Tomihisa Cross Comfort Tower （ﾄﾐﾋｻｸﾛｽｺﾝﾌｫｰﾄﾀﾜｰ） Part15

富久の近くにオシャレな店教えて下さい。

この近くで、ボール遊びや自転車の練習等ができる大きい公園を教えて下さい。

おしゃれな場所は守備範囲ではないので他の人に任せます。

ボール遊びは花園小学校で出来ます。
学校の授業が無い時は公園として解放してます。
夏休みはプールも近所の人が使えるようになってます。
体育館も申し込みが必要ですが、一般開放されてます。

自転車に関しては不明。授業では一輪車を使っているみたい。

御苑は自転車は禁止です。

自転車は、外苑で道路を開放してたりしますよ。

小学校だと、日中は厳しいですかね。

うちの子はまだ小さいので、遊具を使って、昼間に遊べる大きな公園が近くにあると良いのですが。

滑り台とかで遊ぶなら、
北側にある　富久さくら公園は、すいてていいかんじですよ。
芝生も有るので走り回ったり楽しそうな公園ですよ。

お祭り広場は遊べないのかな？

彩華の広場は一段高くなってて、部外者が入りにくくなってるので
子供が遊ぶには安全だと思う。

個人的には子供達が缶蹴りとかして
走り回って欲しいけど

下がタイル張りだから転んだら痛そう！

彩華の広場を部外者はいらなくしてほしい？開放のほうがいい？

富久さくら公園は外苑西通りでつぶれるのでは。

総合芸術高校に確保されている空き地を通るので、富久さくら公園はつぶれません。

もういい部屋のこってないね。

元々良い部屋なんてなかったですよ。
なんだかんだ安かろう悪かろうで売れますよ。
それが野村の営業力です。

いい部屋は先に売れちゃうからね。
しかも残りの割りには値段も高いし。

低層階が意外に高くて驚いた。

いい部屋から売ったら最後に売りづらい部屋が残るからそんなことしないよ。

まあ売行きいいから低層でも高いのは仕方ないか

ここ安くないからね。やっと気付いた？間取りを妥協して高く買って下さい。

ここより安いマンションぜひ紹介願います。

ここ、かなり安いですよね。。。
高いということにしたい人がたくさんいるようで、困ったものですね。

隣のローレルコートが坪255万で出てる。

高いと言ってる人は築１０年超の中古と比べてたのか。

ローレル安いね。坪270くらい維持してるのかと思った。

そうなんですか。
意外と下落してるということでしょうか。

>762
10年後の富久がローレル並みに値下がりする可能性があるから、いまの価格は高いと言う意味だとおもいます。
中古価格と新築価格をまひかく比較する人なんていませんよ。
実際、富久あたりの中古価格や賃料から見れば割安感はないです。
ただ、再開発で便利になり、道路拡張で回りが綺麗になっていくから上がり目はあると思います。

今まで批判してた人
まさか値段知らなかったの>_<

近鉄の安マンションなのに結構な値段するのね。

駅から遠いと、中古は売れないですからね。名のある地名なら別ですが。麻布とか。

10年後はともかく、5年後だったら、トミヒサクロスは＠300～＠400万円/坪はいくでしょう。湾岸中央区で＠250～＠350て感じなので、それが根拠です。湾岸は中古で買いたい場合は物件が多く選り取り見取りだけど、トミヒサ界隈では選択の余地あまりないから、買うこと自体が大変では？　ローレルコートとは物件の希少価値が全然違います。
私はせっかくトミヒサクロスが買えたので「希少性」の意味から手放したくありません。長く住みます。

768さん
部屋のドアから改札まで徒歩分数を計り、エレベーターの待ち時間や信号待ち時間まで盛り、
更にお年寄りや足の不自由な方の徒歩時間まで考慮して、
駅から遠いと主張する、このスレ特有の計算方法の方がまた登場ですか。

湾岸中央区は交通便利だからでしょう。
五年落ちで300～400だと富久町に住みたいと
思えないのでは？
物件の希少性というならローレルコートは以前は
もっと売れてたか、ですね。

新国立競技場がオリンピックのメインスタジアムになることで、このマンションに更に「希少性」が加わります。
デカ過ぎて話題になった建物ですからよく見えると思います。
更に、山手線内側でありながらヨーカドー併設の「希少性」もあるので五年落ちでも安泰でしょう。

湾岸中央区と言うと、月島・勝どき・晴海といった感じですが、鉄道は有楽町線と大江戸線だけですが、どちらもマイナーな路線で、特に有楽町線は池袋が便利と言う程度です。771さんの仰るように交通便利ではありません。近いとは言え銀座4丁目も東京もバス便しかありません。
それに比べると丸ノ内線や副都心線はとても便利な路線です。

