ＭＭ21地区・40街区プロジェクト（通巻５）　

>316さん
私は312のみ書き込みさせていただきました。
お気に障ったのでしたら申し訳ございませんでした。
いちサラリーマンとして正直現状を書かせて頂いたまでで。
いちいち面倒な考えされない方がよろしいのでは・・・

ＭＭＴさん
早速、保険につきご返事ありがとうございます。ご返事が途中で切れているようですので、再送願いますか？

＞319 さん
マンション保険---入っていません。必然性を感じません。 対象になるような事故・事件
はＭＭＴ全体でも1回もなかったのでは？ ぜひ、保険の営業に確認して
ください。
地震保険---------入っていません。高価なわりに、保証される条件設定にご注意。
例外、対象外が多すぎる。

明るい方が良いに決まっているでしょ。
影になる所の部屋がお高いのですか？

知人が西向きのマンションに暮らしていましたが、西日攻撃に耐えかねて
引っ越していきました。夏の午後からは、なおさら半端なくジリジリと暑く、
エアコンも全く効かないとか。
北向きよりは明るくて良さそうですが、どっちを取るかですね。

フォレシスの抽選に当選しましたが、出張があったため契約会を延長していました。
本日、出張から戻ったので、あらかじめもらった管理規約を熟読した結果、問題がありました。

管理規約37条で、理事及び幹事は現に居住しないものでも選出可能であるようになっています。
標準管理規約との違う理由として、
本マンションの特性に鑑み、現に居住しない団地建物所有者も理事及び幹事に就任できるように
しましたとあるが、これは大問題ではないですか？
現居住をしない者（マンション投資家）と我々のような居住目的者とは利害が一致しません。

本マンションの特性に鑑みとはどういうことでしょうか？それほど現に居住しない団地建物所有者が
多いマンションなのですか？絶対におかしいと思う。

そうなんですか！それは、不思議なことですねぇ。
マンションに住むのは初めてですので、
実際、他のマンションがどのような規約をつくっているのか
知りませんが・・・。
それだけ聞くと、とても違和感を感じますね。

>316さんへ
313です。317に書かれているように自作自演ではありませんので。。。

>315さん
>現在でもMMTにも結構小学生いますよ。本町小学校に通ってないだけで・・・
公立ではなく、私学に通っておられるお子さん達が多いということでしょうか。経済的に恵まれている
方が多いでしょうからうなずける話ではありますが。

>また、本町小学校は浜っ子やってます。
フルタイムで共働きされている方ならわかっていただけると思いますが、浜っ子では子供を見ていた
だける時間が短いのと、管理面で心配なところがあるので、我が家では現在学童保育を利用しています。
営業の方に調べていただきましたが、学童保育は近くにはないようです。

301さんが諸条件を的確にまとめて下さっていると思います。我が家はこのような条件を勘案した上で、
今回は購入見送りとしました。

>328
>管理規約37条で、理事及び幹事は現に居住しないものでも選出可能であるようになっています。
>本マンションの特性に鑑み、現に居住しない団地建物所有者も理事及び幹事に就任できるように
>しました

この件は、先行物件であるＭＭタワーズを投資目的で購入された方が多かったことから、ＭＭＴＦ
において、特記されたということなのでしょうか？

ＭＭタワーズの住人の方が見ていらっしゃったら、ぜひＭＭタワーズの管理規約ではとうなっている
かを教えていただきたいところです。

西日で影になる方が良いというのは、今ですと3時過ぎに日陰になるのが良いと思います。影にならなければカーテン閉めていますから同じなんですよ。ただ、我が家は角部屋で2方向開口していますから、西側だけ2から3時間カーテンを閉めています。尚、地域冷暖房の冷房は普通のエアコンより強力に効きますから暑さの心配はいらないでしょう。

マンション投資家が、わざわざ理事や幹事なんて面倒くさいことするとは思えませんが。

＞328さん
不思議な条項ですね。思い切り好意的に解釈すると、まさに「利害が一致しない」ゆえに、投資目的の購入者にとって
不利益とならないよう理事・監事への就任を認めている、とも考えられますが…
「特性に鑑み」という「特性」とはなにか、もう少し詳しく知りたいですね。

