【契約者限定】パークシティ大崎 ザ タワー

繰り上げ返済の仕方によっては、元利均等にした方が得する場合もあるってことですか？
初めて聞きました。

>>822
そうなんです！事務手数料が借りるお金の2.16%と言うのが大きすぎて困惑してます。諸経費から考えると事務手数料が安くて保証料が掛からない新生銀行あたりがいいのかも知れませんね。金利は他のネット銀行よりは良くありませんが。

ソニー銀行の窓口で聞いた話です。
ソニー銀行は毎月、月の中頃に翌月の金利が発表されます。そして変動金利から固定金利に変更する場合、月の終わりまでに手続きすれば、その月の金利が適用されます。
変動金利を利用した場合、急な金利の上昇が一番怖いところだと思いますが、これを利用すれば少なくとも金利が翌月急に上がった場合、急いで手続きを行えばリスク回避できることになります。
ほかの銀行は翌月の金利の発表が月末近かったり、手続きに時間を要するため、このリスク回避が出来ないらしいです。
これってすごい良い話だと思うのですが、みなさまどう思われますか？

>>834
833です。確かにソニーのそのシステムはいいですよね。デフォルトなんかが起きてしまって長期金利が急騰した時にも対応出来ますしね。

>>828
内覧会って日曜日やってくれないのでしょうか。
仕事の都合上、どうしても平日は難しいのですが。

>>829
最近は変動より五年固定の方が金利安いケースもあるようで、その場合はいかがでしょうか？

何年か前に三井住友の３年固定0.6％の商品があったけど、今でも５年固定で変動より安い銀行もあるんですか？

恐らく、同じ銀行内での変動・固定のことでは？

>>822さま
コメントありがとうございました。確かに金利、繰り上げ返済手数料、諸経費のバランスが大事ですね。ちなみにどこの住宅ローンを選択したか教えていただけませんか？

三井デザインテックで玄関の鏡を買うかどうか迷っています。天井から床までの大きな鏡を設置したいのですがこういった鏡は三井デザインテックにお願いするしかないのでしょうか？リフォーム屋さんに依頼する、または、自分で設置する予定の方はいらっしゃいますか？リフォーム屋さんにお願いする場合、三井デザインテックより安上がりでしょうか？質問ばかりで申し訳ありませんが情報をお持ちの方がいらっしゃればご教示下さい。

うちは、リフォーム会社にお願いしました。
同じものでも、それぞれの会社によって金額が違うことが良くあります。
私たち素人には、その適正価格がわかりませんから、同じ条件を数社に提示して、お見積りをとられてみては？
もしかしたら、三井デザインテックが１番お安いこともあるかもですし。

モデルルーム、まだ壊していないんですね。
そしてこんなことに使われている。ステキ。
http://getnews.jp/archives/789262

ちば銀行の変動金利0.625%はネット銀行以外では最安ですかね？。繰り上げ返済手数料もインターネットなら無料になっていますが、50万以上からという条件が弱点でしょうか？

>>844
ちば銀行のサイトを見てみたのですが変動は0.775%では無いですか？もし0.625%だった場合、事務手数料が高くないですか？

ソニー銀行の0.485が最強だと思います。購入金額の10%払えるなら絶対お得。

>>846
ソニー銀行は事務手数料が2.16%かかるのは残念です。

>>846
インターネットサイトを見ると0.539%となっていますが、それよりも低くなることがあるのですか？

ここの特別金利。

>>849
なるほど、事務手数料も高くないし今からでも検討の価値がありそうですね！

>>845
ちば銀行もやはりこのマンションの特別金利と思われます。
「ネット銀行以外」では最低水準の金利だと思ったので、質問してみました。
単純に一番低金利なのは、前述のソニー銀行でしょうね。

>>851
素晴らしい情報ありがとうございました。
もし他の方がちば銀行よりで事務手数料、保証料、金利のトータルコストが低い銀行を御存知でしたら、是非情報を共有して欲しいですね。

