品川　WORLD CITY TOWERS　統一スレッド《１》

300さん
299ですが今年の４月頃の話ですよ。鹿島、住友ともに公園予定地として説明していた
のは事実です。しかし、区の決定は出ていなかった。決定前に雑誌にはかけないのではないですか？
しかし営業さんは実現する事を知っていた、ということです。

ありがとうございます。そういうデータが欲しかったのです。しかも公園の整地が１年
早まったのはたしか５月頃でしたか？やはりよい傾向にあるものがすぐに出版物に紹介
されない、という事例ですね。

298さん、記者も嘘はかけないのでどうしても「〜〜と聞いた。」とか
「〜〜と言われている。」という表現しかできないです。有効な調査に基づいて
文章を作っても世間がおもしろがるように編集されるんです。これがライターの悲哀です。

専門家の意見まで編集で真逆になるんですか

広報みなとを見ると港区って金持ちだなあと思います。ベイエリア21も真っ先に実現しそうな
勢いで、他の区の予算案よりは遥かに大きいのは期待できますが。
あとは品川の供給過剰がどうか、、これが不動産の明暗を分けるでしょうがWCTは強いのでは
ないですか？

ところで地価の下落ってマンションの値下げで決まるのですか？
値下げは単なる販売戦略だと思いますけど。値下げ競争があると土地の値段がさがるのでしょうか？

品川が供給過剰だと言ってるのは一部の評論家（専門家）ですよ。それはあくまで
再開発の実態を表す表現の一つだと思いますよ。あのエリアに１万世帯増えても、他の団地街
より少ないじゃないですか。

＞307
このエリアの将来性を評価している記事、専門家を教えてください
参考にしたいので

週刊ダイ●モンドの港南のマンション記事を読んで、ほっとした。
「なーんだあそこは高層マンションだけど、少しも高級マンションではないんだなぁ。」

多くの人にそう思ってもらえたらありがたい。
これで港南地区のマンション購入者への注目度が少しでも薄れてくれるかも知れない。
なにしろ、この地にマンションを買って、こんなに得をした気分は、バブル期以来ひさしぶりだからだ。
もうこれ以上うれしそうな態度を人に感づかれたくない。

件の記事だが、中身は実にくだらない。
単純な値引きの話と、坪単価の比較。
定期借地権と一般分譲を一緒くたに論ずる粗雑な発想。
品川駅があるからといって、港南と品川区を混同。
東品川のラグ●タワーの価格設定の変更を業者から耳にして、港南地区の各物件に値引きしてないか聞いてまわる軽卒さ。（銭形平次の子分にそんなそそかしい男がいましたね。）
一般敷地の総合設計より複合開発がよいという主張。港南は買い物不便・・まるであとから出てくる佐藤美紀雄さんの日頃の主張そのまま。
住宅評論家は、よほど地震が怖いのか、東急田園都市思想の信奉者なのか、タワーマンションに極めて厳しい。

まぁ、株式市場でも脱税指南のでたらめ記事書いて顰蹙かう、週刊ダイ●モンドの編集部のことだから、深みは期待してはいけない。
だいたい、、記者もデベロッパーの何を叩きたくてこういう記事を書くのか。
市場が下がるから買うなといいたいのか、買えといいたいのか。
聞いたことをそのまま書くだけなら、一年生記者でもできる。
よく読むと、供給過剰で値崩れし、売れ残るから気をつけろとケチつけているだけ。港南買うなら錦糸町のほうがいいぞってか？まるで主張が見えない。

