品川　WORLD CITY TOWERS　統一スレッド《１》

４３階建ては都営ではなくて民間定期借地権だよ。

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時価をいちいち気にして買いませんよ（笑）今後は短いスパンで上下しますからね。
雑誌の記事を読みましたが、あれでは下がるも上がるもわかりません。興味本位の時事ネタ
ですから。都営地のプロジェクトの方は仕事専用のセカンドとして買いたいです。

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雑誌記事に不安な人は買わなければいいのでは？契約しても06年の入居時に住むか転売するか
決めればいいんです。
そこで金銭リスクがあってもさほどの事ですかね？それからMSの資産性は
必ずしも土地価格とは連動しませんよ。特に人気物件は。

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アラシ君、販売時期になるとどこでも騒ぎますね。なんとかWCTの悪口を言いたいのでしょうけど、
その材料が雑誌とは、、、。（哀悼）

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ダイヤモンド読みましたけど。あれ、１年以上前の取材ではないですか？
あの内容なら僕でも書けますよ。

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購入者が今はあれだけど将来変わるからといっているのをはたから見ていると
なに夢物語みているのってしか思えないですが

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> あれ、１年以上前の取材ではないですか？

そうなのかどうなのかはともかく、
どうして新築70物件格付にWCTが入ってないのかな？
「上位〜」なのならWCTは欄外かよとも思いましたが、
そうでもないみたいですし。

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要は今後の港南の、ひいてはWCTの資産価値の動向を
占う要因がいくつもあると言う事でしょうね。
新築マンションが林立して供給過剰に陥ると言う予測。
郊外組の都心回帰傾向に加え、長期金利の動向や
消費税の動向が掛けこみ需要を創出すると言う予測。
定期借地権付物件が価格破壊を進行させると言う予測。
住民の急増に対応して住環境の改善整備が進められ、
地価の上昇に拍車が掛かると言う予測。
そのどれもが本当であっても、どれもが全てではないのでしょう。

需要と供給の均衡点に付いては誰もハッキリした事は言いません。
短期的な事は言えても長期的な事は分からないのが本音でしょう。
しかし短期的には近所に低価格物件が提供される事で、
需要（人気）が供給を余程上回っているのでなければ
割高な設定になっている物件の価格は是正せざるを得ません。
WCTなどは港南でも割高な価格設定になっていますから、
人気はあるにしても一番影響を受けるかも知れませんね。
この週末に始まるアクアタワー最終期で早速影響は出始めるかも。
住友不動産はこの点を織り込んでA棟に高めの価格設定をし、
B、C棟販売時の価格割引余地を確保しておいたのでしょうか？

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しかしその後長期間の緩やかな地価上昇の好影響も受けて、
例えば18年後に自分の部屋の資産価値を見直した時には、
「18年落ちならこんなもの？」辺りに落ちつくかと思っています。
もちろん私にも確信などありませんが。

短期的な転売を目論む故の資産性が物件の全てならともかく、
そこまで先の見当は誰にもつきませんし、
今自分が住みたいと思った物件に住んで、
その物件の住環境が購入時よりも悪化しない事が
今後の自分の満足度を一番左右すると思っています。

一口に港南と言っても各々の物件には各々の個性がありますし、
WCTに限って言えばA、B、C棟と三つの個性がある訳です。
また同じ棟内でも個々の部屋には個々の個性がありますよね。
価格は購買を決断する際の大きな判断材料の一つですが、
価格は好ましくとも、間取り、方角、階、共有施設の内容、
高級感、眺望等に納得しなければ結局購入はしないでしょう。
「港南」と言う総論で括れない部分は大きいと思います。

いくつもの物件を比較検討した末に選択した物件ですし、
将来をいつまでも占い続けても、住みたい物件には住めません。
色々な情報は飛び交っていますが、私は入居を楽しみにしています。

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雑誌の内容だが噂と独自の取材（真偽は不明）で書いている点が曖昧だ。
都営跡プロジェクトの予定単価発表を材料にしているというお粗末な記事。
再開発地では当たり前に起きる現象の沿革をなぞった物としか感じない。
激戦区ならば物件の優劣が大きく出るから＊＊＊に値下げがあるのは当たり前。
優劣は現在で明確であろう。

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港南の将来性をうたう専門家や記事が全くないという事実。
将来性
をうたうのは売りたい側、購入した人だけという現実。