フラット３５の他、みずほや三菱ＵＦＪ信託なども全期間固定が２％を切るような水準になってきましたね。例えば５～１０年後くらいに急激な金利高騰が発生した場合、残債を一括返済できないような借入額なのであれば、全期間固定を組み入れて変動分の元金を軽減しておいた方が良いのかな？とも考えていますが、皆さんはどうお考えになりますか？

>>853
誰にも正解は分かりませんが、歴史的低金利で今こそ長期固定金利を選択すべしと訴えてる記事も結構見かけます。３５年間１％未満の金利で乗り切るのが前提というのは虫の良すぎる話かもしれません。1.5％を越えたあたりから変動金利の方はソワソワし始めるのではないでしょうか。金利変動に影響を受ける台所事情であれば変動金利１本にするのは少しリスキーと思います。

変動は対応力のある人向け。金利上昇時のビジョンを描けていれば大丈夫。

>>846
ソニーの固定の場合、提携優遇はナンパーなんでしょうか？
ソニーの場合だと、変動なら手数料ありのセレクト、固定なら手数料なしの短期固定（5-7年）だと思っています。

大崎駅かブライトタワーへのデッキはニューシティの2階と直結するらしいとの情報がありますが、できれば2階と3階どちらにも繋がって欲しいと思っています。そのような形にならないのかなぁ。まぁ、雨にほぼ濡れずに駅に行けるルートがあるのは嬉しいことですが。テナント情報も含めマンション周辺情報が気になるところです。

>>853
大半の銀行が変動金利を勧めてくるのは、将来的な金利上昇をある程度予想しているからと考える視点は必要でしょう。有事に大半を返済できる体力がないなら、固定も選択肢に入りそうです。

検討板の頃に思ったのは、ここの契約者はキャッシュ購入の人から高額ローンの方まで、資金計画の幅がとても広いということ。個々で状況がかなり異なるので意見は皆違うと思います。強いて言えば、借入額とその後の資金力のバランスで決める問題かと。

早く屋上のライトアップを見てみたい。

ニューシティとつながるのは嬉しい！　遠回りですが、ほぼ雨に濡れませんからね

三井住友信託の2.3.5年固定は、変動より安いですよ。

>>862
具体的に提携優遇金利はいかほどてすか？

>>863
１２月末に届いた資料に入っていましたよ。

固定期間が終わったあとの、金利下げ幅が小さくなるのでは？。

当初期間終了後も1.8％→1.7％と引き下げ幅はほとんど変わりないですが、固定期間の金利も変動と大差はなく、2年や3年はアッという間に終わるので、実質的に変動金利を選択したのとほぼ変わりないです。

わずかに当初期間引き下げの固定が得でしょうね。その銀行のアピールであり、客へのボーナスといったところでしょう。ただし一定期間固定ですので、万一すぐに金利が上がり始めた場合に対応できないというデメリットも一応あります。

エアコンを注文したのですが、注文書を送ったあとに
マルチエアコンの価格表が間違っていたと言われました。

>>868
実価格が見積もりより高かったのなら、安い見積もり価格でやらせるべきでしょ。

>>868
これだからデザインテックに仕事を頼む気にはなれないんですよね。
アフターも酷そうで恐ろしい。

金利や繰り上げ返済の話が出ていたので、便乗して質問してよろしいでしょうか。よく「１万円から繰り上げ返済可能」などと書いてあるのを見かけますが、実際には「元金１か月分の金額から繰り上げ返済可能」ということで良いんですよね？。そうでないと短縮期間が日の単位になったり端数が生じて煩雑になるかと思います。ローン組むのは初めてなので、ご教示をお願いします。

