Tomihisa Cross Comfort Tower （ﾄﾐﾋｻｸﾛｽｺﾝﾌｫｰﾄﾀﾜｰ） Part15

新宿区、いま割と揺れた。

2013年12月21日 10時34分頃　マグニチュード5.4　震源地：千葉県東方沖

■震度２
江東区、江戸川区、大田区、荒川区、墨田区、北区、足立区、葛飾区、
板橋区、千代田区、新宿区←

■震度１
中央区、港区、品川区、目黒区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、
台東区、文京区、豊島区、練馬区

昨晩もかなり揺れましたよね？
トミヒサはどうなんでしょうか？

複数戸買ってるプロがいるという事実がここの安さを象徴してる。

ここより安い物件はここ数年ないでしょ。あるならぜひ教えてください。

プロとか何の証拠も根拠もない戯言。
仮にあるとしても投資用と割り切ってるだけ。
確かに賃貸者は間取りや日あたり等の住み心地を
軽視しますからここのコンセプトに合致しています。
特に北向きばかり高倍率だったのはそうゆうこと。
奥まで陽が差さない鰻の寝床に自分は住みたくはないですが
貸すこと前提なら有りでしょう。
管理費：修繕費・固定資産税・諸経費諸々総合的に考えて
利回り的に私は最終的に見送りモードですが。

最終的に見送り、もなにも
投資向きな北側は既に１期でほぼ売り切れ。

利回りだなんだの言い訳に関係なく、今までに買い遅れたか
抽選に外れて買えなかったのなら、諦めるしかありません。

684はプロなのか？
専門家なみに偉そうに上から発言だが。
個人的な意見をあたかも唯一の正解の
ように決めつけているが。

管理費＋修繕費＋固定資産税が15年後は月10万でしょ。 投資も居住も、販売価格に含まれない負担が大きいよ。
しかも修繕費はその後もどんどん上がるから、15年越えると売るのも貸すのも難しくなる。
早めに売却ならいいか。

プロもなにも純粋な投資ならココは無いですよ。
利回りは高くないし、EXITするときに重要な地元の住み替え需要を根こそぎ狩り尽くしてるから、しばらくは転売しづらいですし。
複数買うような人は、相続税対策の資産圧縮狙いでしょう？
この目的なら、利益より下がらない事が重要です。
都心、タワー、道路整備予定ありなこの物件なら、賃貸収入以上に値下がりはしないでしょうから、狙い目ですしね。

豊洲、ヒ素、５２倍で検索して見てください。

汚染物質というのは、時間とともに、地表に上がってくるのではないか、という気がします。豊洲のマンションの１０年後の汚染状況、大丈夫かしら？

豊洲の汚染除去工事は完了したらしいよ。

良かったですね。

豊洲の汚染無くなって。

http://www.toyosusinsijyo-kouji.jp/

だから、上辺だけなくなったって、相当怪しいよ。

＞６８９で、検索すると、一度公的機関が検査したのち、時間をおいてから検査したら、５２倍のヒ素が検出というはなしですね。３１１の液状化で地下の汚染物質が上がってきたのですかね？

福島の除せん作業も表面の土と表面下の土を入れ換えてるだけだからね。

このマンションの家賃はいくらになると思いますか？
低層階、北向き、1LDK、50㎡弱

高く貸せるなら賃貸に出す。
高く貸せないのならセカンドハウスで自己使用を
考えています。

本気で購入を考えているなら、湾岸物件と富久を比べて迷うかな❔
求めるものが違い過ぎるでしょ。 豊洲や晴海の宣伝に来ないでほしいです。

湾岸を検討してない人には区別が付かないかもしれませんけど豊洲と晴海は別なエリアです。
豊洲の宣伝だけがあったみたい。

4500万の部屋、手取り10万では合わないでしょう！キャッシュだとましかも。

ここ見ているような人は湾岸には興味ないでしょう。

湾岸戦争

湾岸の景色と安さには憧れます。
海見たかったし、東京タワーや花火も見たかったです。
けれど、通勤や自分がよく遊ぶエリアからは離れてるので
結局ここにしました。
勤め先が丸の内とかだったら、地盤気にしつつも
首都直下が来たらどこでもダメだろーとも思うので湾岸にしてたかも。
自分みたいな人も居ると思いますよ。

