ザ・ガーデンズ日吉本町

住宅情報ナビには載っているんですが、伊藤忠のページにはまだ情報がないみたいですね。
たぶん、アリュール日吉本町のスレにちょっと話があったミズノフットサルプラザの跡地みたいです。

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場所としては住宅街みたいですね。
でも、情報がほとんどないからなんとも言えませんね。

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ミズノフットサルプラザの跡地ですと
港北区日吉本町4-8になるかと。
日吉台中や公団南日吉団地のそばになります。
学校の近くになるので、子供のうるささがあるかも。
でもマンションや公団がまわりにあるところなので立地条件はいいと思いますよ。

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日吉近辺を検討しているのですがこれをみるからには地盤がわるそうですね・・・
是非地元の人に土地の件お伺いしたいと思います。

横浜市のHPに液状化マップ
http://www.city.yokohama.jp/me/bousai/ekijouka_map/south_kanto/

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公式ページできてました。
http://www.g-hiyoshi.jp/

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かわーーーい。うさぎがいるのかな。

この土地で液状化したら慶応大学もくずれますね。もちろん東横も。こわいこわい。

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オール自走式駐車場というのは威力ですね。
小杉を捨てようかな。。。

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なにを書いとんじゃワシは！
威力×
魅力○

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>05
液状化マップの、赤いところがモロにかぶってる？

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価格帯はどのくらいになるでしょうか？
三井のアリュールと比較すると、割高になるとの見方もあるようですが・・・

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アリュールからひろってきました・・・。
いつごろまで水田地帯だったの？？？

>施工不良は無いものと信じていますが、日吉本町３・４丁目近辺は
>もともと水田地帯だったので、地震による液状化がちょっと不安ですね。

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ずっとアリュールのキャンセル待っていますが
出てこないのでここも検討しようかな・・・

ここのが駅距離あるから当然安いのでは？？

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土地の購入費（大塚製靴からデベが土地を購入している費用）
日吉駅徒歩16分でアリュールより価格は高いと思っています。

でも、伊藤忠の間取りは「田の字」以外もあるので期待してます。

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完成予想図を見るとアリュールのほうが好きだけど、室内の光の取り込み的にはこっちの方が良いのかな。
最近は逆梁よりもこっちの方が多くなったんだろうか。。。

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北側に大塚製靴が有りますが、革独特の匂いは大丈夫でしょうか？
まあ、既に東側にもっと隣接して日本綜合地所のＭＳがありますから
大丈夫とは思いますが。。。
間取りもかなりのバリエーションが有るようなんで楽しみですが
何せ価格が読めません。。。
南向き75㎡下層階でも4000万は越えるのでしょうかね・・・
価格が発表はまだ先でしょうが。気になります。
周辺環境は住宅地・教育施設なんでかなり魅力的です。

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プラウドなどでも結構「順梁アウトフレーム」は多いですね。
逆梁よりも、手摺り部分が柵や半透明のものにできるから、特に中高層階では
明るくなるのではないかな？
サッシが低くなるけど、どっちが良いとも言えない感じ。

でも、順梁のほうが歴史が古いから、構造設計的には良いような気がする。


価格的には
・アリュールは東芝不動産が自社の社宅跡地を利用しているので用地入手には
　コストがかかっていないこと
・デベ側の目論見としては、アリュールより日吉駅に近いこと
から、割高に設定してきそうな気がします。

でも、購入者の立場からすると、日吉は徒歩はかなりキツイ。最寄りとなる地下鉄
の日吉本町から離れるので、安くてしかるべきだと思うし、もう少し日吉の駅に近
かったレクセルプライムは価格設定が高くて、苦戦したようだから（かなり値引き
してたし）、やはりアリュールと同等以下の価格でないと、もしかすると見向きも
されないかも・・・
大型物件で価格設定を誤ると痛いだろうなー

ちょっと期待しているので注目しておきます。

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レクセルはすごかったね。
私も検討したのですが最終的には１５％くらいまで落ちましたから。
それでも当時アリュールよりも条件悪かったのでやめましたけど。。
（あとで悔しい思いをするんだったら納得のいく新しいとこ探した方がいいと思って）

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大塚の工場より、隣の中学校の砂埃と音が気になるなぁ。

確かにアリュ-ルより土地代分かかっているだろうし、
アリュ-ルにしても、もうちょっと強気の価格設定でも完売しそうな勢いだったし・・・
ここは、そこらへんを加味して、若干アリュ-ルより高めに設定してきそう。

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その中学校出身者です。立地は西側に中学、南は団地（今は更地ですが建て直されれば8階建）
北は西側半分が大塚本社、東側がマンション（ちょっと欧風な外観）があり、
東は一軒家が多い住宅街です。今現在どうなっているか定かではないですが、
東側は住宅街ですのでそんなに大きな建物が建つ可能性は低いのではないでしょうか。
10階建てですから、上の方は富士山が見えるのではないでしょうか。
http://www.edu.city.yokohama.jp/sch/jhs/hiyoshidai/fuokei/fuokei.html
あと砂ぼこりですが、19さんがおっしゃる通り結構立つと思います。
20年前ですが当時は横浜市で2番目に広い校庭でしたから影響はあるでしょう。

