オーチャードプラザ川崎ってどうですか？

インテリアオプション会は今月の２９、３０、３１日ですよー

>>379
つなぎ融資の件を銀行さんに聞いてみました。
一般的な銀行ローンだと融資実行日を指定できるので引き渡し日と同日に
設定すればつなぎ融資は必要ないそうです。なので294さんのおっしゃっている
ように営業さんから「提携銀行じゃないと必要」と言われたのはおかしいですよね。
証券化ローンは融資実行日が20日（みずほの場合）と決まっているので
引き渡し日が異なるとつなぎ融資が必要となることがあるそうでうす。
公庫の場合は引き渡し（登記後）の融資実行なのでつなぎ融資は必ず必要となる。
だそうです。

↓こちらにも流れが載っていますのでご参考まで。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/dandori/contents/110501.html
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121208.html

>383
オーチャードの引き渡しは３月２６日で土曜日ですよね。
3/26に鍵をもらうためにはやっぱり最低月曜日までは繋ぎ融資が必要なのではないでしょうか？
3/28に引き渡し日を設定すれば別ですけれども契約書には３／２６と書かれていますからね。
そのへんどうなのかなと思ってます。担当さんに要確認ですね。

381さん
＞半分は固定、半分は変動とかってできるのでしょうか？！
予想ですが、ローンを２口にして借りればできるような気がしますが（夫婦で借りるとか・・・）その分、手数料などが倍になって
諸費用がかさむかもしれませんね。

不確かなレスで失礼しました。

こんにちわ！公庫の金利についてですが、申し込み時の金利が採用とのこと、
うちは３％の時に「これ以上金利が上がらないうちに」と思い申し込みをしました。
ところが最近２．８％に下がったのを知りショック受けました。。。
もう申し込みしてしまったから今の金利を適用してもらう訳にはいかないんでしょうか、、、
０．２％の差でも積み重なること考えると低いよりいーに越したことはないので。。。

>>385さん
契約後に金利が下がるのはやっぱりショックですよね。
あの時期は上昇基調だったのでわが家も駆け込み契約してしまいました。
しかし、公庫は契約の変更は無理なので、上にも書いたように証券化ローンを考えています。

例えば公庫で2,000万円を30年で借りたと仮定すると、金利が3.0%→3.55%になるので
総支払額が31,374,720円になります。

これを証券化ローンにすると、保証金約40万円が不要になりその分を頭金にまわすと
借入額が1,960万円で済みます。さらに今月の金利2.87%で試算をすると
総支払額は29,255,760円となり210万円ほど安く済みます。

また、融資実行時に金利が3.4%まで上昇したと仮定して試算しても
総支払額は31,291,920円になり公庫とほぼ同額で済みます。
（以上すべてりそな銀行HPでのシミュレーションを使いました）

金利がそれ以上に上昇すると公庫の額を超えてしまうので
注意が必要ですが、ひとつの案として考えてもよろしいかと思います。

つなぎ融資の件については銀行さんに確認中です。

保険について教えて下さい。

公庫の場合、公庫団信というものがあり、公庫等の住宅ローン
の返済中に死亡・高度障害状態になられた場合に、保証協会が
代わって残った住宅ローンの全額支払いする制度があると思いま
すが、銀行ローンの場合、それに代わる保険はあるのでしょうか？
もしあれば、金額などは変わらないのでしょうか？

また、公庫の場合、連帯保証人をたてずに、個人の保証人の代わり
に保証協会のようなものがあると思います。
銀行ローンの場合もあるのでしょうか？
もしあれば、金額などは変わらないのでしょうか？

以上、ご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教示ください。

ＨＰ見たら、まだ完売してないじゃない。

完売は完売。
キャンセル住戸があと８戸。

387さん、実は私も同じ事が分からずにいました。
何方かお分かりの方、宜しくお願いします。(*_ _)ペコリ

団信は銀行ローンにももちろんあります。ただ、大抵の銀行ローンは団信の保険料を銀行が
負担します、と謳ってます（といっても金利に上乗せしてるだけ）ので、お気づきでないのかも
しれません。
保証人代わりの保証協会というのは、公庫保証金のことでしょうか。であれば、銀行ローンにも
同じものがあります。俗にいう保証料というものです。これは銀行によって、また借入金額、期間、
収入によって差がありますが、借入金1000万、期間35年間で20万円程度が標準です。そのお金は、
最終的には銀行と契約している保証会社に入ります。その代わり個人の保証人は不要になります。
団信と異なり、支払いが困難になった場合、保証会社が一時的に代わりに支払ってくれるもので、
ローンを帳消しにするものではないのは、公庫の保証と同様です。
最近は保証料を金利に上乗せ（0.2％程度）したり、あるいは保証料自体をゼロにしている商品もあり
ます。銀行ローンの保証料は、ナイスが作成してくれた資金計算書にも記載があると思いますよ。

