【契約者限定】パークシティ大崎 ザ タワー

たしかに自作自演臭いけれどウェブ見るとなかなか良い感じですね。
興味ありありです。

駐車場の抽選が終わりましたね。
2月末には、結果が郵送されてきます。駐輪場の結果もでしょうね。
ドキドキです。

皆さんは地震保険はどうされますか？

このマンションは制振構造ですし、保険料・保障内容次第で入るか決めるつもりです。

覚えやすい住所ですね。

地震の際、個別に対応しなければならないのって乾式壁のところだけでしょうか？
もし、全修理しないといけないならいくらくらいかかるのでしょうか？
火災保険と比べて地震保険ってかなり高いから、入るの躊躇しますよね。

６月までに金利が上昇しないか懸念されている方がいましたので、自分なりのコメントをします。変動金利は店頭表示は2.475%で変わらないものの、各銀行が引き下げ優遇幅を拡大しており、数年前と比べ0.1%程度下げている銀行が増えてきました(実質0.675%など)。固定金利はさらに下がり幅が大きく0.3%以上低下したように思いますので、少し前にマンションを購入をされた方は惜しかったと思われているかもしれません。もし６月までに金利が上昇に転じることとなれば、ここ数年では見られなかった変化が起きたということになります。つまり我々は超低金利時代の最底辺を見ることができたということです。一気に急騰されるのは困りものですが、0.1%程度の上昇で済めば決して損だとは思いません。

この先数ヶ月の間に金利の急上昇が起こるようであれば、おっかなくて変動なんて借りれないです。むしろ、もうワンランク利率が下がるのを期待してるのですが。。。甘いですかね？

>>900
>>901

両社素人書き込みですね。
金利が低いのはわかります。
相反して物件価格は確実に上がっています。
これは金利低下利益より物件価格の方が上がっているので総じて得な物件ではありません。

極論ですがこの物件で100㎡の部屋を2億ですが金利が0.375％ですと言われてどうでしょう。
物件に価値があれば悪く無いと思いますが同じ三井でもグランスカイと比べたらかなり分譲価格が上がっているのはご存知ですよね？

金利上昇リスクを気にしているようですがこの20年以上、金利が上がると言われ続けて上がっていません。
35年のローンを組んだ人も半分折り返している状態です。
住宅ローンの仕組みをご存知の方であれば借入直後の利金負担が多いことはご存知でしょね？
だとしたらスタート時点での金利は低金利が良いに決まっています。

大手生命保険会社が長期貯蓄性商品販売停止等になっています。
これは私達市民の目線ではなくプロの目線でみても短期的な金利上昇が見込めない事を判断しています。

御殿山小校庭の崖側植栽は工事の際にばっさり切られていますが、植栽するのでしょうか。
そもそもあそこは学校側の敷地なのかもわかりませんが。

開発値側からのデッキが川をこえてニューシティにつながることが決まったら、
三井からその情報は郵送されてくるような気もしますが、本当に決まったんでしょうか。

グランスカイと比べてみたり、この物件が損か得かとか論じるのは関係ないんじゃないの？。金利に関してはしばらく上がらないと読むのが一般的で、間違って6月までに金利が上がろうものなら902さんあたりは真っ青でしょう。ただし過去20年の推移をみてこの先35年も上がらないと結論づけるのはやや危険。借入額と返済能力のバランスで計画すべきでしょう。

>>902
スイマセン
頭悪いんで
三行でまとめてください

>>902
金利の話をしているようだから、自分なら変動を選ぶでよいのでは。分譲価格が上がっているという局所的事情と関連づける意味が良く分からない。割高に感じるから尚更変動優位という発想なんでしょうけど。

入り口の姿が見え始めましたよ。

>>907
わかりやすくまとめるならば金利動向が気になるほど限界の借り入れしないで分譲価格が安いタイミングで結論を出しておくべきだったのではないですか？
或いは分譲価格の安い物件を買う方がいいんじゃない？

金利が上がる事がビクビクする程度であれば身の丈にあっていない物件チョイスしているこということですよ。

変動金利か固定金利かは他スレでありますが経済体力によって結論が違います。
経済体力あれば迷わず変動チョイスですよ。
短期繰り上げ返済計画であれば固定を選択する必要ないですからね。
固定を選択するとしたら5年間が現状の変動金利よりも安い場合のみね。

