ガーデン・シンフォニー新越谷

地震怖いですねぇ。
今のところがボロいので早く引越ししたいです。
建物が棟でぐるっと囲まれちゃっているので災害の際の非難が大丈夫かなぁ？と心配してみたり。
普段の防犯はちょっと安心でいいなぁと思ってるんですけどね。

１４７さんってここの営業じゃないですか〜？どうもあやしいなぁ。

>>161　ご説はご尤もですが、戸建ての免振化の費用は莫大です。
ここみたいにMax 4000万以下のマンションの購入を検討している（私も含めて）
人にとっては天文学的数字といっても過言ではないですよね...
なるべくしっかりと作ってあるマンションを賢く選ぶしかないのが現状ですね。

制震化なら安いですよ。

ここマンションそのものの値段が一番高い部屋で4000万程度までなので、
総額3000万を”以下”といわれても.... (^^) 戸建ての場合、例え越谷まで
”都落ち”（失礼）しても、土地代は全然無視できないですから。

駅の反対側の七左町地区、これから1戸建が建つようですが、区画整理によって1区画45坪以上です。
駅から徒歩15分前後だと思いますが、価格的には5000万〜となりそうです。
実際、ピアシティー前に建ってる45坪の1戸建、6200万で売りに出ていました。
これじゃ、手が出せません。
なので、ガーデンシンフォニーの90㎡4LDK、3000万ちょっとで妥協しました。
というか、5000万が検討範囲に入っていれば、戸建じゃなくマンションだとしても最初からガーデンシンフォニーよりももっと条件の良いところを考えるわけで。

んん... 5000万ですか、ローンで1000万以上増えると、30年とかさらに長期にしないと
いけないので、それで増える利息分を考えると、1500万では効かない差額になるな...
ちょっと無理っす。　ここで我慢しておきます。
　せめて棟間隔を高さの1.5はとって欲しかったですがね... 中庭に日陰できまくり
ってのはちょっといただけませんよね。　自分の部屋だけは日陰にならないように
最上階にしました。　

みなさん、エレベーター前の物件てどうなのでしょうか？やっぱりうるさいのかな？
他にメリット＆デメリットがあれば参考までにお聞かせ下さい。

オプション家具とかの説明会がもうすぐですね。
どんなものがあるのか楽しみです。

>>171 550戸に対してはかなり少なめのEV数なので、普通のマンションよりは、EV負荷は
高めですよね。　同じ階で、12戸くらいが同じEVで処理される勘定になりますから、
ファミリータイプで、3人が平均2回程度でいりすると思って、目の前のEVの利用人数は、
70人/日とかでしょうか。　朝と、夕方にはかなりの人通りになるんじゃないかな。
かなり格安に値段設定されていない限り私なら避けます。　

　注意が必要なのが、最近”何階です”とか”閉まります”とかしゃべるEVが多いということです。
締める前にブザー音とかが結構でるものも多いですよね。　知り合いの最近購入したマンションの
EVがこういうタイプのもので、特にそちら側の窓を通風などのために開けていると
はっきりいって非常に煩いそうなのですが、本来障害者対策のためにあるので、勝手に音を止めたり、
ブザー音を小さくしたりはできないらしいです。
確認されたほうがよろしいかと。

171です。ありがとうがざいます。確かにここのマンションて規模わりにはエレベーターの数が少ないですね。
どうやらあまりメリットは無さそうですね。自分的には荷物が多い時などには便利かなとも思ったんですが・・・
避けたほうが無難なようですね。

×ありがとうがざいます。
○ありがとうございます。

インテリアオプション会、参加するつもりですが、やっぱりここで買うより、自分で他で探したほうが安いんでしょうか？
カーテンとか照明とか。
あんまり高いなら、ここではインテリアの参考にするだけにして、自分でいろいろ探そうかと思ってるんですけど。
インテリアオプション会のメリット、デメリットってありますか？？

確かに Ｌ字型 コの字型まではよく見るけど、
F だの Eの字型は、端っこだけつないで無理やり1棟申請したのが見え見えで決して手を出しては
いかんというのが常識なのに、 ここはそれを超えて　”日”の字型だものなぁ...
中庭がどうのこうのいう前に自分の高さの1.5倍の配棟間隔の確保っていう最低限すら
守れていないところがあるというのは、URの昔の団地以下の水準ですね。
いくら安くても手をだしたいとはちょっと思えないな。　

