Tomihisa Cross Comfort Tower （ﾄﾐﾋｻｸﾛｽｺﾝﾌｫｰﾄﾀﾜｰ） Part15

大きすぎると逆に競合して不利な気がします。
ネガでは無く購入者ですが、真剣に考えて思いました。

大規模すぎると常に何軒も売りに出るから不利になるような気もします。最上階などの希少な部屋は別として、早く売りたい隣や一階上と値下げ争いになったら…。
一生住むなら問題なし。

競合といっても湾岸のタワーみたいに、近隣の大規模な中古競合物件があるわけではないですし。
ここの内部同士の競合だけならたかが知れているのでは。
ここか、山手線外の西新宿かを並べて選ぶ人がいるなら別ですが。

>東京の1000戸以上のマンションは湾岸に偏っており、内陸のタワーマンションとなると、大崎ウエストシティタワーズとトミヒサクロスしかなさそうです。

大崎は山手線外なので、山手線内は今のところ富久しかないんですね。
確かどこかに計画はあった気がするので、これから増えるでしょうね。

1000戸以上のマンションではリセールは
有利に働かない気がします。

似たような間取りが格段に増え、
300戸超マンションの単純に3倍はあるので
競合は当然避けられません。

が、一生住むなら問題なし。
または､5年、10年過ぎ頃など誰しもリセール考えだす
時期を避ければ大丈夫かな、と。

皆さん、同じように考えるかなぁ。

それでしたら、合計で2000戸3000戸と
中古タワマンが密集する地帯のリセールは
更に不利に働きますね。

より取りみどりの間取りが数多くあり、
300戸超マンショの単純に6倍や10倍はあるので
エリア内の競合は当然避けられません。

が、タワマン林立地帯も一生住むなら問題なし。
リセール考え出す時期はバラバラなので避けようもないかな、と。

リセール経験者です。
リセールはタイミングですよ。なんて言ったら身も蓋もないですが。
私は査定よりだいぶ高く売れました。売り出してすぐです。もちろん買値よりかなり高い値段です。
同時期で違うタイプの部屋も売り出されていましたが、その部屋は買値とたいして変わらずでした。
要するに、買う人が気に入る部屋なのか、価格なのか、相手次第です。
あと同じ部屋タイプが多いと不利かもしれませんね。競合が増えますから。
少ない部屋のタイプは有利です。ここでは角部屋、１LDKは有利です。
あとは部屋の向き、高低によるので、何ともいえません。
千戸くらいならそんなに気にすることもないですが、成約価格は残るので、あまり安値で売る人がいると困りますね。
私が売った部屋と同タイプが今売り出されていますけど、私の価格がフラッグシップになって、更に高値で売り出しているのが驚きです。

あと、物件が人気になると、中古でも欲しい、という人が増えるので、そんなに心配しなくでも大丈夫ですよ。
一時期の湾岸大規模物件はかなりのリセール物件が出ていましたが、すぐに売れていました。

>437さん

ネガではありませんが、
競合は同マンション内のほうがより大きいです。
成約事例の履歴は中古売買時に残っていきます

超大型物件の棟内同時期販売だと、
近隣タワマン(築年数で差別化出来る)との
比較検討ではなく、シビアに値段で選ばれて
しまう。

ライバルより50万でも安く売り抜くと
それが中古業界の成約事例として残り、次から
また下げざるを得なくなりがち

売り急ぐ人が出ないといいです
棟内相場が下がってしまいますから。

気に入った物件ですから、長く一生住む場合
騰落率などは無関係ですから
問題はないですね

大規模でも小規模でも、抽選にならないような物件は買うべきではないと、何かで読みました。
人気の物件は中古でも人気ですから、人気の物件を買うべしです。

441さん

いいタイミングだったんですね、高値売抜き出来てうらやましいです。

売却されたマンションは何百戸の規模ですか
特定されない程度で売却時築年数と
規模(1100戸超だと希望も持てるのですが…)
をお教えいただけるると嬉しいです。

442さん、湾岸でタワマン売却経験があります。

別マンションの成約事例も当然ながら履歴が残り、エリアの相場として使われます。

近隣タワマンの相場が安くなれば自分のタワマンの値段にも悪い影響があります。
棟内相場だけではなく近隣タワマンの価格相場まで関連してくるのがタワマン林立地帯です。

【超】大規模物件のリスクは
まさに経済状況が家庭や
(物件によるが)トミヒサのように
階高で値段差が激しい事ですね。

カツカツでローン組んで破綻する方や
離婚などの家庭事情で手早く売り急ぎたい方が
絶対数からどうしても多くなる。

避けられない事は考えても仕方ないので
サーフィンしたい方は早く売るだろうし
一生住んでいけば問題なければ、ケースバイケースでいいでしょう。

私はあまりいい時期の購入、売却ではなかったですが、欲しい人がいれば世間一般は関係ないみたいです。
本当は２００５年前で１回買っていれば、もう１クールできたのに。

規模は中規模です。１０００まではいきません。
売却時の築年数は２～３年です。だから売り物件も少なく、仲介会社に順番待ちの潜在顧客が大勢いるような感じでした。
今でも高値で取引されていますから、買うときの相場より上がる物件を買えば、いつ売っても損はないと思います。

過去の例で言えば、湾岸。買う時は安い、再開発後、湾岸地域全体の相場が上がったので、過去の値段には戻らない。
再開発物件は、池袋にしろ、大崎にしろ、再開発前の値段は安い。再開発後は値段が上がり、過去の値段には戻らない。
池袋も大崎も、2003年頃から再開発が始まり、今の物件は後発組ですので、転売益はあまり期待できないでしょう。
富久は初期物件。これから近隣の再開発が始まります。新宿６、７丁目計画など。
だから、今が最低価格なので、下がることよりも上がる可能性が大幅に高いでしょう。
再開発後の街の相場が上がれば、棟内の競合などは関係なくなります。
全員が、高く売れるからです。
ここは値段的には、まず間違いないと思います。
日本全体がバブル崩壊のようなことが起こっても、もともとバブル価格で上乗せされていないので、そんなに損することもありません。

ただし、ここはずっと住むかもしれません。
住みやすそうだと感じています。

これから始まる再開発は西新宿だけかと思ってました

富久町あたりも林立するような再開発計画あるのは
恥ずかしながら知りませんでしたが、
それはそれで相場があがりそうで楽しみですよね。
道路だけと思っていたので時間ある時詳細調べてみます。

お知らせです。
第二期は　新しい間取りプランが１１　も登場！
これだけでワクドキものですが、更に価格も　７４㎡で６１００万円台～　です。
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新しい部屋１１もあったっけ？
間取り変えたのかしら？建築確認があるから無理かな？
誰か謎を解いてください。

年末ジャンボ当たったらもう一部屋買います。

富久町周辺で再開発なんかないよ
道路拡張の事じゃないの

447が、盛ってるか願望

新宿六丁目西北地区、新宿六丁目N街区
もう昨年完成していましたね。ちらっとみただけだったので、勘違いでした。

新宿六丁目と富久町は、豊洲と東雲くらい離れてるから、完全に別エリアですし。

大学で例えると、ここは明治くらいの立位置でしょうか？