三井に連絡したら、ニューシティとの連結は決まってない、ネットは時に暴走するから信じないで下さいと言われました。
残念です。

>>910
何、そのやる気のなさ。
まあ、タワー＆レジデンス完売した今となっては、三井不動産マンション部門としては直結だろうがなかろうがどうでも良いって事なんでしょうね。

>>909
それが一番安全かつ賢明な変動金利の借り方なのは間違いないです。頭金を相当額投入し、金利上昇時には残債を一括返済できるくらいの経済体力のある人。変動金利で借りる人のうち何割くらいを占めているのか、興味あります。

そもそも、グランスカイよりも高かったっけ？
同等の占有面積で比較すると高くもなかった気がしますが。
まぁ、事前の坪320という偽情報に踊らされてしまったひとには凄まじい値上げに見えたんでしょうがね。

一定割合はいるとしても、少数派かと。そういう方は35年ローンなんて不要でしょうし、住宅ローンを組む人の典型像とは思えません。また現金では到底手の届かない商品を購入できるところに、住宅ローンの旨味があるのではないでしょうか。

グラスカより安かったというのが販売時のトピックでしたね。リーズナブル感がそれで醸成されました。いまのグラスカの中古価格みるとここは既に1割以上の含み益状態でしょうか。販売時期が半年ずれていたら、まずこの価格では購入不可だったと思うと、本当にラッキーでした。加えて、価格上昇前に購入した中で、住み替えの方は中古マーケットが上がり基調での売り抜け
ができ、更には金利が底値中の底という市況ということで、住み替えの方は特に利潤を得ている状況かと思われます。

>>913
グラスカよりも安い。
内装は大して変わらん

今更なぜにグラスカとの比較？。グラスカの話を持ちだしたのは、ここの契約者ではないんじゃない。

グランスカイ 坪380万
http://m.searchina.ne.jp/news/disp.cgi?y=2010&d=0707&f=busines...
パークシティ大崎ザタワー 第1期坪368万、全体平均360万
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/439925/2/
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1835
パークシティ大崎ザレジデンス 坪400万
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1835

たしか、プラウドタワー東五反田も380は超えていたと思います。

>>909
お金のある人には理解しやすいコメントですね。
無い人やギリギリで返済する人にとってはとても辛いコメントです。

頑張って働けば良いだけ。

変動金利を選ぶ人には２パターンあって、経済的事情が両極端だということが良くわかった。
一般的な感覚だと919さんのタイプが多いと思いますけどね。

キャッシュでも買えるくらいの力があるけど、手持ち金を残すためにゆとりで変動ローンを借りる人達のことを指していたのでは。でも世の中そんな人ばかりではないですって。感覚の近い人同士で話をしないと不毛な議論になりますね。

提携司法書士の登記費用が物件価格の0.94%って相場なんでしょうか？
ちょっと高い気がします。

とはいえ、こういう物件だと個別に登記できないからデベの言いなりにならざるを得ないですよね。
どうせなら物件価格に組み込んで欲しい

税金について詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。
平成27年4月以降の税制、このマンションに該当する内容でお願いします。
(1)固定資産税の新築減額の適用はありますか？
(2)住宅ローンの抵当権設定登記の税率は4/1000ですか1/1000ですか？
(3)所有権移転登記についてはどうなりますか？

>>924

3月位になれば、発表になるかのでは？

>>908
写真アップありがとうございます。
入居が楽しみですね！

変動ではちばぎんの金利0.625が最強と言う情報共有をしてくださった方がいらっしゃいました。その時はなるほど〜と思いましたが、金利上昇局面で固定に変更することも考えている人の場合は、ちばぎんは固定金利が高いので向いていないかもしれませんね。それを考えると変動の金利は少し高くても信託系の銀行が良いかもと思ってきました。ソニー銀行も魅力的なのですが、ソニー銀行のセレクトを選ぶと事務手数料が高い、ソニー銀行の普通の住宅ローン変動を選ぶと金利が高いという点が気になり、なかなか難しいです。