追加です。
ちなみに団信ですが、公庫は任意加入ですが、銀行ローンは必須です。
ですので、健康状態に不安のある方は、そこで融資不可の審査結果が出る
可能性もあります。

391さん、分かりやすい説明有難うございます。
大変勉強になりました。

銀行ローンも公庫とほぼ同じなんですね。

ほぼ同じと考えて結構です。
違う点といえば、
・金利体系（2段階固定　民間でも2段階固定の商品もありますが）
・団信が任意（個人の保証人でも可＝健康に不安がある人でも借りられる）
・つなぎ融資が絶対必要（建物引渡し後でないと融資実行しないため）
が主な点でしょうか。公庫は公的融資のため、比較的審査がゆるく（そのため、
引渡し後の融資実行となる）、また団信も任意のため、誰でも借りやすいという
メリットがあります。
ただ、最近は民間ローンが頑張ってるため、公庫の魅力もあまりなくなりましたね。

たびたびすみません。
上記の「つなぎ融資が絶対必要」は、オーチャードに関してです。
（と理解してますが、違いましたっけ？）
物件によって必要ない場合もありますので念のため。

391さん
つなぎ融資って、たとえば一時的に他から借りて（具体的には親です）
公庫からお金が出たらそれを親に返すっていうやり方もありですか？
少しでも余分な出費をおさえたいもので・・・

>>396さん
そんな裏技もあるんですね〜。うらやましいです。
営業さんからは公庫からの入金は施工会社の口座になると聞いていましたが、
ネットで調べると↓このような記載もあるので出来るのでしょうかね。
http://www.sumu2.com/chishiki/build/build/08.html

ただ、無利息で借りたりすると贈与とみなされ課税される恐れがありますので
ご注意ください。きちんと手続きが必要みたいです。
http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20030531A/

こんばんは。ひさしぶりに書き込みます。

今日、夫と一緒にモデルルームに行ってきました。
そろそろ閉めるようですし、エントランスも見たかったし、
うちは担当の方が異動で変わられたので挨拶も兼ねて。

先にお断りしておきます。
申し訳ないのですが、ここから先はおそらく私個人の愚痴です。
新しい担当の方は、最初の方よりもベテランらしく・・・・。
なんて言うんでしょうか、営業としては正しい行動なのかもしれませんが、
私のほうをまったく見て話をしてくれなかったんですね。
たしかに契約は夫の名義ですし、ナイスさんからすれば顧客は夫であって私じゃないのかもしれませんが、それでも腹が立ちました。

かなり短時間で腹を立てて、以降コミュニケーションを放棄した私にもいくらか問題はあるんでしょうけど。
考えすぎなんでしょうか？
それとも不動産の営業の方って、そういう方が多いんでしょうか？
他にも何箇所か物件回りましたが、ここまで無視されたのは初めてで、
悲しかったです。
すいません。愚痴が長くなりました。

396さん
う〜ん、どうでしょうか。
まず、つなぎ融資とは何かを改めて確認すると、公庫でも銀行でもそうですが、お金を貸すのに、購入
するマンションを担保（抵当権を設定する）にします。この抵当権の設定は、住宅の登記を済ませてい
ないとできません。さらに住宅の登記は、残金の支払いを完了した後、住宅の引渡しを受けてからでな
いとできません。
すなわち、資金を融資する側（公庫、銀行など）からすれば、物件引渡し前（すなわち抵当権を設定す
る前）に融資を実行してしまうと、その後何かあった場合、最悪資金を回収することができなくなってし
まう可能性がある訳です。しかし今度はデベ側からすれば、物件引渡し後、何ヶ月も経たないと代金
が入ってこないとなるとなにかと困る、という都合があります。そこで、物件引渡しから、融資実行まで
の短期間を空白をカバーするローンがいわゆるつなぎ融資です。
と考えると、引渡し日までにご両親から残金をお借りして、デベ指定の口座に入金すれば、理論的には
つなぎ融資は不要、と考えられます。ですがデベ側からすれば、つなぎ融資であれば必ず入金される、
という保証がありますが、個人からの入金を信用してよいものか、という危惧が働くと思います。ですので
現実的には難しいのではないでしょうか。今から残金を入金してしまうとか、デベ側を安心させることが
できれば可能性がありそうですが．．．。いずれにせよ、担当の営業さんにご相談されるのが一番かと
思います。
それよりご両親からまとまったお金をお借りできるのであれば、ローンを組まずに、なんとかそちらを活用
した方がよいのではないでしょうか。ただし、その場合でも397さんが言われているように、ちゃんとした
金銭賃借契約を結んだほうが無難です。