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＞272
そういうことないでしょ。
そんなこと言うから購入者が反発する。それは本意ではないはずなのに。
検討者もいるのだから、朝までテレビみたいにしないで。

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>273
だったら、
希望的観測ではなく、具体的に例示しな。

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検討期から契約期、そして現在に至ってもWCT（アクアタワー）が割高だと感じた事は
ありません。建物の性能工法、例えばプレキャストを含んだ300mmスラブなど清水建設の設計、
南、西、東の抜け、そしてスケールメリットを生かした共有施設の充実とその性能、都心
アクセスとどれをとってもこの価格で他件が見当たりませんでした。ここは多くの点で
私の嗜好に合致する物件であり比類がありません。私にとって不満といえば
湾岸道路の騒音（空気汚染度は心配外であったが）と竣工時期（移転時期が私的には不満）
ということだけでした。資産云々にはあまり興味がありません。激戦区云々にも興味が
ありませんでしたし、他社の営業担当からもWCTは位置づけが異なるのでライバルとは言い
がたいと言うコメントを何回かききました。非常にマイペースな物件だという印象を持っています。
事実、私と同じく近隣で購入を検討していた知人もWCTは比較するベクトルからはずれて
おり別物として候補にいれておりましたが２期で契約するに至りました。
仮に資産価値を占って不動産を購入する場合は、ではどこの物件がよいか？という議論に
なるわけですが、ここは上がる、との見方の議論は行われず、下がるだろう、というネガティブな
議論だけが盛んに行われる事は世論が未来に不安をもつ情勢であることを裏付けますが、
それが私の住む場所と結びつける事には興味が持てません。そういう世間の議題からはずれて
マイペースに過ごすのが経験上、不動産購入の幸福だと思います。

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＞275
検討したいのだから、キチンとした情報がほしいと言っているのです。
これだから、外野は困る。

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273ではないが、購入者、検討者の各常識人は雑誌等からではなく、主要な情報は国、都、区の
動向を察知することから得る。一例を挙げると開発情報は開示制限されて雑誌等には
反映されない点が多い。そこで都庁や区役所等で調査をするのだが、用途地変更プランや公園地収得
プランなどベイエリア21の構想に該当しつつ、従来であれば実現が危惧されるようなプランが
ハイピッチで現実化している事実をみると、それは大きく検討者の判断材料となる。
国有地の売却先が民間ではなく区であるという動向は港区の経済的強さと再開発プランが
力強い事を示している。さらに、斜形路を延伸させ区画整理が起きるとWCTから品川駅への
の徒歩測距が約2.3分短縮されることなどは、資産向上や港南区域の整備が現実化
してゆく大きな材料になる。加えて住居者のための商業施設等が完成すれば、資産価値の
動向以前に利便性が満たされることになる。それらの情報は土地の価格に大きく影響する
事柄なので法的に開示が制限されていることは皆承知だと思う。従ってポジティブな情報は
雑誌などに反映されにくく出版上制限もある。従って傍観的視点のみの記述しかできない
雑誌記事の内容に相乗しての批判は力を持たないものといえる。

私見であるが再開発プランは数あれど、このように具体的にハイピッチで現実化してゆく
事例は見た事がない。果たしてこれらがWCTの評価にどう影響するかは誰しもが明言できるものでは
ないが、希望的観測をするに十分なソースがあることも否定できない。

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よこやりですが、、、
＞278さん
わざと板荒らしの人が購入者を装って書いていることもあると思いますよ。

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>>261
よくローンが通らなかった貧乏人が煽ってる
などという言い方するタコがいるようだが

そうすると港区などののマトモな物件では
さらに煽りが多いことになるよな〜
しかし実際には港南、豊洲などに集中してるよな〜

物件そのものが完全にバカにされてることにまだ気づかんのか
愚鈍なやつらめ

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ダイアモンドの記事がロクでもないのは
百も承知だが港南事情については大筋あたってるよなぁ

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ハイピッチで現実化しているプランとは
何をさしているのですか

専門家や記者が知らない、書けないのに
行政関係者でもない検討者が役所に行けば知ることができる情報とは何ですか

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>>276
躯体は少しもすぐれてませんね
清水自体は良いですが
あれでGoodなら勉強不足だよ
東西南北抜けって倉庫ビューと天王洲のビルのことかぁ

