南大沢レジデンス

ベルコリーヌの住人です。
日当たりは南側よりも、西側の方が良いと思いますよ。南側は南南東を向いていますので、午後からは日が当たらなくなります。それに比べ、西側は午後から日没まで太陽がいっぱいだと思います。
南側は目の前に他の建物が建ちませんから、眺望としては最高だと思います。グランスイートとは駅からの距離が全く違いますから、比較できないのではないでしょうか？
鉄塔が気にならなければ、西側はお買い得ですよね。

実際に住んでみないと確実には言えませんが、西側は日当たりはいいようですね。
17戸残っていると言うよりは、第二期の販売予定住宅が西側が多かったのだと思います。実際第2期の販売はまだ始まってないので、それが終わるとどれくらい残っているのかがわかりますね。
南南東のベランダは午後はどれくらいまで日があたっているのでしょう？日差しをさえぎるものがないので1時か2時までは当たっているものなのかな？朝は8時？9時？ごろから当たり始めるのでしょうか？　東側か西側か・・・生活のタイプにもよるので好みがわかれるでしょうね。。

南東の部屋の朝は早いですよーー。朝は７時には日が差し込んでます。午後は２時頃までですね。
サラリーマンは朝の日差しは大切ですので、毎朝明るい気持ちで出勤できる生活です。逆に北側の部屋は、西側に建物がありますので、日差しは期待できませんね。

まあ、Ａ，Ｅ，Ｈ以外の住戸の洋室は、防犯上＆プライバシー上の理由から
網入り型板ガラス＋面格子なのでもともと日差しは微妙ですが、西棟の影響
を受けるのはＢ，Ｃですかね。
逆に西棟の洋室は午前中なら日があたりそうです。

ところで、防犯にからめて、一つ面白い情報をご紹介します。
”事件事故発生状況マップ”で検索をかけると、警視庁が作成した、「犯罪
発生マップ」、「犯罪情報マップ」、「交通事故発生マップ」を見ることが
できます。
これを見ると、区部に比べて市部や多摩ニュータウンの治安の良さがわかり
ますね。拡大すると南大沢周辺の状況も確認できます。
住まいを決める際、治安も気になるという方はご覧になってみてはどうでし
ょう。

＞西棟の影響を受けるのはＢ，Ｃですかね。

Ｄも受けるのでは？　中住戸は全てですよね？

このマンションの方位付き全体図面をお持ちであればわか
りやすいのですが、南棟が南向きに建てられていれば、確
かに中住戸の洋室は全滅だと思われますが、この物件の南
棟は南南東を向いているためと、西棟の位置関係上、Ｄは
午後過ぎて夕方近くになると日が当たると思われます。
（定規を方位の北向きと直角にあててそれを平行に滑らせ
てみてください。そしてそれがＦのバルコニーの角にあたっ
た所で止めてください。Ｄに日が当たるのが分かると思い
ます。まあ、冬は無理ですけどね）

ただ、西側方向（太陽の沈む方向）の地形情報を加味しな
いといけないので夕方どのあたりまでかまでは階数次第だ
と思います。そんなに長い時間ではないですけど。

107さん　有難うございます。
なるほど。。。。難しいもんですね。
確認してみます。

１０８さん　かなりおおざっぱな説明でしたので詳しく調べたい場合は
”暦計算室”で検索をかけると国立天文台天文情報センター暦計算室の
ＨＰがでます。そこの各地の暦→東京のデータ→日の出南中日の入りを
見ると細かいデータが得られますよ。

参考までに４点ほど抜粋（掲示すると横がずれそうですが）
日付 　　　日の出 方位 　南中時 　高度 日の入り 方位
年月日 　　時：分 　度 　時：分 　度 　時：分 　度
2007/01/01 6：51 118.1 11：44 　31.3 16：38 241.9
2007/04/01 5：29 84.1 11：45 58.7 18：02 276.1
2007/07/01 4：28 60.4 11：45 77.5 19：01 299.6
2007/10/01 5：35 93.0 11：31 51.4 17：26 266.8

それにしても日照を気にされる方が予想以上に多くて驚いています。
ただ、西棟の日当たりが悪くないのはわかりますが、西棟の方が南棟よ
り日当たりが良いような書き込みが最近多く、さすがにそれは違うだろ
うという思いがあります。
これから買われる方が誤解されるといけないので調べた限りで書きます
が、

南棟は真北を０度とした場合、バルコニーは約６０度傾いています。
そのため、日照（バルコニーに直射日光があたると定義）は太陽が６０
度〜２４０度の方位にあれば得られます。
また、東京の日の出はもっとも低い場合でも方位６０度以上です
なので、おそらく南棟は、午前中の早い時間（平均８時？）から午後半
ば（３時頃？）まで日照が得られるでしょう。
一方西棟のバルコニーはその位置関係から、方位１６５度〜日の入りま
での日照となりますので、南中（１８０度）の時刻が１１時４５頃とい
うことから、１１時〜４時くらいでしょうか（やはり地形情報から日の
入りよりだいぶ前に日照が得られなくなるとは思います。今回は多分に
憶測ですが）。

最長で
南棟　日照７時間
西棟　日照５時間
といったところでしょう（冬はもっと短くなりますが）。
西棟も日当たりは悪くはないですが、南棟より良いというのはあたらな
いと思います。
ところで、多くの方が日照を気にされるのは、洗濯等の乾きを気にして
らっしゃるからなのか、採光性を気にしてらっしゃるからなのかどちら
なのでしょう。それとも他の理由があるのでしょうか。
よろしかったら教えてください。

あ、ちなみにＭＲは花が６つついてましたよ。

108です。
109さん、論理的！！　素敵です。
気になるのは、ベルコリーヌ一帯は西向き住戸が多いのです。わざわざ分譲を西向きリビングにするのは、午後の日照時間の関係かなと考えていました。いろんなスレを見ると、以外に西向きの部屋を好む人が多いですよね。昔は東南角部屋が王道でしたが、今は西向きが人気なのかもしれませんね。

あとMRですが、花が６つということは、残りまだ１６戸もあるということでしょうか？

１０９です。
いえ、花については、２期販売予定の１３戸のうち６戸に花が
ついていたということです。
また、ＨＰより西棟の先着順１戸も売れたようですので、今は、
南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
西棟の残りは７戸（先着順なし）。
となっています。
計残り１０戸のようです（２期分は抽選なので確定じゃないで
すけどね）。