言われてみれば、ここみたいな「日」の字型ってあまりないですかね・・・。
日当たりは大体想像できるからいいんだけど、こういう造りの場合、風通しってどうなんでしょう？
素人的考えでは、専門の設計者が設計してるんだからそういうシミュレーションもしてると思ってるんだけど。
良くは知らないけど、幕張ベイタウンも写真で見る限り窮屈そうな「ロ」の字型の棟が一杯並んでますよね？
住み心地はどうなんだろうか。

　プライバシー的に覗かれる感じが竣工してしまうとばればれになるので、青田売りでないと決して
さばけませんよね。　風通し以前に、壁でぐるっと囲まれるので、中庭で発した音の反響が
問題になりやすいのですが、こればっかりは実際に入居してみないとわからないですよね。

この価格ですから多くは望みませんが.... そんなに文句あるなら、単に他を買えば
よいだけのような気もしますね。

購入をずっと迷っていましたが。
・音の反響
・日当たり
・日の字型によるプライバシー面
・共有施設の不自由さ（住民しか入らない温泉は逆に気をつかう。中途半端なジム、３基しかないエレベータ）
・売れ残りによる資産価値低下・・・
・周辺環境

　価格は大変魅力的だったが、完成前の青田買いにはあまりにもリスクが高いということで、購入をやめました。
どうしても欲しければ、これだけの規模であれば、希望通りにはいかないにしてもそのうち中古物件も出てくるでしょう。

音の反響って、そんなにうるさいものなのでしょうか？
道路に面したマンションの、車の騒音よりはマシですよね？
風通しや日当たり、下層階は厳しいかもしれませんよね。
上層階なら大丈夫でしょうか？5〜6階以上とか。

>>186 ここ苦戦はしていないと思いますよ。　500戸オーバーの規模ですから
1日で完売とはいきませんが、かなり順調な売れ行きだと思います。　物件価格の
1割が広告宣伝費というのは別に珍しいことではないですから、この規模なら
10-20億を充てることができますから、真に不人気である場合には、golden hour に2週間
くらいにわたってTV-CMを打つことすらあります。　（直近ではステージオがやっていましたね）
こうなれば、不人気の証拠といえると思いますが、ちらし投函くらいでは心配には及びません。
　100m^2でも4000万下という価格にはやはり魅力がありますが、単に配棟計画の問題だけで
なくて、ここの施工会社の低価格物件に特徴的な構造等の問題ってのがありますが、
（悪口になるので個別には書きませんが、私ではないですが、デベ評判板でここの施工会社の
評判のところをご覧ください；非常に典型的に安くあげるためにいくつかの問題となる
設計をおこなっていますね）それを正しく知った上で、とにかく広いのが安く欲しいという
人にはよいのではないでしょうか。

この物件そのものの中古価格がどうなるかは分かりませんが、ここが非常に新築で安くで
販売されるために、直近のマンションの中古価格は既にかなりの影響を受けています
（下がってきている）　これからの人口減時代には、郊外・駅とおいところから人が抜けて
都心に移動してゆく流れですから、20年後とかの資産価値(売却を意識して）を気にされるの
であれば避けたほうがよいかとは思います。　一方、一生かけて住みつぶすのであると思うひとには
広めの住戸が多く、純分に永住に耐える広さもありますし”買い”ではないでしょうか。　　　

苦戦していると言えば、ゼファーの方が気になります。
ガーデンシンフォニーのモデルルーム前で、人が立ってでかでかと看板をかかげていますよね。
違反ではないとおもいますが、どうどうと他のモデルルームの前まで行って、案内の看板を掲げるというのは、いかにも売れてません・・・という印象を受けたので(私は)、ちょっといただけないなあと思いました。

>185さん
　音は８階やそれ以上でも響きます。
　階はあまり関係ないと、ガーデンシンフォニーの販売者の女性が話していました。
　低層階は子供の声が響きますかとモデルルームで聞いたとき、
　他のマンションで高層階であったのに、外で会話する1階の人の話し声が聞こえることがあったと話していました。