港南地区のマンション価格は確かに下落している。港南2丁目の高浜運河沿いの中層マンションを３〜4年前に買った人のほうが、いまの港南タワー物件を買った人より2割近く高い買い物をしている。
ただ、中古物件としての値下がり率は極めて低い。地域発展の期待があるからだろう。居住者平均年齢65歳の郊外の老朽マンションの値下がりとは意味が違う。
将来建替えたら今の倍の大きさのタワーが建つ土地でもある。
単純に坪単価の比較ではない。マンションは規模が大きくなるほど建築単価は安くなる。この間に地価下落もあったが斜線制限緩和　敷地連担制度など　大幅な規制緩和で「道路さえ広ければ」
高層マンションが簡単に建つようになってしまった。容積率制限など有名無実化したとさえいえるのだ。
土地価格が下がらずとも（逆に上がっても）マンション分譲価格は下がる。

大きな流れは、天王洲シーフォートのマンションと品川Ｖタワーの東口が、天王洲デユープレックスほかの物件でつながり、ゾーンを形成しつつあったのが、グランシティ天王洲と天王洲シーフォートをつなぐ流れとして、ブランファーレ、クレストタワー　ＷＣＴが出来た。また従来賃貸のリバージュ品川を基点にビューロ品川、コスモポリス　ポルトチッタ　品川ベイワード　など港南3丁目エリアがにわかに活気づいてきたという流れだ。

湾岸の火薬庫などと　馬鹿な駄洒落の材料になっている定期借地権住宅には、大きな背景がある。
都の住宅供給公社の暴走だ。　湾岸ゾーンには、都営住宅の建替えで、90年代後半、わけのわからない高層都営アパートが何棟も建てられている。トミンハイムとかトミンタワーとかいろいろあるが、その多くが、採算度外視、維持管理に赤字垂れ流し。
老朽化した都営アパートの建替えはわかるが、その実施のために土地をバブル期に取得して高層アパートを建てているのだ。
だいたい、供給公社はこんな港湾地区隣接の辺鄙な場所に民間マンションなどこないとふんで、設計事務所に30階レベルの高層タワーを好きなだけ設計させてきた。
目立たないと思っていた目論見も見事にはずれ、港南4丁目をはじめ都の財政委員会で収支構造の欠陥が取り沙汰されている。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/syukei1/yosan/balance_gaiyou.pdf
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/SHOUSAI/70C1S100.HTM

もう、これ以上高層タワー都営住宅は作れないとふんだ供給公社がやむをえず、民間に下駄をあずけて、徹底的に安く作ってねと依頼した。それだけだけの話。
人の住んでる建物をとやかくいいたくないが、壁はタイル張りで外装なら高輪物件にもまけない都営賃貸タワー。
なにしろ家賃6万円程度で管理費も修繕積立金もなし。都の財政補填で維持管理してきて今後どうやって採算をとるつもりなのか。
東京都では指定管理者制度といって、施設の運営管理を民間に任せる方式を検討しているが、このままでは、タワー都営住宅はお荷物にしかならない。
そこで都が考えたのが、定期借地権による分譲住宅というわけだ。一応、都営賃貸もそれなりの控えめな規模で立てて、地代で都営の赤字を回収したい考えだ。

中央防災会議の資料をよく読んだ上で購入を検討するのがよろしいかと。。

＞307　他の団地街より少ないじゃないですか。
これがベイエリア21の基本構想です。適正な住居区をつくること。
だから公園も実現するわけです。
いろいろ言っても今回の都市計画はかなりOK。
２〜５年でおおよその結果は吉とでる感じです。

週刊紙の編集部が時事論を興味本位に扱うのは常であるが、多くのスポーツ新聞等が際
どい身だしを設けても違法措置に至らないのは「情報」ではなく記者の「主観」として
脱法的に書くからである。こと、株式などのファイナンス情報や不動産などの流動的な
資産の動向は「主観」としてしか予見できないし今回のダイヤモンドの記事はその代表的
な例である。同誌に度々登場する評論家も、風化した時代錯誤の持ち味に興づく事は否め
ないが、単に各誌に掲載契約した一介の物書きにすぎないのは周知のとおり。彼らが一度
でも自己判断に責任をもつ立場であっただろうか？否、主観や持論に罪なし、というのが
彼らの免罪符であり立場である。自己の予想にすぐさま白黒が導きだされる競馬の予想屋
の方が遥かに良心的といえよう。そのような主観や持論を真面目に受けて資産流用に翻弄
する世間があるから成立するのだろうが、10〜20年先の事を責任を持たないで空想する
のが彼らの実態だ。この度真面目に資産計算等を行い購入検討に知恵を絞っている中堅世
代の人たちにとっては害悪ともなりかねない無責任なエンターテイメントだというのが
感想だ。情報についての責任は一切負わない点には出版社も異論はないはずだ。
諸人すでに書かれているが、都の債務処理と地区開発の後ろ舞台も知らずに単に定期借地
権分譲の予定価格を湾岸の火薬庫と題するのがエンターテイメントだという証拠である
し、これを比較材料にするのは稚拙である。