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20です。
今週の「住宅情報マンションズ」に小さくですが完成図が出てました。
西側の中学に面した所は車入れなどで、建物の一部分が面するだけですね。
アリュールの西の棟が無い感じのレイアウトになってます。

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マンション東側は民家より道路を入れて20ｍ離れていまね。
（マンション東側の一戸建て住民の方との協議の結果でしょうか？）
南側も同じく植栽がある大きな歩道になってます。
おそらく、この歩道も住民の管理費で管理するのでしょうね。

広告の外観だとコンフォールの団地みたいです。
MRで、模型、パンフレットをみて団地のイメージが払拭できればいいが。。。

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17です。

見落としがちですが、物件概要を見ると、綱島へ徒歩１５分と書いてありますね。
道なりだと1.4kmくらいあるので、実際には２０分くらいかかると思いますが、
勾配はほとんどなくフラットですね。

日吉まであの胸突き八丁の赤門坂を上るくらいなら、綱島まで自転車とかの方が
現実的かもしれませんね。急行も止まるようですし。ちなみに日吉駅までは赤門
坂経由で1.2kmくらいです。

あと、22さんが指摘しているとおり、やはり棟配置が気になります。
（まだちゃんと把握していないのですが・・・）
アリュールと同じくらいの敷地面積ですが、１０階建てになって、遊歩道という
か提供公園みたいなものが多くなっているのはなぜでしょうか？
周囲の住民との関係とか、行政として何か規制があるのでしょうか？

そのあたりが気になりますね。

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16です。

>アリュールと同じくらいの敷地面積ですが、１０階建てになって、遊歩道という
か提供公園みたいなものが多くなっているのはなぜでしょうか？
周囲の住民との関係とか、行政として何か規制があるのでしょうか？

お答えになっているかわかりませんが、
ちょいと調べたところ
【横浜市市街地環境設計制度】
ってものを利用したためかと思います。
・敷地内に公共的に役に立つ空間・施設を作った建築物について、
　その建築物自体の高さや容積率を緩和する制度
です。
よって今回は容積率は大したことなさそうなので
高さ（１０階建て）を緩和してもらった可能性があるのではと推測できます。
建築物を構築する上で、周辺環境にも配慮し
自然環境と共生するという目的もあるかと思います。
市長が許可する制度だったとおもいます。

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24です。

容積率150%でしたね。。。
以外とあった。すいません。。。

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25です。

以外　×
意外　○

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26さん
24の説明、当たりだと思います。
ココは第２種中高層住居専用地域ですが、横浜市の第３種高度地域に指定されていて
高さ制限が１５ｍになっていました。１０階建てだと１５ｍ以上あるでしょうから、
【横浜市市街地環境設計制度】で高さを割り増してるんでしょうね。
そういった解釈でしょうかね。ＭＲで聞かないとわからないですけどね。

高さを高くして南面の住戸を増やすとかそういったところでしょうか。。
無理に階数を確保すると、スラブ厚や、天井高が犠牲になる場合が多いですが、
そういうことがないと良いなと思ってます。

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ベランダの柵はガラス張りで良いですね。

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>ベランダの柵はガラス張りで良いですね。

　⇒　17さんが書いている理由によるのでは・・・
　　　順梁・ハイサッシュじゃない
　　　　⇒　明かりを取り込む
　　　　　　　⇒　ガラス張り
ってことだと・・・　

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26です。

27さんの
>無理に階数を確保すると、スラブ厚や、天井高が犠牲になる場合が多いですが、
>そういうことがないと良いなと思ってます。
に私見で述べます。

スラブ厚は、広告（チラシ）を見る限り
200mm〜300mm近く有るような事が書いてあったような気がします。
（※いま手元にチラシが無いので間違っていたらスイマセン）
なので、階上・階下への音は結構遮音されるのではないでしょうか。

天井高は、設計書見ないと何とも言えないでしょうが
ハイサッシュでなくても2mは越えてくると思います。
（※こちらも推測ですが。いずれMRに行くことが有れば確認してきます）

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>30
>200mm〜300mm近く有るような事が書いてあったような気がします。

手元に200mm〜250mmと書いてあるよ。

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敷地内に配置されている公園（オーバルカーデンやイーストガーデン等）は，
公開空地なのでしょうか？
セキュリティーの面で問題があるように思うのですが，どうなのでしょうか？

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27です。
スラブ圧は標準ですね。

30さん
2mはサッシ高ですね。順梁なのであまりハイサッシにはならないと思いますが、
個人的にはサッシ高にはこだわりません。２ｍあれば十分かと。

天井高は気になります。リビングで最低2400mmはほしいところ。
本当は2500mmがいいなー

それと、チラシがあるんですね。
家は遠いからか見ることができません。うらやましいです。

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階高があれば高いサッシも可能ですがね。
それよりも天井高の心配が無くなる。。。
3000は超えてほしいねぇ。

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33さん
今週の「住宅情報マンションズ」に出てます。
コンビニや駅に置いてますからご覧になれますよ。

