戸塚のプライズ・ヒルってどうですか？ （その４）

内覧会：
拙者はネットや攻略本で勉強して臨むつもりです
「メジャア」と「水平器」を購入しよう！　←水平器って面白い計測器だね
駐車場：
迷っているが、当然うちが入る○番館に近ければいいかな。。。
他のマンションでは、毎年抽選のとこもあれば数年毎に抽選だったような
うちもそうなるんだっけ？
近くのお店：
ユニーが一番近いようだけど土日は本当に人いっぱいだね。。。
丸井は無くなるし。。。(1FとB1Fは存続するけどな)
環状３号に新しくできたサミットはちょっと車が要るなぁ。。。
ローン：
繰上げ返済できる範囲で短期固定
それ以外は長期固定がいいでしょうね。。。[MIX]

9/21引渡しまでまだ３ヶ月もある。。。早く入りたいよー

「水平器」じゃなくて、「水準器」だよ。

>222
>他のマンションでは、毎年抽選のとこもあれば数年毎に抽選だったような
>うちもそうなるんだっけ？

重説を読んだ限りにおいては、再抽選はなさそうです。

戸数分の駐車場が用意されていますから、車のサイズにこだわらなければ敷地外ということ
はありません。
しかしハイルーフの区画がいっぱいの場合（多分そうなるでしょう）、ハイルーフ車の所有
者で対応区画の抽選に漏れた人は、住戸の売却や賃貸で駐車場の賃貸契約が解除された区画
が出るのを待つことになります。それまでは、敷地外に駐車場を借りるしかないと思います。

現在のハイルーフブームはそろそろ終わりで、あと３年がいいところじゃないかと思います。
とは言っても、皆さんセダンをお持ちであっても、ハイルーフ対応区画を希望するでしょうね。

問題は、車がハイルーフでなくなっても、ハイルーフ用の区画と普通車用の区画を入れかえる
手段が無いことです。現在の管理規約には規定がありませんので、入れ替えルールを定めるこ
とになりますが、規約改正を行うのはかなり難しいと思います。

丸井戸塚店：
http://www.townnews.co.jp/020area_page/01_thu/11_tots/2006_2/06_15/tot...
食遊館(1F,B1F)は存続決定←品揃えはなかなか良いですよ〜

ゼロ金利解除のタイミングが微妙になってきましたね。
9月ローン実行は、金利の予測がぜんぜん出来ませんね。

>>224さん
>規約改正を行うのはかなり難しいと思います。
そうでしょうか？分譲マンションに住むのは初めてなので
理解が間違っているかもしれませんが、管理組合でちゃんと
話し合い、手順を踏めば規約の改正は簡単だと思っています。

最初から例外や細かいルールを作ると紛糾するでしょうから、
デベが用意した規約は多少キツめの単純な規約になっているのかな？
と思います。

皆さんで話し合った結果、定期的な抽選を行うほうがよいということになれば、
そうなると思っています。
その際、細かい条項(何年おきに抽選？ハイルーフ所有者は優先？など)を
詰めるのだと思っています。

どうなんでしょう？

202さん　写真ありがとうございます。
ずっと現地を訪れていないので、感動です。

224です。

>227
>管理組合でちゃんと
>話し合い、手順を踏めば規約の改正は簡単だと思っています。

もちろんそれは正論です。問題なのは、規約を改正するためには過半数を超える賛成票を
集めなければならないことです。残念ながらプライズの場合、駐車場の利用規約の抽選制
への変更に関して、過半数の賛成を得ることはほぼ不可能と言ってよいでしょう。

その理由は次のようになります。
１．
既に大型区画を使っている人や、利便性の高い区画を使っている人が、抽選制によって
自分の利用条件が悪化するリスクを犯してまで規約改正に賛成するとは思えません。
いわば既得権益化している権利を無効にするための規則改正ですから、この改正を成立
させるためには、現状に不満を抱いている方が半数以上必要になります。

２．
駐車場の充足率が過半数を割るような物件であれば、過半数以上の人が敷地外の駐車場を
使わざるを得ませんから規約改正も現実味を帯びてきます。
なぜなら、敷地内駐車場を使っていない人が過半数を超える多数派になるのであれば、
自分が敷地内駐車場を使える可能性がある入れ替え制に賛成する可能性があるからです。