また、土地の値段区分は道路一つ隔てても雲泥の差がつくのに「品川」と一括りに表現し
ているのがマスコミの特徴であり性質である。これは以前に朝日新聞やTVで品川人気と
湾岸再開発が肯定的にとりあげられた事に対する反応であろうが港南区域だけでも１〜５
丁目まであり、それらの持つ価値的条件は１点も同じではないことには触れていない。
同誌はせめて品川区と港区の財政や開発プランに触れる事から将来を占うという論理分析
でも講じれば読みものとして一興あっただろう。ある物件の値下げ販売事例を「下落」と
してあたかも港南品川全体の事例かに扱うのは飛躍であり愚かと感じる。また準工業地域
で償却を終えた土地を売り主が収得することと、もともとの住居区を収得する事の差異や
用途地域変更に関する影響についても触れていない。

　特に激戦区での販売過程の値下げ販売を供給過剰と因果を持たせているのは明らかに
同誌の偏見であり、悪意や偽もうすら感じる。そもそも供給過剰か否かは実際の販売実績
や決済、そして何よりも竣工後に住み始めた人たちの生活累計データがなければ分から
ない事。一番竣工のブランファーレ以外は未だ青田販売途上であるというのに、価格競争
が下落の根拠であるかに表現しているのは空論もはなはだしい。さらに現行の行政に取材
が及んでいないのは、記者はまるで２〜３０分ネット検索をして書いただけかのような
不備を感じる。元来、都心回帰を眼目とした開発プランは区に家族世帯を郊外から呼び
戻したいと言う意向が主であったが、品川港南地区においては予想外に都心部からの中堅
世代のファミリー世帯移住者が多く、開発促進時期を加速させつつある事、同時に区の
予算案も大幅に地区整備に回された事などの肯定的材料を意図的に削除したかのような
不備な内容はページ数の問題ではあるまい。

ちょっと、週刊誌批判で陶酔しているあんた！
見苦しいからよそでやってくれないかね。

書いてることに責任持たないのは
週刊誌よりあんたでしょ。匿名の掲示板なんだから。

結論からいうと同誌の記事がWCTの将来を見るには不足という感想だ。
港南の物件が２極化を示すであろう事は当然予測できる。WCTの資産価値を
占いたいのであれば品川東だけではなく大井から芝浦までの動線とベイエリア２１構想の
動向も見るべきであるし天王洲エリアの情報が要素となる。このことから検討者は過去の
天王洲の開発に伸び悩みがあった経緯を知る事が大きなヒントであるだろう。これは開発
の結果オフィス街が形成された後に住居区が不足して定住人口が増えなかったのが
原因だとするのが行政の分析である。そこに用途地域の変更、そしてWCTの出現である。
むしろ天王洲エリアの拡大に港区が１票投じたうえ、公開空地の確保を住友とタイアップ
し、さらに国有地を公園にしたというのが順序であり区議会でも一席あったという。住友
がシャトルバスを品川に回すのはビッグターミナル側も押さえたい、という付加であると
考えるのが自然だから、WCTの検討材料としては品川東開発についての風説にはフィルター
をつけて聞く必要がある。