>>うにさん

ウチも10月から担当営業の方が変わりました。
前回の人は新人(女性)で、頼りない感じでしたが、その分一生懸命
な所が好感の持てる人でした。
(特に難しい所は、上司の課長がフォローしてくれてました)
今回の人も、女性で若い方(見てはいないのですが・・・)で、電話で
「分からない点は無いですか?」と連絡をもらい、質問に対しては、
迅速かつ丁寧に説明してもらいしました。

多分、営業の方もいろいろいるんだと思います。

うにさん、具体的な内容は知りませんが、対応があまり酷いようで
したら、苦情を出してみてはいかがですか?
(担当営業の方を替えてください・・・など)

>>うにさん
私も変わりました。まだ一度電話でお話しただけでよくわかりません。
これから入居に向けていろいろと相談したい時期で、折角前任者とうまく
コミュニケーションを取れていたので、残念です。
でも、後任の方は前任者より上の方で逆に頼りになるかもしれませんので
期待はしています。

あと、駐車場のアンケートが来ていますね。まだ、希望を聞いての状況判断
のようですが、やはり希望のところに当たるかどうかが気になりますね.

うちも女性の方にかわりました。
前の人（買った時の人）の方がよかったかな。

うちは、勇気を出して担当者をかえてもらいましたよ。一生に一度のの買い物なんで。

ありがとうございます。
２晩寝たら、悲しいのやら腹立たしいのやらはだいぶおさまりました。
これから何度直接会うのか分かりませんが、
次回以降も同じような対応だったら担当者をかえてもらうことを考えようかと思います。

駐車場のアンケートも来たし建設も着々と進んでるし、
元気もちょっと出てきました。
実は台風のすさまじさに、少々心配してしまいました。
でも、機械式の駐車場って、どういう仕組みになってるんですか？
街で時々見かけますが、どうしても分からなくて。
動いているところを見たこともないし。
２階以上の駐車場は、1階の車が入っているときは
どうやって出し入れするんでしょう？

この3連休では、キャンセル完売できなかったようですね。台風の影響もあり？
HPによるとあと6戸とのこと。なんとかなるとは思いますがあと少し、頑張ってもらいたいものです。
みなさんで知り合いを紹介するってのはどうでしょう（笑）？

ちなみに機械式の駐車場は、車を載せるトレーが上下します。3段式であればトレーが3層になって
いて、車が3台積みあがる形です。それが通常は一番上の段だけが地上に出ていて、残りの下2段は
地下に格納されます。一番下段の人が車を出すときは、機械を操作して一番下段を地上面まで持ち
上げます。このとき一番上、中段の車はそのまま一緒に上に持ち上げられます。
こんなんでイメージつかめました？
先日の台風などの大雨で、地下部分の排水が間に合わないと、収納されている車が水没する、なんて
可能性もあります。まずは大丈夫でしょうけど。
ちなみに街中にある機械式の駐車場（地上2段式タイプ）には、下段の車をどかさないと上段の車を降ろ
せないものもあります。

私も３F機械式の駐車場はまったく使ったことがないので、？？？という感じです。405さんの説明ですこしわかったような。ありがとうございます。一番下の人は、かなり出し入れに時間がかかるということですよね。

う〜ん、確かに一番下の人はちょっと大変かもしれませんね。
でもその分料金も低めに設定されていると思いますし、
毎日車を使わない方にはよろしいのでは？
あといたずらの心配はなさそうですよね。
ただ一番下は、湿気がこもりやすいと聞いたことがあるので、
出来たら上段がいいなあと思ってます。

私もよく分からなかったので、webで検索したら幾つか見つかりました。
地下に入るタイプだと↓のピット式って事ですね。

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%B5%A1%B3%A3%BC%B0%C3...

＞408　なるほど、早速見てみましたよ。結構危険そうですね、作動中に、小さい子供を近づけてはいけませんね。
前に住んでいたところで一番下の車が大雨で半分水に使ってしまったことがありました。

駐車場どのへんが人気なんでしょうかね？
集計をオーチャード通信で教えて欲しいですね。
自走式のほうがいいのですが毎日使うわけじゃないし・・・
そしたら少々不便でも安い方がいいかのかな。
みなさんはどの辺希望をアンケートで回答しましたか？

後6戸なんですね。.最近売れ残っているマンションがある中あと半年もあるのに
すごいですね。
モデルルームが今月中でクローズみたいだしもう一度足を運ぶつもりです。

車からちらっとみましたがエントランスかっこいいですね。
なんか外観が見えてきて早く住みたいです。

４０５さん、ありがとうございます！
一気に長年の疑問が解消しました〜♪

４１０さん、私は車を持っていないので、安い順にしました。
車を持っていない人もいるので、安い方が人気だと思います。
あと、車のサイズもあるので、今後の購入計画を含めて考え
た方が良いと思います。