まあ共用施設と眺望は唯一の利点だからね、
がんばって上まで上がってせいぜいプールでも使って元ととらなきゃね
いらねぇもんばっかだけど

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港南ってデベが好き勝手に倉庫に
マンション立ててるだけだと思うが

お役所でなんか考えているのかね　いったい

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>283
ハイピッチで現実化しているプランとは、例えば北側公園のことでしょうか？国営地を
本当に区が買収するかどうか疑わしかったし、その後、民間に売却せずに公園にしたのは
ベイエリア21基本構想があったからだといいます。単なる用途地変更だけでは実現しなかったでしょうね。
尚、ベイエリア21基本構想からしてパチンコ屋やラブホテルはできませんよ。

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＞283さん
＞検討者が役所に行けば知ることができる
具体的には４丁目斜形路延伸などの区画整理予定は地域価格に大きく影響するので法規上雑誌には書けません。
これらは区役所に行かねばわかりません。それから雑誌にもありましたが、学校の対応がどうなるか？というプランも
港区教育委員会が対策準備中であることも、雑誌に反映されません。

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ただ単にアクアタワーの最終販売時期だからゴミが騒ぐわけです。ローン不可で買えず逆上
しちゃった人もいるかも。あと自分のMS転売してWCTを買いたかったのに、思ったほど査定が出ずに
願いかなわず、、、、という人も多くてイタズラ電話も増えてるとか、、、、。

うちには関係ないがおもしろい。

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>287
そんな法規はありません。
いい加減なことを書かないで

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＞284
＞東西南北抜けって倉庫ビューと天王洲のビルのことかぁ
＞まあ共用施設と眺望は唯一の利点だからね、
本音がでたか。うらやましいんだなあ。
＞がんばって上まで上がってせいぜいプールでも使って元ととらなきゃね
上まであがって？？もうちっと調べてから批判して。

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＞289
情報紙は公的機関の情報を公開前に出版する事は固く禁じられてますよ。

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＞281
＞そうすると港区などののマトモな物件では
＞さらに煽りが多いことになるよな〜
＞しかし実際には港南、豊洲などに集中してるよな〜

君は向こうでも有名なネクラさん。

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＞291
一般の購入者、検討者が役所に行けば調べられることが
「公開前」なの？

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＞293
区は道路の延伸を決めている、と聞きました。ただし残った3角地帯の扱いは
検討中との事です。とりあえず品川徒歩14分が短縮されるというのは
ほぼ間違いないようです。

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週刊誌に書けない開発プランが山ほどあるのは事実ですよ。書きたくてもかけない、
記者のつらいところです。おそらく１１月の始めには同誌でも新たな情報が出ると思います。
現在は住友さんが営業上説明してくれてますけど、確約はできないので。

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>297
ということは
雑誌はこのエリアの将来性を知って信じているにもかかわらず
否定的なニュアンスの記事を書いているということですか？

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自衛隊跡地でしたっけ？あそこが公園になることは一般公開されませんでしたが、
鹿島、住友は既知の事実として盛んに営業してました。実はちゃんと調べられるのです。
地域の様子はさすがに売り主がよく知ってます。うそは言わないと思いますので
営業さんに聞けば良いのでは？

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＞299
どうしてここまでいい加減なことを平気で書けるのか
あなた販社の人でしょ

港区のＨＰに
www.city.minato.tokyo.jp/koho/2004/km040221/1538tps6.html
これでも一般公開されていない、雑誌も書けない情報なのか

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300さん
299ですが今年の４月頃の話ですよ。鹿島、住友ともに公園予定地として説明していた
のは事実です。しかし、区の決定は出ていなかった。決定前に雑誌にはかけないのではないですか？
しかし営業さんは実現する事を知っていた、ということです。

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ありがとうございます。そういうデータが欲しかったのです。しかも公園の整地が１年
早まったのはたしか５月頃でしたか？やはりよい傾向にあるものがすぐに出版物に紹介
されない、という事例ですね。

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298さん、記者も嘘はかけないのでどうしても「〜〜と聞いた。」とか
「〜〜と言われている。」という表現しかできないです。有効な調査に基づいて
文章を作っても世間がおもしろがるように編集されるんです。これがライターの悲哀です。

