新百合ヶ丘ガーデンアリーナ〈４〉【新百合山手】

225さんがリンクしてくださっているレガートの内覧会のスレですが、正直読んでいて気が滅入ります。
内覧会ってみんこんなものなんでしょうか？
レガートプレイスといえば新百合の象徴的なマンションなのに…

251さん、
内覧会の件、まだ先の話ですが自分も読んで気になり調べてみました。
内覧業者同行やチェック項目以前に以下が大事なようです。
①売主を内覧検査に立ち会わせる。
（売主は施工業者に丸投げで同席しないのが常らしいです。）
→売主と買主が交渉するのが当然の権利。
施工業者には何の権限もないし、売主に指示されれば施工業者は間違いなく従う。
②売主検査記録を文書で提出させる。（売主は検査記録を出さないのが常らしいです。
レガートの場合、そもそも実施していない可能性が大ではないのかと・・・。）
→内覧会前に売主にきっちり検査してもらい売主の検証済を前提で行う。
そうすれば施工業者は掃除もするだろうしビスの抜け、壁の傷等もなくなる。
施工業者が怖いのは1戸だけ買う買主ではなく今後も発注する売主。
③ガス・電気・水は準備させる。
④内覧会の時間を妥協しない。
⑤判子は安易に押さない。

ビュー契約者さんのご意見、とても参考になりました。確認会で問題がある場合はは売主同行を求め、納得いくまで判押ししないように注意したいと存じます。
ガーデンアリーナの方たちもどうぞレガートのスレでチェックすべきところなど参考になさって下さいね。〔レガートのスレもいい方たちばかりでそれがとても心の支えになっております。〕
内覧会は内覧業者さんに同行お願いすることをオススメ致します。素人では気づかない点も多いですし、買主はどうしても冷静でいられないので客観的な意見は有難いですよ。

来客用駐車場についてなんですが
総戸数６９７に対して、10台分というのは
十分な数なんでしょうか。
今、小規模マンションに住んでいるので来客用駐車場は
十分足りているようですが
この様な大規模だと、どの程度必要なのかが気になりました。
それから、駐車場については、どのように抽選など
行われるのでしょうか。

オプションでリビングに5個ダウンライト申込したのですが、蛍光灯使用の電球に入居後かえられるんですかね？

２５５さん
私も担当の方に何回も確認しましたが、リビングに使用されているダウンライトのポケットに合う蛍光灯は、
今まだないそうです。「今後新しく出てくればつけられますが・・」と言われてしまいました。
私もダウンライトではずいぶん悩みましたが、明るさをとり、結局諦めてシーリングを残しました。本当は
シーリングを残しながらダウンライトをつけたかったのですが・・。担当の方の話によると、構造的にはできるそうです。
ただ、売主側の問題のようです。後からリフォームするしか今の所方法はないみたいです。

２４３さんへ。ゴミ出しは２４時間、３６５日ＯＫです。パンフか何かに書いてあって
確認した覚えがあります。ゴミ置き場は屋内で、脱臭装置がついているので２４時間
ゴミだし可能となっているとのこと。
サウスゲートの鍵は、いわゆる鍵を差し込んで押して開けるタイプで操作盤はついて
いないようです。パークゲートは敷地西側歩道の延長線上にあるブロッサムテラス
（一般に開放している）に接続するので、扉・鍵は無いです（つまりゲートとは名ば
かりで、ここから敷地端を通ってスプリングゲートハウスにアクセスすることになり
ます）。ちょっと分かりにくいですが、パンフレット図面の敷地配置図（扉の種類と
かも書いてある）をよく見れば分かります。
いずれにせよ、実際の石段の急さを考えたら、我が家ではここを通ることはまず考え
ていません。スプリングゲートハウス→住宅地内→公園抜けて→販売センター脇　と
いうルートの方が遥かに歩きやすいし、安全なルートです。前回現地案内会で歩きま
したが、このルートは変化に富んでいて思っていたよりかなり近い感じを受け、喜ん
でいます。
　

-->220さん
レガートはともかく、麻生小から当マンションにいたる地域に新築される一戸建てやマンションに住む
子供の数から考えると、学区変更がないか、やはり気にはなりますね。

会社提携割引ですが、買主への割引にくわえ、提携会社へも紹介料のような形で一定額をはらわなけれ
ばならないので、売主としてはあまりうれしくないようです。当マンションで売れ残りがあれば、会社
をとおさずに、その”紹介料”もふくめて割引してもらえるよう交渉することもできるかもしれませんね。

