南大沢レジデンス

確かに。苦戦だな。西側は鉄塔があるからなぁ。苦戦は予想していたが、このままでは値引きは当然ということになる。好ましくない状況。最近は検討しているレスもない。うーむ。

１９９さん、
今、駅前にパチンコ屋は建築中ですよ。
しかも、スポーツクラブもできます。
東急さんは、リサーチの結果、競争相手とは思っていないようですが。
駅前というのは、かなり強いと思いますけどね。

というより選択肢の問題。
ハンズかＳＣか銭湯かオアシスしか選択肢はないので、前者
２つはまず無理だから、消去法でオアシス。
施設利用者はほぼ車かチャリだろうから商圏は大して変わらな
い、どちらも駅前。徒歩客は逆にこっちの方が来やすいだろう。
勝負は純粋にサービスの質で決まるでしょう。
それより、通学・通勤者の違法駐輪対策が必要になると思われ。

ホームページ、かなり頻度高く更新されているんですね。
今日は残り住戸が２戸になっていました。

そうですね。２期の２次になってました。少しずつでも完売すればいいですね。
ところで、今週末のインテリアオプション販売会には皆さん行かれますか？

一応ドライブがてら、土曜日に行く予定です。（都心まで出るので億劫です）ただし、よほど良い提案がないと購入しないつもりです。希望として、ブラインドとスポット照明の提案をお願いしています。

インテリアオプション販売会に行かれた方はいらっしゃいますか？
どんな感じだったか聞かせていただければと思います。
どんなものがあったのでしょうか？

どなたか、２期２次抽選会に行かれた方、情報発信をお願いします。

インテリアオプション販売会は、配布されたオプション販売の業者さんが集まって、見に来た契約者に対して個別に商品の説明と見積もりを出してくれるものです。商品は会場内に設置できるものは展示してありました。例えば、カーテン、食洗機、ウッドデッキ、エアコン、表札、ピクチャーレールなどです。カーテンはインテリア・コーディネータがついて相談に乗ってくれました。その場で契約する必要もないので、とりあえず必要なオプションの説明を聞いて、見積もりを取って価格を知るには有効です。ただし、エアコンもカーテンも通常購入できるものは、オプション品は割引率が少ないので、結構いい値段をしていました。
1時間もいれば必要なオプションの価格を知ることができます。会議室のような場所で開催されているので、販売会と思って商品がいっぱい展示してあるイメージではありません。高井戸駅からはタクシーでワンメータでした（660円）

やはりインテリアオプションのお値段は高めだったのですね。でも情報収集のためには行ったほうがいいのでしょうか・・・。確か秋にもありますよね？　　今日、ＨＰを見たら販売戸数が３戸に増えていました。二期の二次では売れなかったという事でしょうか。なんだか、段々心配になってきました。三期分も含めて一体あと何戸残っているのでしょうね？

確かモデルハウスのボード上には、先着3戸のほか、4戸が残っていました。4戸はキャンセルかローン審査が通らなかった物件ではないかと思います（推測）。モデルハウスは7月に閉鎖すると聞きました。まだ完成まで8ヶ月あるので、完売するのではないでしょうか？

第３期は来月でしょうか？やはりまだ二期の分は今日も3戸残っていましたね。それにしてもどうしてこんなに細かく分ける必要があるのでしょう。
もう来月モデルルームを閉鎖してしまうのですか？売れてなくてもモデルルームは閉鎖してしまうものなのでしょうか？

２１３さん
モデルルームは、場所代＋人件費等を含めると月に少なくとも１００万円以上
はかかっていると思われますので、たとえ、最終期後、数戸残ったとしても７
月一杯で撤去されるでしょう。
在庫僅少になった場合は、早々に閉めてその分の経費を値引きの原資にした方
が経済的（売れやすい）だからです。

さてさて、最近書き込みすぎだったので現在自粛中です。

最後に訂正
１８９の＜三井不動産Ｇ＞分譲１．３％→１３．３％です。
１桁抜けてる・・・

以前に　「１７７　オブション会では、食先機は入居後に自分で設定できると聞きましたよ。
自分で買って設定したほうが、新しいタイプを安く購入できます。」というのがありましたが、
量販店で購入してもたいがいのものは設置できるということですか？
オプションでつけると型が古くなるという書き込みもあったので、迷っているのですが。
入居後に設置を検討されている方はいますか？

１７７です。
量販店で購入して、取付けだけを業者に出張工事をお願いする予定です。理由は最新モデルが安く購入できることにあります。（量販店＝ネットで購入です）
ビルトイン食先機も最新機種がネットで安く出ています。工事業者がネット販売している場合もありますので、そちらのほうが面倒ではないですよね。National製品は定価の４割引は当たり前ですから。
ただ、オプション会で購入すれば手間はかからないですから、面倒な人はそちらがいいのでしょうね。

