Brilliaタワー大崎

本日、ＭＲ行ってきました。
こちらのマンションは、独身かＤＩＮＫＳ想定で作られているそうです。
実際、来場者や申し込み者も独身かＤＩＮＫＳばかりだそうで…。
（ウチもそうですが）

思ったより高いので、定期借地の意味がないかも、と思いました。
２ＬＤＫ希望なのですが、普通に４千万台なんですね。
駐車場と地代・管理費等で５〜６万というのも辛いです。
こちらの予算が、３千万後半なのでちょっと無理だったのですが、かなり
強気だなあという印象を受けました。
営業の方は、大崎というとイマイチな感じかもしれないが、実際は山手線内側
駅近物件なので、これは当たり前・むしろ定期借地だから安いものだと
力説されていました。
ちょっと納得しました。

マンションの調達価格に占める土地の値段の割合の少ない
定期借地権の場合、粗利益率を上げても最終価格は安いですから
業者としては利益率の大きなプロジェクトになるんでしょうね。
マンション用の土地の値段が急騰してますから、他の定期借地権
物件見ても販売順調ですし。

オプションの価格って公表されてます？

隣のマンションとご対面にはならないのでしょうか？

１０階以上なら大丈夫だと思います。

オプションの価格は決定ではないそうですが、予定の金額を
教えてもらいました。
上の方の階だと網戸がオプションになるみたいですね。
カラーコピーのオプションカタログももらいましたよ。

ありがとうございます。
カタログは言わないとくれないのですね。
今週もらっておこう。

風水鑑定って何？

> 110

うそってどっちが？
誘導がうそ？
鑑定結果がうそ？

○向きだと運気が下がります、
ですので何色の物を置くと良いでしょう・・・。とか。

いっそのことスケルトンで引き渡してもらおうかな・・・
その方がリフォームしやすそう。

スケルトンの状態ではまだ出来上がっていないので
厳密にはリフォームはできませんな…。

誰か盛り上げて！

今日モデルルームに行ってきました。
同じ時間帯に二組。
今日はお花見だから少なかったのかな。

少し高い気がするなあ

若い購入希望者が多いですね。
親援助ありの人が多いのかな。

70Cを申し込むつもりです。他の方はどのタイプですか？

うちも７０Ｃにしたい思っていました。
ちょっとドキッとしてしまいました。

うちは予算的に６０Ｂ、７０Ｂで考えております。
最終価格もほとんど変化なさそうですしね。

要望書を出していると希望タイプの現況がそれとなくわかるの
ですが、実際は申込むつもりでも出していない人が多いのかな。
1次では150戸程度の販売らしいですね。

150戸ですか。
現段階で実際に要望書が出されているのもそれくらいかな。

最初に比べて200万位下がって良かった。
キッチンの棚とプレミア仕様のオプション代にしようかな。

私も検討中です。
定期借地権マンションは賃貸には出すには有利みたいですが、
中古販売には不向きな感じがします。
以外に使えるローンの種類も少ないので、提携ローンしか使えないと思います。
確かに定借の割りには高いので、メリットは少ないかも。

それにしてもあまりに早く決断しなければいけないので、時間がなくて困っています。

123さん、最初に比べて200万位下がっていたと言うのは、全体的にですか？
それとも、特定の条件のものですか？
よかったら詳しく教えてください。

124さん、確かに不動産関係の人に何人か確認しましたが、
定期借地権マンションは転売時に残年数によってローンの条件が厳しくなるとの事。
結局、建物だけでは担保価値がないんですね。

本日ローン申し込み書を出しました. 90A or 80D希望なんだけど、
西日がきつそうな90Aは冷房代がかかりそう。東南の80Dか?
坪単価2,400k\以上なので高いよね！

>>126
まあ、定借は売却不利だね。
物件数少ないから
中古相場が基本的に確立されてないし
ローンの問題もあるし
でもこの物件70年定借だから
20年経ってもまだ50年残ってる。
これは結構、定借物件としては有利だと思う。
基本は転売ってより、ローン20年位で完済して
賃貸回すのが良いね。
場所がいいから、借り手には困らないだろうし
郊外に住み替えれば新しい家のローン位は払えるかもね。