＞気になるのは、ベルコリーヌ一帯は西向き住戸が多いのです。
ああ、言われてみると確かにそうですね。
ただ、真西というより、本物件の西棟と同様か、１３０度あた
りの南西向きのようです。

で、実をいいますと、西向きも東向きも純粋に日照時間だけを
問題にするなら、どちらでも変わらないのです。太陽の軌道は
円なので、南中するまでの時間はどちらも一緒です（地球の自
転が午後だけ遅くなったりもしないので（＾−＾））。
なので、問題は建物が真南からどちらにどれだけ傾いているか、
と周辺の地形情報（山や建物のせいで、太陽がどの高度で顔を
だし、ひっこむか）です。

で、ついでにいいますと西日が暑いというのも嘘でして。
地球と太陽の距離や入射角は１日でそれほど変わるわけはない
ので、直射日光による熱量は東日も西日も大して変わらないは
ずなのです。
なのになぜ西日を暑いと感じるかというと、午前中と午後の戸
外の気温の違いのためです。午前中暖められた戸外の気温が住
戸を暖め、そこに西日が直撃することにより、西日は暑いと言
われているのだと思います。
なので、西向きの部屋は夏暑く冬暖かい自体は正解です。
純粋に東日と西日の違いは、色です。午後は大気中の水蒸気や
ごみが増えるので光が散乱し、波長の長い光が増えて、赤い光
になって見えます（逆に光が散乱する分、若干午後の方が熱量
が下がるような気も・・・）。

とりあえず西向きの長所は、
①冬暖かい（暖房費が減る）
②カビが生えにくい
③夕日が見れる
といったところでしょうか。
短所は、
①夏暑い（冷房代がかかる）
②戸内が日焼け、劣化しやすい
③夕食時等、家にいる時間まぶしい
どちらを重視するかだと思います。
ちなみに私は西向きは苦手な方です。
（なんか長くなってしまいました（＾＾；））

ごめんなさい。
上記
＞２期販売予定の１３戸のうち６戸
は２期販売予定の１５戸のうち５戸の間違いです。
同じく
＞南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
＞西棟の残りは７戸（先着順なし）。
南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
西棟の残りは８戸（先着順なし）。

＞計残り１０戸
計残り１１戸

失礼しました。

あと、西向きの長所１個追加します。

④布団、洗濯物が乾きやすい

ではでは。

一次は販売開始前に全住戸に花が付いてましたから、やはり２期は西側中心なので、売れ行きが良くないと見えますねぇ。少し厳しくなってきた感があります。
少し値引きがあるかもしれませんね。

えーと、それは順番が逆でして。
通常販売前には何戸を何期に売るというのは決まっていません。
事前申し込みの数や購買者の本気度を見て、この戸数なら完売す
るだろうという部屋・戸数を販売側で設定し、○期○戸販売とす
るのです（ほぼこの段階で、該当期販売戸数の８０〜９０％以上
に購入予定客が着いていると見てよいでしょう）。
なぜこうするかというと、該当期終了後、『○期完売御礼』と宣
伝文句にすることができ、売れてるイメージを作ることができる
からです。また、販売側も「○期完売」を達成できたかで評価さ
れることもあるので必ず達成できる設定値を刻んできます。たぶ
ん、どこの販売業者もやっていると思われます。
大規模物件の場合は、とくにこの「○期完売」をやるために、こ
まかく販売戸数を刻んできます（逆にいうと、○期あたりの販売
戸数の多寡がその物件の売れ行きを示す指数として使えます。○
期完売したかではなく）。

本物件の場合も１期販売戸数は事前申し込みの花のつき具合を見
た上で、発表されており、事後ローン審査がらみでキャンセルは
出ましたが、実際１期完売達成しています。
なので、「１期は販売開始前に全住戸に花が付いていた」のでは
なく、花が着いていた住戸（＋まだ花は着いてないが着きそうな
戸数）を１期として売りに出したので、全住戸に花が着いていた
ように見えるのです（というか、営業戦略成功してるなぁ）。

と書いてる間に、ＨＰで２期販売の戸数が発表されてますね。
刻んできましたね。第３ラウンドまでやるようです。
２期販売戸数は９戸（先着順除くと残りは６戸になったのかな）。
ちなみに今回出された９戸中５戸は、以前ＭＲに言った時花が
着いていた部屋です（私が言った後もついてるでしょうから、
７割位は見込み客付きかな？）。たぶんこの数なら２期完売で
きると踏んだ戸数なのでしょう（外すと営業成績にかかわりま
すし）。　

失礼
後段　２箇所　言った→行った
です。
最近こればっかだなぁ。
すみません。

113です。
114さん　非常に勉強になりました。無知はデベにいいようにだまされちゃいますね。
もう一つ教えてください。
南大沢レジデンスは苦戦しているのでしょうか、好評と見るべきなんでしょうか？第３期に入るのは一般的だと思うのですが、どのように感じてらしゃいますか？

私が連休中に2期のモデルルームを見に行ったときは強引に売ろうとする感じではなかったです。つまり売れているので余裕があるのかもしれません。値引きに関しては、少し匂わせて聞きましたが、1度も値引き可能という発言は出てきませんでした。現時点では売れ筋がよいので値引きの必要性がないのかも知れません。また、売れ残ったときの管理費等は売主負担をうたっていますので、良心的な売主と言えるのではないでしょうか。
気になったのは、修繕積み立て費が最初の5年間は安く、6年目から一気に上げるプランです。入居時の負担を小さくしていると思われますが、ベルコリーヌの瑕疵問題にあるように、問題が起きた場合に積立金を十分確保したほうが後で対処できます。もっと平均化して集めるほうが、将来を見据えた場合このマンションの価値につながると思います。

いえいえ、色々読んだり聞いたりしただけで、元々ただの素人ですから。
日々、勉強中です。

レジデンスに関してはこれまでのところは好評と表してよいと思います。
（初期８割完売はなかなかだと思いますが）
ただ、今回２期を刻んできたので、ちょっと息切れしてきた感は確かに
あります。
問題は交渉の余地という点を気にされてるんだと思いますが、２期は厳
しいんじゃないでしょうか（事前申し込みについては、駆け込みが多い
ので意外と正確な数が購入者側には見えません。比較的確実な数字を知
りたい場合は、事前申し込み締め切り当日の花の付き具合を見て判断す
るのが確実だと思われます。当然締切時間前になればなるほど情報の確
度が上がります）。