地盤の良し悪しは想像以上に重要ですよ。

本当の話、3.11の地震の時、埋立地の液状化で水道が3ヵ月止まった話を聞きました。
風呂、トイレを3ヵ月間外に出るなんて生活、想像できますか？
これを聞いて、埋立地の湾岸には絶対に住まないと決めましたよ。

↑それどちら？港南芝浦は大丈夫だった

千葉県の話じゃないの？
東京の湾岸じゃないでしょ。

浦安ですら3ヶ月は止まってなかったような。

浦安です。
本当の話です。

なんだ浦安か。。浦安は特殊だろ。

巨大地震が来たら

なんだ港南か。。港南は特殊だろ。

となるのかな。

なんだ湾岸か。。湾岸は特殊だろ。

となるんでしょう。

ここは瞬間蒸発が続いて、今年日本一の人気になりましたね｡

新宿徒歩圏 、伊勢丹と高島屋徒歩圏の利便性｡
御苑がすぐの環境の良さ｡
医師と会社役員で3割以上の品の良さ｡
治安も地盤も良い安全性｡
ヨーカドーやカフェなど物件内施設の充実｡
値段の安さとオリンピック景気効果の期待｡

が勝因ですね ｡

湾岸地域や池袋、東中野などと競合したが、圧倒的に
打ち負かせることができたようです。

自分はスカイズと迷ったけど、やはり地元に近いここにしようと想っている。

ここは、後背地が大きいから、色々と有利だと思うよ。

山手線内と豊洲の埋め立て地比べても意味ないですね。

また池袋、東中野たたきかぁ。

山手線駅池袋駅はさんで、街全体の
大規模な再開発はじまるよ

新宿駅物件じゃない、御苑前駅？物件
富久町物件は街全体の再開発は今後も
ないからとっても残念です。

あと、まだ売り切れてないトミヒサは瞬間蒸発とは
言わないよね

湾岸、池袋、東中野のネガを自スレでも他スレでも
ところかまわず叩き、トミヒサがある地域は液状化しないし
徒歩15分もあれば伊勢丹あるから(他物件の)ここはダメ
と書いて回るのは恥ずかしいしのでやめませんか。

湾岸はオリンピック需要で駅延伸など今後も楽しみです。

＞716　＞717

場外乱闘は、場外でやってくださいね！

ここは新宿の静かな富久って無名な所、
なのでお静かに

新たにIP作るのもご苦労様です。

ここは関電工と鹿島じゃなくて本当に良かった。

12/22の現場の様子です。

>720
そうですね。あんなのに巻き込まれたら最悪ですよね。
実際がどうなのかは分かりませんが、ずっと欠陥マンションと言う風評だけが独り歩きして、つきまといますものね。
南青山なんて素晴らしい場所に住めるのに切ない話ですよ。
まあ、大手ですから見つけた以上は、なんとかするでしょうから、その点はまだましだったのではないでしょうか。