ウエストレジデンスは5月下旬からMR公開決定。
ブリリアの2期と重なるけど70ー80の人気
タイプだけは1期で完売かもと不安です。

ここを買い逃すと大崎で買える物件がなくなりそう・・・。

仕様の問題ってどんな点ですか？>132

営業が「２１階以上に１０倍の抽選権利持っている申込者がいる」と言ってたけど、これってどーいうことか知ってます？

「つみたてくん」じゃないですか、たぶん

なるほどぉ。勝ち目ないですね。

提携ローンが３つあるそうですが、ローンについてはあまり気にする方はいませんか？
定期借地の場合、新生銀行不可、東京三菱は可でした。
新生銀行が良かったのに、、、

うちはりそなだけしか紹介してくれませんでした。>ローン

>>139
最近、提携が決まったみたい。

今度申し込みする時に聞いてみよう。

みずほ銀行と中央三井信託銀行が正式に決まったらしいよ

私たちもモデルいってきました！
かなり気に入りました！
長○工にはこのセンスないでしょうね
第1期登録今週からですね。
早く行って登録してこよう！！

いよいよ今週から登録スタートですね！
早めにいって登録してほうがいいのかな？？
１期を逃すと残りものになりそうで。。。
いずれにせよ倍率がつかないことを願うばかりです。。。

うちはもう送りました。

１３８です。
私はローンが気になって色々調べてみました。
りそなにも行ってみたのですが、窓口で返済シミュレーションさえできず、
借りたら不便だろうなと感じました。
それからモデルルームでは説明のなかった手数料が８０万程（私の場合）いるようでした。
今度行ったら再チェックするつもりです。

ＳＢＩモーゲージは定借ＯＫ。でも
東京スター銀行の預金連動型にしようと思ったら、定期借地権は不可と、
今後も予定なしと言われてしまいました。
いいなあと思う銀行は借り入れできず、また迷っています。

こんなに新築でも貸してくれる銀行が少なかったら中古転売のときには、本当に借りにくそうですね。
あと１年半あるので、今後の銀行の定借への融通に期待するか。

ローンを気にするのは私だけでしょうか。
１年半先のことは行員でもわからない時代ですが。。。

わたしたちは特に気にしていません。
りそなは優遇金利もあるし、
中古の市場も立地が大きく左右する
ものと考えます。
いずれにせよ、売るより貸すほうが
いいかもしれないし。
先のライフプランの変化に対応できる
のも立地がよい不動産を購入すること
と考えます。
まずはりそなで組みましょう！

わたしたちもりそなです。
それより友人に不動産関係がいるのですが
第1期で半分以上でるとかなりの人気
物件だそうです。
ここは営業さんの話だと１４０戸くらい
みたいですから、かなり人気あるのかも
しれない。。。はずれたらショックだな。

登録まであと数日ですが、本当に悩んでいます。
駅から４分という立地は気に入っているのですが
内装は普通、周辺環境は少しうるさめ
（これは我慢できそうな感じ。）
一番気になるのは定期借地権という事です。
永住しにくい物件なのかなと思うのは私だけ？
皆さん、最初から売ったり貸したりする事を考えているのですね。

購入する時の年齢にもよると思います。40代を過ぎていればここに
永住ということも当然考えるわけで転売時の定期借地権の不利云々は
元々考えていないでしょうね。ただ実際にここを検討している人は
30代の若いDINKSの方達が中心らしいですからね…。

定期借地権付マンション（７０年）を転売する際の懸念点。土地が無い以上、通常の所有権物件と比較した場合、物件の価格下落が激しいと思われる。転売する際、銀行融資の制限が出てくるのではないか？結果、転売しにくくなる事はないだろうか。新築時に４０００万円の物件だとして、１０年後に３０００万円で販売しようとした際（仮に周辺の所有権物件の成約価格を参考に、定期借地権付き物件ということでその７０％程度くらいを想定したとして）、銀行による物件査定がそれの価格を大幅に下回る評価で２０００万円くらいだったら、やはり２０００万円程度の融資しか出ないことはないだろうか。銀行は物件の担保価値は上物についてのみ査定をするので、想定する市場価格よりも低い相場で物件評価をする可能性があるのではないだろうか？？誰かアドバイスを御願いします。

金額は分かりませんが、151さんの考えはあたっていると思います。
融資が降りるのは建物価格のみなので、年々減りが激しいでしょう。
大体融資側からみると、今の建物の耐用年数は最長50年だそうです。
単純計算ですが、5000万の物件だと1年で100万減価償却になるのかな？
ただ先日東京三菱の住宅ローン担当の方は、融資に締める建物比率は年々上がる傾向にあると言っていました。ほっとしました。
（今のビルは50年以上もちますからね）
私がローンを気にしているのは、定借での転売よりも、
数あるローンのなかで、自分にとって最も有利なローンが選べない事です。
例えば、仮にですが、私の場合、5000万借り入れで東京スター銀行の預金連動型にして、
年間150万の貯金をするのと、
とフラット35の3%にした場合ではトータルで1500万位の支払い額が異なる様です。
月々の支払いは3万円位違います。

