Tomihisa Cross Comfort Tower （ﾄﾐﾋｻｸﾛｽｺﾝﾌｫｰﾄﾀﾜｰ） Part15

473そう、そう。後楽園のこと。

>>465
四谷の再開発は距離が遠すぎるような気がしますが・・・。
これからも、四谷と新宿の間の、知名度は低いけどねらい目なエリアという位置づけは変わらないと思います。

環状4号線は富久より北側が一旦途切れるのが難点で、いまは街づくり協議会がいろいろ検討しているようですが、富久のように
道路整備と一体で開発する計画がないので、道路沿いに10階建て程度のマンションが、バラバラと建つと思われます。
上がり目はもちろんありますが、広域開発なエリアを例に出すのはちょっと大げさすぎかなと思います。

>>469
その2択なら、絶対にリートです。
ただ、どちらにしても同じ様なアセットクラスに集中するのはオススメできないですけど。

銀行で薦められたリートでしょ？
うちも銀行の証券担当から営業電話が掛かってくるけど、
薦めてきたからって買いませんよ。

リートは利回り３～４%ぐらいだから、諸々差し引いた現物よりいいんじゃないかな？ただ、リートよりもっといいのは日経225と思う。金利が上がるとリートは下がるから、今から買うなら株じゃない？

今後はここの地域も再開発やオリンピック景気で値が上がるでしょうね。
再開発から10年くらい経ち値崩れの危険がある地域もあるわけだから、恵まれていますよね｡
大規模物件、値段の安さ、再開発、地盤の強さ、オリンピック景気効果、環境の良さ、治安の良さ、
伊勢丹徒歩圏、大型スーパー敷地内、医師と会社役員率の高さ、利便性 、山手線内側
など利点と駅からの遠さ 、間取りの悪さなどの欠点を客観的に比較してみて
お買得物件だと思います。

間取りは一次は直せるから更に良かったのです。

よく出る駅からの遠さだけど、
新宿駅徒歩1分じゃ買わないよ。
駅の大きさと適切な距離ってあるんじゃない。

人それぞれのメリット、デメリット天秤に掛けたら買いたいって人が多かっただけ

ここが環境や治安が良いなら繁華街のど真ん中とか限られたマンション以外ほとんど該当するし坪単価そこそこのマンションは会社役員多いだろうしポジが主観的すぎるだろ(笑)
ちなみに間取りはナロースパンなので一部角部屋除いて改善しようがありません。
単価下げるためワイドにせずナローにしたわけだから一長一短だけどお買い得かといえば微妙。
総合的に並の量産型タワマンだよね。

戸建よりマンション、マンションよりタワマン、これは駅近を求める人の趣向。
タワマンでターミナルじゃない駅まで５分以上かかるのは下の部類。
タワマンなのでドアドアだと15分はかかるし、むしろ駅遠マンションの部類。

資産価値維持に有用なのは、豊かな植栽だとおもいます。築３０年以上の広尾ガーデンヒルズがここより高値で取引されている事実が雄弁に物語るかと。都心にいながら緑を感じられる、これは価値があります。

http://latte.la/picture/user/20470

>タワマンなのでドアドアだと15分はかかるし

その理屈だと、駅徒歩1分タワマンでさえ駅遠マンションの部類ですね。
特に、エレベーターを途中階で乗り換えなければいけないタワマンなんかは大変かと。

ここの最寄駅は新宿御苑駅だけど、首都直下地震が来たら、そこまで（そこから）の道は危なくて歩けないだろうね。

新宿三丁目駅もあれば、曙橋駅もあるさ。

>486
地震が来た時の避難は電車じゃなくて
徒歩だよ

ちなみに避難所はトミヒサ〜裏の公園〜御苑だよ

首都直下地震がきたら、電車は止まってしまうでしょうね。駅に行く意味はない。

今日、首都直下地震が来る確率より、雪になる確率のほうが高いかな。

雪になると、私鉄と連結してない丸ノ内線のありがたみが分かる。
JRはもちろん、連結している地下鉄は私鉄側の影響でダイヤ乱れまくり。

タワマンの強味って再開発による駅直結に尽きると思う。
結構あるよね直結タワマンって。
雨に濡れないって価値は大きい。
駅遠のタワマンって湾岸で余程絶景の眺望(ダイレクトサッシからの海の向こうが都心の夜景とか)じゃない限り大きなメリットって特にないよね。
大規模マンションのスケールメリットも
タワマンだとなくなって維持費がむしろ高くなるだけだし。
正直ここは微妙じゃないかな。