白山、王禅寺、虹ヶ丘が、児童数が減少しているので、周辺の学校と統廃合を検討していますね。
麻生小は、これらの学校とは、学区が隣接していないので、たぶん、学区の変更はなさそうですよね。
ただ、白山と隣接している南百合の学区は、変更するかもしれません。

子供の数が、多くて、教室が足りない場合は、校庭にプレハブ建てるんじゃないでしょうか？
以前、白山も、校庭にプレハブが、ありましたから（４クラス分）

関係ないことでしたら、すみません。

先日、マンションを契約した売買契約書に固定資産税概算20万と記入がありましたが、この金額とは買主が支払のですが通常記載されている金額は減免適応前の金額ですか？
。この金額から減免されるのでしょうか？

減免については２１３の通りです。竣工を完成と読替えてください。
ガーデンとヒルの住居の方は建物の税金がかかってくるのは
２００７年からで減免も２００７年からになります。契約書の税金は
２００６年の建物を除く金額なので２００７年以降は建物分の税金が
加算されます。

学区についてですが直接小学校に問合せして確実な情報を
得ることをお勧めします。区役所の窓口でそのように言われました。
私の場合、直接電話して教頭先生から非常に丁寧な説明を受けることが
できましたよ。それが一番確実！！

オプションで迷ってます。皆さんはどの程度のオプションを予定していますか？
もう、オプションの申込みをされた方、どのようなオプションをつけられたか教えてください。

住宅設計住宅性能評価書を見たところ、高齢者等配慮対策等級が１になっていますね。
確かにマンションの内外に階段が多く、スロープをつけてほしいと思う所がいくつかありました。
そうでないとマンションの中を散歩するのにもマンション外に出るのにもかなり回り道しないとならないので。
永住を考えている方、既にご高齢の方、ベビーカーが必要な年齢のお子さんがいらっしゃる方も多いと思うの
ですが。

262さんへ。浄水器や人感センサー付ライトなどが人気のようですよ。アリーナキッチンは趣味が別れるところですよね。エアコンは価格・性能共に入居時点で家電量販店で購入して法が良いと思います。

売買契約書を見たところ、買主に大変不利な内容になっていますね。
契約時に何か対処された方いますか。

↑　どのへんが不利になってたのでしょうか？？？
難しい言葉が多くてわからなかったのですが...........。

例えば

　７条３項　下請けの工事業者が倒産したり、近隣からクレームなどで
　　　　　　竣工が２、３年遅れても買主は認めないといけない。唯一
　　　　　　手付金を放棄すけば解約はできますが。

　３２条３項５　地震で建物が滅失したり、売主の責任で契約が解除になっても
　　　　　　グレードアップセレクト等にかかった費用は売主に全額支払わなければならない。

　　　　４項３　ライフスタイルセレクションシステムを申し込んだら、例えそれが浄水器
　　　　　　一つであっても売主は設計評価書記載事項全ての項目を売主に保障しなくても
　　　　　　良い。つまり設計評価取得による機構の保障もなくなる。

とか、延滞損害金は買主にはかかるが売主にはかからないとか、あげればきりがありません。
問題があるのは一向に構わないのですが私が知りたいのは契約時に法的に有効な何らかの
取決めとか申合せをされた方がいらっしゃったらその方法を教えて頂ければ助かります。　　　　　　　　

購入を検討していますが
「保留地」でフラット３５が使えず
迷っています。
業者提携ローンの超長期型ローン（３５年固定金利型）も
特約により将来高い金利に変更される可能性があるようですし。。
皆様はどのような住宅ローンを検討されていらっしゃいますか？
是非アドバイスを頂戴できれば幸いです。
宜しくお願いいたします。

267さんも268さんも本当に住宅を購入する気があるのなら、ちょっと調べれば理解できることで、問題になるようなことは特に無いと思いますよ。
2件とも本物件とは何の関係もない普遍的な問題だとおもいますよー。

新横断歩道の件、無事に設置とのことで大変に喜ばしいですね！
従来の経路であれば、新百合山手の新並木を楽しめたり階段がない等のメリットがありますが、横断歩道の経路は時間が2分短縮するメリットがありますね。
駅まで行くときは新並木、マンションへ向かうときは新横断歩道などの使い分けも期待できますね。