地震保険について
購入者ですが現時点では地震保険の付与は見送ろうかと思っています
地震保険は支払いの前提として建物の主要構造部分がどの程度の損傷を負ったかによって決まります。
主要構造部分とは柱や梁の部分で非耐力壁やベランダなどはの損傷は、支払い要件になりません。
福岡県西部沖地震では非耐力壁の扉側壁が大きく壊れた家屋が多数ありますが主要構造部分は無事で保険支払いにはならないようで大問題になっています
さて本物件ですがご自慢の免震装置や住宅設計性能評価　耐震等級３（最高レベル）から主要構造部分への損傷は考えにくいように考えます
問題は免震装置そのものの取替えが必要となるととてつもない費用が発生しそうな点ですが免震装置そのものは共有部分ですし
地震保険の対象になるのかは不勉強で不明です。設計、施工者の「まず大丈夫」の主張を信じたところではありますが
もう少し勉強して判断を固めようと思います

305です。西日の件に対する様々なご意見ありがとうございました。
たしかにフォレシスは、西日というマイナス面を上回るプラス面をたくさんもっていると思います。
今住んでいるところは、一階のせいか、湿気がすごくて日当たりもいまいちなので
冷え性寒がりの私には、冬は寒くてつらいです。
それにくらべれば西日で上層階ならば風も抜けそうですし、湿気も少なく冬は暖かいはず・・・。
夏はLｏｗ−Eガラスとカーテンでのりきるしかないですね。
実際に住むのは自分たちですし、両親にももう一度、納得してもらえるよう話してみるつもりです。

小学生が少ないのは事実でしょう。ニュータウンのような地域なら別でしょうけど、本町小学校の通学地域は商業地域や古くからの住宅街ですので小学生が非常に少ないです。クラスも各学年2クラスで400名強の規模です。中区や西区の学校はほとんどこんなもんですよ。以前住んでいた戸塚区の半分以下です。MMTも含めてMM地区のマンションはファミリータイプの部屋そのものが少ないため小学生がいる入居者の割合は少ないのはしょうがないことですね。

323さん、335さん
319です、マンション保険・地震保険についてご意見ありがとうございました。まだ十分時間がありますのでもう少し勉強してみます。

>334
>フォレシスのＭＲの託児所を見れば子供がほとんどいないという状況は想像しにくいような気がします。

これは実際のモデルルーム見学者と購入層が一致しないためです。もともとモデルルームがみなとみらい
という観光地にあるので、出かけたついでに冷やかしと言った家族連れも多いはずです。
物件の価格帯からいっても、第一次取得者層には高額すぎる物件です。

私も以前ＭＭタワーズのモデルルーム（今のＭＭＴＦのモデルルームと同じ所にありました）を見たこと
がありますが、そのときも子連れの方はそれなりにいらっしゃいました。
しかし、現在のＭＭタワーズの状況を見ると、やはり子供の小さいファミリー層はさほどいらっしゃらな
いようです。Ｄｉｎｋｓだった方たちの子供がようやく生まれつつあるといった状況なのではないでしょうか。

336さん、両親のおっしゃることも一理あるとおもいますよ。
超高層賃貸の真西に住んでたものですが、夏の真横から入るような日差しに参りました。
とにかく冷房費はかかるは、カーテンしめないと家具は焼けるはで、せっかくの眺望も午後からはなし。
夏がくるたびにいやなおもいしました。当時は賃貸だったから良かったけど、それから真っ先に東を選びましたもん。
逆に冬は確かに暖かかったことを付け加えておきます。最後に判断するのはご自分でしょうから、ひとつの意見として聞き流してください。
まぁ、親の出資があれば別ですけど、ないなら決めちゃえばいいじゃないですか！

>328,331さん。貴重な情報ありがとうございます。
実は、居住者にあまり暖かくない感じをうけていましたが、投資目的の購買者に配慮していると考えると
納得いくところもあります。
気にしていたのは、駐車場使用料の使途です。全額が管理費に使われています。重説のとき、まだ案の段階
だからと見せられただけの、管理収支予算（案）はこうなってました。
＜収入の部＞
・管理費　　　　　22,571,000円/月
・駐車場使用料　　20,116,000円/月
・その他　　　　　 7,5089,007円/月
-----------------------------------
　　収入合計　　　50,509,007円/月