新宿御苑、西新宿の夜景
そしてオリンピックのメイン会場となる新国立競技場

を眺められるのですが、眺望が足りないですか？

雪の日とか、遅延証明持ってけば済む人ならいいが
そうでない立場だと雪だろうが台風だろうが地震だろうが
その場にいなければならない。
だと物理的な距離が近い方が優先

雪だろうが台風だろうが地震だろうが
ヨーカドー併設で買物が楽なのはありがたい

＞493
足りないのは目の前のマンションぐらいだよ！
北側なんてスッキリしちゃってて物足りない

北側はジャマな建物がないから
遥か遠くの山々まで見えそう

いや湾岸の眺望リゾートタワマンは特化してるでしょ。
ここは角部屋以外は眺望はおまけ仕様。

駅直結って嬉しいのはサラリーマンだけでしょ。主婦や定年後世帯にはメリット無し。むしろプライバシーの懸念から富裕層は避けるし。

御苑が歩いて５分なんて最高です。道も広く歩き安いから安全に伊勢丹などに行けます。だし、タクシーに乗ったらすぐ青山や銀座だしね。山手線内ではなかなかこのようなタワーマンション出ないから三期連続即日完売したんです。
価値観の違いが人それぞれだから、ネガするひとは別のマンションを買えばいいのです。

わけあって、湾岸の中古価格を調べていたら、一時期のキチガイみたいな価格は収まったね。
値段がこじゃれてきた。
豊洲もアーバンドックで値が上がり、豊洲タワーがピークだったね。
あの時も高値掴みとかさんざん言われてたけど、実際そうだったかも。
その後、スミフのツインが苦戦して、その後シンボルに至ってはまだ売っているんじゃないの？

でもデベってなんであんなに学ばないの？
一気に値段を釣り上げずに、そこそこで売ってれば、すべて完売するのに。
欲張るから売れずに苦戦する。そして、相場が変わり、売れ残る。
もう豊洲神話は終わりだと思う。

スカイズは豊洲からも遠くて、何もない新豊洲？という駅で、なんで売れているのか摩訶不思議だったけど、一時期の高値から値段が下がって、そこそこの価格で売り出しているから、買える層が多いんだと思った。
やはり一部の富裕層や安定大手を除いて、給料は上がらないし、富久はそんな中で異常なくらい販売好調だけど、他のマンションは相当苦戦していそう。

しかし、昨日どなたかが心配していたけど、供給過剰地域のリセールは大変そうだよ。
湾岸はプチバブルから震災までに売った人は正解。
似たような部屋が大量供給されていて、それも何十と、近隣入れれば何百と、売り出されていた。
高い部屋は一時期より1千万は下がってるよ。なんでいい時に売らないかね。
タワマン乱立地域の未来は悲惨。
本当に値段がどんどん下がる。

富久は今のところ競合がいないから安心だけど、近隣に大きなタワマンが１つ２つ、また一つと増えて来る前に、売ったほうが正解かな。
永住する人には関係ない話だけど。

501さん、面白い書き込みありがとうございます。
2点質問です。①湾岸エリアのタワマンって総じて買値（新築時）＜売値（中古時）かと思っていましたが、結果的に高値掴みになった物件の例を金額とともに教えて頂けますか（後学のためです）。
②スミフって何処でも非常に割高なのに何で拘るのかな。ツインも未だ残ってる？他にも平成20年頃の竣工物件いっぱい残ってますよね。

昨日も話出てたけど、富久町はいわゆる再開発エリアじゃないからね。
道路拡張だけだから、これ以上の特段の発展ないから安心だよ。ぽちぽち10階位のマンションたつくらい。

新宿と四ッ谷に挟まれて微妙な位置にあるあまり知られない地名が富久町

ふた駅先の大分離れた四ッ谷駅前再開発の恩恵受けるだの
すでに終わった新宿6､7丁目再開発があるだの

メチャクチャな嘘言ってる人いたけど
トミヒサも再開発エリアになりたいのかな

今後も再開発エリアにならないのがいいんだけど
トミヒサクロスだけで希少な存在じゃないの

出来たら御苑前駅位は直結にして欲しかったけど
距離があるから無理だったのかな～

昨日のレスは有意義で大変参考になりました。

超大型物件で、再開発エリアでない
トミヒサのリセールに関して。

ポジがいい加減な回答してるのは、
いつもの事だと思ったけど

結果、トミヒサはリセール時
大変厳しいと判断しましたので、見送ろうと思いました。

ターミナルの新宿駅まで徒歩25分前後かかり
実際歩いてみたのは、まあ距離があるけど
安いから仕方ないと妥協出来ましたが


昨日のリセールに関する話のなかで出た、
階高などでの経済格差が棟内で激しいのが心配です。


富裕層に好まれて瞬間蒸発するタワマンは
総じて、格差なくすため階高による格差がないです。
トミヒサも中には医師、役員もいるでしょうが収入はピンキリだとしても居住用に購入したかは懐疑的です。