773さん
JR利用出来ない時点で
どっちもどっちのような気がします

他板でもヨーカ堂がないから
不便だとかかれてるのを見かけましたが
なぜ、ヨーカ堂をそんなに押されているのか
理解出来ませんでした。

ピーコックなど色々ある中で
ヨーカ堂があるから希少というのは…

>766
300~400って幅広すぎですよ。
特殊な住戸以外は290~320辺りが妥当な範囲と思いますよ。

容積率緩和でどんどん駅前が再開発されていくから、そういう意味では徒歩メインのトミヒサは希少ですよ。
オフィス街新設やショッピングモールや新駅などの将来性が加われば、ここは中古になっても値上がるでしょう。

駅前ってどこの駅前でしょうか。
新宿ならもう今更って感じですからこれ以上
価格には反映されませんよ。
そもそも新宿駅の影響受けるほど近くないです
けどね。

再開発を期待できるのは元が全然開発されてない
ような場所。
坪200の時代の湾岸とか武蔵小杉とかね。

駅前再開発にはマンションも含まれるでしょ。そうなったら駅近ではないここは不利になる。

774さん、773さんではありませんが
過去レスでもありましたけど、山手線内側の移動は地下鉄が便利です。
JRを重要視されるのは郊外の方では。

イオンとヨーカドーがスーパーの２強ですよ。
都内のマンションに住む人の間でもヨーカドーのネットスーパーが人気だそうですが、
ここなネットを利用しないでも実際の店舗がある希少なマンションになります。

住宅もオフィスも駅前開発は活発。
飯田橋駅前、四谷駅前、目黒駅前、春日駅前、大崎、泉岳寺新駅、田町駅、浜松町駅、六本木医丁目駅、渋谷駅ビル、新宿駅ビル・・・
準備組合の段階のものを含めると、都心部の駅前再開発はいくつあることやら。

活発、って割に
今年分譲の都心部駅前再開発マンションは月島くらいかな？東池袋も都心部に入れますか？
千代田富士見は去年分譲開始でしたからね。再開発には長い年月が掛かる。

>>774
余計なことを書いて素性がばれるグランドミレーニア池袋住民さん、こんにちは。
池袋の人にとっては山手線は生命線だけど、都心5区の人はJRあまり使わないんです。

よそのスレでトンチンカンな富久ポジを書いた人は、ご迷惑お掛けしますがスルーでお願いします。

池袋は山手線が生命線って
おかしなこというね

私も、該当するのは池袋よりも大崎かなと思った。

もしくは品川駅ならね。あそこも建設ラッシュがしばらく続く

富久って池袋に対抗意識燃やすよね。全国区の知名度では相手にならないのにね。

富久が麻布青山赤坂になるには、どうしたらよい？

新宿タワー的な名前にすればよかったのにね…残念ですよね。

都心５区の住民もJRはたまには使うが、ヨーカドーやイオンは行ったこともない人多いぞ。ヨーカドーをありがたがるって郊外の人かな？

ヨーカドーのネットスーパー利用の話はたまに見ますよ。都心部でも。

富久の名前が時代劇ぽい。

トミヒサはヨーカ堂が生命線ということ
他になにもないんだから
ヨーカ堂は郊外と同じようにありがたい！

シンガポールのような新宿がなってほしい。

駅まで外を歩くのは、不動産表記だと敷地まで５分＋敷地内２分で、最短７分。
近いか遠いかは比較物件やネガポジによるけど、雨や猛暑を避けられるようなビルが建つ計画はないの？

トミヒサはヨーカ堂が生命線って
おかしなこというね

抽選会のとき変なやつかな？

山手線内は、駅距離はあまり関係ありませんよ。

話題の南青山グランがある地域（西麻布と広尾の境
http://latte.la/picture/761638/small）は、駅近ではありませんが、広尾駅至近の住宅エリアより、路線価は高いですよ。

（勿論、駅近商業エリアと駅遠住宅エリアの坪単価を比較すれば、話は別でしょうが、住宅地の場合、駅距離以外の要素も重要ということです。）

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/20023f.h...

＞768
ということですね。

この地では、隣のローレルコートが坪255万ですし。

地歴が刑務所の富久が麻布や広尾を持ち出すほど
価値があるほどの場所とは思えませんが…

>798
と、１１年前に竣工した近鉄タワーの話に戻すのでありました。

799さん そこをなんとか払拭できるネタない？

坪255万という事は、中央区湾岸の同等中古と同じ位？

74平米でこの価格はお得だよね

南の下層は、仕掛けて来るか…

相変らず郊外の人はJRに乗って繁華街に行きたいんだねwww

799
その刑務所は1937年、今の東池袋に移転したわけだが。
その頃からここと東池袋は関係があったんだね。

スリーAになれなくても、せめてスリーT たいかんやま とみひさ とよす

冷静に考えろよ。富久クロスがあんなに、安く
売り出してるから、今中古で売るローレルは下げる
しかないだけ。同じ値段なら売れる訳ないから。
仲介屋もそう言って安く売らせてるんだろ。
早く回転させた方が儲かるからな。

799は結局、間接的に
池袋のこともネガってたのか。上手いね。

>797
麻布や広尾は駅から遠くても地価が高いから、富久も？
坪300以下でも買える所が言うとは…。
恥ずかしいからやめてくれ。

例えば地下鉄新駅が出来、大江戸線あたりと接続できると いいね。

監獄の件貼っときます。

100年も昔の事で若松河田って感じだけど。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B8%82%E3%83%B6%E8%B0%B7%E5%88%91%E5%8...