提携銀行でよほどの金利優遇が確実に使えるのであれば、決めると思いますが、
そうでなければ、考え直します。
モデルルームでは変動金利の一番低いので試算してくれますが、
いくら金利優遇があっても、金利上昇時代に変動金利にはしたくないので、
短期でも固定金利で1%代のものが利用できれば、提携ローンで妥協できるかな。
明日はみずほか中央三井に行って相談したいと思います。
とにかく自分で確認しないと、、モデルルームの試算は当てにならない気がしてなりません。

登録開始まで後２日・・・。さーてどうしよ。

現在迷っている方達は要望書を提出していないということ
なのですかね？ということは今言われている倍率はアテに
ならないっていうことかな…。

ここに決めました。正直かなり迷いました。
でも所有権にこだわるなら戸建ですね。
所有権マンションは立て替えもあるし、
わたしの叔父もそれに悩んでて、、、
定期借地は７０年ならよしとしてここに
きめました。夢の都心生活で〜す！

要望書はまだだしていません。ださないと
だめなんですか？？

ひさびさの人気物件って感じですね。
大手なので買って損はないと思うけど
あとは資金調達だな。
とにかく登録はしないとなっ

迷っているひとは登録しないでほしいな
倍率が増えるのは困るし(泣)
うちはかなり本気なんだけど

登録の日時もしっかり指定されちゃっているのでもう
逃げられません（笑）でもかなり前から興味を持って
調べてた物件なのでまあこれでよかったなという感じ。
ただそんな倍率高くなるのかなあ。

私が思うに、まだ正式価格も決まっていないのに、要望書出したり、登録したら、
価格がつりあがっていくと思います。
特に2件以上要望書が合ったところは、価格を上げて申込者を絞り込むかも。
だから、正式価格が発表になるまでは、何も動かない方が良いのでは？

某所にかなり詳しい騒音量の測定値が出ていましたね。
要望書は既に出したのですが、悩みどころ。
モデルルームもかなり落ち着いていたし・・・。

平均200万円下がったと言われましたが、本当かな？

定期借地権の物件は、ローン審査が厳しいと聞いたことがあるのですが、
抽選通っても審査でアウトというケースが通常の物件より増えるのかな？

本当。>161

今日販売予定を聞きました
１４５戸販売するそうです
タイプによっては全タイプ
販売するそうです！
確かにかなり人気物件って
感じがしました！！
ここで決めることにします
でも外れたらまた探さないと
いけません
ローンでアウトになったら
どうしよう。。。
どうなるんだろう？？

これから再開発地区内の西口の定借物件や東口の物件が出てくるから
早めに売り抜けないと営業上まずいだろうね。
10年後は入居者が売り手に回る番になるが、売れる仕様なのかな？。

162の方へ。
ローンはフラット３５や公庫の場合、物件価格の80%のみ融資がうけられますが、
この物件は販売価格の中に、保証金が含まれているので、保証金を差し引き80％です。
私の場合、約6000万の物件を検討していますが、うち保証金500万を差し引き、
5500万の80%で4400万まで融資が受けられます。
残りは民間のローンを使う事になります。
民間のローンは頭金20%支払えるとと魅力的なローンが選べるのですが、
この物件の場合、頭金が20%で1600万必要になるのです。
単純に6000万の物件の20%なら1000万と思っていたので、計算がはずれました。

166さんへ
「民間のローンは頭金20%支払えるとと魅力的なローンが選べるのですが」
とはどういう事なのでしょうか？頭金の％によって金利優遇みたいなのが
あるのですか？（不勉強＆初心者質問ですみません・・・）

皆さん今頃最後の検討中なんですかね…。明日の初日登録がやはり
一番多いのだろうか？

まだ検討中。ネムレナイ....... orz

希望住戸が値上がってました。
人気がある？のはいいことなんだけど
それに見合うかどうか。
うちは見送る事にしようかな。

どなたか登録された方いらっしゃいますか？
登録状況が知りたいです。
私＠只今検討中

静か・・・。申し込みの様子はどうだったのでしょう？

まだ1日目だけれども申込み済みの赤いバラがついた住戸もそれなりに
ありました（申込倍率によって色が変わるが我々が見たのは1〜4倍の
赤いバラのみ）。70〜80タイプの内でも特に人気の数タイプは1期のみ
の販売で2期には持ち越さないようです。

