東京フロントコートはどうですか

首都直下型地震の予測震度マップが公開されたのは、
ニュースやテレビで大々的に報道されたので、皆さんご存知
とは思いますが、今日、詳細なデータが中央防災会議の
サイトにアップされています。
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/shutochokka/12/index.html

一部の新聞でも書かれていましたが、江東区の中でも豊洲周辺は
震度が１ランク高くなりやすい脆弱な場所ということがあらためて
認識できました。
しかも、その豊洲の中でも弱い場所として指摘されているところに
我がフロントコートが含まれているように見えます。
上記サイトの「溝上委員説明資料２−２」（PDFです)の２８頁
（文書中のページ番号）をご参照ください。
大変遺憾なことですが、現状はきちんと認識しなければいけません。

それと、この中央防災会議の作業とは別に、政府の地震調査委員会が
８月に発表した予測では、南関東でM7級の地震が今後10年以内に
起こる確率は30％程度、30年以内は70％程度と見積もっています。
前提条件が違いますので、そのまま両者を融合して考えるのは
正しくありませんが、フロントコートが30年以内に相当の強い揺れに
遭遇するという蓋然性は極めて高いと思われます。

もちろん各家庭での日ごろからの備えが大前提なのですが、
管理組合・自治会(?)としてもできる限りの備えをしていただきたい
ものです。
役員に立候補されるかた、よろしくお願いしますね。
私自身も力になりたいのですが、もし都内で大震災が発生すると
もうずっと帰宅できないぐらい仕事で忙しくなってしまうと思うので、
家族のことは皆様方におすがりするしかございません・・・。

すごく勝手かもしれませんが
役員になられる方の中にできれば「プロ」の方を入れてもらいたいです。
例えば、弁護士・税理士・建設関係の方・マンション管理士etc５００世帯あれば
この中のどれかに従事されている（リタイヤされた方も含む）方って（たぶん）いると思うんですよね。
私は残念ながらどれにも該当しませんが、もし持ち回りで理事になったら
そういう方を当たりますけど・・・なかなかそうは上手くいかないんでしょうが。

肩書きなんて関係ないはず。
同じ住民であるはずなのに
結局「人任せ」の意識の低さを感じます。
快適なマンション生活が望みなのでしたら、
自らが、進んで役員になる事を進めます。

共用施設は充実してますね〜　イイ！
フロントが２２時までというのも　イイ！
駅から４分！　イイ！
来客駐車場は少なすぎるな・・・　約１０００戸に対して４台って・・・
近くにコインＰはあるんでしょうか？？
早くも友達呼んだ時のことを考えてます〜

この間、現地を見に行ったとき、TとPの間に停車している車にはのきなみ
黄色い札が下がっていました。確かに駐車禁止ではあるが・・・。4台かぎ
りじゃ道路に停めるしかないよね。でもとても心配！

それと潮風だから車が錆びるらしい。こまめに洗車しないといけないそうで
す。

>264
おっしゃるとおりですね。
いかに自分達の住まいを良くしていくかという思いに肩書きは関係ないですよね。

>265
すぐ近くって程の距離ではありませんが若干ありますね。
あとは・・・電車で来てもらうとか(笑)

プライブとフロントの間は駐車禁止です！以前から２時間も停めると
駐車違反の札がつけられています。（まあ、運もあるが！）

お互い、ルールを守って生活していきましょう！

それと潮風は運河沿いに車を置く人は気をつけたほうがいいかも
知れません。確かに錆びます（笑）こまめに洗車してください。あ
とエアコンの室外機などもカバーを掛けるなど、注意が必要です。

＞２６２
首都直下型地震の予測震度マップは昨夜私も見ました。東京都東部直下型（震源地：霞ヶ関）とした場合、豊洲１〜３丁目では震度７いうところが目立ちましたが、TFCのある部分は他の都心と同じ震度６強でした。
また、この東京都東部直下型の地震は可能性の低い部類に分類されてました。皆さん、ご自身で確認されることをお勧めします。震度６強といっても相当な被害となるでしょうから、日頃から相応の準備をしていく必要があると思います。特に心配なのは豊洲と他の地域を結ぶ橋であり、これが壊れてしまうと孤立してしまいます。現在、晴海通りの延長として作られている橋の耐震性には問題ないと期待したいのですが、どうでしょうか？