１７７さん、ありがとうございます。
後からでも設置できるなら、私も１７７さんのようにしたいと思います。
せっかく設置するなら、安くて最新モデルの方がいいですから。

１１７です。再度、オプション会で”食洗機は後付けできますよね”と確認をしておたほうがいいと思います。（私は確認して問題ないと言われましたが、念のため）私の印象ではオプション担当の人は商売人というよりは、技術者という感じで、儲け主義ではないように感じましたよ。

↑　訂正：　１１７です。−−＞１７７です。
すいません。

ホームページが、いよいよ最終期になったぞー。販売戸数は４戸。さて完売するのかお楽しみ！！
前回売れ残ってた住戸は値引販売あったのかなー？？

最近書き込みも少ないのでネタをひとつご紹介。

マンションの原価構成（1戸平均4580万円の例）
土地代 　38.6%
建設工事費　37.6%
　（内訳　仮設　土木　地業　躯体　　仕上げ　設備 　諸経費
　　　　　6.8%　2.9%　3.7%　21.3%　36.1%　19.2% 　10.0%　）
販売経費　　10.3%
その他 　3.9%
利益　　　　9.6%

会社、物件によって多少の前後はあると思いますが、このようになって
いるようです（2006/5/27週刊ダイヤモンド参照）。
首都圏のマンションの平均価格も４０００万円ちょいですから事例とし
てはなかなか良いと思います。

最近の原材料高を受けて住宅建材も値上がりをはじめているようですが
（アルミサッシ１割値上げ等）、このデータから考えると個々の建材で
あれば、全体の価格に与える影響は比較的軽微であることがわかります。
また、昨今話題になった鉄筋抜きですが、仮に３０％減らしたとしても
全体の価格に与える影響は１％にも満たないとのことなので、それほど
利益には貢献しないようです（ですからそんなことをしていた会社は、
他の工事費も削りまくっているはずなので、スペックを良く見れば分か
るはずです）。

ということで、マンションの販売価格に与える原価で一番大きいのは、
土地代＝地価ということになります。マンションの土地の仕込みは販売
時期の前年ですので、地価が反転し始めた都心の物件（次年度販売以降）
はかなりの影響を受けると思われます（国土交通省ＨＰより、１７年中
の都区部都心部の前年比地価変動率は6.3％、まあ、郊外はまだ関係なさ
そうですが（同多摩地域△0.7％））。

これを受けて売主側としては３つ程選択肢があります。
①素直に購入価格に反映
②面積を減らす（下限あり）
③総工事費を削る（下限あり）
どの組み合わせでも買主にとってはマイナスです。
（マイナスと言えば原価以外の最大の変数＝最終購入価格の最大構成要素
である金利も上がりそうですし）

今後は、郊外駅遠型で面積大、都心ｏｒ郊外駅近で面積少の２極化が拡大
しそうですね（実はすでに面積少化の動きは始まっています。”平均面積
と平均価格の推移”で検索するとグラフが出てきます。地価の変動にあわ
せて価格が変動し、4000万円を下限としてさらに面積を増やすことで地価
と連動していることが良く分かります。また、2003年から反転して面積が
少なくなってきています）

ちなみにレジデンスの土地代を検討する場合の参考データ
（国土交通省ＨＰ地価公示より）
東京都八王子市南大沢２丁目１８番１０（南大沢駅 550m）
2006年　163000（円／㎡）

とりあえず、南大沢駅近の地価はようやく下げ止まったようです。
1988年比で36.2％まで下がってやっと下限が見えてきました。
よかった。

マンション検討の際は、国土交通省ＨＰ地価公示と一番上のデータを組み
合わせるといろいろ見えてきますのでご参考にどうぞ。

いつも参考にさせてもらっています。
ホームページに、下記記述があります。
竣工時期
平成19年03月中旬竣工予定
入居時期
平成19年04月下旬入居予定

ローンの金利が確定するのはいつになるのでしょうか？
ゼロ金利解除による金利上昇が不安要素になっています。どなたか、教えてください。

２２２さん
理屈としては、入居前に全額支払う必要があるので、3月中にはローンの手続きを済ますことになりますから、その時点の金利ではないでしょうか？
米連邦準備理事会（FRB）による金利引き上げが続いていますし、日本もいずれ追従しますから、今より１％近く上がる可能性はあると思います。
「それでも日銀は利上げする」の記事、http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20060623/104972/
を参考に読んでください。