三井住友信託銀行の２月金利で5年固定0.55ですね。
こりゃ凄い

どこの銀行も金利が低くて助かりますね。是非このまま行って欲しいです。
ですが、当初固定期間引き下げ型は案外盲点ですよ。
三井住友信託の例でいうと、当初５年は変動金利に比べて0.675-0.55=0.125％の差。６年目以降はどの金利を選んでも0.1％引き下げ幅がダウンします。銀行HPの記載と新築マンションの特別金利は多少違うかもしれませんが、総支払額をシミュレーションしてみると、普通に変動金利を選んだ方が有利な場合が多いです。固定期間中に金利が急に上がった場合も一見良いように思われるかもしれませんが、変動の方が情勢を見て適宜変更できるメリットがあります。複数年固定してる場合は固定期間終了時の金利が急騰している場合があるからです。

固定と変動とをミックスして借りたら良いのではないでしょうか？もしもの時のリスク分散。ただ、今の情勢だと、金利が上がるとも考えにくいのですが。

変動が１％を超えたときに焦り始めるような借入であれば、固定ミックスでリスク分散しといた方がよいかも。

ローンの実行が６月７月になると思いますが、この短期間に金利はさらに下がりますか？

個人的には据えおきで十分。上がらなきゃいいかなと思います。

国債の破綻が近そう、と考えるなら低金利は長く続きません。大丈夫と思うなら低金利の融資でいいのでしょう。繰り上げ返済が直ぐ可能な、資産がなければ、低金利ローンは危険と思います。

独断と偏見ですが、変動で借りるなら3000万くらいまでが比較的安全なライン。それ以上はややハイリスクハイリターンな感じがします。

2月の金利、1月よりさらに下がってる銀行も多いのでは。
かなり良いタイミングで購入できそうですね。

と言っているそばから金利が急騰しています

6月までこの低金利が続くか微妙になってきましたね

>>881
ただの反動じゃないでしょうか？長い目で見たら低金利は続くはず、というのは楽観的すぎですか？

たまたま、銀行担当の方と今日話をしましたが、3月も固定金利は下がりそうとの見解を示されてました。私は素人なんで、ふーんそうなんだぁと聞いてましたが。

オリーブが立派です。

オリーブの写真2枚目です。

>>885
こういう言い方するといけないんだろうけど、オリーブ結構でかいですね。歩道＆自転車道の妨げにならないですか？

どこか安いリフォーム業者知りませんか？

>>886
歩道が広いので全く問題ないと思いますよ☆

>>887
過去レスNo.138に業者のことが書かれていました。

>>889
パークシティ武蔵小杉を数多くリフォームしてる業者を見つけました。
三井タワーマンションの施工実績が多く頼むことにしました

ここの施工実績を見るとキュビオスとかダサダサに感じます。
施工実績を見せてもらうだけでも価値がありそうです。

ひやかしてみては如何？
「武蔵小杉 タワーマンション リフォーム」
でググれば出てきますね。

写真もたくさん出てくる。

>>890
情報書き込みありがとうございました。
早速業者に電話してみました。
丁寧な対応してくれました。

たしかに自作自演臭いけれどウェブ見るとなかなか良い感じですね。
興味ありありです。

駐車場の抽選が終わりましたね。
2月末には、結果が郵送されてきます。駐輪場の結果もでしょうね。
ドキドキです。

皆さんは地震保険はどうされますか？

このマンションは制振構造ですし、保険料・保障内容次第で入るか決めるつもりです。

覚えやすい住所ですね。

地震の際、個別に対応しなければならないのって乾式壁のところだけでしょうか？
もし、全修理しないといけないならいくらくらいかかるのでしょうか？
火災保険と比べて地震保険ってかなり高いから、入るの躊躇しますよね。

６月までに金利が上昇しないか懸念されている方がいましたので、自分なりのコメントをします。変動金利は店頭表示は2.475%で変わらないものの、各銀行が引き下げ優遇幅を拡大しており、数年前と比べ0.1%程度下げている銀行が増えてきました(実質0.675%など)。固定金利はさらに下がり幅が大きく0.3%以上低下したように思いますので、少し前にマンションを購入をされた方は惜しかったと思われているかもしれません。もし６月までに金利が上昇に転じることとなれば、ここ数年では見られなかった変化が起きたということになります。つまり我々は超低金利時代の最底辺を見ることができたということです。一気に急騰されるのは困りものですが、0.1%程度の上昇で済めば決して損だとは思いません。