ごめんなさい175ですが今一度
すでに５０〜６０個くらいバラがついてました
営業のひともかなり忙しそうでかなりにぎわっていました
営業のひといわく明日には１００ぐらいになるそうです！
かなり倍率が気になります。。。
けっこう人気物件なんだって今日あらためて感じましたよ
ほかのひとも倍率が気になるようで
価格表のバラに見入ってました。
希望が重ならないことを祈ります。。。ちなみにわたしは
８０の上層階です。おねがいしま〜す

確かに結構ひとがいましたねっ
営業のひとはかなりあわててました。
我が家はローンが通るのか。
転職したばかりでそれが心配です。
かなりほしいのですがローンはとおるのかな？

登録状況ありがとうございます。
やはり人気物件のようですね。
早めに登録行った方が良さそうだけど、
既にバラが付いていたらショックだな（＞＜）

167さんへ
私はローンお宅のように詳しくなってしまいました。
20%頭金があると、東京スターなら0.3%優遇されます。
新生銀行は融資を受ける条件が頭金20%です。
（どちらも今注目のローンですが、定借は不可でした。）
またフラット35ならSBIモーゲージというところが最も金利が安いのですが、
物件の80%までしか融資してくれません。
他の銀行との組み合わせが実質できないので、私は頭金不足でSBIモーゲージは使えません。
当物件の場合、保証金を除く80%なのです。

でも提携ローンのみずほのフラットは人気みたいですよ。
ちなみに提携ローンのりそなは、繰上げ返済の手数料31500円、窓口か郵送のみ受付で使いにくそうです。

８日に登録してきました。凄い人がいっぱいでびっくりしました。私は今までいろんな所を見てきましたが、（２０件ぐらいかな）でもここの立地と価格で優柔不断な私をついに決断させる物件と出会えた気がします。（営業の方の強い勧めもあったのですが♂）冷静に考えてもやっぱりこの先、この景気が上向きになってきている状況で金利も上がってくるでしょうし、今が決断の時かなと思って登録しました。ローンの事前審査も内定がおりて、この先、もし売る場合でもその時には中古でも銀行の状況も変わってくると思います。だってまだ、定期借地権ってこれからどんどん増えてくると思うんですよね。今の銀行の見方だってきっと何年後かには絶対に変わってくると思うんです。これ全部、♂営業の方に言われたんですけと、私も納得して決めたんですけど、どう思います？

私も１８０さんと同じく優柔不断です。
しかも何千万もする大きな買い物・・・
今まで何件もＭＲを見ましたが、その度に見たところで
どうせ決めれないな・・・と思っていました。
が、そんな私が何千万の借金を抱えてでも住みたいっ！
と、ついに決断せさてくれた物件です！
決め手になった一番の理由はやはり立地です。
定借の件も１８０さんと同じく、状況は変わってくると思います。
ただ、絶対！と言うことはありえないことも納得済みです。
私は損得だけでなく、「家族全員が心地良く過ごせる環境を購入する」
と言う気持ちで登録しました。

立地はいいですよ、ここ。
綺麗な大崎ゲートシティを通って雨にもぬれずに駅までいけます。
車でも山手通りはとても便利。
大崎は再開発でどんどん綺麗になる街だし、この安さなら絶対に買いです！！

私も昨日登録して来ました！
既に多くの部屋に登録済のバラが付けられていました。
プレミアムの部屋や上層階の部屋も登録済となっていました。
皆さん、お金あるんですね。羨ましい限りです・・・

同じく私も昨日登録してきました！！
立地は言うまでも無いんですが、
私の場合、内装が好みでした（Premiumではないです…）。
重厚ではない、シンプルな上質さ、というか。
壁紙が気に入ったのもここだけです。
倍率が高そうなので、一次は外れるかも。
入居することができたら、
皆さんと共に、より住み良いマンションをつくって行きたいですね。

要望書提出数から今回の1期販売戸数145戸を割り出しているんでしょうが、
この他にどのくらいの「要望書無しの申込み」があるかの予想がたたない
らしいですね。申込みが重ならないような考慮もされてはいるようですが、
現時点で高倍率決定の住戸もあるようで最終的にはどの位になるんだろう…

私たちも登録してきました！
人気があるのはうれしいですが、外れたらショックですね。
そしたら再度トライですかね！
私たちもかなりの物件を見ましたが、ここが一番よかったです！
両親も連れて行ったらびっくりしてました。
私たちも皆さんと仲良く良いマンションをつくっていきたいです！
よろしくお願いします！（まだ抽選に当たっていませんが。。。）