そんな事を喜んで書き込んでいるのをみても、どうかな…と。

訂正します。
豊洲タワーがピーク　⇒豊洲タワーが豊洲発展に皆が心ときめかせていたピーク。

あの時も高値掴みとかさんざん言われてたけど、⇒
高値つかみとは? 高値で買った銘柄がその後値下がりすること。
大概が買った値段よりは下がっていないので、高値掴みとは言わない。
高値掴みではなく、一時期のプチバブルの中古価格より、今の中古価格は下がっている。

②は意味がよくわかりません。スミフのツインとシンボル以降、イケイケドンドンで売れていた豊洲が、そんなに簡単に売れなくなったから。ベンチマークです。

富久地区が再開発ではない理由は？

西富久地区第一種市街地再開発事業（事業中）
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_05_00023.html

行政ではなく、主観的に再開発では無いってことかいら？？？？？？

504
富久は最上階でさえ、１億円未満の部屋が８部屋程度あるマンションなのに、
階高で棟内の経済格差が激しいなんていい加減な話を、懐疑しないで信じたのですか？

昨日のレス見直してください。
再開発エリアの大発展のうまみは一切ないと。

トミヒサクロスが建つだけでいい方はいいのでは？

GoogleMapでも確認してみましたが
新宿駅よりトミヒサ寄りの新宿アルタ前でさえ徒歩1.6Km
四ッ谷駅まで徒歩2.1Kmです。

ポジは徒歩圏と言うけど、都心に住んでいる人からしたら
バスか電車でふた駅先の距離で2～30分かけたら
山手線の位置のマンションは全て反対側までいけますよ。


周辺一帯の再開発エリアであればよったです。
あなたは再開発エリアに指定されない方がよかったようなので
好みはそれぞれですね。
言外に再開発エリア先発物件が羨ましい感じは伝わってきますが…

>あなたは

って誰に言ってるんだか。１対１の会話じゃないし。

私も508さんの文章の意味と、誰相手に書いているのかが分かりません。

昨日のレスを株式に例えると

去年この株を買って、今年の10月に売ってれば儲けたよって事でしょ。

そんなの書いてたら…

お買い得と思う人が多いのが売れて
少ないのが売れ残るだけ

10年後売りたい人と買いたい人の量でまた価格が決まるだけ

要するに山手線駅から遠いということが言いたいのでしょう。
地下鉄駅が10分程度だから、それで良い人はOKということで
ｲｲのではないでしょうか。

10分なら地下鉄新宿三丁目駅まで行けます。

10年後売りたい人と買いたい人の量でまた価格が決まるだけ

そっか～じゃ今は何も考えなくていいんだね。

結論は
住みたい人は買いましょう
買えない人はあきらめましょう
でOK？

＞516

同感

はい、拭えました！！
そこそこ良いです！！

自分は安さが魅力で買ったから、何かネガティブな事言われてもすべて「まぁ安いから。」の一言に尽きる。

8000万以上買いましたが決して安いとは思ってません。気に入ったから買いました。ここも価格差がありますね。

やはりここを買った方々はセレブですね。
ずっと読んでますが、購入者は安い、安いを連呼する。
でも、普通に考えたら、平均6､7千万～のマンションは日本平均で安いマンションではないのです。
ここの安いは、相対的にこの立地、グレードで安い、です。

民度をとやかく言う、自称年収ん千万の人はここに文句を言う前に、ん千万の方々が住む、何億もする超プレミア住宅に住めばいいし、買いたくても買えない人は、買えるマンションを買えばいいのです。いろいろ探せば、2千万円台でもいいマンションはあります。
自分に見合ったマンションが大事。
無理は不要。無理は自分を苦しめます。