>806
要はそれが相場ってことです。
今すぐ住みたいという需要がある地域は売り出し中の新築があっても中古も強気なものです。

新宿伊勢丹界隈徒歩の立地は、赤坂、青山、麻布より優位。時代は変わったよ。

それ面白いよ。

上記計算ミス

以下訂正


坪単279（5770万円、20.66坪）
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

坪単306（5980万円、19.5坪）
http://www.homes.co.jp/mansion/b-1004580021843/

1LDK欲しかったな…
悔しいです

ここは1ＬDＫが、この規模・場所にしては
極端に少ないよね。それで1000戸超は凄いね。
1ＬDＫが少ないのは、個人的には凄く良い。

俺が言った通りだね。スカイズと迷ったけど、やはり後背地が多いこっちが有利。

城東・城南（品川・大田）・湾岸・千葉は銀座へ、　城北・埼玉は池袋へ、　都心5区・城南（世田谷）・城西・都下は新宿へ、という具合ですね。

815さん
これは売り出し価格ですか
売り出し価格は売り主がある程度自由に
つけられるので参考にならないのです

レインズでもそうですが一年以内の成約実例上げてないと
意味がないので

契約者にとって周辺の中古価格は高い低いどっちがいいのかな？
高いとライバルの価値に影響与えない程度の物件ってこと？間取りの弱みとか。
低いと地域の将来価値はそんなものと言われてるような…。駅遠問題とか。

プロであるアトラクターズラボの沖有人さんでさえ
中古の売り出し価格を根拠に使って記事を書くことがあります。
意味がないことはないと思います。

売り出し価格を10％下げれば大体成約価格になるよ。

10％も値引きするのは、ある程度不人気物件の場合ですよ。

10%はあんまりないと思います。よっぽど変な価格つけて来ていない限り、5%引きくらいに考えておけば、おおむね当たるのではないでしょうか。
ただ、本当に過去の事例が知りたいなら、レインズの運営元が2ヶ月くらい遅れで、マスキングしたデータを公開してますからそれを見るのが一番です。
ローレルコートと思われる事例は9～11月に77万円/平米と85万円/平米で成約していますから、270万/坪あたりが相場と思われます。
そこから1～2割高程度の富久クロスなので、割安とまではいえないが、高くないことは間違いないと言う設定だと思います。

＞821　
成約価格って調べよう無いのでは？
自分が当事者以外で
具体的に調べる方法をあげてみて

＞761
＞隣のローレルコートが坪255万で出てる。

これがまたネガのくだらない妄想って事が判明
金額の場合　営業妨害にあたって捕まらないと良いけど

>827
826に書いてある通りです。

>828
強気な発言するなら、少し位調べましょうよ。相手の思う壺になっちゃいますよ。
三井のリハウスで55平米4280万円出てます。
1LDKという投資家以外に売りにくい間取りだけに高値は望めない物件ではあります。

不動産屋勤務の検討者です。
レインズ見れば物件指定で成約価格確認できる。
ローレルコートはここの販売が始まる前は、嘘みたいに高い価格で売り出してた。成約も今より高かった。一度案内したことあるけど、仕様はかなり低い。

＞828
ヤフー不動産で検索を。

ローレルコートと思われる事例は
10～11月あたりで72万～76万/平米、
階数や向きによりますが坪単価238万～253万が相場でしょう

なかなかの妥当な相場ではないでしょうか

>815さん
現在売り出しはどこに出て入るのか教えていただけますか
不動産屋で調べていますが
現在は、売り出し価格で坪単価256万の物件を教えてもらえただけです。

伊勢竹原新宿店が商業施設集客でナンバーワンになりましたね。その他小田急や京王にルミネを含めベスト10位に４つも新宿で入った。こんなになんでもそろう街に歩いて行けるこのマンションはやはり魅力あります。
なんとしても二期で買いたいです。

中央区内も銀座、丸の内が徒歩圏内
徒歩って15分でも30分でも
歩けるのは個人差によるね

中央区内と富久町は同じ位便利という事かな
坪単価も同じ位だし

売上はスカイズの方が圧倒的だったかな？

2012百貨店売上ランは10位以内に
入っているのは1位の伊勢丹新宿だけ。

伊勢丹新宿までは、1.2kmてとこかな
徒歩15分はかかるけど健脚ならなんてことない

小田急、京王百貨店になると
2Kmは離れているので
都内だと、駅近、駅直結のほかの
マンションの方が早く着くから
かえって出さない方がよくない？

富久町にあれば誇れるかもしれないけど

大崎から11分
月島から23分で新宿駅つくから。
こちらの物件からの方が早く着くんじゃない？
東中野はもう言わずもがな。

丸ノ内線で3分で新宿だよ

東中野は駅直結の上に、
新宿駅まで4分。