>>925
ありがとうございます。初期費用のシミュレーションは、確か想定されるMAXの税率による額だったと思うので、実際は懐に優しい税率だと有難いですね。

>>927
月々の返済や総支払い額を計算すると分かりますが、金利の0.05差はかなりの微差なので、あまり影響され過ぎない方がよいです。仰るように、変動から一定期間固定に変える場合の利率や、繰り上げ返済に条件がないかがむしろ重要です。全期間固定を組み込むなら、独自に金利を下げてるところもあります。ネット銀行まで含めれば、相当な比較調査が必要ですよね。

>>930
月に何回も繰上げ返済します？
5年前に買ったマンション完済して今回この物件を買いましたが多くて月に1回程度ですよ。
小さなTAXメリットを考えるのであれば確定申告の際の住宅ローン残高証明評価直後が最も良い。
5年間借りっぱなしでも良かったのですが二部屋目に低金利借入条件が完済だったので払った。
それが無ければこれだけ低金利であれば借りたままでも良いくらい。

皆さんフロアーコーティングはどうされますか？

>>931
現居を完済し、ここが2つ目の家とは羨ましい限りです。
知識不足で申し訳ないのですが、住宅ローン残高証明評価直後の繰り上げ返済が有利なのはどうしてでしょうか？

住宅ローン減税が、年末時点での借り入れ額・ローン残金を基準にして算定されるからじゃないですか？

>>933
横から失礼します
単純に借入金利よりも住宅減税の方がお得だからでしょう。

>>932
私もフロアーコーティンが気になっています。
有名な会社と同じ工法で安くやってくれる会社を見つけたのでお願いしようと思っています。

>>934,935
確かに5000万以下のローンなら、そうですね。参考になりました！

フロアコーティング悩みますね。

マンションは、シートフローリングのようで、多少は良いようですが
やはりコーティングすべきなんでしょうか。
凄い悩んでいます。

コーティングを業者に依頼しようにも、ガラスコートや、UVコート、ウレタン・・・・
いくつか分類がある上に、業者によって呼称が違うようですし。
何か良いのか、混乱するばかりです。

誰がアドバイスください。

シートフローリングだからコーティング要らないです。
キッチン石貼りも人工石だからコーティング要らないです。

三井デザインテックの営業の方に、フロアコーティングは物落とすとコーティングが割れると言われました。割れたらもう一度コーティングし直しだそうです。
なので、普通に営業からしないほうが良いと言われました。だったらオプションに載せるなよと心の中で言ってみましたが。。。

日経不動産記事で、大崎ブライトタワーにかんぽ生命が6000人所帯で入るとのことです。ブライトコアの入居企業や、商業施設も気になりますね。

>>931
自分の経験だけで語られても…

繰り上げで返すと、返済した分の保証料が振り込まれて、繰り上げで返す（以下無限ループｗ
ってことがありましたけど何か？

まあ、こちらも自分の経験ですが

>>936
細かい話ですが、ここって確か認定長期優良住宅にならないですよね？
であれば4000万円が住宅ローン減税対象の上限と思われます。

>>941
月に何度も繰り上げをするかは個人の自由・事情次第ですかね。
各銀行オリジナリティーを出して集客に努めていますが、三井住友信託はかなり特徴があると思います。

10年の間に残債が4000万円を大きく割らないようなローンの借入，返済法を考えるのも一つ。
元金に対する利息との兼ね合いもあるので、シミュレーション次第ですが。

>>941
保証料は確かに帰ってきますが100万繰上返済して大した額ではないですよね？
それを更に繰り上げ返済ですか？
そんなに慌てなくても利金変わりませんよ。
保証料はお小遣いとして使って下さいな。

5000万程度借入で2000万繰上返済するのだとしたら保証料もそれなりの額になる。
繰上返済も借入残高が減ると戻ってくる保証料も減りますしね。

フロアーコーティングは掃除の手間が減って良いと思います。
私は先日このスレで自作自演臭いと出てきた >>891 のリフォーム会社で頼みました。
フロアーコーティングとテレビの壁掛けとエコカラットを頼みました。
フロアーコーティングは30年UVにしました。
デザインテックよりメチャ安いです!!
このスレで自作自演と書かれている旨を伝えたら大爆笑されましたよ。
内覧立会もやってくれると言うのでさらにお得がありましたね。

