど、借地権は解約できないからね。
ここの利便性は代えがたいから、確かに賃貸選択も有力ですね。

高層階、100㎡だといくら位ですかね？

資料来ましたね。
外観モデルと幾つかの間取り図面が同封されていました。
100平米以上の部屋も結構ありそうな感じですね。
間取り的には柱がアウトフレームではなく、実際間取りよりも狭く感じる
タイプの部屋っぽいのが気がかりですね。
立地は文句無しです。

気になって来ました

>>142
資料請求はどうしたら出来ますか？

144さん
HPからエントリーすれば、順次資料が送付されるみたいですよ。

大通り沿いに面してしまっているのはデメリットになってしまいそうですが、
利便性はかなりいいことと、高層マンション好きな方にはいいかもしれませんね。
景観はよさそうですから、できれば中層階以上かなといった感じでしょうか
駅からは近いので、将来的にも値は落ちる可能性は低そうなのはメリットでしょう

高層階でも、音はうるさいですか？

１４７さま
高層階は騒音とか気にならないと思います。
窓もそう受けっぱなしはしないはずですから
心配しなくても良いかなと思います。

定借の意味がいまいちわかりません。どなたか親切な方教えて下さい。売買は、可能ですか？

http://www.re-guide.jp/article/teishaku.html

解説のひとつです。　とにかく価格がどうなるか？　
が最大の関心ですね。　坪２５０くらいというのは
本当でしょうか？