２２３さん　有難うございました。現時点で金利が確定できる銀行を探してみます。

いよいよモデルルームが２３日で閉鎖されるようです。
完売してほしいですね。

この掲示板はいつまで書き込み出来るんでしょうか？　とても参考になるので、情報交換（与えて貰っているばかりですが）が続けられればいいなと思うのですが。

たしか表札はオプションだったと思いますが、皆様頼まれるのでしょうか？それとも今まで使っていたものなどを流用などするのでしょうか？
うちは今のものを使おうと思っています。

私は表札はオプションで購入しますよ。買い換えるものでもないので、サイズとか気にしなくていいので。

キッチンシンク下の収納がスライド収納でないのが不満です。これから出来るマンションは殆どスライド収納なのに。これは自分で買い換える事は可能なんでしょうかね。

２２６さん同様いつも参考にさせてもらっています。今後も継続できるればいいですよね。みなさんご協力をお願いします。

住まいサーフィンというサイトにもレジデンスの掲示板がありました。ただし、ここは登録制（無料）のため、まだあまり掲示板は活用されていません。ここが閉鎖されたら、使えると思います。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-3979.html

同じ登録制なら、素直にここで住民板立ち上げる方がよいのでは？

キッチンのシンクは気が付きませんでしたが、コンロの下はオプションでオーブンが付いてたと思うのですが、オーブンが付かない場合はスライドになるのでしょうかね。それとも扉？

シンクの下にはディスポーザーなどのパイプがあるので、スライドにはできない（素人考え）のではないでしょうか？？？今のマンションもコンロの下はスライド収納ですが、シンクの下は扉になっているのですが・・・。

キッチンの収納の件について、以前に営業マンに聞いたのですが、やはりシンク下は引き出しにすると奥行きが浅くなってしまい、収納量が減るのであえて開き扉にしたとのことでしたよ。
そのかわりガスコンロ下はスライド収納だそうです。
ところで、現地の建物の進行状況はどんなもんなんでしょう？
他のデベロッパーではインターネットで見れるところがあってうらやましいです。

最終期売れ残ってしまったようです。モデルルームもなくなってしまうので、早く完売されるといいですね。

２３４様　ありがとうございます。やはりシンク下は扉が普通なのでしょうか。
HPを見ると４戸残っていますね。　割と高い階が残っているのはなぜでしょう・・・・？鉄塔が気になるからかな。まだあと１０ヶ月あるから売れるのでしょう。

２３４さん
現在の進捗状況は
Ｃ棟が４階コンクリート打設終了
Ｂ棟が４階配筋、型枠建込作業中
でＣ→Ｂ→Ｃ→Ｂの順で進んでいます。
コンクリートの打設間隔はおおむね１６日で推移しています。
Ｃ棟は７月８日土曜日（曇）でした、Ｂ棟は前回から考えて、
今週末あたりが予想されますが、天候次第でしょう。
Ｂ棟４階購入者は見に行かれてはいかがでしょう。
とりあえず購入階の打設日だけでも気にされた方がいいと思
います。

インターネットで見れる件については、カメラの撮影範囲し
か見れませんので微妙ではあります。レジデンスは躯体工事
に関しては現地で全て目視可能です。

皆さん、とりあえず打設日の天候には注意を払うことをお勧め
します。雨（小雨程度なら大丈夫らしいですが）が振っている
にも関わらずコンクリートの打設を行うとコンクリートの強度
が十分に出ないため、構造的に弱いマンションになってしまい
ます。”大雨の中のコンクリート打設”で検索をしますと、大
雨にも関わらず打設を行ったため、近隣住民が東京都建築指導
部に立ち入り調査をさせ不具合を発見した事例が紹介されてい
ます。

また、これからは暑い季節が続きますので、コンクリートの
養生が大切な季節です。これの対策がきちんとおこなわれてい
るかも気をつけて見ていかなければなりません。
自分達の家は自分達で守らないといけませんので。それに、買
主がきちんと見ているとなれば、相互にほどよい緊張感が生ま
れ、良い仕事ができるものです。
がんばりましょう。

237さん詳しい現場の情報ありがとうございます。助かります。
確かB棟が鉄塔側でC棟が南側でしたっけ？
私の部屋はこれからなので天候が心配です。
ぜひコンクリートの打設チェックに行きたいと思います。

はい、そのとおりです。
１７５でも書きましたが、Ｂが西棟、Ｃが南棟です。

お役に立てたようでうれしいです（書き込み甲斐があるというもの）。
ではでは。

私達夫婦も時々、様子を見に行っていますが、どなたにも（これから住人になるであろうと思われる方に）お会いした事がなかったのですが、ちゃんとチェックされている方はいらっしゃるんですね。しかも、私達より細かにチェックされていてアドバイスまでしていただいて、ありがたいです。ところで、他社のマンションで「コンクリートの水分を５０％以下にしています」と謳ったものがありますが、レジデンスはどうなんでしょうね？