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専門家の意見まで編集で真逆になるんですか

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広報みなとを見ると港区って金持ちだなあと思います。ベイエリア21も真っ先に実現しそうな
勢いで、他の区の予算案よりは遥かに大きいのは期待できますが。
あとは品川の供給過剰がどうか、、これが不動産の明暗を分けるでしょうがWCTは強いのでは
ないですか？

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ところで地価の下落ってマンションの値下げで決まるのですか？
値下げは単なる販売戦略だと思いますけど。値下げ競争があると土地の値段がさがるのでしょうか？

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品川が供給過剰だと言ってるのは一部の評論家（専門家）ですよ。それはあくまで
再開発の実態を表す表現の一つだと思いますよ。あのエリアに１万世帯増えても、他の団地街
より少ないじゃないですか。

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＞307
このエリアの将来性を評価している記事、専門家を教えてください
参考にしたいので

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週刊ダイ●モンドの港南のマンション記事を読んで、ほっとした。
「なーんだあそこは高層マンションだけど、少しも高級マンションではないんだなぁ。」

多くの人にそう思ってもらえたらありがたい。
これで港南地区のマンション購入者への注目度が少しでも薄れてくれるかも知れない。
なにしろ、この地にマンションを買って、こんなに得をした気分は、バブル期以来ひさしぶりだからだ。
もうこれ以上うれしそうな態度を人に感づかれたくない。

件の記事だが、中身は実にくだらない。
単純な値引きの話と、坪単価の比較。
定期借地権と一般分譲を一緒くたに論ずる粗雑な発想。
品川駅があるからといって、港南と品川区を混同。
東品川のラグ●タワーの価格設定の変更を業者から耳にして、港南地区の各物件に値引きしてないか聞いてまわる軽卒さ。（銭形平次の子分にそんなそそかしい男がいましたね。）
一般敷地の総合設計より複合開発がよいという主張。港南は買い物不便・・まるであとから出てくる佐藤美紀雄さんの日頃の主張そのまま。
住宅評論家は、よほど地震が怖いのか、東急田園都市思想の信奉者なのか、タワーマンションに極めて厳しい。

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まぁ、株式市場でも脱税指南のでたらめ記事書いて顰蹙かう、週刊ダイ●モンドの編集部のことだから、深みは期待してはいけない。
だいたい、、記者もデベロッパーの何を叩きたくてこういう記事を書くのか。
市場が下がるから買うなといいたいのか、買えといいたいのか。
聞いたことをそのまま書くだけなら、一年生記者でもできる。
よく読むと、供給過剰で値崩れし、売れ残るから気をつけろとケチつけているだけ。港南買うなら錦糸町のほうがいいぞってか？まるで主張が見えない。

港南地区のマンション価格は確かに下落している。港南2丁目の高浜運河沿いの中層マンションを３〜4年前に買った人のほうが、いまの港南タワー物件を買った人より2割近く高い買い物をしている。
ただ、中古物件としての値下がり率は極めて低い。地域発展の期待があるからだろう。居住者平均年齢65歳の郊外の老朽マンションの値下がりとは意味が違う。
将来建替えたら今の倍の大きさのタワーが建つ土地でもある。
単純に坪単価の比較ではない。マンションは規模が大きくなるほど建築単価は安くなる。この間に地価下落もあったが斜線制限緩和　敷地連担制度など　大幅な規制緩和で「道路さえ広ければ」
高層マンションが簡単に建つようになってしまった。容積率制限など有名無実化したとさえいえるのだ。
土地価格が下がらずとも（逆に上がっても）マンション分譲価格は下がる。

大きな流れは、天王洲シーフォートのマンションと品川Ｖタワーの東口が、天王洲デユープレックスほかの物件でつながり、ゾーンを形成しつつあったのが、グランシティ天王洲と天王洲シーフォートをつなぐ流れとして、ブランファーレ、クレストタワー　ＷＣＴが出来た。また従来賃貸のリバージュ品川を基点にビューロ品川、コスモポリス　ポルトチッタ　品川ベイワード　など港南3丁目エリアがにわかに活気づいてきたという流れだ。