もし、間取りや階数にはこだわらない。
立地は大変評価できるのでできれば買いたいが、金額的にもう少し下が
らないか、ということであれば、３期は確実にありそうなのでそちらを
待つのも手かもしれません。

あとは、何にどういう順番で優先順位を置くかなので。
（立地か間取りか価格か）
ただ、ほんとにスペックは悪くないですけどね（満点ではないけど）。
価格が低いマンションはやはりどこかスペック落としてますんで（価格
とスペックは基本的に比例です。ズルイ業者じゃなければ）。

上記１１４です。

ん？

＞修繕積み立て費が最初の5年間は安く、6年目から一気に上げるプランです。

えーと、ゆるやかなカーブを描いていると思うのですが。
金額の上昇率としては、５年ごとに戸あたり年額で約８万、６万、８万、
８万と増えていってますから。
逆に良心的、といっちゃ変ですが、まっとうな商売してると思いますけど。
ひどいところは、初期５年はもっと落としてきますよ。
（スポーツ施設の方はたしかにそんなカーブを描いてますが・・・）

　ここの購入者の年齢層をご存知の方、いらっしゃいませんか？
およそのところで構いませんが。

修繕積立費が６年目から増えるって、長期計画書か何かに書いてあるんですか？
それも６万、８万なんてかなりの金額ですよ。
私のいま住んでいる（２３区内）マンションは、建築後６年ですけど初めとほとんど
変わりません。
４００戸の大型マンションではありますが、標準の８０平米で管理費一万円弱、修繕
積立費６千円弱で、積立残高もたっぷりありこれからも値上げの予定はありません。
２４時間有人管理、毎日３人での清掃と質もかなりいいですよ。
６年目に騰がると言うことは、その後もかなり騰がる感じですね〜。
ここには長期計画書はあるのでしょうか。
確認しないと、将来がちょっと心配ですね。
私も購入を検討していて近日中に現地に見学に行くことをかんがえているんですけど・・・。

購入者の年齢層は４０代、小学生くらいの子供がいる方が多いと聞きましたよ。

６０代ですが、購入を考えておられる方、いらっしゃいますか？
都心の駅前に住んでいますが、少しのんびりとした環境、緑の多い中で
暮らしたくなりました。
６０代でもなじめる町か、生活の利便性はどうなのか、等々なにか参考
になることがあったらお教え下さい。

説明会などで見かけた方は赤ちゃん連れの若い方から、子供と言っても大人？の子供（大学生以上？）などいろいろでした。たまたまかもしれませんがモデルルームではあまり小学生は見かけませんでした。（幼児は見かけましたが・・・・）小学校〜高校だと逆にモデルルームに一緒にこないからかもしれません。
部屋数が３〜４LDKなのでファミリーが多いと思いますが、戸建からマンションにかえた５〜６０代の人はいないのでしょうか？
親が４０代といっても、子供は１０年で小学校高学年〜大学までになってしまいますので、きっといろんな層の人がいるのではと思いますが・・・・。
南大沢はあまり古くからある街ではないのでお年寄りが多いという印象は強くはありません、
最近はマンションが増えて若い人がとても多くなった気がします。
車道と歩道が遊歩道で分離されているので、季節を感じながらウオーキングをしている人もたまに見かけます。（年配の友達同士などもみかけます）ベビーカーはもちろん車椅子の人も時々見かけるのも、スロープがちゃんと整備されているからだと思います。　ただ買い物はもちろん都心の方が便利です。（普段の生活には困りませんが）

購入したものですが、契約した時に長期修繕計画と修繕資金積み立てのご提案という冊子をもらいました。それにこれから２０年間の予想金額が詳しく書かれていますよ。
契約前にも営業担当の方から修繕積立金は５年毎に上がることは説明を受けていましたし、一般的にも５年頃から２倍くらいに上がるものだと書いてありましたので納得しています。
ちなみにうちの場合は６年目から１ヶ月あたり、６千円ほど値上げするように書いてありましたが、高いのでしょうか？
最初が安すぎたりしばらく値上げがないと急に上がることも考えられるので調べられてはいかがですか？マンションの修繕費って高いんだなと改めて思い知らされました。　　　　

１２３さん

＞都心の駅前に住んでいますが、少しのんびりとした環境、緑の多い中で
＞暮らしたくなりました。
＞６０代でもなじめる町か、生活の利便性はどうなのか、等々なにか参考
＞になることがあったらお教え下さい。

まず、「のんびりした環境、緑の多い中」という条件は南大沢に限らず、
多摩ニュータウンであれば、文句なしで満足できると思います。
検索サイトで”google マップ”を調べてみてください。
上記サイトで”八王子市南大沢５丁目４番地”を検索すると当物件の地
図が表示されます。この際、表示された地図の右上にある「サテライト」
を押してみてください（左側に拡大縮小の目盛りがついています）。
ただの道路地図を眺めるより、南大沢周辺の緑の多さが分かると思いま
す（ご自宅の近くを検索されて比較されると面白いと思います。なお、
この地図はクリックしたまま動かすと地図がそのまま動いて便利です）。

ただ、気になるのは次に上げられている「６０代でもなじめるか」とい
う点ですが、１２４さんもおっしゃられているように南大沢は開発の歴
史が浅く、昭和６０年代から平成１桁代にマンションが建てられ、人口
が急増しておりますので、当時３０代〜４０代前半の人々が購入したと
仮定して、４０代後半から５０代が多くを占めると思われます（実際八
王子市のＨＰより、平均年齢は現在４１.９５歳となっています。残念な
がら地域別のデータではありませんが）。新造都市ゆえに地縁的排他性
はございませんが、同年代の絶対数が少ないと思われます（その点、多
摩市の方が１９７０年代に開発が進みましたので現在６０代が多いと思
われます）。
現在お住まいのところで地縁的紐帯が存在するようであれば、それを大
事にされた方がよろしいかもしれません。もちろん、散歩や散策には多
摩ニュータウンは最適です。「自然」と「適度な便利さ」が調和してい
ます。