　国道沿いのマンションで大型車が通る時窓を開けた状態よりも、囲まれた棟での音の反響は大きいです。

ジムの使い方などを説明するとハガキが届きました(購入者です)
インテリアオプション会もあるし、入居までにいろいろあるんですね。
楽しみではありますが。

＞国道沿いのマンションで大型車が通る時窓を開けた状態よりも、囲まれた棟での音の反響は大きいです。
それはちょっと言い過ぎでは・・・
ここ、道路に面してるA棟だけ二重サッシになってます。他の棟は二重サッシじゃないはず。
確かあの道路は国道ではなかったと思いますが。

それよりも大きい音がするってことは、他の棟の窓も全部二重サッシにしてもらわないといけないですね・・・

>194さん
192です。音の反響はA棟のことではなく、販売者の女性が話していた他のマンションのことです。
長谷工施工ですから、二重サッシも最低限です。
それに中庭側を二重にしてしまえば、音の反響を認めたことになり、中庭のイメージダウンになります。
しかし、囲まれた棟での子供の声など一時的なｄB〈音の大きさ〉は車両通行時の音よりはるかに大きいようです。

以前東京都のマンションの中庭騒音問題がここでもとりあげられていましたが、ご覧になりましたか？

囲まれた配棟のマンションに行かれたことはありますか？（ロの字型など）

ガーデンシンフォニーに限らず同種の他のマンションを見学されましたか。

＞囲まれた棟での子供の声など一時的なｄB〈音の大きさ〉は車両通行時の音よりはるかに大きいようです。
本当ですか、そうなると、A棟の方が二重サッシの分、静だってことになりますね・・・
そんなにうるさいものなのですか！！

今日前を通りましたが、４階部分までたちあがってきました。
この規模のマンションは、この辺りにはあまりないので、出来あがればかなり目立ちそうですね！
周辺環境が良い方向に変わってくれれば良いですが。

一生の決定事項ですから、こればっかりは実際に乗って経験されるしかないのでは
ないでしょうか。　あくまで私の意見ですが、特に準急の冬の混雑（特に
西新井近辺）は凄いものがあります。基本北千住まではでる人が殆どですので
途中から座るというのは期待できませんが、地下鉄へは北千住が始発駅になるので
1-2本見送る覚悟があれば、必ず座ることは可能です。　今は夏なので着膨れ
ラッシュがありません。　実際に見てみられて、これよりは冬は大変だナと
思って考えられればよいかと思います。

私も通勤時間帯の電車は200さんおっしゃるように一度ご自身で体験されるのが一番良いと思います。
その上でご参考までに、私は越谷から銀座へ4年以上通勤しておりますが、200さんご指摘の方法以外では
確かに「座れる」というには程遠い感じだと思います。
しかし伊勢崎線は以前に比べてすし詰めと言うほどひどい状態では無くなりました。ちょっと前は本当に
北千住の日比谷線乗り換えでホームから人があふれ落ちるのではないか、と思うくらいでしたが・・・。
おそらく半蔵門線直通が開通してからある程度分散されている感じです。
いずれにせよ、以前経験した京王線や小田急線のラッシュに比較すれば、全然マシかと思ってます。

今日オプション会のカタログが詰まった箱が届きました。いろいろありすぎて、一体どれが真に
オプション会で頼むべきものなのかよくわからないです・・・。

時間がかかっても、ずっと座っていきたいのであれば、一度下って北越谷あたりに戻って、始発を待って乗れば座れます。
ただこの場合、各駅になると思われますので時間はかかりますが・・・
一般的にはみなさんのおっしゃるとおり、準急で北千住までいき(混雑は我慢)、北千住で日比谷線に乗換える時、始発を1.2本見送って座る方法ですね。