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湾岸の火薬庫などと　馬鹿な駄洒落の材料になっている定期借地権住宅には、大きな背景がある。
都の住宅供給公社の暴走だ。　湾岸ゾーンには、都営住宅の建替えで、90年代後半、わけのわからない高層都営アパートが何棟も建てられている。トミンハイムとかトミンタワーとかいろいろあるが、その多くが、採算度外視、維持管理に赤字垂れ流し。
老朽化した都営アパートの建替えはわかるが、その実施のために土地をバブル期に取得して高層アパートを建てているのだ。
だいたい、供給公社はこんな港湾地区隣接の辺鄙な場所に民間マンションなどこないとふんで、設計事務所に30階レベルの高層タワーを好きなだけ設計させてきた。
目立たないと思っていた目論見も見事にはずれ、港南4丁目をはじめ都の財政委員会で収支構造の欠陥が取り沙汰されている。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/syukei1/yosan/balance_gaiyou.pdf
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/SHOUSAI/70C1S100.HTM

もう、これ以上高層タワー都営住宅は作れないとふんだ供給公社がやむをえず、民間に下駄をあずけて、徹底的に安く作ってねと依頼した。それだけだけの話。
人の住んでる建物をとやかくいいたくないが、壁はタイル張りで外装なら高輪物件にもまけない都営賃貸タワー。
なにしろ家賃6万円程度で管理費も修繕積立金もなし。都の財政補填で維持管理してきて今後どうやって採算をとるつもりなのか。
東京都では指定管理者制度といって、施設の運営管理を民間に任せる方式を検討しているが、このままでは、タワー都営住宅はお荷物にしかならない。
そこで都が考えたのが、定期借地権による分譲住宅というわけだ。一応、都営賃貸もそれなりの控えめな規模で立てて、地代で都営の赤字を回収したい考えだ。

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中央防災会議の資料をよく読んだ上で購入を検討するのがよろしいかと。。

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＞307　他の団地街より少ないじゃないですか。
これがベイエリア21の基本構想です。適正な住居区をつくること。
だから公園も実現するわけです。
いろいろ言っても今回の都市計画はかなりOK。
２〜５年でおおよその結果は吉とでる感じです。

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週刊紙の編集部が時事論を興味本位に扱うのは常であるが、多くのスポーツ新聞等が際
どい身だしを設けても違法措置に至らないのは「情報」ではなく記者の「主観」として
脱法的に書くからである。こと、株式などのファイナンス情報や不動産などの流動的な
資産の動向は「主観」としてしか予見できないし今回のダイヤモンドの記事はその代表的
な例である。同誌に度々登場する評論家も、風化した時代錯誤の持ち味に興づく事は否め
ないが、単に各誌に掲載契約した一介の物書きにすぎないのは周知のとおり。彼らが一度
でも自己判断に責任をもつ立場であっただろうか？否、主観や持論に罪なし、というのが
彼らの免罪符であり立場である。自己の予想にすぐさま白黒が導きだされる競馬の予想屋
の方が遥かに良心的といえよう。そのような主観や持論を真面目に受けて資産流用に翻弄
する世間があるから成立するのだろうが、10〜20年先の事を責任を持たないで空想する
のが彼らの実態だ。この度真面目に資産計算等を行い購入検討に知恵を絞っている中堅世
代の人たちにとっては害悪ともなりかねない無責任なエンターテイメントだというのが
感想だ。情報についての責任は一切負わない点には出版社も異論はないはずだ。
諸人すでに書かれているが、都の債務処理と地区開発の後ろ舞台も知らずに単に定期借地
権分譲の予定価格を湾岸の火薬庫と題するのがエンターテイメントだという証拠である
し、これを比較材料にするのは稚拙である。

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また、土地の値段区分は道路一つ隔てても雲泥の差がつくのに「品川」と一括りに表現し
ているのがマスコミの特徴であり性質である。これは以前に朝日新聞やTVで品川人気と
湾岸再開発が肯定的にとりあげられた事に対する反応であろうが港南区域だけでも１〜５
丁目まであり、それらの持つ価値的条件は１点も同じではないことには触れていない。
同誌はせめて品川区と港区の財政や開発プランに触れる事から将来を占うという論理分析
でも講じれば読みものとして一興あっただろう。ある物件の値下げ販売事例を「下落」と
してあたかも港南品川全体の事例かに扱うのは飛躍であり愚かと感じる。また準工業地域
で償却を終えた土地を売り主が収得することと、もともとの住居区を収得する事の差異や
用途地域変更に関する影響についても触れていない。