しかしプライズの場合、駐車場充足率が１００％で過半数の物件がハイルーフ対応して
いますから、現状に不満を持つ人が過半数以上になるという可能性はほぼゼロになります。

私自身も、ハイルーフ対応の区画をハイルーフで無い車が占有し、ハイルーフ所有者が敷
地外に駐車場を用意しないといけないのは、何かおかしいと思います。しかし、当初の規
約で駐車場の定期抽選による入れ替え制をうたっていない以上、現実には駐車場規約を変
更することは上記の理由からほぼ実現不可能と考え、最初のように書きました。

>226
>ゼロ金利解除のタイミングが微妙になってきましたね。

株安に加え日銀総裁の村上ファンド問題が明らかになり、日銀は政府側に対して明らかな
ビハインドを負う立場になってしまいました。
景気維持のために利上げさせたくない政府側が、利上げしたい日銀より有利な立場になった
ので、しばらくゼロ金利解除（利上げ）はできないと思います。

年初の予想ではゼロ金利解除の予想を７月頃とするエコノミストが多数派でしたが、現在の
状況では７月の解除はまずないと思います。総裁選が終わる１０月以降になるでしょう。

私が検討している融資先の担当者は、おそらく９月までは現状維持で行けるなるだろうとの
見解でした。

利率を低く抑えたいローン利用者にとっては、日銀総裁の村上ファンド問題はありがたいと
言えなくもないかな。

>>228
またまたGETさせていただきました！
私も常々そっち方面から撮りたかったのですがなかなか行けなくて。。。
なんせ空いた時間に行くといつも夕方近辺。
まずは自分の部屋って感じで見て回るとあっという間に暗くなったり時間が無くなったりで。
とても助かりますｗ

いよいよ出来上がってきましたね。
イメージに近い感じだと思ってますがどうですかね？（私だけ？）
内覧が楽しみだ。

>>230さん

227です

多少、その論理では前提が極端なのかな？と思います。
以下の前提を盛り込むと、結論は変わると思います。

①誰しも高い金を払ってでもハイルーフ区画を希望するわけではない
②ライフステージとともにニーズは変化するはず

とにかく、過半数の賛成を得るには、ルールの作り方次第でしょう。

すなわち、抽選ごとに全白紙という方式ではなく、
「もうハイルーフはいらないから安い区画を希望したい」
「そろそろ子供も大きくなってきたからハイルーフがほしい」
など、抽選の時点で不満をもっている人間だけが自分の区画を
手放すことを事前に宣言し、それらの区画リストに対して
区画変更希望者を募って抽選し、当選した人が区画交換オプションを得る。。。？

など、いろいろ考えられると思いますよ。

227さん。前向きな意見ありがとうございます。
管理組合の話し合いでうまく提案できるといいですね。

>①誰しも高い金を払ってでもハイルーフ区画を希望するわけではない

これは一つの真実ではありますが、将来に備えてセダンでもハイルーフ区画を希望される方
が多数いることもまた事実です。

お向かいのモデラ・ピークスが良い例ですが、駐車場に空きがあるにも関わらず、ハイルー
フ区画は満車です。ハイルーフ車であるばかりに、敷地外に駐車場を確保せざるを得ない方
が現にいらっしゃいます。そしてハイルーフ区画をセダンが占有していることもまた事実で
す。

>②ライフステージとともにニーズは変化するはず

これもまた一つの真実ではありますが、マンション（集合住宅）特有の特性も考慮する必要
があります。それば、マンションは同じライフステージに属する家族が集まる可能性が高い
という現実です。

一般の分譲マンションの特性として、だいたい同じようなライフステージの方が集まります。
小さい子供さんがいる子育て世代が取得層の中心になるでしょうか。
（プライズは価格が高い目なので、もっと世代範囲は広いかもしれませんが）

すると、同じ時期に同じニーズがあることになり、利害調整は大変かもしれません。
上に上げたハイルーフが良い例です。そしてまた年数が過ぎれば同様に余るように
なるのかもしれませんが。