オプションについては私たちも迷いましたが、
・浄水器
・人感センサー
・ピクチャーレール
が人気のようですよ。（営業さんに聞きました）

ローンについては、住宅財形の適用を考えてます。
（５年変動ではありますが、会社の転貸融資制度を利用することで、ある程度リスク軽減可能と判断してます）

24時間ゴミ出しOKの件、ありがとうございました。
やはり便利ですよね。
それから横断歩道、できたのですか？
これも駅徒歩8分が6分になるということで
忙しい朝には有難いです。
徒歩8分と徒歩6分は気分的にもかなり違いますね。
遠いものでなかなか現地へ行けないのですが
どんどん進んでいるのですね。

＞268さん
①ライフプランにあわせ手持必要資金を計算
②「売却価格＞ローン残債」の頭金を計算
※新築4000万の物件で10年後売却価格2400万が2003年の平均。
③固定金利／変動金利の選択
・・・金利上昇リスク、未払利息
③提携銀行、公庫、財形の比較
・・・実行時金利／申込時金利、銀行約款

２６７です。
２６９さん、売主サイドのコメント有難うございます。
おっしゃるようにちょっと調べればこの板が売主のＰＲに
使われているのは自明なのに真面目な質問をしてしまいました。
２６０さんのように、別な真面目に答えてくれる板で問合せます。
失礼しました。

＞273さん
269さんのコメントは別に売主サイドとは思いませんでした。まーちょっと厳しいですけどね。
また最初のスレから見てますが売主のPRではないと思いますよ。ただ自分が買った物件ですから
嫌いではないですし、完売もして欲しいと思うのは当然ではないでしょうか。
IPアドレスがMR or デベのものだったという証拠があれば別ですが・・・。
以下私なりの見解です。
７条３項は「売主の外部環境リスクに対する責任の所在」に関する条文ですから契約条文にすると
こうなるのかなと思います。外部環境リスクに対し責任を持つデベがいれば即日5分で完売でしょう。
ただ下請倒産は外部環境リスクたりえないのでは、と思いますが。
３２条３項５は「契約解除時の買主の追加オプション対応に関するもの」で地震や売主責任による契約解除
を謳った物ではないと思います。オプションはマンションそのものではなく、あくまでもオプションですから
実際にかかった費用は契約解除時に支払う必要があるかと思いますが。
また売主は契約破棄した前の買主のオプション付住居をそのまま売れないと思うのですが。
３２条４項３は273さんが設計評価書と建設評価書の意味を取り違えていると思います。
延滞損害金はキャッシュで支払う場合以外売主ではなく対金融機関への損害金で銀行約款に記載されてます。

固定資産税の件ありがとうございます。新百合丘では20万位になってしまうようですね(;＞_＜;)ビェェン
オプションはIHとアリーナキッチンが以外に申込が多いようです。でもIHお考えの方アンペア不足になるようなので
よく担当の方に聞いたほうがいいですよ！男性の関口さんが詳しくて親切でした。因みに家は、人感センサー
ダウンライト５　浄水器　ピクチャーレール申込済みです。今後オプションに関しては２次受付があるようですよ
項目は何が選ばれる未定だそうですが・・・アリーナバルコニーのかたリビングのカーテンは何にされますか？
普通のドレープかシェードで悩んでます！家は気が早すぎるかもしれませんが・・・

ＩＨは、アンペア不足になるんですか？
申込当日に言われてもねぇって感じで、ここで聞いておいて良かったですよ。
うちは、アリーナキッチンは高いし、狭くなるから、やらない予定ですが。
洋室１の床暖房考えてます。
床暖房の情報もなにかありますか？

２７５さん
オプションの二次受付というのは夏に行われる予定のオプション会のことですか？

二次のオプション会の時あたりに三井や三菱などの関係で
いろいろな店舗での割り引きなどが紹介されるらしいです。
しかしそういう情報があるのなら早めの教えてほしいところですよね。

二次のオプション会ということは一次のオプション会があったということですか？
ガーデンとヒルトップのオプション会を夏ごろやる予定ですと担当の方が言ってましたがビューの方々はもうされたのでしょうか？

275です。２次のオプションはいつごろかは聞いていませんが、おそらく夏のオプション会を示すものかもしれませんね！
家は、追加予定はないので詳しくはききませんでしたが。。。
アンペアの件もブレーカーがおちやすくなると言ってましたよ。