【大崎】かんぽ生命本社移転、無印良品、 フランフラン、アパレル、ライフ、大崎ブライトコア

パークシティ大崎

大崎ブライトコアタワー
1〜3F 複合商業施設（無印良品、フランフラン、アパレル）？

4〜30F オフィス (かんぽ生命）

大崎ブライトコア

1〜2F 複合商業施設（？）
3F〜19F オフィス (？）

大崎ブライトコアプラザ

1〜2F (ライフ)

マイナビの求人で、大崎ブライトタワーの複合商業施設に大手アパレルの店が入るとのことです。ブライトコアの入居企業や、他の商業施設も気になりますね。

このマンションは2015年住宅エコポイントの対象になるでしょうか？

>>945
差し支えがなければ、三井デザインテックだと見積もりいくらでそちらだといくらか具体的に教えていただけないでしょうか？

＞947

どうせユニクロ。。。

>>949
見積先は城南設備ですか？
他スレでも有名ですが私もいくらか知りたいです。
見積り内容によるのかな？

>>943
住宅ローン減税は収入ではなく所得税控除だから、純増でもらえるのがデカイですね。うちはちょうど満額いただけそうなプランニングです。

金利よりも、例えば8000万を夫婦二人で4千万ずつ借りた方が控除も2倍になるのでへたに金利の部分であーだこーだよりもお得になると思います。借入できる人は目一杯かりて、手元資金を運用するに限りますね。

借入4000〜5000万くらいだと結構悩む。最初の10年間に繰り上げ返済をする方が得か。それとも繰り上げないで住宅ローン控除を最大限に受けておき、貯めておいたお金を11年目に一気に繰り上げ返済する方が得か？。

たくさん借入額が増えると、諸経費の手数料も高くなるのでは…？

2本目ローンは手数料割引あるよ。最大の難所は夫婦各々で相応のローンが組めるか否か。

>>955
諸費用としては保証料が高くなりますが、それよりも利息増による総支払額増が懸念されます。金利上昇時のリスクの問題もあるので、むやみに借入を増やすのはお勧めできません。ただし借入を3000万にするか4000万にするかくらいの判断になると微妙です。住宅ローン減税の差額でプラス100万円を見込める以外に、1000万円を手持ち金として持っておけば色々運用できる可能性があり、4000万借りた方が良い場合もありそうです。

マイナビの求人に大手アパレルの募集などありませんが。。。

5000万の物件を買う際、頭金として投入できる自己資金が3000万あったとする。この場合、本来2000万円借りれば足りるのだが、ネット銀行等で変動金利が一番有利な銀行を探し、わざと4000万借りる。税制を利用して控除を多く受けながら、手元に残した2000万も自由に転がせるメリットがある。元金増による利息の差分は十分プラスに転じさせることができるだろう。

>>950
むしろユニクロだったらうれしいです。

>>959
変動金利(約0.7％)が10年変わらないという前提で計算してみました。11年目に手元の2000万円を繰り上げ返済すれば利息の差はわずか15万円程度しか生じませんでした。4000万円借りることによる控除増は170～180万円程度と考えられるので、計算上は明らかにプラスです。資産運用の上手い方なら手持ち金で更なるプラスを生む余地もあります。唯一のデメリットは月々の返済額が倍になることですが、倍額借りているのですから当たり前な話です。返済期間も100か月以上短縮されることになります。

>>945
わざわざ書き込むあたり必死さが出ていて自作自演であることを更に裏付けてる感じがする。

試算が本当なら使えそうな話だけど、自己資金3000万に対してローン2000万で足りるという状況がまず羨ましい。

>>945
「メチャ安いです!! 」なんて必死だな
ふつー「自作自演」が出てきたなんて掲示板の書き込みの話題なんかしねえよｗｗ

あ、業者さん、三井デザインテックでフロアコーティングするつもりのやつらは1月31にちまでに決めてるよ。
書き込みご苦労さん。

>>964
自作自演じゃないと信じたいけど、デザインテックとの見積もりの違いを提示できないなら、そうと思うしかない。

964はあいかわらす攻撃的ですな。


＞1月31にちまでに

失笑。

＞960

そういう人はLIFEもうれしいのでしょう。

>>966 失笑の意味はご存知ですよね。本来の意味とされる「こらえ切れず吹き出して笑う」で使う人が27.7パーセント、本来の意味ではない「笑いも出ないくらいあきれる」で使う人が60.4パーセントという逆転した結果が出ている。