＜支出の部＞
・設備維持費　　　11,944,000円/月
・駐車場維持費　　 2,500,000円/月（駐輪場、バイク置き場を含む）
・給湯/その他　　 9,317,000円/月
・管理委託費　　　26,180,000円/月
・保険/予備費　　　　568,007円/月
----------------------------------
　　　支出合計　　50,509,007円/月

どう思います？？
駐車場使用料が収入の４０％を占めている一方で、駐車場のメンテナンス費用が支出に占める割合は
たったの５％でしかありません。
駐車場を使う必要のない投資家の管理費負担を軽減していると考えるのは不自然でしょうか？
皆さんのお考えをお聞きしたいです。

>341
別の見方ですが・・・
これは駐車場が全部埋まっていての予算ですよね。
将来的にこの戸数7割程度の駐車場が全部埋まり続けるんでしょうか？
駐車場の使用率維持が管理費全体に大きな影響を及ぼしますね。

MRにあるあの形のバスタブは使い辛くないですか。
入る時段差を跨ぐには歩幅が広くなるし、
段差に足を乗っける時つかまる所がないし．．．
特にお年寄り、足腰の弱い人は？
同じ形のバスタブ使っておられる方、購入者の方お考えお聞かせ下さい。

ここの掲示板はみなさんとても建設的なご意見を交換される場になっているので、
読ませていただいていても、変な表現になりますが、とても気持ちがよいです。
そして、MMTFを少しでも快適な場所にしていこう！という前向きな皆様方と
同じ空間で暮らしていけること、嬉しくまたとても楽しみです。
MMTFに決めて本当によかったと思っています。

３４１さん
駐車場はなんとか埋まり続けると思いますよ。
逆に住戸付置率が１００％でなかったのが救いだと思います。
ただし、駐車場収入の配分については、ナンセンス極まりない。
将来負担に対する配慮が全くなされていないといえます。
積立金を改定してください。管理費が足らなければ改定してください。てな感じかな？
まっ、ナメられています。三菱ならもう少しまともかと思っていましたが・・・
この件は、管理会社が相当な苦労すると思います。
＞・設備維持費　　　11,944,000円/月
＞・管理委託費　　　26,180,000円/月
が改定を迫られた時の減額の標的になりますね。顰蹙を買う計画で売り出したツケですね。
１０００％大甘な支出計画になっているので・・・。この辺がセンスを疑います。
３割程度を積立に回すとすればなんでもないことなのに・・・

日産の役員報酬（＠２．６億）の記事には業績連動、世界標準とはいえ驚きました。
トヨタが＠３５００万というのですから、協調路線は本当の終わりを告げたということか？
とにかく日産本社のMM２１地区移転は大歓迎です。
幹部社員用のセカンドハウスとして、フォレシスをはじめとするマンション群の賃貸需要、相場共に上昇必至でしょう。
そんなところに住み替えのし易さを感じるので、目先の負担に関しての負担感がかなり薄らいできました。
日産の移転直後は、プチバブルでもおきてプチ成金も登場するかな？

>341さん
そう考えるのはちょっと、不自然ではありませんか？ どこのマンションでも、管理費と
駐車場代が大きな収入源です。この二つでまかなうのが普通です。
前回の総会で承認されたＭＭＴの第二期決算報告でも比率は同じようなものですよ。ただし、
「駐車場維持費」という項目は特にないため支出における比率は分かりませんが、建物保全費
や業務委託費に含まれているようで、同じ位ではないでしょうか。
＜収入の部＞
管理費収入 184,368,000 （円/年間）
駐車場使用料 182,882,900 （駐輪・バイク含む）
その他
---------------------------------------------------
支出合計 535,207.986

ＭＭＴも「投資家」所有の部屋がかなりあるようで、駐車場も所有しているようです。
いつも空いているところがあるので、「早く抽選してくれ」と言うと、ちゃんと料金は
払っている所有者がいるとのことです（今、借りている人がたまたま車を持っていない）。
最近では賃貸に出すにも、駐車場が付いていないと借り手もつかないでしょう。