建築現場の人に以前、この辺の地盤はどんな感じですか？と聞いたら
ちょっと掘るとすぐ水が出てくるよなんて怖い答えが返ってきました。(笑）
地震はどうにもなりませんね。特にキャナル側の建物は怖いかも。うち
はお水と食料は十分にストックしておくつもりです。

設計図書でも確認しましたが
杭の深さからも地盤が相当軟弱であることは明白ですね。
お隣のＰは更に支持層までの距離が長いです。
けど　まーどちらも似たり寄ったりです。
直下型地震の場合は、覚悟しましょう。

そのときは、豊洲以外も大打撃でしょうけど ~~。

開き直って考えれば、その時に部屋いるとも限りませんしね。

>263 >264
汗かき役としての役員はみんなで積極的にやるべきとは思いますが、
263さんのおっしゃってるような知識や経験ある方にも、必要なときに
相談にのってもらえるように顧問・相談役として参画していただきたいです。

>269さん
街の名前まで表示してある情報はどこにあるのでしょうか？
私が提示したマップからの読み取りでしょうか。
よかったらご教示くださいませ。


いずれにしても、豊洲が江東区の中でも特に脆弱な場所であることは
確かなようです。
おそらく震度６強〜７でも躯体は大丈夫とは思います。
重いもの下敷きになったりしない限り、生命もおそらく大丈夫でしょう。
でも、問題は、地震後のライフラインですね。
橋が心配ですね。水道、電力、ガス、通信等も橋を通ってきていますし。
液状化現象も生じるでしょう。そうすると、たとえ橋が無事でも
地下にあるこれらのライフラインが豊洲全体で破壊されますよね。
一旦破壊されると、復旧にはおそらく何ヶ月もかかりますよね。
私もそうなんですが、高層階で電気も水もなんにもなしで暮らせますか？
たとえ水の配給があったとしても、エレベータが止まっている中で
重い水をどうやって運び上げますか？　トイレはどうしますか？
仮設トイレで1000世帯分も処理できると思いますか？
1000世帯も集中して住むことになるので、結構深刻な状況になるのでは
ないかと心配しています。

＞２７３
リンクを貼っていただいた中に、「溝上委員説明資料　２−３」という資料が
あり、その２１ページに都心東部の地震という震度分布図があります。これを見ると
大体の場所がわかります。
万が一の場合は避難所生活を覚悟しなければならないのでしょうか。

>274さん
ありがとうございました。


避難所ってどこにできるんでしょ？
今ホットな話題の豊洲小か、深川５中の体育館？
住民って、TFCやPだけじゃないですからね。全員吸収できるのかなあ。
TFCの中庭にテントでも張りますか。
万が一、橋が落ちてしまったら、他の地区に避難もできませんよね。
海上自衛隊が救助に来てくれるのかな？
橋が残ってても、他の地区もたぶん大被害で豊洲の避難民を受け入れる
余地はないですよね。
小学校問題とかで区役所と仲良くしたくない世帯もあるのかもしれませんが、
ここはひとつ区役所等と仲良くして、防災計画をきちんと準備する必要が
あるでしょう。
初めが肝心。初代の役員さん、よろしくお願いしますね。

豊洲在住者です。

＞万が一、橋が落ちてしまったら、他の地区に避難もできませんよね。

あまり心配要らないと思います。
もちろん東雲や晴海、枝川等に通じる橋がすべて崩れ落ちる可能性は十分ありますね。
ただ豊洲については、東京メトロ有楽町線のトンネルがあるから、橋が全滅しても避難は
可能と思われます。
私も専門家ではないので詳しいことは分かりませんが、地下のトンネルは一般的に地上の
構造物よりも地震に強いと言われてます。特に有楽町線のような丸いチューブ型のトンネルは
地震による圧力にも強いのです。断面が円形の構造物は外から圧力がかかっても力が分散しますから。

したがって、電車は動いていなくても地下鉄のトンネルを歩いていけば銀座まで避難できますよ。
但し、あくまでも最終手段ですけど。

＞２７６
ありがとうございます。

確かに地下鉄がありますね。２６２でリンクをはって頂いた中に、地下鉄の
地震対策に関し記載がありました。一応、関東大震災級の地震には耐えられる
ようになっているそうです。