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　特に激戦区での販売過程の値下げ販売を供給過剰と因果を持たせているのは明らかに
同誌の偏見であり、悪意や偽もうすら感じる。そもそも供給過剰か否かは実際の販売実績
や決済、そして何よりも竣工後に住み始めた人たちの生活累計データがなければ分から
ない事。一番竣工のブランファーレ以外は未だ青田販売途上であるというのに、価格競争
が下落の根拠であるかに表現しているのは空論もはなはだしい。さらに現行の行政に取材
が及んでいないのは、記者はまるで２〜３０分ネット検索をして書いただけかのような
不備を感じる。元来、都心回帰を眼目とした開発プランは区に家族世帯を郊外から呼び
戻したいと言う意向が主であったが、品川港南地区においては予想外に都心部からの中堅
世代のファミリー世帯移住者が多く、開発促進時期を加速させつつある事、同時に区の
予算案も大幅に地区整備に回された事などの肯定的材料を意図的に削除したかのような
不備な内容はページ数の問題ではあるまい。

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ちょっと、週刊誌批判で陶酔しているあんた！
見苦しいからよそでやってくれないかね。

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書いてることに責任持たないのは
週刊誌よりあんたでしょ。匿名の掲示板なんだから。

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結論からいうと同誌の記事がWCTの将来を見るには不足という感想だ。
港南の物件が２極化を示すであろう事は当然予測できる。WCTの資産価値を
占いたいのであれば品川東だけではなく大井から芝浦までの動線とベイエリア２１構想の
動向も見るべきであるし天王洲エリアの情報が要素となる。このことから検討者は過去の
天王洲の開発に伸び悩みがあった経緯を知る事が大きなヒントであるだろう。これは開発
の結果オフィス街が形成された後に住居区が不足して定住人口が増えなかったのが
原因だとするのが行政の分析である。そこに用途地域の変更、そしてWCTの出現である。
むしろ天王洲エリアの拡大に港区が１票投じたうえ、公開空地の確保を住友とタイアップ
し、さらに国有地を公園にしたというのが順序であり区議会でも一席あったという。住友
がシャトルバスを品川に回すのはビッグターミナル側も押さえたい、という付加であると
考えるのが自然だから、WCTの検討材料としては品川東開発についての風説にはフィルター
をつけて聞く必要がある。

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309〜311、314〜316に同意。匿名でも参考になるのはたしかです。
こういう書き込みなら否定、肯定それぞれ読んでみたいです。

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＞319　320

週刊誌やつまらないカキコよりずっとましですね。
批判してる人の言葉は幼稚だし目的は不明だし。。。。

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＞309〜311　314〜316
責任になるような話はないし納得

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いやいや。続けてください。ここまで根拠をあげた力作はないですよ。

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>314
定期借地権であれ、安価な大規模供給であるのは確か。
なぜ比較材料にならないと切り捨てることができるのでしょうか。

＞315、316
値下げと供給過剰の関連を「偏見」としていますが、
ならば起きているという値下げの理由は何なのでしょうか

＞317
湾岸地域での２極化は明らかとのことですが、
域内で立地条件に絶対的な差別化要素が無いと思われるのに
２極化するのはなぜですか

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240で以下のように書かれています。

>WCTよりずっと駅に近いところが坪100万安いんだよ
>25坪で2500万違うよ

容積率が100%の場合はそのようになりますが、
容積率が400%なら違いは2500万×1/4=625万
容積率が800%なら、2500万×1/8=312.5万

の差のみとなります。
80㎡くらいの物件(6000万)を買われた方の場合、
物件価格の差は5％〜10％と予想されます。

容積率が100%では土地代が高くつきすぎます。
このようなパーセンテージで売られることはありませんから、
「2500万も違う」とがっかりする必要はないと思います。

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続き

WCTの購入は見合わせたものです。
WCTの価値について議論するつもりではなく、
坪単価というものに誤解がありそうでしたので、書き込みを
させて頂きます。

WCTの容積率は768.89％です。
住友さんが品川徒歩8分に建てるタワーも、
公開空地をとることにより、容積率は800%前後までの緩和を受けるだろうと
強く予想されます。
この場合、価格差は約5%となりそうです。

新物件が800%より大きく低い容積率で建てられますと、
土地代自体が上がってしまうい、
新物件の価格は抑えられません。

いずれにしても、新物件の価格がWCTの価格から下回るとしても、
10%ほどがやっとだと想像します。

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>>321

肯定している人は根拠を示さずに逃げているだけなのでどちらもどっち
でしょ。

そもそも掲示板でまともな意見交換しようというのが間違っている。

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＞そもそも掲示板でまともな意見交換しようというのが間違っている。