「ゲートシティ大崎」や「大崎ニューシティ」が近いので買い物にも便利ですが、
寒い冬も暑い夏も空調が完備された建物内をゆったりと歩いて帰られるのが
魅力ですね。この前大崎駅から建設地までゲートシティの中を通って行ったの
ですが、外が少し寒かったせいかリアルに感じました。
あと「ゲートシティ大崎」は若干お洒落な感じですが、「大崎ニューシティ」に
関しては１００円ショップがあったりと庶民的な感じがしました。
たぶん自分はニューシティの方で買い物する方が多いんだろうな…。

検討者です。
１期販売直後、抽選外れた人優先の販売があるという噂を聞いたのですが。

> 184さん

私も内装が良いな、と思いました。

＞１８８

それって、２期の前に販売ってことですか？
だとすると嬉しいけど、そこでも希望が重なると抽選かな・・・

私も登録してきました。
登録したら物件金額の明細を頂いたのですが、始めて権利金と保証金の金額をみて愕然としました。
購入価格の約3割は権利金と保証金なのです。建物価格は約3分の2。
これなら土地所有のマンションと変わらない値段ではないですか？
この物件の場合土地価格が高いので、権利金は土地価格の75%だと思います。
それとも一度株）ニューぶりっジ〜という会社が権利を買っているので、
そこでピンはねしているのでしょうか？
どなたか計算できる方がいたら教えてください。
大崎の坪当たりの平均単価は高く見ても300万円だと思います。
土地の総面積は3121m2、建築延べ面積は26373m2、我が家の総面積は約80m2、地上権の権利金1100万円は適正ですか？

20年後には建物価格がタダ同然、地上権も事実上行使できないとなると・・・。

>>191
適正かどうかはアナタ自身の価値観で判断するべきでは？
>この物件の場合土地価格が高いので、権利金は土地価格の75%だと思います。
よく意味が分かりませんが、定借物件の権利金と保証金の割合はケースバイケース
正直、70年後の保証金なんて現在価値殆どないですから、
どうでもいいんじゃないでしょうか？

マンションの価値を考えるときに土地と建物を分けて考えるのはナンセンスだと思います。

遅ればせながら、この物件に登録をしようと思っています。
そこでいろいろ調べたのですが、大崎駅西口中地区市街地再開発って眺望に影響しませんか？
とくに南、西の部屋は。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2005/05/20f5c200.htm

私が知る限り、南は影響ないでしょう。
西はかなり遠くに建つことになりますが
まったく影響ないとはいえないかな？？
でもこれだけの都心だからいま計画がなくても
なにか建ちそうな気もしますね。

私もこれから登録しようとおもってます。
この掲示板をみてやっと決断できました。
重ならないように登録します。かなりほしいです！

>191さん
権利金について細かくは計算していませんが、
近くのルサンク大崎と比べると同じような条件で1000万くらい安いと思います。
とはいえ、地代を払って行くので、70年後で比較するとどうなんだろう？
資産価値を重視されているなら土地所有がいいのかもしれないですよね。

>194さん
私も南は影響がないと思います。
問題は西向きですが、距離はそこそこありそうな気がします。
ただ、富士山が見たい、となるとどうなのかな？
ThinkParkも大きいですし。
西を希望されている方、ご存じですか？

月曜日は仕事が手につくかなぁ…
皆さん、希望の部屋があたるといいですね！

＞192
「地上権も事実上行使できないとなると・・・。」ってどういう意味ですか？解説希望します。

>>194さんへ
何かで見たと思いますが、ソニーの向こう側の土地には33F建のビルが立つ計画があるそうです。
ソニーの敷地は未定とか。

>>192さんへ
建物の減価償却期間は通常マンションの場合50年ではないですか？
建物価値は均等に毎年50年かけて０になるのでは？

地代が1.5万/月×12ヶ月×50年＝900万

>>199
でも土地所有の場合の固定資産税が支払わなくて良いので、
約半分7000円/月は浮きます。
結果7000円×12ヶ＝50年で420万円ではないでしょうか？
それから購入時に土地所有物件の為1000万円多く35年借りたとすると、
利子も含めて1500万円の支払いになるケースもあると思います。

196です。
ちょっとわかりにくい書き方をしてしまったのでちょっと訂正させてください…

1000万くらい違うのはもっと狭い部屋です。
80平米くらいで同じ向きで同じ階はちょっとわからないんですが、
参考までに、北西の約75平米で17階が7330万となっています。

いろいろ違うところがあるので比べにくいんですけどね。