駐車場は金額で、希望を出すんですよね。たとえば、900円の3番を希望とかそういうところまでは、希望を聞いてもらえないんですよね。アンケートはだしたんですけど、いつごろどうやって番号を決めるんでしょうかね？

機械式駐車場ですが、408さんの紹介されてるタイプとは少し異なり、おそらく左右には動かないと思いますよ。
下2段分は地下に収納されますが、3段が上下だけに動くタイプだと思います。

そうですよね。デパートじゃないんですからね。上げ下ろしが、結構手間になりそうですね。自走式もいいですね。

今日さいのごのMRへくじ引きにつられていってきまーす！

今日、矢向に行ってきました！
何組かマンションを見てる人たちにすれ違いました！
みなさん、あの茶色どう思われますか？
私はちょっと想像と違いました。
でもマンションの玄関はタイルもいい感じでしたねー！

玄関のまわりのタイルと他のタイル違ってましたね〜

今日見てきました。茶色の外壁は、安っぽくてちょっとがっかりでした。玄関は、いいけど、まあしょうがないですね。くじ引きは景品が何もなくてわざわざいって、無駄足でした。

オーチャード即決者です。
普段は業者のなので本来は立場的に熟考するべきなのでしょうが・・・（笑）
意外に逆の立場になるとアッサリ決めてしまうものだと不思議な感じです（＾＾；

マンションの立地や価格は全体的にバランスが取れていると個人的に思います。
設備関係に憧れのない方（床暖房など）にはその分安いし丁度良いかなと（笑）
先々賃貸で考えている方ならセールスポイントにあった方がいいかもしれないですが。

気になるのはゴクレさんのマンションと合わせて極端な人口増加に街が追いついていけるのか、
東京の江東区じゃないですが学校が飽和状態にならない事だけが心配ですね（笑）

ナイスの担当さんも良い方だったのですが質問がすべて放置状態で移動されてしまい、
「ありゃ？（汗）」といった感じです。ま、大した質問でもないしいっか。と今日この頃です（笑）

ここ歩いているとわからないけど、高い塀の向こうはお墓。
バスに乗ると見えます。バルコニーからも見えますよ。

立地そんなにいいかな？

>421さん
今更何を言ってるのですか？
みなさん承知の上ですよ。
重説にも記載がありますし。

お墓怖くないですか？

ま、お寺さんのお墓ですし、成仏されてるとは思いますけど。
怖い人は買ってないのでは？

普通墓地の近辺は安くなるはず・・・・ここは相場通りだった。
不動産業界は？？？？です。

逆に人によっては良いんじゃないのか？
目の前にマンション建つよりは・・・。
つーかほんとに何を今更といった感じだが。
ＭＲ見学した初日に説明されたよ。
それより俺が気にしてるのは矢向周辺に「その筋」の
事務所があることのほうだよ。

確かに、壁の色はもっと濃いほうがよかったよね＾＾；

「その筋」の事務所があるという事は、それなりに辺りの規律が
守られて良いのだよ。素人に手は出さないし。
場所自体はたしかマンションから遠いよ。確かね・・？

それより、矢向というか、鶴見区は学会員が多いので
会員じゃない人は、発言に注意です。

あとはまーあれだ。この辺りで430戸の大規模で駅から
徒歩6分っていうとここだけだから、それが魅力じゃないのかあ？
大規模は大抵遠いでしょ。

>>428
学会員と言うのは○価学会とかのことですか？
学会員じゃない人がどんな発言すると、どんな目にあうんですか
いやがらせとか、仲間はずれとか、夜道で襲われたりとかします？

それ以前にそんな連中と仲間になんかなりたくないですけど・・・

>>422さん
正直立地はそれほど良いとは思っていません（汗）
ただ立地なんてものは人それぞれの感覚なので車で仕事に
向かう人間には国道にすぐ出れる立地は結構ありがたいです。
ただ警察署が近く取り締まりにビクビクしないといけないのが・・・（汗）
まぁ安全運転を心がければいいだけの話なんですが（＾＾；
ちょっとだけ大通りから中に入っているので静かな場所がいい！
という方でも妥協できる範囲の音だと思いますし。

>>429
基本的に宗教（どんなものにせよ）を人前で悪く言うのは場所がどこであろうとタブーです。
Ａ猪木信者に「あんなの全部イカサマだ！八百長だ！」と言うようなもんです（笑）
とにかく悪口を言う時の危険度は↑と同じくらい危険と思っていたほうがいいです。
とにかくどうしても言いたい時はそれとなく探ってからの方がいいですよ（笑）

ひどいことを言い合っていますね・・・。
仲間はずれとか。。
大人であれば、もう少し言い方を考えた方が良いのではないのかと
思いました。
もうすぐマンションが出来上がるのですから前向きに情報交換しましょうよ。