う・ら・や・ま・し

中の上　じゃない？
ランク的に

上の中でしょ

トータルバランスが良すぎるんだよね。
だからいろいろな人の興味を引く。
理想１００％の住まいなんてないのに、いろいろ言われちゃう。
買えた人はラッキーだね。

>>524 さん
最近のネガの傾向を考えると、
各種メディアでトミヒサが
今年一番の注目物件として扱われていることに
「うちのほうが高級物件なのに、
なんであっちばかり話題になるの！くやしーー！！」
って人な気がする。

そうか～
だから自分がいかにお金持ちかって自慢？が多く、だからここは買わないってネガが多いのか。

まさしくトータルバランスが良い、は的を射た表現ですね。
不動産業界でも注目されるだけのマンションです。

山手線内側にしては安いよね。やっぱり中央線より北側だから？

富久＝団地

過去レスによると、再開発の補助金が入っているし
地権者さんたちがデべとの間で、安く短い期間で完売させる約束、
をしてある為らしい。

戸山＝団地
富久＝再開発

タワマンは再開発関連だらけでしょう

ここがなぜ意外と安かったのかは結局間取りに
尽きるわけで。
ワイドスパンでそれなりの間取りであれば
10～15％程度は高かったでしょう。
結局私は見送りましたが個人的には高くても
それならば買っていたかもしれません。

リビングが畳数通りに使えない。
例えば１２畳の表記でも実質８畳の使い勝手しかなければいくら本来坪単価350万が320万と言われても
買う気はおきない。
モデルルームの3LDK(２行灯)を1LDKにして
誤魔化そうとしている企業姿勢にも疑問でした。
納得して買ってる人はそれでも良いのでしょうが。

それでも売れている以上はデベとしては成功なの
でしょうね。
パークハウスグランのスレが伸びないように
人気が出るのも安くて敷居が低いおかげでしょうし。

間口狭くしてリビングインにして行灯部屋を量産
しても少しでも単価を下げたほうが売れるという
前例になった物件だと思います。

三井色というよりは野村の色が強い物件ですね。
最近のプラウドにプライドは感じられません。

全部の部屋がそういうわけでもないと思いますよ。納得して買っているひとのことをとやかく言わなくていいんじゃないですか？たぶん、とやかく言うのが、うらやましーと言ってるみたいに聞こえます。

間取りが悪いのを差し引いても激安だったと思うけどね。

ワイドスパンでそれなりの間取りなら、他のマンションでも高くなるのは当たり前です。

10〜15%って数字は主観的な数字なので意味なし。

とくに2Lなら間取りも一般的だし買いでしたな。

ネガの主張によると、駅が遠い、間取りが悪いなどがあるが、自分は不透明バルコニーが一番の不満。なぜ一部の上層だけ透明なのか？
ポジネガいろいろ言うけど、結局は妥協点と価格を比較して、安いと思えば買うし、高いと思えば買わないだけ。

景色がウリの湾岸タワマンでも不透明バルコニー物件を販売中ですよ。
バルコニーにテーブルとイスを出して景色を見れば見れるという解決策みたい。
ここも不透明ガラス部分は低くて上に手摺があるタイプでは？

アイム　プラウド

ともちゃんも復活したように、野村さんも復活したんでしょう

>543
湾岸で不透明は論外です。バルコニーからの夜景は意外に早く飽きて、わざわざ出なくなるのを経験済みで、特に冬は全く出ませんでした。
透明だと飽きないとまでは断言できませんが、リビングから見えるのが眺望の醍醐味に思えます。バルコニーの狭い部屋が多いのももったいない。

なんてったって共用施設です。
ここの売りは。
湾岸以外でここまでの共用施設がある物件は見たことない！
あれば教えてください。

あっ、エアライズがそこそこよかったけど、外廊下だしね。
ラウンジが少なかった気がします。温泉があったのはよかったけど。

ゲストルーム、パーティルーム、アッパーラウンジ、スカイラウンジ、マルチラウンジ、ブックカフェ、カフェラウンジ、ジム、サウナ、防音ルーム、マルチルーム、キッズルーム、あとなんだっけ？