３ＬＤＫを契約した方はいますか？
モデルルーム写真でも分かるように、洗面台の引き出し最上段が開きません。
設計図書で確認したら、洗面ボウルの橋が最上段にかかる為、
引出しを無くし、面材だけ（取手なし）状態。
営業さん曰く、「これは仕様が無いので我慢して下さい。」とのこと。
これって設計ミスではないのでしょうか？
価格が安いというのは、こういうことなのでしょうか？
契約した方はこの洗面台の事を知っているのでしょうか？
たかが引き出しですが、長谷工の施行に不信感が出てしまいました・・・。

２０４です。
書き間違えてしまったので訂正します。
Ｘ 橋　→　◎ 端
Ｘ 施行　→　◎ 設計
南向き希望なので価格の安心感からＨ棟上層階を検討しています。
水辺の中庭よりは子供の騒音が少しは減るかとも思って・・・。
これまでのレスを拝見すると、Ｆ棟契約の方が多いので
３ＬＤＫ契約の方のご意見が伺えると嬉しいです。

私は前向きに購入を検討しているものです。
私なりに調べましたが、気になる点があります。
ガーデンシンフォニーで見せてもらった新築の状態で賃貸に出した場合の家賃表と
ゼファーで見せてもらった同様の家賃表で価格に３万程度の差がありました。
ガーデンシンフォニーは１０万弱、ゼファーは１３万、この差は何でしょう？
同じ不動産会社が査定したもののようです。明日、不動産会社に連絡して根拠聞いてみますが。

どっちかというと、10万というほうが妥当な気がしますけど。
ここで賃料収入13万はちょっといくらなんでも無理ではないかな。

先月末にＢ棟の3ＬＤＫ契約してきました。
希望はＣ棟かＦ棟の上層階希望でしたが私がＭＲに始めて行ったときにはすでに
ほぼ完売の状態で空いていたとしても内装色が選べなかったり、間取り変更ができなかったりと
迷いに迷った結果Ｂ棟の上層階に決めました。やはり西向きのＢ棟は人気が薄いのですかね？？
ＭＲの営業さんいわく東側の棟はベルクがあるため若干騒がしいとのこと、北側の棟は立体駐車場があり
車の出入りがある等など・・・こういった理由もありＢ棟にした訳ですが、実際のところＢ棟はいかがな
ものでしょう？？

>206さん
　207さんのおっしゃるように10万が妥当だと思います。
　13万で貸すつもりでも、借り手がいなければ話になりません。
　賃貸は駅からの距離が重要ですので、ゼファーはその時点でかなりマイナスでしょう。
　新築時は借り手がいたとしても、毎年資産価値は落ちますし、借り手がいなければ支出のみで収入はありません。

　固定資産税、管理費、修繕費、入居者が変わるたびの修繕費もかかります。
　10万で貸しても、諸々を引くと実際は6.5万〜7万程度しか手元に残らないでしょう。
　マンションを2700万で現金購入したとしても、元を取るのは大変ですよ。

　不動産投資で利益が出るのは、都心の一部の地域だけでしょう。
　賃貸目的なら越谷市内は不適切だと思います。　

ここに住む人は永住目的が多いと思います。
２０６さんはゼファーと迷ってらっしゃるようですが、迷うところはどこですか。
同じ新越谷という以外共通点があまり無いようですが、ゼファーのモデルルームを見に行こうか考えています。

ガーデンシンフォニー、ほぼ完売なんですね。
看板を見て、購入しようかと思ったのですが、これからは無理でしょうか？

平均2700万くらいでしょうか？

Ｃ棟、Ｆ棟以外はまだそこそこ残ってると思いますよ。
残っている棟の3ＬＤＫ80㎡でしたら2700万くらいだと思いますよ。

ここは近くにレイクタウンも出来るし２路線使えるなど非常に利便性に富んでいて電車に乗れば直ぐ都心ですからこんな良い物件そうそうないですよ。

２０７さん、２０９さん、お返事ありがとうございます。
再度、確認したところおっしゃるとおり１０万強が妥当な金額のようです。
説明不足でしたが投資目的ではなく、将来マンションからでることになった場合にできるだけ
損を小さくすることを考えて疑問でした。（サラリーマン＆１０年後に実家に帰る可能性が高いもので）
２１０さん、ゼファーと迷ってはいません。ＭＲ行きましたが魅力感じませんでした。