最後に「生活の利便性」はどうかということですが、現在都心の駅前に
住まれていることから、生活レベルの低下は避けられないと思われます
（もちろん南大沢で通常不便を感じるわけではないのですが）。
残念ながら都心のどのあたりかわかりませんので、一般的な話になりま
すが、生活を考える上で、
「衣（移・医）、食（職）、住」
を考える必要があります。
「衣・食」については駅前、近隣に百貨店がないため都心に比べレベル
ダウンを余儀なくされます。
「移」についても、当物件は駅まで近いですが、都心の駅前の方が旅行
の際等便利です（例えば羽田空港まで電車で１時間３０分はかかります）。
「医」についてもご年齢を考えた際、駅前に大半のクリニックはそろっ
ていますので、軽易な病気であれば問題ありませんが、仮に大病を患わ
れた場合、やはり都心の方が質量ともに病院が揃っています。
「職」については今回関係ありませんね。
「住」については、間違いなくご満足いただけると思います。
私も多摩ニュータウンに住み続けて２０年近くになりますが、離れるつ
もりはまったくございません（そのあたりは６３あたりで書きました）。

現在お住まいの場所がわかりませんので、個別比較ではなく一般的なこ
とで書きましたご参考になれば幸いです。

　１２４さんおよび１２６さんに、まず、お礼申し上げます。
私の想像以上の内容で、且つ懇切丁寧なご説明に感謝の気持でいっぱいです。
こんな親切なかたもいらっしゃるんだなあ、と感激でした。
今まで南大沢のイメージが漠然としか浮かんできませんでしたが、こうして
いろいろ教えていただき、いまは緑と共存する南大沢の街並みがはっきりと
目に浮かんできました。
　おっしゃるとおり、それなりの年齢になっておりますので、これからの人生
を、今一度考えてみようと思っています。
　１２４さん、１２６さん、本当にありがとうございました。

１２４ですがご丁寧にありがとうごさいました。
私も４０代ですがやはり２０年近く住んでいますので平均的な？住民かなとも思います。
都心と違うのはやはり遊歩道の広さと開放感でしょうか？家を出てすぐに車道がないと言うのは子育て中は本当に気が楽でした。子育てが終わったら狭くても都心に住むのもいいなと思っていましたが、結局子育てが終わっても引っ越す気にはなれませんでした。。たぶんずっとここに住むことになるでしょう。そういう人は回りに多いです。　逆に年をとってから都心引っ越した人は知っている限りではあまりいないような気がします。

駅からバス便になりますがマンションや一戸建てが今も建設されています。都立大が目の前にあるのも若い人が多い印象なのかもしれません。
やはりデパートがあれば言うことないですね。その点は無理ですね・・・
下町の古い商店街のお惣菜やさんのようなお店があればいいなと思ったりもします。

確かに空港まで遠いです。でも最近成田までのバスが南大沢から出ることになったようなので、座っていけるので時間さえ合えば体は楽だと思います。
二つ隣の多摩センターからは羽田行きのバスも出ています。

住み慣れたところを離れるのはやはり慎重になってしまいますよね。

１２６です。

１２３さん
いえいえ、お役に立ててうれしいです。
ご熟慮なさってください。

１２８さん
２０年ですか、長いですね（私も人のことは言えませんが）。
やはり、住み替えの方が多いのでしょうかね。

まず誤解されている方も多いので大前提を書きますが、本質的な意味では
『修繕積立費に高い、安いという観念は存在しません』。
なぜなら修繕に必要な金額は決まっていて、最終的に支払う総額は変わら
ないからです。
そこにあるのは、『適正な修繕費』か『無計画な修繕費』かだけです。
その点で管理費とは性質が異なります（管理費には高い、安いが存在しま
す）。
修繕に必要な額は、新築のような価格差があまり存在しないため、規模の
違いによる絶対額の多寡はありますが、その場合も必然的に戸数が多くな
るため、通常の物件では１戸あたりの修繕費にそこまで大幅な違いはあり
ません。

修繕費必要額＝戸数×仕様（係数は1.何倍程度）＋共有施設（規模・仕様）

ですから、仮に１０５戸の物件と４００戸の物件の修繕積立費を比較した
場合、その修繕積立費の総額はスケールメリットを考慮に入れたとしても
後者の方が２〜３倍程度は多いということになります（正直、控えめに書
いてます）。
レジデンスの長期修繕計画上における修繕積立費の総額は（２５年間）、
約７億５０００万円です。
かたや毎月６０００円で４００戸が２５年間金額据え置きとするならば、
６０００×１２×４００×２５＝７億２０００万円となります。
１０５戸と４００戸の修繕費必要額が同等というのはどう考えてもありえ
ません。もし仮に、レジデンスの修繕費必要額が高めに設定されていると
しても（販売戦略上不利になるので逆はあっても高めに設定するなどあり
えませんが）、後者はあまりにも修繕費が少なすぎます。
仮に１０年目以降の修繕積立費の上昇でカバーしようとするなら、少なく
とも、
１５億１２００万円／１２／４００／１５＝＋２１０００円／月
計６０００円＋２１０００円＝３１０００／月
（１５億１２００万円：必要額が現在の２．５倍とした時の追加必要額）
以上は必要になってくるのではないかと思われます（控えめに見ても）。

逆に心配です。１２１さんのマンションは大丈夫ですか？
ちゃんと調べられた方がよいかと思います（今回基金の記述がなかったの
でそちらでカバーされているようならごめんなさい。２５年間６０００円
のままの場合、初年度、１０年目、２０年目に少なくともそれぞれ１２５
万円位の一時金が必要と思われます）。

ということで、そもそも必要な修繕積立費にもとづいてない『無計画な修
繕費』は絶対額が足りなくなるので、購買に値しません。スラム化するの
がオチです。
考慮すべきは、『適正な修繕費』か『無計画な修繕費』かだけで、見かけ
上の金額の多寡ではありません。