この先数ヶ月の間に金利の急上昇が起こるようであれば、おっかなくて変動なんて借りれないです。むしろ、もうワンランク利率が下がるのを期待してるのですが。。。甘いですかね？

>>900
>>901

両社素人書き込みですね。
金利が低いのはわかります。
相反して物件価格は確実に上がっています。
これは金利低下利益より物件価格の方が上がっているので総じて得な物件ではありません。

極論ですがこの物件で100㎡の部屋を2億ですが金利が0.375％ですと言われてどうでしょう。
物件に価値があれば悪く無いと思いますが同じ三井でもグランスカイと比べたらかなり分譲価格が上がっているのはご存知ですよね？

金利上昇リスクを気にしているようですがこの20年以上、金利が上がると言われ続けて上がっていません。
35年のローンを組んだ人も半分折り返している状態です。
住宅ローンの仕組みをご存知の方であれば借入直後の利金負担が多いことはご存知でしょね？
だとしたらスタート時点での金利は低金利が良いに決まっています。

大手生命保険会社が長期貯蓄性商品販売停止等になっています。
これは私達市民の目線ではなくプロの目線でみても短期的な金利上昇が見込めない事を判断しています。

御殿山小校庭の崖側植栽は工事の際にばっさり切られていますが、植栽するのでしょうか。
そもそもあそこは学校側の敷地なのかもわかりませんが。

開発値側からのデッキが川をこえてニューシティにつながることが決まったら、
三井からその情報は郵送されてくるような気もしますが、本当に決まったんでしょうか。

グランスカイと比べてみたり、この物件が損か得かとか論じるのは関係ないんじゃないの？。金利に関してはしばらく上がらないと読むのが一般的で、間違って6月までに金利が上がろうものなら902さんあたりは真っ青でしょう。ただし過去20年の推移をみてこの先35年も上がらないと結論づけるのはやや危険。借入額と返済能力のバランスで計画すべきでしょう。

>>902
スイマセン
頭悪いんで
三行でまとめてください

>>902
金利の話をしているようだから、自分なら変動を選ぶでよいのでは。分譲価格が上がっているという局所的事情と関連づける意味が良く分からない。割高に感じるから尚更変動優位という発想なんでしょうけど。

入り口の姿が見え始めましたよ。

>>907
わかりやすくまとめるならば金利動向が気になるほど限界の借り入れしないで分譲価格が安いタイミングで結論を出しておくべきだったのではないですか？
或いは分譲価格の安い物件を買う方がいいんじゃない？

金利が上がる事がビクビクする程度であれば身の丈にあっていない物件チョイスしているこということですよ。

変動金利か固定金利かは他スレでありますが経済体力によって結論が違います。
経済体力あれば迷わず変動チョイスですよ。
短期繰り上げ返済計画であれば固定を選択する必要ないですからね。
固定を選択するとしたら5年間が現状の変動金利よりも安い場合のみね。

三井に連絡したら、ニューシティとの連結は決まってない、ネットは時に暴走するから信じないで下さいと言われました。
残念です。

>>910
何、そのやる気のなさ。
まあ、タワー＆レジデンス完売した今となっては、三井不動産マンション部門としては直結だろうがなかろうがどうでも良いって事なんでしょうね。

>>909
それが一番安全かつ賢明な変動金利の借り方なのは間違いないです。頭金を相当額投入し、金利上昇時には残債を一括返済できるくらいの経済体力のある人。変動金利で借りる人のうち何割くらいを占めているのか、興味あります。

そもそも、グランスカイよりも高かったっけ？
同等の占有面積で比較すると高くもなかった気がしますが。
まぁ、事前の坪320という偽情報に踊らされてしまったひとには凄まじい値上げに見えたんでしょうがね。

一定割合はいるとしても、少数派かと。そういう方は35年ローンなんて不要でしょうし、住宅ローンを組む人の典型像とは思えません。また現金では到底手の届かない商品を購入できるところに、住宅ローンの旨味があるのではないでしょうか。