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33です。
早速マンションズゲットしてきました。
階段状の構造になるようですね。
ふむふむ

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隣の日吉台中学校はあまり評判がよくないのでしょうか。

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以前，バスで日吉台中学校前を通ったとき，
日吉台中学校の学生が，学校内の建物の隅で
タバコを吸っているのを見かけました。

平日の昼間に堂々と学校内でタバコを吸っていたので
主人と二人でビックリしました。

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>>37
その辺地元の方に伺いたいです。
小中学校の雰囲気（特に教師の評判）

小さな子供のいる我が家ではこれかなり重要。

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今度の週末にはＭＲ行きますが、入居時には小学校入学の息子がいるので小中学校が近いということもあって購入を検討しているのですが、学校の件はかなり気になります。

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どこでも１人や２人は、タバコ吸う人はいるのではないでしょうか？
もう少し全体的なところで見てみてはいかがでしょうか。

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どこでも１人や２人は、タバコ吸う人はいるでしょうけど、学校全体の雰囲気として荒れているのかどうかが気になりますね。

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来週はＭＲの事前公開ですが、このときって「参考価格」って言う程度は教えてもらえるんでしょうね。
ここで提示される価格って、正式価格の参考にされて、最終的に価格決定すると聞いたことがあります。
（参考価格より高くなることはないけど、事前公開の評判によってそのままになるか、１００万くらい
　低く設定するか、２００万くらい引くか、住戸毎に違うらしいです。）
だとすると、少し高すぎて難色を示す程度にしておいた方が良いんですかね。
一人でやっても意味ないか・・

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私も今度のＭＲの事前公開に行きます。やっぱり駅からのあの距離で果たしていくらか興味大です。というより購入検討します。
一緒にまずは難色示しましょう。３ＬＤＫ・７５m2南向き４、５階あたりでいくらかしら・・・。

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小さな子供がいたら中学生になるのは１０年後くらい。
そのころこの中学の雰囲気がどうなっているかなんて
誰にも分かりませんよ。というより私立にすればいいの
では？ 都内にも横浜駅方面にも通いやすい訳ですから。

価格を示して、購入者側の出方を見る。要望書が出るなら
その部屋の価格は下がらない。要望書の出ない部屋、人気の
ない部屋は若干下げる。そんなとこでしょう。ただ早めに要
望書を出せば、他の客を別の部屋に誘導−ってメリットはあ
るかもしれません。

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37さんではありませんが、小さな、特に女の子などがいると、隣にあまり評判のよくない学校が
あるのは心配です。中学自体は別のところへやったとしても、小学生くらいになって家の周りを
ひとりで歩かせられないような雰囲気だと困るし、中学生が平気でたばこを吸っている姿を見て
子供に悪い影響を与えるのもいやです。
もっとも今のところ日吉台中学はそういう学校ではなさそうですが。
日吉南小学校はどうなのでしょうね？

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子供が居ると、学校や環境はすごく気になりますよね。
おかしな事件の報道を見るたびに思うのですが、
万が一のことがあったときに、
ああ、やはり止めておけばよかったと後悔してもはじまらないですから。

とりたててハイソじゃなくてもいいですが、
普通の常識的な環境であって欲しいですね。

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　>43　少し高すぎて難色を示す程度にしておいた方が良いんですかね。
　>　　一人でやっても意味ないか・・

　>44　一緒にまずは難色示しましょう。
　>　　３ＬＤＫ・７５m2南向き４、５階あたりでいくらかしら・・・。

自分も、週末の事前案内会に参加予定です。
当然、43・44さんと同様に参考価格聞き出すつもりです。
もちろんあくまで参考ですが、担当者の対応によっては
多少突っ込んで話してみる気です。先方（不動産会社）も当然
営利目的の企業ですから赤字にするわけがないのでその辺も
汲んでますよ！ってな感じで聞き出せたらと思います。
まあ、仮に心の中で割安感を感じても表情には出さず、
ちょっと高いんじゃないの？位のはなしで自分を含め
購入希望者の皆さんの為に少しでも価格設定を抑える意味になればと思います。
44さんも自分も同じ南向き４〜６階希望です。
一緒に頑張りましょう。
（長文失礼）

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今、幼稚園児や入園前の子供さんが居る方が購入するので有れば、
小学校入学・中学校入学はほぼ同じタイミングになりますよね。
皆さんで
・良い風紀
・良い雰囲気
・良い近所関係
・良い学校との関係
・我が子の教育をきっちりする
等をの心がけをすれば自ずと
良い教育環境になるのではないかと考えます。

なのでココの物件購入する方であれば、皆さんが
上記のように心がけましょう。
なんせ高い買い物なんですからネ・・・
（当然、自身にも言えることだと思っています）

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日吉台中学校について・・・
この学校は日吉地区の4つの小学校から集まってくるマンモス学校ですので、
それはいろんな子達がいますよ。昔はかなり荒れていましたが最近はそうでもなさそうです。
もっとも今の子達はあまり表立った事はしないかもしれませんけど・・・
卒業生に飯島直子がいます。

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