さて、あと残るは、『適正な修繕費』を２５年間の間にどう傾斜配分する
のがいいのかという問題になりますが、長くなったので記事を分けます。
（つづく）

（１３０のつづき）
さて、あと残るは、『適正な修繕費』を２５年間の間にどう傾斜配分する
のがいいのかという問題になります。

おおまかに以下の３パターンで説明がつくと思います（縦軸：毎月の修繕
費、横軸：年数（５年刻み）でイメージしてみてください）。
①最初に修繕必要額を担保しておく『右下がり型』
②通年とおして修繕費が変動しない『定額型』
③ほぼ一定水準で増加していく『４５度線型』
さてここで、問題になる要素は２つ。
「支出の山」と「ライフサイクル」です。
マンションの修繕費はおおまかにいうと、５年目、１０年目、１５年目、
２０年目、２５年目と５年ごとに大口支出があります。当然この支出の山
までに修繕費が積み立てられていないと『適正な修繕費』とはなりません。
で、この山が実はかなり歪な山でして、おおざっぱにいって支出総額から
の割合は（レジデンスの例）、
　５年目　　１．８％（仮に１２，５６０，０００円とします）
１０年目　２４．５％（仮に１６７，３３０，０００円とします）
１５年目　　９．９％（仮に６７，３５０，０００円とします）
２０年目　３０．９％（仮に２１１，３８０，０００円とします）
２５年目　３２．９％（仮に２２４，５００，０００円とします）
となります（なので、６年目で積立残高がたっぷりあるのは当たり前です。
というか、次に最初の山がきますので、たっぷりないと危険です）。
でこれをクリアした上記①〜③の例が以下のとおり（基金は初年度、１０
年目、２０年目に各々３８万円ほど支払うとします）。
①３１０００　２４０００　1７０００　１２０００　６０００
②２１７００　２１７００　２１７００　２１７００　２１７００
③６０００　　１２０００　１７０００　２４０００　３１０００
①のメリット
　回収リスクが逓減するので安心
　確実に修繕が行える
①のデメリット
　運用するわけにもいかず多額の金額が死に金となる
　ペイオフのリスクが高い
　ライフサイクル的に厳しい
②　①と③の中庸
　問題はライフサイクルのみ
③　①の反対
となるわけですが、ライフサイクルで考えた場合、家計の支出がピークを迎え
るのは子どもが大学生の頃、４０代後半〜５０代前半です。
購買層を４５歳とした場合、一番家計が厳しい頃が、購入して最初の１０年位
です。つまり、一番厳しい時に月額６０００円がいいのか、３１０００円がい
いのかという話になります（さらに管理費＋駐車場代で月２００００円もあり
ますし）。子どもが２人以上いる場合はなおさらです。

ということで、長くなりましたが、『適正な修繕費』であれば、
③ほぼ一定水準で増加していく『４５度線型』で良いのではないかと思います。
で、レジデンスは③なわけですが、私としてはこれでＯＫだと思います。
長文失礼。読了多謝。

１２１です。まず、１３０さんならびに先の（１２１）掲示板をご覧になった皆さんに
私の記事に誤記があり、また言葉が不足していたことをここに訂正してお詫びします。
修繕積立費は６０００円ではなく８０００円が正確な数字です。また、これからも値上げ
の予定もありません、のところも（後述しますが）５年ごとに約１０００円騰がることが
わかりました。
　さて、私は１３０さんの記事を拝見して、このかたは販売会社もしくは管理会社関係と
推察しましたが、違いますか？
こっちは２５年の長期計画でこういう計算で、だから修繕積立もこうなるんだ、と、まるで
私のほうが無計画な修繕積立みたいな物言い、購買にあたいしない、とかスラム化するだの、
そういう言葉はあんまり感心しません。
私は、ただ、これくらいでやっているところもありますよ、と言っただけで。
だって考えて見てください。初めてマンションを買う人は、修繕積立をしなければなりません、
５年毎に８と万円騰がります、わかりましたね。こんな調子で言われたら、マンションて、そう
なんだ、と心ならずとも納得せざるをえないでしょう。
　さて、１３０さんが数字を羅列してとうとうと述べておられますので、あなたほどではない
けど、すこしだけ現実をもうしあげます。
　まず、私のところは３０年の長期修繕計画にそっていろいろ実施しています。
　駐車場が約４００台分ありますが、その料金のうち一部を修繕積立に繰り入れていること。
　そのため、現在積立金も順調に伸びていますので、毎月の積立費も５年ごとに約１０００円
増なっています。つまり、２０年後でも１１０００円です。
それでも、あなたの説明の２５年には積立累計額も１２億超ぐらいにはなる予定です。
いま、思い出しましたが、私のところのマンションができた時、テレビでおなじみの経済評論家
がここの長期計画書を内容が充実していてすばらしいと褒めてくれたこと。
１３０さん、少しは納得してくださったでしょうか。
また、管理費も毎年余剰金がでますので、数億繰り越されています。
管理費がやすくできたのは、ある大きな理由があるのですが、販売会社、管理会社には聞きたく
ないことだと思いますので、やめておきます。
いろいろと私のことを心配してくださって、ありがとうございました。
　こういうことは、も二度と書きたくありません。

121さん　そんなに怒らなくてもよいのでは？
130さんはそんなに失礼なことを言っているとは思えませんよ。お互いの意見交換の場ですので、いろんな意見が出てくるのは、周りも参考になっていると思います。
最近、このスレは活発になってきているので、楽しみにしています。121さんの意見も大変参考になっていますよ。

１３０さんの話は素人にもとても分かりやすくて参考になります。
購買に値しないと言った話は１２１さんのことでなく、これから買うとしたらーーという意味だと思いました。経済評論家から太鼓判を押されているのはうらやましいですね。

＞管理費がやすくできたのは、ある大きな理由があるのですが、
＞販売会社、管理会社には聞きたくないことだと思いますので、やめておきます。
121さん、ここが肝なのでは！！
これからこのマンションの住む人のために、情報公開を望みます。

１２３の方こんにちは。ベルコリーヌ南大沢は築15年近くたっており、高齢者も少なくありません。また、2世代住宅もある関係で、60歳以上と30代の2家族が同居している例もたくさんあります。多くの方は、ここを終生の住いとして購入されたケースが多いので、高齢者でも暮らしやすいということは言えると思います。
参考までに「ベルコリーヌ南大沢のBLOG（ブログ）http://bellecolline.blog8.不適切なホームページの可能性が高いため伏せ字にしました」でもいくつかの記事で生活環境が紹介されています。

131の方の説明は、大変合理的に解説されていますので、わかりやすく思いました。べりコリーヌは傾斜ではなく、ほぼ一律だったのでレジデンスよりは高いですが、10年目の瑕疵問題が発生したとき修繕積み立て費が大変役に立ちました。最初の10年間が少ないのは、10年後の大規模修繕の時、少し不安を感じます。また、50代の方が永住で購入された場合、10年後（退職後）に約3倍に修繕費が上がるのは、かなりの負担増を強いることになり、問題が起こるのではないかという気がしました。年代によって、この設定の捕らえ方が違うでしょうが、もう少し最初の5年間をあげて、上昇率を抑えたほうがよいと素人目には感じます。