購入検討者の皆さん、それから営業の皆さんもお疲れ様です。しかし新越谷は工場立地の物件ばかりですね。ガーデンシンフォニーもそうだけどゼファーは特に駅遠いですね。ちなみにグローベルスは土壌汚染で工事が止まったと聞きました
。

この地ではまずあり得ないでしょう。
レイクタウンもあと２，３年以内には出来る予定だし大型複合都市計画があります。
すぐそばにシネコンも出来ます。
確かに草加から旭町辺りであれば何もないので地価の下落はあると思いますが。

南越谷第一公園の近くに、レクセルマンションが建つようです。
概要はまだわかりませんが、土地面積からして70戸前後の物件ではないでしょうか？
ガーデンシンフォニーよりは駅から近いし、あの辺は住宅街で環境は良さそうなので、価格はだいぶ高いでしょうね。

１０年後１０００万以下ということは、現在築１０年ものが１０００万以下ということに
なりませんか？私の見たところ１６００万前後が多かったのです。供給過多になってしまう
ということなのですか？
とりあえず物件的には非常に魅力的でしたが、トラックの交通量と周りの工場、１０年後の価値や
電車にのるまで１５分以上等々を考慮してガーデンシンフォニーはやめました。
知り合いの国道沿いマンションに住んでる人は、排気ガスのせいで洗濯物が干せず、窓も開けられない
ようです。
独自調査ではありますが、１０年後の価値としては駅からの時間が重要そうなので、
越谷駅近のD'クラディア越谷とローヤルシティ越谷を見てきます。
それでも越谷かよ！とおっしゃらないでくださいね。キャッシュ買いなので何とかなると思います。

先週発売のヨミウリウィークリー「防災・防犯マンション実名リスト85」という特集に取り上げられてましたね。
それなりに注目度はあるってことでしょうか？
もっともどういう評価基準なのか記事からは細かくわからないですけど、
非常用水生成機の設置や棟で囲い込まれた中庭のセキュリティあたりを評価している感じ。
4月24日号の同誌でも「東西126人気マンション実名ランク」という特集の
東京市部・埼玉200戸以上部門で5位に入っているようですし。
（長谷工アーベストのパークウェスト東京の紹介ページ見てて気付きました）
こちらは記事読んでないから内容わからないのですが、読んだ方います？
この施工会社の物件の中では、がんばっている方なんでしょうかね。

広さの割には価格はかなり安い。
すばらしいバランスのマンションですね。
将来的にも値上がりすると思いますよ。

D'クラディアは４丁目にも建設予定ですね。
駅から近いので価格は高めでしょうか

越谷はこれからどんどん地価が上がって行きますよ。
広大なレイクタウンがすぐ側に出来るのですから。
大きな湖とカフェやショッピングセンターカルチャーセンター徒歩で行けちゃうんですよ。
値段も今なら安いからねらい目ですね。
８０㎡で３０００万以下なんて長谷工さんありがとうと言いたくなります。
絶対買おうと超前向きに検討中です。

>>226 >>230
なにを寝ぼけているんだか。　都心の再開発じゃあるまいし、値上がりするわけはないでしょう。
>>231 のほうが妥当だと思うけどね。　実際に、東武伊勢崎線沿線でも、越谷とか都から
遠いとこでは、地価もまだかなり激しく低下してきているし、中古マンション価格もかなり
急落してきているよね。　ここ2-3年中古購入を考えて、沿線各所の価格を調べているけど、
これは寧ろ加速してきていると思うよ。　人口減時代に、こんな通勤に不便な駅10分で
値上がりなんて逆立ちしたって起きるわけないけど...
買っちゃだめとはいわないけど、値上がりするだろうからローン破綻したら売れば
いいやというような甘い考えだけはやめたほうがいいよ。

232さんに同意です。
越谷はまだまだ地価が下がっていますね。
都心の再開発で都心回帰の傾向にあることは事実ですね。
地方（埼玉県も地方ですから・・・）と都心の一等地の格差は広がるばかりです。

ガーデンシンフォニーは確かに安い（工業地域で地価が激安だから）けれど、
金利は上昇傾向にあるので、キャッシュが少ない人は大変ですね。
今は長期金利固定のフラットもあるけれど、景気も社会全体が良くなる昔とは違うから、
買うときはよっぽど注意しないと危険ですね。