＞342 さん
ＭＭＴは8割程度だと思いますが、駐車場は常に満員で、抽選の空き待ちが行列になっています。
パッレットの場所変更希望も含まれているのですが、一家に二台の人も増えているようですね。
駐輪場も満杯で増設希望が出ているため検討中のようです。

>346
あおるようなコメントはいらないよ。
もっと堅実に考えておいたほうが無難だよ。

>334
MMTから本町小学校に昨年度通っていたのは１０人以下というのは事実です。
新聞記事にもなりましたよ。

>349さん
細かいことをお聞きして、申し訳ないのですが、それは、どういう記事として
扱われていたのでしょうか。
10人以下の小学生しかいない・・・というネガティブな意味合いのものだったのですか？
それとも・・・MMTの年齢別人口の報告としてのニュートラルな記事だったのでしょうか？
お手間おかけして申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

庶民派マンションのタワーズでさえ、小学校への編入人数が少なく（１棟目で10人程度）
地元の方が残念がっていました。
なので私学利用も多いＭＭＴなら全棟で10人以下ってのも、不思議では無いと思います。
まぁＭＭ地区に限らず、西区は少子高齢化が激しい地区ですけどね。

管理規約37条で、理事及び幹事は現に居住しないものでも選出可能になっている件が納得できません。
第１期販売の契約のみなさんは既に契約を済ませていると思いますが、この点について納得されていますか？

投資家の人が管理組合の理事に立候補することはないと思いますが、立候補者で不足する場合、抽選で、
理事になることもあります。
投資家の人はコストを抑えるため、修繕などや住居環境改良のためのコストをけちりがちです。
これを危惧しています。管理規約３８条は、標準管理規約の通りに、現に居住をする者に限定する
ように戻した方がいいと思います。契約者の皆さんどうですか？

３４１さんの意見はごもっともだと思います。
＞３割程度を積立に回すとすればなんでもないことなのに・・・は同感です。
３４１さんのような意識の高い人が、オーナーにいることは心強いです。
私は、投資家ではなく、居住者ですので、安心して住めるための修繕費の積み立ては十分にやっていきたい。
従って、駐車収入の分配には、目を光らせたいと思います。
フォレシスは投資家の人たちが多いので、居住者の権利を守るために、管理組合運営は居住者の手でやりま
せんか？私は理事に立候補して、投資家のいいようにはさせないようにがんばります。

>>350
横やマリン後部ではマンションの建設ラッシュで小学校の教室が数年後に不足しそう、
でも、MMTができることで100人の転入が見込まれた本町小学校も
ふたを開けたら10人しか転入がなかったので、実際マンションが建ってみないと
わからない、という記事でしたよ。

引用は３４１さんではなく３４５さんでした。
ただし、３４１さんも３４５さんもマンションの管理に意識が高いのは同じです。
投資家のやりたいようにさせてはいけません。フォレシスは投資マンションではありませんから。

管理については、居住者の皆さんの意識が高ければ、問題はないと思います。
マンションの管理組合運営は、多数決の世界ですから、投資家は少数ですので、
居住者が力を合わせれば、管理組合は問題なく運営できるのです。
三菱地所が投資家びいきな管理規約案を作ってきているのには明らかです。

管理規約案で、標準管理規約との相違点が一覧表になっていますが、先の３８条以外にも、
賃貸人に、管理規約を遵守させる誓約書を提出させるのを、書面とトーンダウンさせているのも、
問題ありです。管理規約は、住民でつくる管理組合が作り上げるものです。このような投資家びいきの
管理規約は徹底的に修正したいと思います。

私も契約直前者です。こういう方々↑と一緒に住めることは、私にとりましても大変
心強い限りです。
投資目的でなく、MMで快適に暮らすことを目的とした購入された方々、
みんなで、心地よく安心して暮らせるようにがんばりましょう！！！

>354さん
おしえてくださってありがとうございました。
MMTFに少しでもたくさんの小学生が住むことになりますように・・・☆

フォレシスは中古物件価格の上昇を見込んでの投機買いの対象になる可能性は考えられなくも
無いですが、賃貸収入を目的にした投資対象物件としての魅力はかなり低いです。
販売価格や税金、維持管理費等と賃貸予想価格のバランスから、旨味が少ないからです。
投資家は周辺価格より割安の物件を購入し賃料で利益を得ます、投機家は利益が出たら
即売りです。
ですので現に居住しないものでも選出可能との対象になる方の殆どは、仕事などで一時期の
転居が発生した人ではないでしょうか。
ここでの団結を見れば、利益狙いの人も大人しくしているしか無いでしょうし。

