パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part8

結果、東以外は考えもんに。

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品川から歩いたけど意外と近いね

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え、歩いてないよ。普通は笑。1回だけならね

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北側はレジデンス三田が完成すると、東京タワーは隠れるよ。

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あー、2次も落ちた
神が買うなと言っておる

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品川を近いと思うなら、五反田や高輪台だって意外と近いよ。

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地図で確認したが、東京タワーは見えるんじゃない？
レジデンス三田ができても。

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とんがりだけかもよ

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レジデンス三田が右にズレてるよん

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デベが宣伝していなくても、中古になった時にこのマンションを買いたいと思うか、そういった基準で判断すると、マンション選びの失敗は少なくなると思います。

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なんだ。そういうことね。手付放棄も考えないといかんな、、

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>31

中古で転売するという前提での査定を近隣の仲介業者にしてもらっておくってのが客観的な指標を得る一つの方法。ポイントは複数の業者に当ることとデベの系列は外すということ。

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査定なら、間取りまで見せなきゃいけないんじゃないの？階数や向きや広さで違うから。
「買いました」って言うの？
「買おうと思うのですが」って言うの？

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当然、購入を検討してる部屋で査定してもらわないと意味はない。資料持っていったほうがいいけど、仲介業者もちゃんと情報収集してるよ。将来の商売ねただもの。

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はいはい

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某3LDKの部屋で、土地と建物の価格比が約3:5くらいでした。
意外と土地が安く、建物が高いんだなという感想。
素人考えでは建物比率が高いので、(経年劣化による)値下がりが激しいと思ったのですが。
私は永住用に買ってますが、中古で転売なんて言ってられない気もしました。
グラスカとか、この辺りの他のマンションもこんな感じの相場なのでしょうか。

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タワマンって容積率が高いから、土地の持分は低くなる。

持分は、専有面積を容積率(%)で割った値に１００をかけて概算できる。

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80平米の部屋だと土地の持分10平米以下でしょ？
三坪しかないのに３０００万もするわけだ。土地の価格は坪１０００万。

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>33~37
必死にネガってくれるのは倍率下がって助かるんですが、読み難くなるので5行くらい1回で書き込んで・・・

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土地の持分が少ないとどうだというのだ。
区分所有の土地の持分に意味があるとも思えないがあえていうなら土地の価値＝持分×単価であろう。
たとえ持分の面積が広くとも単体で処分できない以上持分面積が多いの少ないのに意味はない。容積率が余ってりゃ別だがね。

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賃貸で貸すなら減価償却の関係で建物比率が高い方が有利と聞いたことがありますが。
リセールを想定した場合は、土地比率が高い方が値段が維持できるのかな？。

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>>43
最近のコンクリ寿命が長いマンションだと、土地建物比率って意味ないよ。
中古転売時の価格の決まり方は「賃貸に出して、何年間いくらで貸せるか？」ですので。

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>>48
賃貸にした時の土地建物比率は、購入時と一緒である必要は無いので、
建物分を増やして算定し直すのが一般的です。

ちなみに中古で売る時も、新築時の土地建物比率は無関係で、算定し直します。

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土地は時間がたっても価値を失うことはないけど、建物は時間とともに価値は減っていく。

賃貸の場合、建物の価値が減っていく分を償却費として経費で落とせるってのがポイント。

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建物の価値は時間とともに低下するけど、それが中古価格に直結するわけではないということでしょうか？
直結したら、かなり値下がると思いますので。

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タワーマンションの場合同じタイプの間取りでも高層階と低層階の分譲価格はもちろんのこと中古になっても大きな価格差があります。専有面積が同じなら高層階だろうが低層階だろうが土地の持分は同じ。価格差は建物価格が違うと考えざるを得ません。ところが建物の固定資産評価額建物価格や相続税評価額は同じです。
市場価格や再販価格は階によって違うのに相続税評価額は同じ。タワーマンションの高層階が相続税対策に購入されるのはこういう理屈です。

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減価償却は償却年数で一律だけど、流通価格はもっといろいろなファクターがある。例えば、税制なんかがその一つ。不動産取得税の控除額がなくなる築２５年前後で大きく変わったりする。

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>53

管理費、修繕積立金も階とは関係なく持分比率（専有面積の割合）だよね。

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だから区分所有の土地の持分なんてバーチャルな権利に意味などない。不動産を登記し、抵当権をつけローンとか成立させるために無理やり土地を持ってることにしてるだけ。よって土地の持分が多いと有利とかあまり意味はない。

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>>52
中古マンションの値段は建物の価値（劣化度合い）では決まりません。
あくまで「土地＋建物が生みだす便益」＝「賃料」で決まります。

賃料が安い郊外のリゾートマンションは建物が新しくても安いし、
賃料が高い都心のオンボロアパートは建物が古くても高いです。

「建て替え」も実は物理的な劣化とはまったく関係ありません。これも「賃料」で決まります。

賃料＞維持費である間は、どんなに古くても残り続けます。
逆により高い賃料が望めるなら、まだ劣化してなくても建て替えられます。（赤プリとか）

ですので、マンションで土地建物比率を論じるのはナンセンスなのです。

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43です。皆さんご意見ありがとうございました。
現居のマンションが東京駅から20km以上離れているにも関わらず、ほぼ同じ広さの部屋の土地価格がパークシティ大崎とほとんど変わらないことにまず驚きました。現居マンションの土地比率の設定が高かったのかもしれませんが、この比率の意味を追及すること自体、あまり意味のないことが分かり有意義でした。また建物比率が高いと中古価格がどんどん下がるのでは？という危惧も払拭できました。

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>57
説明ありがとう。
ここのマンションは７０中～高層の東向きであれば、月30万で貸せそうだね。

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経年劣化による価値の棄損については、修繕をしっかりしてるかってのもポイント。その辺は管理組合次第だから、新築分譲マンションだと賭けみたいなところがある。中古物件だったらそういった評価も定まってるんだけど。

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浜離宮のツインタワーは高層階は大きく値下がり、低層階の一部は４割も上がったりしている。時期にもよりますが。高層階はお買い得というかというと必ずしもそうでない。業者の階ごと、間取りごとの価格差も結構市場価値から外れてることも。相続税評価や通常の管理費、修繕積立金割合は確かに持ち分比率だが。相続は元々の路線価による部分が大きいですし。

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汐留のツインバークス？
あそこはタワマンの成功例みたいに引用されることが多いですが、
汐留ツインパークススレを読むと
色々あるみたいですね。

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近隣相場、も
新しい大型物件が供給されると変わりますよ。
中古ライバル物件が増えるわけですから。

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家賃30万くらいの部屋は景気の動向もろに受けますね。
うちは３５万で貸していた部屋がリーマンショックで空室となり半年かかって家賃30万のフリーレント三ヶ月でようやく埋まる。同じマンションで28万くらいに引いているのもあった。実需中心の15万くらいの方が安定しているんだよね。

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ここをキャピタルゲインや投資狙いで考えてる人がいるんだ。驚きですな。

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投資ならここよりプレシャスヒル大崎の方が良いのでは？　
予定価格は坪単価は300万以下みたい。

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