“まともな意見”を交換しようというのが間違っている？
まともな“意見交換”をしようというのが間違っている？

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ん？．．．ここで比較されている坪単価は容積率云々よりも

WCTの上記の例の場合
250万円　=　6,000万円　ｘ　1/80㎡　ｘ　3.3

で、その定期借地権付物件の場合
150万円　=　3,500万円　ｘ　1/80㎡　ｘ　3.3

を単純に比較しているのではないのですか？？？

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ベイエリア構想という大きな話の存在はわかるのですが
もっと身近な問題、
この物件の立地と強く関係するマイナス要素である
「食肉施設」、「新聞社」、「道路」などは全く問題にならないのでしょうか。

そう簡単にはなくならないのが普通ではないのですか。
こうした要素を勘案しても、将来の高い資産性といえるのでしょうか。

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資産云々いうひとはこんなとこ買わないでしょ。

品川に近いって言うけど駅までいくのって結構時間かかるよね。
例えば東戸塚の駅前マンションから品川駅までの時間ってたいして
かわんないんじゃないかと思う。
http://www.home-plaza.jp/mansion/parktower-higashitotsuka/index.html

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≪309
私まだこの一体のタワーマンションを検討中のものですが
東品川のラグ●タワーの価格設定の変更って何ですか？？
一斉値引き販売を開始したってことですかね？
スレ違いですいませんが気になったもので

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>>332
約1年半前に販売開始された物件だが、当初の販売価格から概ね５〜10％位（正確な数字は忘れたが）
値下げされたと記憶している。もちろん住戸によって値下げ幅はまちまちだが、80平米南西角部屋が5千万弱
から4500万弱位になっていたような気がする。

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>>331
>品川に近いって言うけど駅までいくのって結構時間かかるよね。
例えば東戸塚の駅前マンションから品川駅までの時間ってたいして
かわんないんじゃないかと思う。

それはちょっと疑問が残るかな。品川から東戸塚まで横須賀線で30分位。
WCTから品川まではまあ歩くと20分くらいかかるが、バスだと５から10分位。
しかも横須賀線、東海道線はものすごいラッシュ地獄であることを考えると、
たいした差ではないとはさすがに言えないのでは。
川崎駅前とかであればまだわかるが。

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朝の上り電車、保土ヶ谷でお客の積み残しが発生しています。
乗れない位混むんですよ。次の駅で。
30分間の圧迫と20分間の徒歩、どちらをとりますか？

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10月ダイヤ改正で新宿方面直通が増える
→高崎線・宇都宮線・埼京線・川越線・りんかい線で事故等発生の場合
→東海道線・横須賀線・総武快速線に影響がでる
・・・３分遅れただけで、とんでもない混雑になるのに・・・

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先日、品川駅改札前から報知新聞前まで徒歩で時間を計りました。
前回きょろきょろしながら歩いた時は２０分かかりましたが、
今回は信号にも偶然引っかからず、普段の通勤時の速さで
１４分で到達できました。

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浜松町・新橋・東京方面へはモノレール
大崎・渋谷・新宿方面へはりんかい線
定期代は会社持ちだし、通勤で品川駅まで歩く人って
実は少なかったりして・・・

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港南４丁目交差点南西側が開発され
大学沿に道路が出来、横断歩道新設で
さらに１分ほど短縮されます。

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お隣のタワーが出来て、人の気配が少し出てきましたね。
十数年前から海岸通りと通行していると、街の雰囲気が、
徐々に「住む町」に変わってきていることが感じられます。

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とりあえず、PC柱が傾いて事故が発生したのは、噂で聞いた

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＞324
＞314なぜ比較材料にならないと切り捨てることができるのでしょうか。
他の方が既に記していますが、土地収得経緯や分譲条件が全く異なる
物件の予定坪単価が出ても比較にならないです。逆に、ここのAタワーの残りが
坪150で出たら仰天します。そういう事態でもないのに否定要素としてマスコミが面白く
書き立てることはあると思います。
実際は近隣MSに劣るでしょうし売価は逆に割高では？そのわけは３２６さんとほぼ同じです。