１３０です。
いやぁ、まいった。

１２１さん、ご不快にさせたようで申し訳ない。
当初１２１さんが記載されていた数字から導き出される修繕費があまり
にも少なかったため、老婆心から申し上げましたが、
＞私のところは３０年の長期修繕計画にそっていろいろ実施しています。
ということで杞憂だったようです。ごめんなさいね。
それから、
＞購買に値しません。スラム化する
というのは、あくまで一般的な意味で書いたつもりだったのですが、１２１
さんのお住まいのマンションととらえられかねられない記述にも見えますね。
以後気をつけます（そもそも論で話をスタートし、比較をした後、文章空け
た上で話題の切り返しの修辞をしたつもりだったのですが・・・。ちと表現
も過激過ぎたようです）。

最後に、業者疑惑をかけられてしまいましたが、１１８で書いたように不動
産業界とは縁もゆかりも借りもございません。
規約は読まれて書き込みをされていると思いますが、このサイトでは、業者
の書き込みは規約違反です（ばれた時の風評被害というリスクと書き込みに
より得られるメリットを勘案したら普通業者は書かないと思いますけど）。
まあ、匿名掲示板ですから、私が何を言おうと、業者であることの証明も、
業者でないことの証明もできないので、私の発言から類推していただくしか
ありませんが。
もし仮に私が業者だったら、１０９とか１１４とか１２６とかの書き込みを
したりしませんよ。
もっと短文で、都合のいい事だけを書き、キャッチ—な表現を用いて、決し
て論証しようとしたりはしないでしょう（宣伝のイロハに反しますので）。

ということで、ご迷惑をおかけしました。
それでは、失礼します。

今日広告が入っていましたね。ちょっと気になったのですが、このマンションは駐車場は１００％ですが駐輪場が１１８と少ないように思えます。１０５戸なので一家に一台分はありますが、自動車と違い子供がいる家庭は一台ではなく、母親＋子供2台などということも多いかと思います。エレベーターに乗せて家の前に置いたりすることはできないでしょうから、やはりこの場合は引っ越す前に処分しないといけないのでしょうか？あとで増設などということは、はやり難しいことでしょうか？？

１２３です。
１３６のベルコリーヌ住民さん、情報ありがとうございます。
そうですか、高齢のかたもいらっしゃるようで、なんとなくホッとしました。
南大沢のさわやかな風とまぶしいばかりの緑があざやかに心にのこります。
また、とてもすてきな生活環境にあると思いました。
先の、１２４さんそして１２６さんにも細やかな情報をお寄せいただきましたが、
南大沢にお住まいの皆様方の優しさが身に沁みます。
どうすべきか、皆様の温かい思いを大切にしながら、考えて見ます。
本当にありがとうございました。　　　　　　　　　　　　　　　　１２３

１３７さん
１３０です。
＞べルコリーヌは傾斜ではなく、ほぼ一律だったのでレジデンスよりは高いですが
ほぉ、そうだったんですか。
知らなかった。

１０年目に必要な金額はちゃんとまかなえてるようですが、確かに最初多い方が
安心感はありますね。

おっしゃるとおり、年代によって捉え方がだいぶ変わると思いますが、以前あげ
た以外に、２つほど皆さんに共通して『４５度線型』のメリットがあります。
１つは１６年後の２４０００円と、現在の２４０００円は同じ価値ではないとい
うことです。個人運用を考慮に入れた場合、将来の２４０００円の現在価値は通
常２４０００円を下回るからです。１５年間の運用益分だけ現在負担が少ない方
が得をすることになります。
あと、もうひとつは、個人の事情による調整の余地があるかないかです。『定額
型』で初年度から２１７００円と決まっていれば、生活が苦しかろうが絶対に払
わなければなりませんが、『４５度線型』であれば、将来払うことはわかってい
るので、将来負担については、１５年以上先に向けて、余裕がある時にちょこちょ
こ貯めて備えておけばいいわけです。
まあ、そうはいっても、先取りの方が安心は安心ですけどね。

瑕疵の問題については、とりあえず大手だから瑕疵がなく安心とは思いませんが、
建物の構造上の重大な瑕疵については、住宅品確法ができたので、もし万が一が
起こった場合の保証能力については、この２社なら１０年後でも大丈夫そうです。
そういう意味での安心感はありますね。

>１６年後の２４０００円と、現在の２４０００円は同じ価値ではないとい
>うことです。個人運用を考慮に入れた場合、将来の２４０００円の現在価値は通
>常２４０００円を下回るからです。
同様に将来の物価も、今２４０００円で買えるものが１６年後２４０００円では
買えなくなるのでは。まぁ修繕費の物価がインフレ率と同様に動くかどうかにも
よるが。

いや、物価の話ではなく、運用した場合の話です。
例えば、１５年後に５％の利回りがでる運用をしたとすると
現在の２４０００円は１５年後
２４０００×１．０５＝２５２００円
になります。逆にいうと、１５年後の２４０００円の現在価
値は、
２４０００／１．０５＝２２８５７円
になります。

つまり、現在の２２８５７円＝１５年後の２４０００円とな
るということです。
これは、投資の世界の収益還元法の考え方ですが、もちろん
運用した場合の話なので、運用しない方にとっては、現在の
２４０００円と１５年後の２４０００円は＝です。

それはそれとして、おっしゃるとおり物価の問題は別に存在
するわけですが、さすがにこれはどうなるかわかりませんの
で、予測不可能です（通常の経済状態であれば、物価と金利
、収入は連動するケースが多いですけど）。

１３０です。

正直今回書くことは、前回修繕の話をした時あえてぼかして書
いたのですが（なぜかというと、『表現』は「控えめ」にでき
ますが、『データ』は「控えめ」にすることができないからで
す）、それがためにかえって誤解を招く事態になってしまった
こと、また、修繕費に関する説明としても現状では論証不足な
感が残っていることもあり、思い切って書くことにいたしまし
た。

修繕費に関する前回の書き込みについてお読みになられた方は、
このような疑問も持たれたのではないでしょうか？

”では、『適正な修繕費』かどうかはどうやって判断するのか？”
”レジデンスが『適正な修繕費』かどうかの説明にはならない
のでは？”