フォレシスのランニングコストが高い（一般マンションの倍ぐらい）の背景には販売会社と管理会社の
策略的なものが感じられます。話題の管理規約についても、弗箱である居住者から長い期間たっぷり
管理費を収益としていただこうという考えが見え隠れします。
維持費などはあまり意識されない方々を中心に物事を議決すると将来大変なことになりそうです。
管理会社側としては例え管理費が増えようが、払えない方は出てってください的な対応しかせず、
結果として入居後に維持できない方々の相当数が退去せざるを得ない状況になるかもしれません。
（そういったことでマンションのステータスをキープするやり方を許してはいけません。）
週刊文春の記事にあるような難しい側面はありますが、居住者の方々は一致団結して
無駄な出費をさせない努力が必要かと思います。

>360さん
一緒にがんばりましょう！！！

昨夜12時に現地視察をしました。NTTのメディアタワーから音がするかチェックしましたが、メディアタワーの
建物前までいくとブーンという低い音がしていましたが、窓をしめれば響かない程度の印象でした。
逆の東側をチェックしたところ、けいゆう病院の屋上付近から、排気口のような施設から（地域冷暖房ですから
エアコンはないと思うのですが）掃除機ファンのような音が響いていて、となりのビジネススクエアの壁にあたって
反響していました。けいゆう病院とビジネススクエアーの間をあるくとおやっと思うほどの音でした。
静かな深夜時間ので、よけい気になったのですが、あの巨大な掃除機のような音は一体なんの施設なんでしょう？
一日中鳴っているとしたら考えものです。重要事項説明書にも書いていないし。
このけいゆう病院の音を出す施設についてご存知の方がいらっしゃれば情報お願いします。

>362さん
我が家は、東側購入者なので、その情報大変気になります。
結構、気になる音だったのですか？
（-_-；）

>363さん
私もけいゆう病院の音の大きさを気にしましたが、大型空気清浄の排出の様な音なので
ガラスのつき抜けはなさそうな音です。
前の建屋（大戸屋の入っている）の中に入ると音は感じませんでした。
このスレの過去ログにある通り、二重ガラスなら通過しないレベルだと思います。
（窓を開けているとうるさいかもしれませんが）
Ｍタワーの音は空気清浄音とは違う変電設備的な電磁的な感じの振動音です。

>364さん
情報ありがとうございます。
あとは、実際住んでみないとなんともいえないですよね。。。

>359
中古物件価格の上昇を見込んでの投機買いの対象になる可能性なんて今は無いでしょうね。
あるなら、もっと購入申し込みが押し寄せてるでしょう。
変に期待を持つより、「楽しく暮らせればそれで良し」くらいに考えたほうがいいよ。

>352
投資家が修繕のコストをけちることを危惧するより、無理をした資金計画で購入した人達が今以上の出費に反対する
ケースを危惧したほうがいいのでは？

>367さん
うぐっ。
なかなか鋭いご指摘ですなぁ。。。

読売新聞に第１期抽選の取材記事が出ています。今朝の地方版紙面にも掲載されています。
HPは明日になると更新されてしまう？様なので、ご確認はお早めに！

「海２００５　変わる臨海部　高層マンション　中」
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/kanagawa/news001.htm

>367さん
物件価格帯に大きな幅のあるタワー型マンションならではの問題点ですね。よく指摘されている
問題点でもあります。

ＭＭＴＦの場合、２億円の住戸は特別としても、４０００万円台〜１億円と２倍以上の違いがあります。

ぎりぎりの予算で、３０００〜４０００万円台を購入された方は、現時点での修繕計画による
修繕積立金の上昇に耐えられないのではないでしょうか。

管理会社に払う管理費を低減していくにしても、修繕積立金は１０年も経てば当初金額の２〜３倍
は必要になります。「管理費・修繕積立金を滞納する方続出」とならないことを祈ります。