東海地震が100-150年周期で、前回が１８５４年安政東海地震(M8.4)
神奈川県西部地震が70-80年周期で前回が１９２３年の関東大震災。
単純に計算すると、もう明日にでも来てもおかしくないです。
この周期性はかなり正確に来ており、いまだに来ていないのが
不思議なくらいです（多くの建物が建ち、地表が重くなっているので
発生が遅れているとの説もあります）
Webで調べると、関東はかなり危険な状態なのは確かなので
私は地震保険には入っておこうかと思います。
マンションの建て直し自体は一戸に付き1000-2000万円弱
らしいのですが、１０年程度で建て直しになるとローンの
最中に非常に痛い出費となりますから、余裕のある方は
保険には入っておいた方が良いかと思います。
（余談ですが、マグニチュードって1.0違うと32倍も大きさが
違うんですね）

来客駐車場４台では少ないですけど、普通の駐車場が全部埋まるって
こともないでしょうから、空いているところを適宜貸し出すことで十分
対応できるんじゃないでしょうか？普通埋まるのは70%くらいらしい
ですから、100台規模で空きが出るでしょう。
地域の路上駐車は防犯上からも極力無くすようにしたいですね。
小さな犯罪を許さないことで、大きな犯罪も未然に防げるというのは
ニューヨークでも証明されていますし。

今の駐車場使用料は満車になる設定で考えられていると思います。
７０％しか埋まらなかったら、使用料は上がるでしょう。また、豊洲は
塩分を含んだ潮風で建物の傷みが激しいと思います。今は修繕積み
立て金が安く済んでいますが、１０年後以降はどうなるのかな？心
配です。どなたか長期の修繕計画を見られた方はいらっしゃいますか？

駐車場の管理ってそんなにお金掛からないですよね。通常、駐車場
使用料は修繕積み立て費などに使われることが多いそうですよ。
あるマンションでは豪華なスポーツクラブの年間数億の赤字を
駐車場使用料でまかなっていた、というのもあるようです。
2000年の100世帯当たりの自家用車の保有台数は全国平均
107台ですが、東京都だけを見ると57台です。
駅から徒歩4分、電車、バスの交通の便は抜群となると、さらに
保有率は減るでしょうから、満車ってことはさすがに想定していない
のではないでしょうか。逆に満車になれば、修繕積み立て費が
将来減る可能性も期待できるでしょう。
http://www.honda.co.jp/suzuka/guidance/histry/01.html

住宅性能評価もとってない長谷工マンソン。。。
地震が来たら倒壊確実だな！！

煽りのレベルも低いので
スルーで。

　巴コーポーレーションの跡地ですが、豊洲ショッピングセンター（仮称）と
住友不動産のマンションになるようですね。

　気になるのは、ショッピングセンターの中に、スーパーが入るかです。
　下記Ａ（古いですが・・・）、および下記Ｂ・下記Ｃから推察すると、ス
ーパーが入るのではないかなーと想像しています。
　さて、どうなることやら・・・

◆Ａ：記事より
　巴コーポレーション／豊洲工場跡地開発（東京都江東区）具体化
　１１月にも建物解体2003/10/16
　日刊建設工業新聞
　＜抜粋＞
　　巴コーポレーションの計画によると、同社が所有する約４ヘクター
　ルのうち、約２万６４００平方メートルを利用して店舗を建設する。店
　舗の規模は地上３階建て延べ約４万１６００平方メートル。ホームセ
　ンターがメーンで、１階の一部はスーパーマーケットとして利用する。


◆Ｂ：ＨＰより
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/2004/41_80/04045.html
　　・特定建築物の名称 （仮称）豊洲ショッピングセンター
　　・工事着手　平成16年8月15日
　　・工事完了　平成17年7月31日
　　・敷地面積　 26,446.37　ｍ２
　　・建築面積　15,328.38　ｍ２
　　・延べ面積　42,500.25　ｍ２ 　
　　・物品販売業を営む店舗等　28,313.82　ｍ２
　　　　⇒ビバは、下記Ｃにより、10,000ｍ２級とのこと。
　　　　⇒ということは、残りの約18,000ｍ２は、何？
　　・飲食店等　3,220.20　ｍ２
　　・駐車場　10,966.23