ということです。
この点に関しましては、あえて、指標となる適正値（モデル）を
示さず、レジデンスが適正であることを所与のものとして話をす
すめました。理由はモデルを引き合いに出すと、「データ」が『
過激』になること、１２１さんが記載された数値以外の未確定要
素が存在する可能性が高かったこと（これは基金の存在の有無と
いう形で既に１３０内でも触れていましたが）の２点によります。

（ここだけは１２１さんに対してです）
正直申し上げまして、１２１さんのマンションの修繕費が適正で
あろうがなかろうが、私にとっては、何の益する所も害する所も
ございません。逆に私が１２１さんの気分を害して掲示板が荒れ
るようであれば、私にとって損することはあれ得することは何も
ございません。
とはいえ、ここに書き込まれたのも何かの縁、純粋に心配に思い
ましたのであのように書きました（表現上の問題はありましたが）。
ですから、以下書くこともそのような意図のもとに書かれており
ますので、もし仮に、これを読まれたとしても、誤解なきよう汲
み取っていただければ幸いです。

（ここからは読まれている方に対してです）
それでは、これが絶対に適正値であるとは申しませんが、一つの
指標として十分比較検討するに値すると思いますので、ご紹介い
たします。
（つづく）

（１４４のつづき）
検索サイトで”不動産協会”を検索してください。この協会は、
１９６３年より設立され、国の土地住宅および都市政策に協力し、
住宅難の解消、都市問題の解決などに寄与するとともに、業界の
先頭に立ってその発展に貢献しようという目的の元に設立された
社団法人で長い歴史のある団体です（全日本の方ではありません
のでご注意ください）。まあ、役員名簿見てもらえばわかるよう
に業界団体ですけどね。

でこのサイトの左にある「長期修繕計画」→「Ⅳ長期修繕計画モ
デルの記載例」というところがあります。ここの別表２に修繕費
のモデルが掲載されています（ＰＤＦファイルです）。
このモデルの設定は
・１棟、１２階建て、９５戸(平均専有面積８０㎡)の住居専用型
　ファミリーマンション
・外壁は、タイル及び吹付塗装仕上げ、屋上はアスファルト防水
　を想定し、また、６４台分の機械式駐車場、ディスポーザー処
　理槽が設置されているもの。
・対象とする修繕計画の周期は２０年。
・修繕積立額は、修繕積立基金、専用使用料等の金額を考慮しな
　いで計算。
・給水管、排水管、エレベーターについては、実際上は、必ずし
　も２０年で工事が到来するわけではないが、２０年で必要とな
　る想定所要金額を積立額に参入。
というものです。

モデルでは、戸あたり修繕費は月あたり２１６８０〜３８５８３円
とされています。平均値が知りたいので、間をとって３０１３１円
とすると、修繕積立費の総額は２０年間で、
３０１３１×１２×９５×２０＝６８６，９８６，８００円
となります。
ただ、給水管、排水管、エレベーターについては、レジデンスでは
２５年目に設定されていますのでこれを割り戻しますと、
６８６，９８６，８００／２５／９５／１２＝２４１０４．８円
となります。

９５戸（２５年）の物件で月あたり約２４１００円（『定額型』）
という数字がでてきました。
さてレジデンスの方ですが、基金（３回）を修繕費に割り戻し、同
じ『定額型』で比較すると、１３１の書き込みデータより、
（３８００００×３／２５／１２）＋２１７００＝２５５００円
となります。
　
若干レジデンスの方が金額が多いですが、棟が２棟ということも
ありますのでほぼ適正値の範囲と見てよいと判断した次第です。
（よって、前回はレジデンスを『適正な修繕費』として話を展開し
ました）

で、前回は控えめに書きましたが、これが４００戸であれば、２５
年の総額で、
２４１００×１２×４００×２５＝２，８９２，０００，０００円
位必要なはずなのに大丈夫なのかな、と思ったのが事の発端だった
のです。

ふたたび長々と書いてしまいましたが、読まれた方はこんな意見も
あるんだなとという程度に受け止めておいてください。
また、財団法人マンション管理センターのＨＰに『修繕積立金算出
システム』というものがあり、こちらも参考になるかと思います（
実際スケールメリットがどの程度あるのかは、業者でない私には正
確なところまではわからないので）。
”修繕積立金算出システム”で検索するとヒットします。

ではでは。

130さん　有難うございます。
論理的に説明して頂き、やっと仕組みを理解できました。今後とも情報発信を希望します。

　前回で、終わったつもりでいましたが、１３０（１４４）さんには、まだまだ４００戸が
気になるんですねぇ。今度は２８億９千万円をご提示ですか。それもこの数字がことの発端
だったとか。あ、それでは、私もことの発端をもうしましょう。私はこのレジデンスを最近
知りまして、複数の候補のなかのひとつに挙げていました。もちろん、掲示板を見たのは先
日がはじめてで、そこにたまたまある人が５年毎の管理費のことを投稿していて、いま居る
自分の所と大分違うな〜、と思いつつ、私のところはこれくらいでやってますけど、と軽い
気持で投稿しました。その後のことはご承知のとおりです。
　さて、本題に入りますが、もともと１３０さんと私とは根拠になる数字の出発点が違って
いますので、論点がかみ合わないのは当たり前なんです。
かたや、業界関係の協会等からの数値を、私は現実そのままの数字をそのまま根拠にしたわけ
ですから。１３０さんのことですからもちろん、業界のことをいろいろ調べ上げてお出しにな
った数値と思いますが、でも、それはあくまでも業界の意に沿った協会がだしたモデルの数値
であって、第一に、まず協会なるものが、将来に亘って自分たちの不利益になるような数字で
モデルを作ると思いますか？。それはちょっと考えられないことだと思いますけど。
だから、今回の協会の数値を根拠にした２５年で２８億９千万円がことの発端といわれると、
おい、おい、それでいいのかい、と言いたくなるんです。
いろいろご心配いただいていますが、現実にはそれよりはるかに安い価格で過去できているし
今後も問題なく進む予定です。
あなたの机上論を論理的でよく理解できた、といわれる方も多いわけで、その人たちは修繕費
が５年ごとに６〜８万円（５年で３０〜４０万）上がることは承知のうえということでしょう。
それに管理費もあがると思いますが、はたして年額で総額いくらあがるのか、ご存知なんでし
ょうか、みなさんは。
私共は、数年前から管理会社とはまったく無関係なコンサル会社をまじえて、小さな工事でも
いろんな角度から検討しています。
　管理組合が、御用組合になって、そのまま管理費等を言われるままに納めてゆくか、それとも
自分たちのマンション生活をよりよく向上させるためにみんなが協力しあって、自分たちの努力
ですこしでも管理費等をおさえてゆくのか、それは入居者みなさんの判断です。
なにもしないのが一番楽です。でも、なにもしないで、いいとこ取りはありません。
管理組合が管理会社をリードするくらいでないと、削減は実現不可能です。