しかも、少子高齢化・人口減少時代で3LDK・4LDKの需要が今後増えるとは考えられないし、
ファミリータイプのマンションは今も作られ続けていることから供給過多傾向に拍車がかかりますね。

値上がりどころか、資産価値が無くなっても自分のマイホームだからという人しか買わないほうが良いですね。

色々悪口言われていますが、ここを買いたくても買えない人の犬の遠吠えと思って下さい。
これからこのマンション一帯は再開発地区なのでどうしても資産価値が上がるんです。
騙されないで下さい。良い部屋は早くしないと埋まってしまうので急いだ方が良いですよ。

今の基準で建設中のマンションで地震で半壊するような物件は違法建築以外ありえません。
大地震の場合は多少の亀裂は入りますが半壊することはありません。
確かに一戸建なら土地は残りますが、夜中だった全壊して下敷きになっているかもしれません。

>>234 ここが買えなほど低所得って人はめったにいないでしょう... ここがいいとか
言っている人のほうが”＊＊＊の遠吠え”って気がするけれども... 大体
ここの施工会社の4000万下物件ってだけで、見に行かなくてもどんな仕様か
大体分かるんですけど... どうせ床暖すらオプションでしょ。

>>240 そう。これだけ大規模だと、常時売ろうという人がいるので、競合になって
価格は維持できない。

前向きに検討しようと思いモデルルームにいったところ、南向きはほぼ完売、条件の悪いところしか空いていませんでした。
詳細はわかりませんが、売れ行きは好調ということなのでしょうか？
この物件が安い理由は、もともと長谷工の資材置き場で土地購入価格が押さえられたので、割安に販売できると言っていました。
もちろん、駅からの距離、周囲の環境もあるとは思いますが。
見に言った時点では、なかなか良さそうだな、とは思いました。
南向き希望だったので、購入は見送りましたが・・・

>>244 まぁキャッシュで買うならともかく、ローンで買って資産価値もないでしょう
単なる借金ですよ。（ここに限った話ではない、値上がり・値を保つマンションなんて
1%あるかないか）　永住しましょという決心でないなら、賃貸のほうが特に思えます
けれども... うちははじめから永住の覚悟で100m^2級を購入しました。

同感。　いくら利便性がよくっても、70m^2なんて狭さでは暮らしていけません。
うちは性別の違う子供2人に、私も仕事の持ち帰りが多いので、4LDK 100m^2近くが
必須なので。　通勤時間がちょっとかかるってのは慣れますけど、狭さには慣れってのは
無理でと考えてここ。

植栽と、風呂（水周り）のコストで、管理費が高いってのがここの欠点といえますね。
うちは家族みな風呂好きなので、まぁ気にしないことにしました。

でも、ご近所さんと一緒にお風呂ってちょっと照れるよね。私が女だからそう思うだけかな。

いっそ混浴にしてほしい（冗談）
誰も入らなくなるか（笑）

お風呂の管理費は全体から比べれば大したことないような気もしますが、いかがでしょう？

最近の大規模マンションはいろんな共有施設がセールスポイントになっておりますが、ずっと使われるのでしょうか？
そのうち、利用者が少なかったり管理費がもったいないから閉鎖されたり一般に貸し出されたりすることはあるんでしょうか？

新越谷の中古マンション相場表です。

http://www.athome.co.jp/kantan/baibai/jutaku/ensen/30/BBFA/BZZ/ON06A2B...

>>255 実感に近いというか、ほんのちょっと高めな気もしますね。多分成約価格は
もうちょっと下なんだと思いますよ。　まぁ、資産価値を考えて買う立地ではないですから
あんまり気にはしませんが。

日曜にＭＲに行ったんですが、3棟は完売してました。
結構人気有るんですかね？
工事の方は、6Ｆ部分まで立ち上がってきました。
思ったより目立たたないな？って印象。
もっと、前を通ると大規模マンション！！！って感じで目立つと思ったんだけど。

玄関ホール前の幅はそんなになく、奥行きが深い感じの作りだからでしょうかね？