◆Ｃ：記事より
　トステムビバ、東京都心に大型店——家庭向け商品幅広く
　2004/10/04　日経流通新聞ＭＪ
　＜抜粋＞
　　中堅ホームセンター（ＨＣ）のトステムビバ（埼玉県上尾市、
　豆成勝博社長）は来秋をメドに、東京都江東区に大型の新業
　態「スーパービバホーム」を出店する。東京メトロ有楽町線豊洲
　駅近くで、売り場面積は一万平方メートル級。

>>278
神奈川県西部地震と関東大震災はべつもの。
関東大震災は１５０〜２００年周期と目されているので、つぎはもうちょっと先。
関東で怖いのは、今後数十年頻発されると危惧される直下型地震。
これはどこで起きるか予測できないからタチが悪い。

地震の心配をされている方は豊洲に住めません！なんせ埋立地なの
ですから！昔から豊洲は賃貸住宅が多く立てられております。分譲マ
ンションができたのはここ数年です。賃貸であれば住み替えればすみ
ますので・・・。
ただ、最近の建物は耐震性があるはずです。多分、耐震性の高い立
物を作っているはず。塩浜に行って清水建設の震研究所を見ると基
礎と建物の間にゴム？のようなものがはさまった社屋が見えます。あ
のゴムが多分、地震のゆれを吸収するのでしょう。東京フロントもあれ
だけの高層なのですから、何らかの耐震性を備えているはずだと思
います。

>◆Ｂ：ＨＰより
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/2004/41_80/04045_3_5.h...
江東区のみどりの条例に従い緑地を設けており、地上緑地は東京都基準の2.3倍、屋上緑地は東京都
基準の1.2倍で快適な環境となっている。

>地震について
地震を心配してもしょうがない。
フロントコートが震度７に耐えられるマンションだったとしても、
他の場所にいたらたぶん死ぬよ。　運じゃないかと。


>来客駐車場４台
はっきりいって少ない・・・
フロントコートは駅近なので７０％の契約率と仮定しても
（そんなに少ないとはとうてい思えないが）
２台目を契約する人も多いのでは？
駐車場代が１０００円なら、２台目を嫁用に軽でも買う人はいるかと。
現在２台持っている人もいるでしょうし。

駐車違反はともかく、朝凪橋から恐ろしく急勾配な坂の下に東京フロントの
駐車場出入口があっても事故がおきないのだろうか？時速30キロは出て
いる自転車があんな短距離で止まれるのだろうか？朝方なんてひっきりな
しに自転車が走っているであろうし・・・。

>289
いっとき住民から朝子供が通学に朝凪橋を使うということで
フロントコートの駐車場の出入り口をＰ側に変えて欲しい、
といったはたらきかけがあったようですが強行してしまったようですねぇ。

20日にMRを見てきました。第3時2期で約60戸、年明けにのこり約60戸で
終わりだそうです。今回も売れ行きがよさそうでした。
営業さんに地盤について尋ねたところ、160本ほど杭を打ち、土地も圧縮
しているそうです。　豊洲に企業のビルもたくさんありますし、大手ゼネコン
が大規模な再開発を計画してますし、大学も建ちます。そんなにやばい
地盤だったら、大手企業は手をださないのでは？　というのが私の意見
です。。。うちの会社も思いっきり埋立地でウォーターフロントですし。
やられるときは、みんな撃沈ってかんじですね。
でも、FCに対しては迷ってます。　あと2年後に買おうと思っていたのですが、
ちょっとFCは早過ぎる。。。でも、こうやって迷っていて回時逃した！！後悔
した！！って思っているひといますか？それとも、２〜３年の間にやっぱり
似たような物件に出会えるものでしょうか。