公営の賃貸のように、幅広い年齢層が集まれば、うまく運用できるシステムになる
と思います。

利害が合致するもの同士で区画を交換するのは一つのアイデアではありますが、
希望する区画に合致しなくて、空き待ちをしている人との関係にも配慮しなくては
いけません。
駐車場は共有施設ですから、全ての所有者間で公平な条件で、空いた区画の利用者
を決定する必要があります。このあたりの整合性を取るのが難しいのではないので
しょうか。

仲良し同士で話し合って区画の入れ替えすることを許可したら、空き待ちをしている
人は蚊帳の外に置かれてしまいますから。

ですから普通の規約では駐車場を解約すると待ち行列の最後に並びなおすルールに
なっていると思います。（一台目優先ルールとかもありますが）

区画交換オプションは面白いアイデアだとは思います。
ハイルーフ希望者が少ない場合はうまくいくと思いますが、逆の場合には既にハイ
ルーフ車を所有している人は置けなくなるリスクがありますので、そのあたりをうまく
調整する必要があるでしょう。

227です。

ご意見ありがとうございます！

なかなか難しい＆面白い(不謹慎ですかね？)問題ですね。

突き詰めていったら、まずなんで全区画ハイルーフ車対応じゃないんだ！？
といまさらですが軽くいらだちを感じてしまいました。

おそらく、いろいろと細かいルールを設けたとしても、
各区画の割り当て状況は初期状態からほとんど変化しないのだろうとは
もちろん思っていました。

ただ、少しでも暮らしやすい、少しでも多くの人が満足できる
ルールを作って行きたいですね。

ここでこれ以上長々と議論を続けるのもどうかと思いましたので、
詳細は今後、ひとまず入居してから、でしょうね。
住人の状況も、想像になってしまいますので。

こういった議論がオープンにできる、顔が見える組合を
作りたいと思っています。今後ともよろしくお願いします！

駐車場の話が一段落？したようなので、
内覧会の話に戻させてください。
専門家に同行を頼まれる方、どのように業者を決めましたか？
ネットでもたくさんあるようですが・・・

408戸が12日間に分かれて、単純計算で一日あたり34戸もの人が内覧会です。
（実際には二つの番館ごとなので微妙に違うでしょうが）

ここでほかの人の意見に合わせて内覧業者を決めていたのでは、
バッティングしてしまうかも知れません。
人それぞれ価値観が違うでしょうし、ご自分が気になる業者に
まずは問い合わせて見るほうが良いと思います。

駐車場の話を少しだけ続けさせてください。
セダンでありながらハイルーフ区画に駐車し、ハイルーフの住民がマンション外の駐車場を賃貸するということは当然空き区画が発生することとなります。
これは、駐車場収入による機械式駐車場の保守費用（意外と高い）・償却が不足することとなり、結果として共益費や修繕積立金の値上げにつながることになるのではないでしょうか。
そうなると、マンション外に駐車場を借りた住民は、当然（使っていない駐車場による）値上げを容認できないでしょうから、揉め事が生じることとなります。
抽選後どのような手立てを講じるのか分かりませんが、「大は小を兼ねる」という理由でセダン所有者がハイルーフ区画を安易に占拠すると、結果的に共有部分の収支が悪化することになります。
「将来に備えてハイルーフ区画」という理由も理解できるだけに難しい問題ですね・・・
やはり、セダンでハイルーフ区画の権利を得た方が、実際にハイルーフ車を購入するまでは権利を必要とする方に譲り、実際に購入した際に通知期間を経て権利を戻してもらうような制度を検討するべきなんでしょうね・・・なんといっても「共有部分」なんですから・・・

駐車場に限らず、マンション維持については、いろいろ議論がありそうですね。
みなさん熱心ですので、管理会社まかせにせず
管理組合もきちんと機能していくとよいですね。

自分たちの住まいのためですので、
積極的に役員に立候補していきましょう。

内覧会ですが、事業主が数社あるので、責任があいまいになっちゃいそうですが、
誠実に対応して欲しいですね。