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一連の長文の人は、住友の人間ではないか？

・モデルルームが休みの水曜日に熱心に書き込み
・中途半端な開発に関する知識。やたらと「営業の人に聞けば…」と書く
・パンフレットにかかる規制を雑誌などメディアにかかるものと混同

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住友の人間ではないですよ。
調べてもらえればわかります。馬鹿が下手な詮索しないように。

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＞324
＞値下げと供給過剰の関連を「偏見」としていますが、
＞ならば起きているという値下げの理由は何なのでしょうか

後発の物件に客を取られたくないからじゃないですか？それに、例えばコスモの南のタワーの階数が
分かれば当然、部屋によっては価格が下がります。その分他をあげたりします。
港南全体の売り主がそろって赤字になった場合に初めて「供給過剰だった。」と言えるでしょう。

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せっかく参考になる長文を書いてくれる人を批判するのはやめましょう。
無料で情報などを公開してくれているのに。
ただで教えてもらって文句など言ってはいけませんよ。

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水曜日？
つーか、住友の人間が仕事で書き込んでるんだったら昼間に書くんじゃねえの？
わざわざ深夜に書き込む熱心な人間が住友にいるとは思えないが。
あなたのような脳無しはここがオススメ↓
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1095650302/

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現れましたね、長文さん。
ぜひ324さんや、330さんの疑問に答えてくださいよ
人を馬鹿呼ばわりするくらいだから簡単でしょ。

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広尾ガーデンの管理会社も住友なんですね。

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一連の長文の人はマスコミ関係者です。

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＞350
なぜそう思う？

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＞349
http://www.sumitate.co.jp/
本当だ。

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>>348
あなたは２ちゃんの世界でがんばってください。

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>>348
疑問？なんでイチイチ馬鹿の戯言に付き合わなければならないのか。
ただの煽りでしょ。自分の無知ぶりをさらけ出しているだけの書き込み
が得意の掲示板が紹介されているようなのでそちらでどうぞ。

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AERA のマンション記事でここの写真でてましたけど、
本当に報知新聞＆首都高に近いですね。

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＞330

ベイエリア２１は都と港湾局の構想で既に始まっています。それで自衛隊跡地が民間に
売却されず区が収得して公園を実現したわけです。もし構想がなければ民間の高層マン
ションになったかもしれません。さらに南東のボードウオークは整備されず水際の道も
できないでしょう。このような点は身近な事であり２〜４年後の話です。「食肉施設」
で報じられたのは建物を改築し臭気対策設備を一新するというもので年内に実行される
と聞いています。「道路」については現在のディーゼル規制についでさらに厳しい規制
が始まることが決定しています。またアスファルトが新しくなり消音効果で騒音が緩和
されると期待できます。長期計画としてはロードプライシング計画があり大型車両の通行
を制限したいようですが、ETCの普及が乏しくメドは立っていません。
「新聞社」は移転しない限り残ります。もっとも長期であるのが運河ルネッサンス構想
という知事の提案する親水環境整備案で10年以上かかると見られています。

尚、この内容は港湾局や都庁、東京都環境局で詳細を確認できます。電話やメールより、
直接出向くとさらに詳細な情報が得られます。

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人それぞれの生活が収入が有るので、何処に暮らすかは自由。
もっとマンションの品質について意見情報交換したら良い。
入居したら、その時から中古物件なんだから。
購入者同士の情報交換による、住みよいマンションの意見交換場所希望。

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築地市場が移転すると海岸通りのトラックが減りますね。

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＞357さん
AINさんの掲示板に行けば良いかと思います。
ずーと上のほうにアドがあります。

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食肉施設は、数年前改修されたので建物自体の改修はされないのではないか。
臭いの元は、運ばれてくる処理前の牛、豚等の臭い。
車は、清掃消毒して帰るし。立派な下水処理施設が有る。
普段人は歩かないインタシティーの大井町よりに、動物を降ろすんです。
食肉市場の工事については、衛生局ではなく、
営繕局の縄張り。

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＞356
つまり、短期でみるか長期でみるかでが変わると言うわけです。早い物だと発案から
１年以内に実現しているしH18〜20年度までの計画もいくつか開示されているので
WCT全棟が竣工した頃には具体的な結果がでているはずです。もちろん計画倒れの可能性も
ありますが区の財政状況から十分に期待できると思われます。

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