そう、問題は杭なんだよね。160本と言うことは8練あるのだから1練あたり
20本(駐車場含む）多いか少ないか？　しかも杭の長さが隣のプライブより
短いのはなぜ？

杭は本数だけが問題じゃないよ。太さが大事。
直径が1/2だったら、面積当たりにかかる力は４倍になるからね。
単純に本数がおおければいいってわけじゃないの。

160本ほど杭を打ち、土地も圧縮しているというのは、自分の敷地内のこと
だけですからね。
豊洲という街の地盤がほかのフォーターフロントの街よりも脆弱なので、
液状化によりライフラインが機能停止してしまう可能性が高いことが
問題なのです。ライフラインは敷地の外にありますからね。
今後30年以内に想定されているM7クラスの地震では、建物そのものが
倒壊したり崩壊したりするなんてことはまずありえませんよ。（手抜き工事
してない限り）
だから、購入を検討中のかたも安心して買ってくださいね。（ちなみに、
私は営業マンではなく既購入者です。）

>>291
確かに今、ＦＣを買うのは早いと思います。豊洲の再開発がはっきりと
成功したのを見届けて、再開発地区内のマンションも選択肢に入れる、
というのが安全です。
ただ、その頃には新しいマンションの値段も上がっている可能性が
高いです。品川駅港南口なんて再開発でものすごく地価が上がり
ましたもん。安全を取るか、成功を信じて今安く買うか、の選択に
なると思います。
なかなかないですよね、都心に近く、交通の便が良く、駅に近い
安いマンションって。

私も専門家ではないので詳しいことは分かりませんが、これからマンション
の値段が上がるなんてことはあるのですか？最近の豊洲周辺の中古マン
ション広告を見ていると少なくとも４０物件はあります。キャナルワーフタワー
なんて４千５百万で９０平米のものが出ています。多分、買ったときは６千
マンはしたでしょう・・・。

グランアルトの前も豊洲ガーデンハウスの前も既に事業者が購入されて
いて、江東区の許可があり次第、マンション建築を開始できるとの話も
聞きました。どのような建物になるか分かりませんが、今後、中古が値上
がりするなんて絶対にありえないと思います。中古でも遅くはないのでは！

また、多くの方がローンを組まれて購入されていることと推測します。
日本経済は来年以降失速することが明白になってきましたので，今年
のように企業業績がいいことはありえないと思います。トヨタなんて一円
円高で利益が１００億吹っ飛ぶのですから・・・。年末から年明けには
１ドル１００円を割り込むことが現実味を帯びてきましたし、中国市場の
失速も現実味を帯びてきました。このような中で大きな借金をするのは
どうかと思います。（余計なお世話でしたらすみません！）

>299さん
検討されている方は家族構成的に今が買い時だから動いているんだと
思います。
値段が上がった下がったというのも勿論大事ですが、それに気を取られて
いつまでも狭いとか遠いとかの制約を受けてしまうのはどうでしょうか。
今現在の生活も大事ですよ＾＾

あとは待つことで賃貸なら年間100万ペースでコストがかかるので、それ
と天秤にかけるってとこになるでしょうねー

三井や住友はＰＦより坪単価を高く出してくる可能性は極めて高い
ですが、特に三井はその分価値はあるでしょう。
まー今の時点から考えるなら、どうせ選択できる間取りも少ないし、
ＰＦは見送って三井住友を待つ手は大いにアリですね。

>>299さん
ＦやＰの中古が新築時に比べて値段が上がる、ってことは
今のご時世ではさすがにないと思いますよ。再開発地区の
新しいマンションを再開発成功後に売り出すのであれば、
ＦやＰより高いということです。（再開発失敗であれば安いですが。。。）
とにかく安くというのであれば、ＦやＰの中古を待つのもありだと思います。
1000万円くらいは安く買えるでしょう。
ただし、いい部屋の出物があるかと、その間の家賃も馬鹿にならない
ですよね。私も三井や住友まで待つか、とも思ったのですが、
現在、家賃が年間250万なので４年で1000万円。4年後に買うなら
1000万円下がっていてもトントンなんですよね。
なら今よりぐっと広くなって、駅から近くなるならいいかな、と思って
決めました。

>>２９９
３００、３０１に同意ですね。
日本は少子化の時代ですから、少子化が続けば今後人口が減っていく可能性は
高いですし、世帯数も人口ほどではないですが減少するでしょう。
従って、今の第二次ベビーブーマーの購入需要が後退すれば、不動産価格が
右肩上がりで上昇することは一部の地域を除いては少なくともないでしょう。
おそらくは中古不動産価格は緩やかに下落、よくても横ばいではないでしょうか？