アンペア変更したいって東京電力に電話すればすぐに来て、ちゃちゃっと工事してくれますよね。（10分くらい？）ただだし。
何が問題なのかわかりません。。。。

部屋のタイプによってアンペア数の上限があると言われた記憶があります。
詳しい数字は覚えてないので、気になる方は担当者さんに聞いてみてください。

276さんのレスで書かれていましたが、アリーナキッチンにすると
お部屋は狭くなるんですか？？カウンターの下の収納がリビング側にせりだしてくる感じなのでしょうか？
リビングの広さは変わらないと思い込んでいてアリーナキッチンを申し込んでしまいました・・・
御存知の方いらっしゃいましたらどうぞ教えて下さい・・！！

↑
営業にききましょう！

ここの掲示板って営業の人に聞けばすぐ解決する質問書き込む人多いですよね。
営業の人が不親切だったり。スキル不足だったりするのかな？
信頼関係築けてないとか。。。

税金ってこの位かな？

　近隣の土地公示価格　　１８．７万円
　建物価格　　　　　　　　　１７万円／㎡
　評価額は７掛け

　物件　　　　　　　　　　　　 ９０㎡　　５５００万円
　　建物持分　　　　　　　　 １１７㎡
　　土地持分　　　　　　　　　 ５２㎡

　　土地取得費　　　　　　　１０００万円
　　建築費　　　　　　　　　２１００万円
　　販管費（１０％）　　　　　６００万円
　　利益　　　　　　　 　 　１８００万円

税金　　　最初　　　　　　１７万円／年
　　　　　　６年目から　　 ２７万円／年

>285
どっちで聞いてもいいじゃんｗ
あった時に、全部聞ききれてる訳じゃないから。
あえて、電話することも面倒だし。

>営業の人が不親切だったり。スキル不足だったりするのかな？
>信頼関係築けてないとか。。。
他社の営業の人の探りだったら、、、」
大手２社+小田急Ｇだから、他の物件よりは、やっぱ、おしなべて営業の人の教育、品はいいですよ。
それだけは、感じるから言っとく。

関係者ではありません。客です。

私の営業の担当の方は、明快に責任もって説明してくれるので
何でその類の質問を匿名掲示板でしているのかな？と疑問に思ったので。。。

285産に賛成です。皆さん親切ですから丁寧に答えてくださっていますが・・・「あえて、電話するのも面倒だし。」という人にわざわざ自分の資料を出してまで教えてあげたいと思う人はいないでしょうね

↑
２８５さんです。

>皆さん親切ですから丁寧に答えてくださっていますが・・・「あえて、電話するのも面倒だし。」
>という人にわざわざ自分の資料を出してまで教えてあげたいと思う人はいないでしょうね

皆さんとか、思う人はいないでしょうね？とか言っている人は、
自分が皆さん＝自分と考えてるようですね。
掲示板の使い方から勉強してください。
また、こういうところで、
他の書き込み、他人を批判する発言は非常識ですよ。
勉強してから書き込んでください。

何様？

>291
何様？

293さん、補足ありがとうございます。

>275
IHは専用線引いてくれると聞いていたので
大丈夫と思っているんですけど...
それでも駄目なんでしょうか？？？

相変わらずここは杓子定規な方が多いですね・・・
いいじゃないですか、ここで質問投げても。
まぁ、大規模だから色んな人いるのかな。

最近現場に行かれた方いらっしゃいますか？
建物はどのぐらいまで出来たのでしょうか？
契約が終わり、また遠方の為なかなか行く機会がありません、教えていただけるとうれしいです。

営業の方、結構いいと私も思っていました。
何件もMR巡りをしているといろいろな営業マンさんにあたりますが
やっぱりいろいろです。
そういう意味でもやはり安心な感じがしました。

私も遠方の為、なかなか行く機会がなく、とても気になっています。
お近くの方、是非現場の状況を教えてください。

私も担当の営業の方、凄くしっかりしているし良い方だと思いました。

2/25に営業の人と現場を見に行って来ました。
その時はビューコートが７階あたりまで工事が進んでて、
他の棟はまだ基礎しかできていない状態でした。
また、ガーデンコート前の低層住宅地に３件程度の
戸建が建築中でした。見晴らしはとても良く、
入居するのがすごく楽しみになりました。