大昔にワールドシティタワーズを買えばよかったと後悔していたのですが、やっと満たされます。

ここほどすごくなくても、共用施設がGOODな物件に興味があるので、湾岸以外で知っている方は教えてください。

パークタワーグランスカイ以上の共用施設でお願いします。

やはりリセールには、湾岸地域や東池袋、西新宿などのタワーマンション過密地帯は不利ですね。
競合が多すぎます。

地盤が悪いところも駄目。
海の近くや地名に水に関係するものがついているところなど。

トミヒサは隣に公園があるとしても、周りが密集市街地で広域防災上心配だから、リセールに不利かもね。

間違いなくリセールは不利だね。

>>529
その読み、あたってますね。
パークハウスグランなんて聞いたことなかったから調べたら、南青山の億ションです。
そこの検討者か購入者がここと比較してるとは驚きです。
値段が全然違うのに、あーだ、こーだ言うのもね。
それと戸数が10倍以上も違うんだから、富久のほうが話題になるのは仕方ないですよ。
広尾ガーデンプレイスのようにマスメディアに多数紹介されると思ったのかな。

>>537
億ションを買う方なら、信用があるでしょうし、気になるならここも買えばいいのに。
２つは買えないから、買わない理由を探してるんでしょうか？
間取りが気に入らないそうですが、間取りはリフォームで変えられますよ。
自分が住むのではなく、投資用にいかがでしょうか？

いくら自分は美人だと思っていても、実際は可愛いくて気が利く、愛くるしいアイドルの方が、人気が出ます。人気がお金を呼びます。なんてったってアイドル、富久はアイドル物件です。
きっと億ションよりお金を稼いでくれますよ。
気になるのは、欲しい証拠なんです。笑

割高の物件でリセールが心配ってのなら分かるけど
割安とまでは言わないけどそんなに割高感を感じない物件でまでリセール心配するなら
もうマンションなんて買えないんじゃないの？

駅近くて利便性もよくて環境も良くて割安な物件でしかもリセールまで期待できちゃう物件なんてあるの？

バルコニーが不透明の部屋は関係ないけど、ビルの夜景は動きがないので、大きな写真を貼ってるように感じてくる。
なぜか飽きない眺望は、季節を感じられる目の前の木々と波の寄せる青い海。
大資産家がタワマンに住まず、自宅の庭に凝り、海や山に別荘を持つ理由。
本当の眺望は木のざわめきやさざ波の音がないとダメ。

羽田発着の飛行機のライトって見えないかな？

サザ波は津波が心配です。

>木のざわめきやさざ波の音

マンションの室内まで、ざわめきやさざ波の音が聞こえてくるようでは、
防音性能に問題がありますね。

湾岸で不透明バルコニーのタワマンってスカイズのことですよね？
スカイズは、不透明でも問題なく絶賛発売中です。

資産家は戸建てって言ってんじゃないの？

本当の眺望は戸建てで、というなら
眺望重視の湾岸タワマンの立場はどうなるの？

売りが乏しいから眺望を「売り」としてるんでは。

プチ資産家

実際は
眺望に音なんか期待してない人達が多い、ってことでしょ。

＞５４７
＞ここほどすごくなくても、共用施設がGOODな物件に興味があるので、湾岸以外で知っている方は教えてください。
＞パークタワーグランスカイ以上の共用施設でお願いします。

南青山のグランとかどうですか？

生活圏内に、六本木ヒルズ、渋谷ヒカリエ、赤坂ミッドタウン、表参道ヒルズ等々、種々ありますし、おいしいレストラン等も沢山ありますよ。子供の城がなくなってしまうのは本当に残念ですが。。。

ちなみに、山種美術館、根津美術館、国立新美術館、森美術館、
サントリーホール等々、芸術関係にもことかきません。

パークタワーグランスカイってどこだっけ？と考えてしまいました。
グランスカイの共用施設ってそんなに有名なのですか？

個人的な感想では、
>568
①山手線内側で伊勢丹をはじめとした新宿徒歩圏　→ドア出てから徒歩30分②神宮外苑や皇居など都心の大部分がお散歩圏　→ドア出てから徒歩40-45分③東京の何処に行くにも電車でスムーズ　→最寄駅までドア出てから徒歩15分④価格が割安、⑤その割には設備の仕様が良好　→値段相応のスペック⑥大規模物件なので快適なエントランスや共有施設が充実　→どちらも単に虚栄心を満たすためだけのもの、維持費は完全に自己負担⑦スーパーマーケット至近　→合っている

つまり、長距離を歩くのが大好きで見栄のためにお金を払うことに抵抗のない方には最適なマンション。

そこそこ良いので、それで良いのです！！

まだ完成してもいないマンションなのに、
ドアからの徒歩分数を主観的に数字を盛って書いて
「事実、事実」と主張するのは奇々怪々。

池袋にもありますよ、広告では駅徒歩６分のタワマンで駅近と書き込みがあるスレ。

初めてのマンション購入なのでワクワクしています。