ただし、最終的にはどこかに住まなければならないわけですから、おおまかに考えると
賃貸住宅か分譲住宅かという選択になります。
賃貸に入居すれば少なくとも管理費含めて年間１５０万から２５０万くらいは最低かかりますから、
賃貸と分譲を天秤にかければ、分譲住宅も年間同額程度の資産価格下落は致し方ない
ということになります（但し分譲の場合はローンの利払いや固定資産税、修繕積立金等を
考慮する必要あり）。

また新築の場合は新築プレミアムが５００万から１０００万円くらいは乗ってますから、
住んだ瞬間にその分は剥げることになります。

以上のことを考えると、キャナルワーフタワーズの場合、例えば築５年当初価格６０００万、
現在価格４５００万円の前提では、新築プレミアム５００万円、年間家賃２５０万円とすると、
ザックリ6000万円-500万円-（２５０万円×５年）＝4250万円がある意味時価になりますので、
4500万円になっていたとしても賃貸に住んでいた場合のコストを考えれば妥当ではないでしょうか？
もちろん実際の不動産の価格決定方法は上記のような考えではなく、収益還元法ですけども。

まあ、マンションを中古で売るときは家賃分引いた額からまずは
売値を考えるのが普通だから下がるのはイイとして。
不動産には先物買いは無いので、今、交通の便や広さ、価格を
加味して買う人はおすすめなんじゃないのかな。環境や再開発を
重視する人はまだまだ早いと考えるのも当然。
価値観なんて人それぞれでそれをとやかく言うのは余計なお世話だよ。
その人の考えはあくまでもその人の考えて強要する必要はない。

あ、あと円高についいてですが、２９９さんのおっしゃってることも正しいのですが、
円高が日本経済にとってマイナスであるとは必ずしも思いません。
もちろんトヨタ等の輸出企業にとって円高は利益減少のマイナスの影響がありますが、一方で
輸入企業にとっては逆にコスト削減などのプラス要因になりますので、
円高が必ずしもマイナスであるとは限りません。

ただ日本は輸出企業主導の経済構造ですから、マイナス要因のほうが大きいというのは
正しいと思いますよ。

経済の失速は事実かも！うちの会社の来期予想はえらく悪いものが
でている。その上、来年から増税地獄が待っている(苦笑）、保険料も
含めるとうちは年間30万も増税になるらしい。さらに消費税が上がっ
たら・・・・。小泉さん、何とかしてくれ！

Ｆの駐車場の要望って70-80%くらいだそうです。ただ２台以上
止めたいという人もいるようなので、85%前後になるのではないでしょうか。
来客用がたった４台、という事態は避けられるのでは。
駐車場料金は管理費に組み込まれるとのことです。

地震保険って年間１万円くらいなんですね
思っていたより安くて安心しました。

購入者です。住宅性能評価を取ってないことは建築費削減だと思っていました。
しかし、掲示板を見て、PBより杭が深く埋まっていなかったりびっくりです。
同じ施工会社で道路を挟んで隣どうしなのになぜ？という感じです。
販売員の人は「取っても取らなくても一緒ですよ」と言っていたが、手を抜いているとしか思えません。

　＞306
　＞駐車場料金は管理費に組み込まれるとのことです。
駐車場料金は、修繕積立金に組み込んでいただきたいですね。
ここ最近、マンション管理業者に対する住民のチェックが厳しく
なっているようですから、Ｆでも、初年度から管理業務を厳しく査
定し、管理料の合理性を検討しましょうか。

　307さん
　　＞地震保険って年間１万円くらいなんですね
　　＞思っていたより安くて安心しました。
　地震保険の補償金額は低いと聞いたことが
あるのですが、いかがですか？

　308さん
　　＞しかし、掲示板を見て、PBより杭が深く埋まっていな
　　＞かったりびっくりです。同じ施工会社で道路を挟んで
　　＞隣どうしなのになぜ？という感じです。
　あくまでも予想ですが、地盤の違いではないでしょうか？
　今のマンションでも、隣と杭の長さが違っています。説明に
よると、隣のほうが固い岩盤が深くなっているからだとのこと
でした。
　さて、ＦとＰの地盤の違いは？