２４０さん

さて、水セメント比についてですが、読んで字のごとくセメントに対する水の重量比で、こ
れはコンクリートの中性化、ひいては、マンションの躯体の寿命に大きく関わってくる部分
です。
水セメント比５０％以下の物件は１００年コンクリートとも言われ、リクルートコスモスや
ダイア建設の物件が多いですね。
ただ、この年数は日本建築学会が定めた耐久年数（大規模補修不要予定期間）の「理論値」
でしかありませんし、実際は立地や管理状況によって結構変動するはずなので、せいぜい理
論値の８割９割位に考えています（湾岸部の物件については塩害対策してるとはいえ、これ
より結構厳しいと思いますが）。

ただ、寿命は長いに越した事はないのですが、当然のことながら打設時点できちんと施工さ
れていなければ話になりません。前述のリクルートコスモスでも、”リクルートコスモスの
欠陥マンション情報”で検索かけると色々出てきます。
また、民間に限らず、旧公団にしろ東京都住宅供給公社の物件にしろ、過去南大沢で躯体に
問題がある物件が多く造られたのはみなさんご承知のとおりです。旧公団のは一部建て替え
られ、都のはまだ築１０年経つかどうかという状態であるにもかかわらず、鉄筋が内部で錆
びて爆裂し、壁面に錆び汁にじみでてきている建物が多くあります。まずはきちんと施工さ
れないと理論値どころではないので。

前置きが長くなりました。
で、レジデンスですが、
居住区画のコンクリートの水セメント比は５５％以下となっていますので、前述の理論値で
いくと６５年に相当します。８掛けとしても５２年ですね。
初期居住者が生きてる間はもちますので、まあいいんじゃないでしょうか。

参考データとして、
おおむね旧公団や東京都住宅供給公社は築４０〜５０年でマンションの建て替えを進めてい
ます。

２４１さん、ありがとうございました。本当によく研究されているんですね。感心してしまいます。大して研究（勉強）もせずに購入した自分が恥ずかしくなってしまいます。これからも宜しくお願いします。

いえいえ、こちらこそよろしくお願いします（しょせんは生兵法ですから、そん
なに大層なものではございませんが）。
残念ながら数戸売れ残ってしまいましたので、この検討板もしばらく残りそうで
すし。

今は天候の心配もさることながら、躯体工事中に大きい地震がこないことを祈っ
ております。
これに関しては何もできないので、ほんとに神頼みもしくは運次第です。

24（月）はコンクリート打設と現地の表示板に書いてありましたが、九州では大雨です。大丈夫でしょうか。

天気は大丈夫でしたね。取り越し苦労でした。ほっ。

結局３戸残っていますが、なぜ高層階でもなく低層でもない中間が売れないのでしょう？
モデルルームもなくなって、はたして売れるものなのか？

ベランダとの境が話題になってましたが、ここのマンションはどうだったかあまり覚えてません。
となりのベランダに排水が行く、なんてことはあるのでしょうか？ベランダって防水してますよね？

どなたか教えてくださいませ。
皆さんも”０金利解除”で住宅ローンの金利が気になっているのではないでしょうか？
デベの提携ローン（三井不動産）のメリットをご存知の方、情報を頂けないでしょうか？
どの金融機関を選択するか悩んでいます。よろしくお願いします。

確かに、ここにきて残り３戸売れないなー。大幅値引きになるのだろうか。
あまり、うれしくない事態だな・・・・

営業の人が言っていたので、本当かどうかはわかりませんが、大幅値引きは引渡し以降、購入者が住み始めても尚売れ残っている場合にはありうるという事です。ですので、今年度内はないのではないでしょうか？　元々強気の売り方なのでそう簡単には・・・という気もしますので、大幅値引きはとりあえずないと静観するしかないですかね。

246さん、バルコニーや玄関床等は防水処理されてませんよ。
これは契約した時もらった、
マンション建物概要説明書という黄色い冊子に記載されています。
ただ、ベランダ掃き出し窓下にウレタン防水はされるようです。

http://blog.livedoor.jp/hedo2/archives/50482557.html
http://www.geocities.jp/shouhishahogo/branz2.htm
同じ人物が運営していると思われるが、東急グループを批判する専門サイトに南大沢レジデンスの悪い評判が記載されている。
これをよーく読むと、実はこのサイトでみんなが論議した内容が、そのまま無断掲載されている。
（良い点は無視され、悪い点だけを抽出している）
南大沢レジデンスを購入した側から見ても、このサイトで論議している側から見ても、不愉快な状況にあると強く感じている。