グラスカより安かったというのが販売時のトピックでしたね。リーズナブル感がそれで醸成されました。いまのグラスカの中古価格みるとここは既に1割以上の含み益状態でしょうか。販売時期が半年ずれていたら、まずこの価格では購入不可だったと思うと、本当にラッキーでした。加えて、価格上昇前に購入した中で、住み替えの方は中古マーケットが上がり基調での売り抜け
ができ、更には金利が底値中の底という市況ということで、住み替えの方は特に利潤を得ている状況かと思われます。

>>913
グラスカよりも安い。
内装は大して変わらん

今更なぜにグラスカとの比較？。グラスカの話を持ちだしたのは、ここの契約者ではないんじゃない。

グランスカイ 坪380万
http://m.searchina.ne.jp/news/disp.cgi?y=2010&d=0707&f=busines...
パークシティ大崎ザタワー 第1期坪368万、全体平均360万
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/439925/2/
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1835
パークシティ大崎ザレジデンス 坪400万
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1835

たしか、プラウドタワー東五反田も380は超えていたと思います。

>>909
お金のある人には理解しやすいコメントですね。
無い人やギリギリで返済する人にとってはとても辛いコメントです。

頑張って働けば良いだけ。

変動金利を選ぶ人には２パターンあって、経済的事情が両極端だということが良くわかった。
一般的な感覚だと919さんのタイプが多いと思いますけどね。

キャッシュでも買えるくらいの力があるけど、手持ち金を残すためにゆとりで変動ローンを借りる人達のことを指していたのでは。でも世の中そんな人ばかりではないですって。感覚の近い人同士で話をしないと不毛な議論になりますね。

提携司法書士の登記費用が物件価格の0.94%って相場なんでしょうか？
ちょっと高い気がします。

とはいえ、こういう物件だと個別に登記できないからデベの言いなりにならざるを得ないですよね。
どうせなら物件価格に組み込んで欲しい

税金について詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。
平成27年4月以降の税制、このマンションに該当する内容でお願いします。
(1)固定資産税の新築減額の適用はありますか？
(2)住宅ローンの抵当権設定登記の税率は4/1000ですか1/1000ですか？
(3)所有権移転登記についてはどうなりますか？

>>924

3月位になれば、発表になるかのでは？

>>908
写真アップありがとうございます。
入居が楽しみですね！

変動ではちばぎんの金利0.625が最強と言う情報共有をしてくださった方がいらっしゃいました。その時はなるほど〜と思いましたが、金利上昇局面で固定に変更することも考えている人の場合は、ちばぎんは固定金利が高いので向いていないかもしれませんね。それを考えると変動の金利は少し高くても信託系の銀行が良いかもと思ってきました。ソニー銀行も魅力的なのですが、ソニー銀行のセレクトを選ぶと事務手数料が高い、ソニー銀行の普通の住宅ローン変動を選ぶと金利が高いという点が気になり、なかなか難しいです。

>>925
ありがとうございます。初期費用のシミュレーションは、確か想定されるMAXの税率による額だったと思うので、実際は懐に優しい税率だと有難いですね。

>>927
月々の返済や総支払い額を計算すると分かりますが、金利の0.05差はかなりの微差なので、あまり影響され過ぎない方がよいです。仰るように、変動から一定期間固定に変える場合の利率や、繰り上げ返済に条件がないかがむしろ重要です。全期間固定を組み込むなら、独自に金利を下げてるところもあります。ネット銀行まで含めれば、相当な比較調査が必要ですよね。

>>930
月に何回も繰上げ返済します？
5年前に買ったマンション完済して今回この物件を買いましたが多くて月に1回程度ですよ。
小さなTAXメリットを考えるのであれば確定申告の際の住宅ローン残高証明評価直後が最も良い。
5年間借りっぱなしでも良かったのですが二部屋目に低金利借入条件が完済だったので払った。
それが無ければこれだけ低金利であれば借りたままでも良いくらい。