　今回のことでつくづく思いました。
失礼ながら、数値に酔いしれて、本質を見失っている人が意外といるもんだな、と。

　最後に、私共では数年前管理会社を替えました。
当初の売主指定のA管理会社とは特別に不満があったというわけではありません。
むしろ、社員教育はよくできているし、好感度はかなりのものでした。
いまのままでもいいのではないか、と言う住民少なからずいました。
ただ、近隣のマンションに比べて管理費が高いのでは、ということから、数社から見積もりを
取ったところ、驚いたことに２０〜４０％弱　低く出たんです。
その後B社との契約の段になって、あわてて、A社が駆け込んできました。
それまであれほど値下げは、とてもできませんと言っていたA社。
「今までと同じ管理内容で、B社と同じ金額で結構ですから、契約を継続してください」と。
どういうことか、賢明なみなさんにはすぐにお分かりになったことだろうと思います。
普通は考えられないことが、こういうこともあるんですねぇ。
喜劇と言うべきか、悲劇と言うべきか。
でも、B社を採用したおかげで、従来より年間○千万円削減できたました。
このことは、どういうことか、みなさんがお考えください。

　私はこれ以上なにも話すことはありません。
あとはみなさんの英知で楽しいマンションライフを築き挙げてください。
１３０さん、いろいろ勉強になりました。ありがとうございました。

　それではながながと拙い文章で失礼しました。
　みなさんの、ご健闘をお祈りします。

１３０です。
私もかみ合わないわけがやっとわかりました。
確かにおっしゃるとおり問題にしている論点が違いました。
私は、そもそも物件購入段階でちゃんとした計画ができているか
どうかの話をし、１２１さんは計画後の見直し段階の話をしてい
たわけです。

当然のことながら計画は計画でしかないので、実際の修繕時期に
なれば複数の業者から相見積もりをとったり、定期的に計画自体
の見直しをするのは当然の話です。そもそも２５年後の正確な数
字など誰にもわからないので。ただ、であるからこそ、計画時の
数字は余裕を見た計画でないと危険であると思っているわけです
が。（修繕費とは違い、管理費については、１年もあれば実績が
出ますので総会において見直しの提案はするつもりでした。１３
０においても管理費には高い安いはあると説明しているのはその
ためです）。

ただ、現在はまだマンション販売時期であり、購入にあたって考
慮することは、計画自体の当否であろうと思って話をしていたの
です（修繕費が足りない計画を上げるのは困難ですが、下げるの
は容易だからです）。見直しは、実際暮らしてからすることなの
で。

掲示板のやりとりですとよくこのようなこと（誤解から生じるす
れ違い）が起こりますが、とりあえず、この件については、私も
これまでとしたいと思います。
それでは。

　１３９さんの懸念されてるとおり、駐輪場が１１８台分なんて、絶対足りませんよ。
購入層が４０代が主ということであれば、世帯数の少なくとも２倍は必要です。
業者なら誰でもわかりそうなことなのに、なにを考えてこのような台数にしたんでしょう
ね、売主は。
まったく、入居者の利便性なんて頭にないんですね。
目立つところだけ、強調して宣伝して。
駐輪場は入居してすぐに問題になりますし、解決するまでひと苦労ですね。
管理組合だって立ち上げてすぐということで、機能するまで時間がかかりそうだし、
それまでは、あちこちに置くことになるんでしょうね。
販売会社には、購入者、予定者は駐輪場の増設を申し入れるべきかとおもいます。
そういう声が多ければ多いほど、販売中といえども改善してくれることもありますから。
それにしても、みなさんのなかで、あまり問題視されてないことが不思議でなりません。
マイホームを手に入れるうれしさで、またローン等のことなどで頭がいっぱいでそういう
細かなことまで気がまわらないのでしょうか。
真っ先にぶち当たる現実問題なのにね。

修繕費の件は、147さんの意見はよく理解できます。しかし、前レスでも上がっていましたが、議決権の問題でこのマンションの場合は、簡単に東急コミュニティーからの変更は困難と予想できます。スポーツオアシス＋４戸の反対で、否決されてしまいます。こういうところが、商業施設併設マンションの難しさなんだと痛感します。入居後、この掲示板のように前向きに論議ができればいいのですが、現実は難しいのかなぁ。。。

　１５０さん、あの、誤解の無いように敢えて申し上げておきますが、私は
管理会社を替えることをお勧めしているわけでは決してありませんから。
ただ、場合によってはそれも必要では、ということですので。
　業者（管理会社）はあくまでも営利会社であることを念頭に置くこと。
その意味で、こんな管理会社もあるんですよ、と１つの事例として私共の過去
にあったことを挙げたわけです。

　レジデンスの管理会社は、売主の指定会社で決まっており、これは少なくとも
しばらくはこれで行かざるを得ないでしょう。
　管理会社とは管理員を含めて付き合ってみないとわかりません。
管理会社はいいけど管理員がどうもね、とか、管理員はいいけど、会社の対応が
ダメね、とか、あるいは会社の対応もいいし、管理員もいいぞ、といろいろ評価
が出る数年後に、あらためて住民のためにはどうすべきか、管理会社は今のまま
でいいのかどうか、等等、それから考えても遅くはないと思います。
管理会社とは、少なくとも対等に付き合うべきで、さらにいうならば適度の緊張感
があったほうが将来に向かっていいのではないか、とも思います。
なにしろ、私共では管理会社と馴れ過ぎて、管理会社に対し当然の要求もしづらい
思いをしたこともありますから。いろいろ難しい面があるんですよね。
　いずれにしましても、最後に決断するのは、もちろん、管理組合の理事であり、
また住民のみなさんであることは言うまでもありません。

　つまらぬことを書き連ねましたが、ひとつの私見としてご容赦のほどを。
　１５０さん初め、ご入居予定の皆様のご健闘をおいのりします。