ここの施工会社って、市川の鉄筋不足タワーに絡んでたけど。

市川のJV幹事施工会社は清水建設でしたから。
それを言い出したら、かなりの数のマンションが絡んでしまいます。

市川の場合、鉄筋不足に関わる施工の担当どこだったんだろうね。それが分からない以上、施工会社すべてを疑うべき。

それから市川の売主は、三井と野村。売主って施工管理もお仕事なんだけどできていなかったということ。

市川の売主は、三井と野村と清水建設です。
売主の一員でありかつJV幹事である清水建設が責任を取るのは当然の話です。

それから武蔵小杉の清水建設施工タワーでも今年、クラックで騒がれていましたよね。

すべて清水のせいですか。JVって共同責任なんだけど。

相互チェックできてないってことでしょ。お粗末。

幹事が責任を取るのは常識でしょう。
幹事を差し置いて相互チェックだなんて、逆に責任の所在を曖昧にするだけです。

施工トラブルの対応って、三井と野村で結構違う。ここはどっちが担当なんだろう。

ここは明らかに野村でしょ。三井色なんか全然無い。

それは残念。野村は某物件で施工トラブルがあったのを販売時に説明しないで、あとから連絡してお終いなんてことしてる。

プラウドタワー武蔵小杉の清水建設クラックトラブルでは
対応が良かったらしくて直ぐに騒ぎが治まり、
スレの話題にもならなくなりました。

三井こそ市川で鉄筋不足事件やってたよね。

新宿御苑の活用法ありますか？

結局この手の施工トラブルはどこでも起こりうることです。
直後は関連する物件も影響するけど、すぐに収まってしまいます。
でも、実際に明らかになった事例だけはずっと忘れてもらえないので、一人負けです。
発覚して、修復してもらった方が得なのか、発覚せずにそのままの方が得なのかわからないと言う悲しい状態です。
こんな物件には当たらないように願うしかないですね。

物件概要に価格出ましたね。冬休み長い。不動産屋羨ましい

ＭＲが冬休みでも営業さんは休みじゃないでしょ。

不動産屋が羨ましいなんて、世間知らずだな。

売れりゃ三井のおかげ
悪いことは野村のせいにしてるやついるな

富久の近くにオシャレな店教えて下さい。

この近くで、ボール遊びや自転車の練習等ができる大きい公園を教えて下さい。

おしゃれな場所は守備範囲ではないので他の人に任せます。

ボール遊びは花園小学校で出来ます。
学校の授業が無い時は公園として解放してます。
夏休みはプールも近所の人が使えるようになってます。
体育館も申し込みが必要ですが、一般開放されてます。

自転車に関しては不明。授業では一輪車を使っているみたい。

御苑は自転車は禁止です。

自転車は、外苑で道路を開放してたりしますよ。

小学校だと、日中は厳しいですかね。

うちの子はまだ小さいので、遊具を使って、昼間に遊べる大きな公園が近くにあると良いのですが。

滑り台とかで遊ぶなら、
北側にある　富久さくら公園は、すいてていいかんじですよ。
芝生も有るので走り回ったり楽しそうな公園ですよ。

お祭り広場は遊べないのかな？

彩華の広場は一段高くなってて、部外者が入りにくくなってるので
子供が遊ぶには安全だと思う。

個人的には子供達が缶蹴りとかして
走り回って欲しいけど

下がタイル張りだから転んだら痛そう！

彩華の広場を部外者はいらなくしてほしい？開放のほうがいい？

富久さくら公園は外苑西通りでつぶれるのでは。

総合芸術高校に確保されている空き地を通るので、富久さくら公園はつぶれません。

もういい部屋のこってないね。

元々良い部屋なんてなかったですよ。
なんだかんだ安かろう悪かろうで売れますよ。
それが野村の営業力です。

いい部屋は先に売れちゃうからね。
しかも残りの割りには値段も高いし。

低層階が意外に高くて驚いた。

いい部屋から売ったら最後に売りづらい部屋が残るからそんなことしないよ。

まあ売行きいいから低層でも高いのは仕方ないか

ここ安くないからね。やっと気付いた？間取りを妥協して高く買って下さい。

ここより安いマンションぜひ紹介願います。

ここ、かなり安いですよね。。。
高いということにしたい人がたくさんいるようで、困ったものですね。

隣のローレルコートが坪255万で出てる。

高いと言ってる人は築１０年超の中古と比べてたのか。

ローレル安いね。坪270くらい維持してるのかと思った。

そうなんですか。
意外と下落してるということでしょうか。

>762
10年後の富久がローレル並みに値下がりする可能性があるから、いまの価格は高いと言う意味だとおもいます。
中古価格と新築価格をまひかく比較する人なんていませんよ。
実際、富久あたりの中古価格や賃料から見れば割安感はないです。
ただ、再開発で便利になり、道路拡張で回りが綺麗になっていくから上がり目はあると思います。