検討スレが荒れるのはしょうがないが、契約者スレが荒れるのは看過できないです。
皆様、冷静に。

荒らしてるのはいつも同じ人でしょ。

オプション関係ネタは自作自演でも業者名でも構わないと思いますよ。
同じ事をやるならば直接末端業者に頼んだ方が安いに決まっています。

私達→三井不動産レジデンシャル→三井デザインテック→施工会社→末端業者→職人

こんな図式ですよね？
10％ずつ抜かれたとしたら５割増し以上。
レジデンシャルがそんな小さく抜かないだろうから末端業者の２倍になるのは間違いないでしょうね。
一番左ではなく一番右の職人直接もしくは妥協しても末端業者に頼みたいと思うのが普通だと思います。

前に買ったマンションの内覧会の会場前で業者がビラ配りをしていました。
安いのでありがたくそこでオーダーしました。

情報は命なのでバシバシ書き込んで欲しいです。
ステマと言われるでしょうが関係なしにガンガン情報書き込みお願い致します。

選ぶのは私達です。
ちなみにデザインテックはオプションキャンセル受けてくれました。

我が家の場合は、
●カーテン
クリエーションバウマンが２０％オフ！と最高のお値引きでしたので、Hungさん
http://www.curtainhang.com/
※国内メーカーはもっとお安いですよ。
●エコカラット
早割等の特典利用で、1番お安かった三井デザインテックさん
●ベランダのタイル
三井デザインテックより10万円強、また他のリフォーム会社よりもお安かったのでゲインズさん
http://www.gain-s.jp/company.html
●壁面収納
設置費等トータルで1番お安かったので、ゲインズさん
他に玄関に鏡設置、トイレの手洗いボウルとカウンターの変更などなど、ゲインズさんに依頼しました。
hung・ゲインズのそれぞれご担当には、内覧会に同行頂いての採寸をお願いしています。

パークシティ大崎ザレジデンスの方の入居日は7月15日ですって。

夜中の道路工事はやめてください！
騒音で寝不足！　この時期受験生にも物凄く影響が大きく
無神経にも程があります。

日中の工事なら苦情は控えますが『夜間！』は
是非とも辞めていただきたい！！

>>975
大変申し訳ありませんが、こちらに苦情の電話をしていただいてもよろしいでしょうか？

三井不動産レジデンシャル
本社
03-3246-3456
受付時間 ： 月曜日～金曜日 午前9時30分～午後5時（祝日・夏季休業・年末年始除く）

大成建設
https://f.msgs.jp/webapp/hear/org/showEnquete.do?enqueteid=15&clie...

北品川５丁目再開発組合
http://kitashinagawa5-1.com/

まだ引き渡し前ですから、私達に言われても・・・

この休みに現地を見てきました。
立派な高級感漂うエントランスや街路樹にワクワクです。
この辺り一番のマンションといった風格。

駅近で大成施工のレジデンス棟販売まで待とうか、とても迷いましたが
パークタワーにして正解です！！

>>973

情報ありがとうございます。

私の場合
■玄関 エコカラット＋鏡
■全室フロアコーティング
■トイレ エコカラット
■リビング テレビボード
■寝室 壁掛けテレビ
■洋室 壁面収納
■寝室 電動ロールスクリーン
■洋室 電動ブラインド
■全室 デザインクロス

チョットやり過ぎかもしれませんね。
ベランダのタイルはタイル下の掃除を考えてやめました。
全て城南設備にお願いしました。
その会社には失礼ながら他3社の相見積もりを取りましたが安さと熱意が圧倒的に違います。