309〜311、314〜316に同意。匿名でも参考になるのはたしかです。
こういう書き込みなら否定、肯定それぞれ読んでみたいです。

＞319　320

週刊誌やつまらないカキコよりずっとましですね。
批判してる人の言葉は幼稚だし目的は不明だし。。。。

＞309〜311　314〜316
責任になるような話はないし納得

いやいや。続けてください。ここまで根拠をあげた力作はないですよ。

>314
定期借地権であれ、安価な大規模供給であるのは確か。
なぜ比較材料にならないと切り捨てることができるのでしょうか。

＞315、316
値下げと供給過剰の関連を「偏見」としていますが、
ならば起きているという値下げの理由は何なのでしょうか

＞317
湾岸地域での２極化は明らかとのことですが、
域内で立地条件に絶対的な差別化要素が無いと思われるのに
２極化するのはなぜですか

240で以下のように書かれています。

>WCTよりずっと駅に近いところが坪100万安いんだよ
>25坪で2500万違うよ

容積率が100%の場合はそのようになりますが、
容積率が400%なら違いは2500万×1/4=625万
容積率が800%なら、2500万×1/8=312.5万

の差のみとなります。
80㎡くらいの物件(6000万)を買われた方の場合、
物件価格の差は5％〜10％と予想されます。

容積率が100%では土地代が高くつきすぎます。
このようなパーセンテージで売られることはありませんから、
「2500万も違う」とがっかりする必要はないと思います。

続き

WCTの購入は見合わせたものです。
WCTの価値について議論するつもりではなく、
坪単価というものに誤解がありそうでしたので、書き込みを
させて頂きます。

WCTの容積率は768.89％です。
住友さんが品川徒歩8分に建てるタワーも、
公開空地をとることにより、容積率は800%前後までの緩和を受けるだろうと
強く予想されます。
この場合、価格差は約5%となりそうです。

新物件が800%より大きく低い容積率で建てられますと、
土地代自体が上がってしまうい、
新物件の価格は抑えられません。

いずれにしても、新物件の価格がWCTの価格から下回るとしても、
10%ほどがやっとだと想像します。

>>321

肯定している人は根拠を示さずに逃げているだけなのでどちらもどっち
でしょ。

そもそも掲示板でまともな意見交換しようというのが間違っている。

＞そもそも掲示板でまともな意見交換しようというのが間違っている。

“まともな意見”を交換しようというのが間違っている？
まともな“意見交換”をしようというのが間違っている？

ん？．．．ここで比較されている坪単価は容積率云々よりも

WCTの上記の例の場合
250万円　=　6,000万円　ｘ　1/80㎡　ｘ　3.3

で、その定期借地権付物件の場合
150万円　=　3,500万円　ｘ　1/80㎡　ｘ　3.3

を単純に比較しているのではないのですか？？？

ベイエリア構想という大きな話の存在はわかるのですが
もっと身近な問題、
この物件の立地と強く関係するマイナス要素である
「食肉施設」、「新聞社」、「道路」などは全く問題にならないのでしょうか。

そう簡単にはなくならないのが普通ではないのですか。
こうした要素を勘案しても、将来の高い資産性といえるのでしょうか。

資産云々いうひとはこんなとこ買わないでしょ。

品川に近いって言うけど駅までいくのって結構時間かかるよね。
例えば東戸塚の駅前マンションから品川駅までの時間ってたいして
かわんないんじゃないかと思う。
http://www.home-plaza.jp/mansion/parktower-higashitotsuka/index.html

≪309
私まだこの一体のタワーマンションを検討中のものですが
東品川のラグ●タワーの価格設定の変更って何ですか？？
一斉値引き販売を開始したってことですかね？
スレ違いですいませんが気になったもので

>>332
約1年半前に販売開始された物件だが、当初の販売価格から概ね５〜10％位（正確な数字は忘れたが）
値下げされたと記憶している。もちろん住戸によって値下げ幅はまちまちだが、80平米南西角部屋が5千万弱
から4500万弱位になっていたような気がする。