今まで批判してた人
まさか値段知らなかったの>_<

近鉄の安マンションなのに結構な値段するのね。

駅から遠いと、中古は売れないですからね。名のある地名なら別ですが。麻布とか。

10年後はともかく、5年後だったら、トミヒサクロスは＠300～＠400万円/坪はいくでしょう。湾岸中央区で＠250～＠350て感じなので、それが根拠です。湾岸は中古で買いたい場合は物件が多く選り取り見取りだけど、トミヒサ界隈では選択の余地あまりないから、買うこと自体が大変では？　ローレルコートとは物件の希少価値が全然違います。
私はせっかくトミヒサクロスが買えたので「希少性」の意味から手放したくありません。長く住みます。

768さん
部屋のドアから改札まで徒歩分数を計り、エレベーターの待ち時間や信号待ち時間まで盛り、
更にお年寄りや足の不自由な方の徒歩時間まで考慮して、
駅から遠いと主張する、このスレ特有の計算方法の方がまた登場ですか。

湾岸中央区は交通便利だからでしょう。
五年落ちで300～400だと富久町に住みたいと
思えないのでは？
物件の希少性というならローレルコートは以前は
もっと売れてたか、ですね。

新国立競技場がオリンピックのメインスタジアムになることで、このマンションに更に「希少性」が加わります。
デカ過ぎて話題になった建物ですからよく見えると思います。
更に、山手線内側でありながらヨーカドー併設の「希少性」もあるので五年落ちでも安泰でしょう。

湾岸中央区と言うと、月島・勝どき・晴海といった感じですが、鉄道は有楽町線と大江戸線だけですが、どちらもマイナーな路線で、特に有楽町線は池袋が便利と言う程度です。771さんの仰るように交通便利ではありません。近いとは言え銀座4丁目も東京もバス便しかありません。
それに比べると丸ノ内線や副都心線はとても便利な路線です。

773さん
JR利用出来ない時点で
どっちもどっちのような気がします

他板でもヨーカ堂がないから
不便だとかかれてるのを見かけましたが
なぜ、ヨーカ堂をそんなに押されているのか
理解出来ませんでした。

ピーコックなど色々ある中で
ヨーカ堂があるから希少というのは…

>766
300~400って幅広すぎですよ。
特殊な住戸以外は290~320辺りが妥当な範囲と思いますよ。

容積率緩和でどんどん駅前が再開発されていくから、そういう意味では徒歩メインのトミヒサは希少ですよ。
オフィス街新設やショッピングモールや新駅などの将来性が加われば、ここは中古になっても値上がるでしょう。

駅前ってどこの駅前でしょうか。
新宿ならもう今更って感じですからこれ以上
価格には反映されませんよ。
そもそも新宿駅の影響受けるほど近くないです
けどね。

再開発を期待できるのは元が全然開発されてない
ような場所。
坪200の時代の湾岸とか武蔵小杉とかね。

駅前再開発にはマンションも含まれるでしょ。そうなったら駅近ではないここは不利になる。

774さん、773さんではありませんが
過去レスでもありましたけど、山手線内側の移動は地下鉄が便利です。
JRを重要視されるのは郊外の方では。

イオンとヨーカドーがスーパーの２強ですよ。
都内のマンションに住む人の間でもヨーカドーのネットスーパーが人気だそうですが、
ここなネットを利用しないでも実際の店舗がある希少なマンションになります。

住宅もオフィスも駅前開発は活発。
飯田橋駅前、四谷駅前、目黒駅前、春日駅前、大崎、泉岳寺新駅、田町駅、浜松町駅、六本木医丁目駅、渋谷駅ビル、新宿駅ビル・・・
準備組合の段階のものを含めると、都心部の駅前再開発はいくつあることやら。