城南設備 株式会社
http://www.jonans.co.jp/reform/reform_total.html

ここの会社のモデルルームを見るだけでも勉強になりました。
それなりの金額になりましたがトータルするとデザインテックの半額近いです。

>>977
パークタワー？
ホントに契約者かしら。

ベランダにタイルなどを引いた場合の掃除ですが、排水の溝に向かって傾斜しているので、定期的に水を流すことで掃除できるそうですよ。

資金計画の提出期限がいよいよ明日ですね。
借入先の決定からローンの種類決定(変動金利、固定金利、フラット35)等をどうするか、悩ましいところです。

個人的な話をしますと、借入先は三井住友信託で変動と長期固定のミックスローンを検討しています。
長期固定の比率については、入居手続き会時[4月]の金利水準を参考ににして判断しようと思うのですが、引き渡し時[6月]ローン開始まで金利変動リスクをとる必要があるのが不安です。足元の金利動向は当然として、金融機関は最大700戸の案件を一気に引き受けるため少し金利に色をつけるようなこともあるのかな？と若干猜疑心を持ってしまいました笑

新生活を前にして資金繰りに頭を抱える毎日ですが、早く解放されたいです。。。

>>981
HP見たんですが三井住友信託銀行の当初30年固定って1.50%で合ってますか？。31年目からは2.60%になるみたいですけど、最初から30年で借りるか、5年分繰り上げ返済すれば、1.50%で完走できちゃうってことですかね ？。そうだとしたらかなり安いと思います。

何も考えずに変動を選択した方が宜しいと思える。

>>982
3月時点ではその通りですが、固定金利型は店頭金利が月次で変動し、6月の引き渡し時点の金利が適用となるためまだ何とも言えないですね。
加えて、別途手数料も掛かるようなので、借入金額にもよりますが金利に実質+0.1%〜0.3%？されるみたいです。

ただ手数料は他社でも存在するでしょうし、他にも団信が上乗せされるされないとかもあるみたいですので、納得いくまで色んな金融機関に聞いた方が安心だと思います。


変動金利についてですが、日銀が国債を市場で買い向かうため将来的にも超低金利の恩恵を受けようと考えれば魅力を感じます。まだまだ下がるかもとついつい期待してしまいます。。。

安心感と節約志向のトレードオフに悶々しています。

>>984
融資手数料は大した額ではないはず。金額的に大きいのは保証料でしょうね。

リスクヘッジの観点でいうと、三井住友信託の30年固定1.50％の商品はかなり安定感があると言えます。他銀行では30年固定でここまで安い商品はなかなかありません。しかし一番大事なのは何年で返済を終わらせるイメージを持つかでしょう。35年ローンとなれば35歳からスタートしてちょうど70歳。かなり苦しいですよね。となれば20～30年での返済計画を考えている方も多いはず。となれば当初20年固定という選択肢も出てくるわけで、これなら他行でも同レベルに対応している商品があります。20年固定にしておけば、もし20年後の金利が低ければ30年固定よりも得をするわけですし、金利が上昇傾向にあれば10年目辺りから繰り上げ返済を積極的に行うことでリスクマネージメントもできます。

>>978
ステマ、ステマじゃないと判断するのは個人の勝手になりますが、私はステマっぽい感じのする企業にはどんなに安くても仕事を頼みません。

固定を混ぜる場合、35年固定にするか、20年固定あたりを選択するかは確かに悩ましいところ。

大崎駅西口にバスターミナルができるんですね。路線バスだけでなく他都市との中長距離バスも止まり観光客の往来をつくるとのこと。また、目黒川に船着場の桟橋をつくり、羽田、湾岸、日本橋、
浅草などと繋ぐらしいです。更にペデストリアンデッキに、賑わいを
作る検討が始まるらしく、かなり楽しみです。この情報は品川区の
来年度予算案に
掲載されてます

>>987

＞ステマ、ステマじゃないと判断するのは個人の勝手になりますが、私はステマっぽい感じのする企業にはどんなに安くても仕事を頼みません。

私は気にしません。
デベロッパーとは物を定価で売る百貨店みたいな物です。
同じ物を仕入れ問屋から買えるならその方が良くないですか？
だって同じ物ですよ。
お金に余裕のある人なんですね。

お金の問題だけではなくデベロッパーに頼むとオプション表にないと
「出来ません。分かりません。やってません。」
と提案すらない有り様。
大崎のタワマンで友達呼んで期待されているのに中身がショボかったら恥ずかしいです。

そしてオプションだってデベロッパーの社員が作業する訳ではなく最終的には職人が作るわけです。
私は情報収集して安い所、アイディアを出してくれるところを選びました。

ステマだとしてもステマするほどに仕事に自信のある企業だとも評価できます。