>>331
>品川に近いって言うけど駅までいくのって結構時間かかるよね。
例えば東戸塚の駅前マンションから品川駅までの時間ってたいして
かわんないんじゃないかと思う。

それはちょっと疑問が残るかな。品川から東戸塚まで横須賀線で30分位。
WCTから品川まではまあ歩くと20分くらいかかるが、バスだと５から10分位。
しかも横須賀線、東海道線はものすごいラッシュ地獄であることを考えると、
たいした差ではないとはさすがに言えないのでは。
川崎駅前とかであればまだわかるが。

朝の上り電車、保土ヶ谷でお客の積み残しが発生しています。
乗れない位混むんですよ。次の駅で。
30分間の圧迫と20分間の徒歩、どちらをとりますか？

10月ダイヤ改正で新宿方面直通が増える
→高崎線・宇都宮線・埼京線・川越線・りんかい線で事故等発生の場合
→東海道線・横須賀線・総武快速線に影響がでる
・・・３分遅れただけで、とんでもない混雑になるのに・・・

先日、品川駅改札前から報知新聞前まで徒歩で時間を計りました。
前回きょろきょろしながら歩いた時は２０分かかりましたが、
今回は信号にも偶然引っかからず、普段の通勤時の速さで
１４分で到達できました。

浜松町・新橋・東京方面へはモノレール
大崎・渋谷・新宿方面へはりんかい線
定期代は会社持ちだし、通勤で品川駅まで歩く人って
実は少なかったりして・・・

港南４丁目交差点南西側が開発され
大学沿に道路が出来、横断歩道新設で
さらに１分ほど短縮されます。

お隣のタワーが出来て、人の気配が少し出てきましたね。
十数年前から海岸通りと通行していると、街の雰囲気が、
徐々に「住む町」に変わってきていることが感じられます。

とりあえず、PC柱が傾いて事故が発生したのは、噂で聞いた

＞324
＞314なぜ比較材料にならないと切り捨てることができるのでしょうか。
他の方が既に記していますが、土地収得経緯や分譲条件が全く異なる
物件の予定坪単価が出ても比較にならないです。逆に、ここのAタワーの残りが
坪150で出たら仰天します。そういう事態でもないのに否定要素としてマスコミが面白く
書き立てることはあると思います。
実際は近隣MSに劣るでしょうし売価は逆に割高では？そのわけは３２６さんとほぼ同じです。

一連の長文の人は、住友の人間ではないか？

・モデルルームが休みの水曜日に熱心に書き込み
・中途半端な開発に関する知識。やたらと「営業の人に聞けば…」と書く
・パンフレットにかかる規制を雑誌などメディアにかかるものと混同

住友の人間ではないですよ。
調べてもらえればわかります。馬鹿が下手な詮索しないように。

＞324
＞値下げと供給過剰の関連を「偏見」としていますが、
＞ならば起きているという値下げの理由は何なのでしょうか

後発の物件に客を取られたくないからじゃないですか？それに、例えばコスモの南のタワーの階数が
分かれば当然、部屋によっては価格が下がります。その分他をあげたりします。
港南全体の売り主がそろって赤字になった場合に初めて「供給過剰だった。」と言えるでしょう。

せっかく参考になる長文を書いてくれる人を批判するのはやめましょう。
無料で情報などを公開してくれているのに。
ただで教えてもらって文句など言ってはいけませんよ。

水曜日？
つーか、住友の人間が仕事で書き込んでるんだったら昼間に書くんじゃねえの？
わざわざ深夜に書き込む熱心な人間が住友にいるとは思えないが。
あなたのような脳無しはここがオススメ↓
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1095650302/

現れましたね、長文さん。
ぜひ324さんや、330さんの疑問に答えてくださいよ
人を馬鹿呼ばわりするくらいだから簡単でしょ。

広尾ガーデンの管理会社も住友なんですね。

一連の長文の人はマスコミ関係者です。