オーベルグランディオ萩中

ネガのひとつにお寺が多いという人もいます。日当たり確保という面で考えればポジになると思いますが。

ネガネガ71ですが、ポジも頑張って考えてみました。（あたしゃ営業マンか？）
81さんに加えて
(6)駅近い　(7)周りの建物低い　(8)隣地が離れており圧迫感なし（公開空地のネガを逆手に取る）
(9)学校・幼稚園など充実　(10)空港近い（旅行帰りの疲れた体にやさしい）
(11)品川アクセス良く新幹線便利　(12)首都高羽田入口近い
最後の(12)は「穴ポジ」ですよ。だって東京方面700円、
神奈川方面も600円だけで済む、たいへん貴重な入口ですからね。
ただし、１号芝浦、湾岸線東行き大井南で渋滞じゃんか！・・・という反論お待ちしてます（笑）。

71さん、とっても素敵です！(^^)
> (8)隣地が離れており圧迫感なし（公開空地のネガを逆手に取る）
ネガってばっかじゃダメですよね。
ポジなことがあるから選んだんだもん(;^^)
> (10)空港近い（旅行帰りの疲れた体にやさしい）
なんたらパーキング使って旅行に行かなくて済むってのはでかいポジです。
でも「え〜、糀谷駅まで歩くのなんてヤダ〜」とかっていう連れがいると…(;^^)
> (11)品川アクセス良く新幹線便利
さらに横浜方面もチョ〜便利じゃないですか。
だから車手放すことも考えてます。
だってローンがあるんだもん(;^^)
> (12)首都高羽田入口近い
これはここらに今住んでいない方々には穴ですね！（私らは当たり前）
反論じゃなくってごめんなさい(笑)

少々ネガティブな意見を申し上げますが、
>>81さんがポジとして挙げられている第一種住居地域については、
ここがもともと萩中団地跡に建てられているため
この場所だけちょうど住居地域になっているのであって、
周辺は工業地域等に定められています。
もっとも周辺はほとんど住居等が建っていて、
今後工場等が建つ可能性は低いとは思いますが。
あと土壌が有害物質で汚染されていることもまず無いでしょうから、
ポジと言えばポジですね。

ちなみに用途地域図はMRでも見せてもらえます。

ネガティブ意見追加
(8)外階段が鉄骨製で貧乏臭い（個人の趣味の問題？）
ポジティブ
(13)多摩川近辺のあの場所にあって以外に浮浪者がいない（少ない？）
(14)多摩川で春は花見、夏は六郷の花火がある（ウエストから見える？）

７５です。８５さんが書いていますが、都計図を見てみると確かにここだけが１住なんですよね。
あとは準工なので。まあ、もともとこのあたりに町工場が多かったから仕方ないのかもしれませんが。
だからと言って住みにくいと言うことはないとは思います。
機械式駐車場は確かにネガだと思います。
メンテ費用がかかりますし。
ただ、台数確保するためには機械式もありかと思いますが。
都心に住む友人のマンションは機械式駐車場が１か月４７０００円と言っていましたから。

>でも「え〜、糀谷駅まで歩くのなんてヤダ〜」とかっていう連れがいると…(;^^)
そしたら「蒲田女子高前」からバス乗りましょう！空港ゆきのバス停があるなんて素敵！

>夏は六郷の花火がある（ウエストから見える？）
毎年８月１５日ですね。私は欠かさず見てますよ。短時間だけど実に濃密な花火で大好きです。
ウエスト高層階の方とお友達にならなきゃ（笑）

ここの駐車場は、同じ機械式でもパズル式ですね。自分の車を出すのに時間が掛かりそう…。
じゃあ、もう一方のピット式ならどうかと言われると、
オーベル川崎のピット式駐車場の脇には、実は警告看板が立っており、よく読むと
「大雨の際、ピット式の地下に水が溜まるおそれがあります。」　って、ええええーーー？
びっくり。マイカーが水に漬かっちゃうの？？？

萩中から映画見に行くなら平和島か川崎がお勧め！
正月は川崎大師まで歩いて行きましょう！！

そうだ蒲田の餃子もあったね
フレンチなら「シェ・麻里お」かな？

>あとは準工なので。
高度経済成長華やかなりし頃は、京浜工業地帯のど真ん中だったんでしょうが、
いまは見る限り住宅街ですよね？

>>92
http://www.pio.or.jp/sangyo/kougyou/guide_03.htm#04

>69=75=87さん
事前勉強をあまりしてないとおっしゃる割には
すごくよく勉強されてますね。（嫌味じゃないですよ。）
そこまで理解されてれば、後はご自分が気になる箇所を
MRで営業さんに聞いて、納得できるかどうかじゃないですか。
いずれにしても住宅を購入する際には、気になる点はどんどん潰していかないと
あとで後悔はしたくないですからね。

87さんべ。
このスレで我々がネガだと思ってること、ぜひ週末に営業マンさんに質問してください（笑）
そんでもって、我々のネガが少しでも解消できれば、嬉しいなと。
虫のいい話ですね。すいません。既契約者のボヤキでございました。

> このスレで我々がネガだと思ってること、ぜひ週末に営業マンさんに質問してください（笑）
明日、質問しますよ！…皆同じ質問(笑)

「重要事項説明書」の「(21)容認事項」欄で気になった点をいくつか。
すでに確認済みの項目もあるのですが、本日再確認してきます。

《敷地、共用部分等、附属施設について》
18.本マンションの1号棟と2号棟の間の公開空地は、区立くすのき公園と大田区道主要7号線との通り抜けのために利用されるため、第三者が通行すること。また、その際、渡り廊下部分も通行すること。
21.(11)車路の一部はスロープ状になっており、車種によっては車の底を擦る場合があること。
28.1号棟屋上に雑排水調整槽の臭突管があり、風向きにより臭気等する場合があること。
50.バルコニー、ルーフバルコニー、テラス、専用庭、ポーチ、室外機置場には、エアコン用室外機以外に設置型物置その他これらに類する構築物等の築造または設置をすることはできないこと。また、室外機置場を他の用途に供してはならないこと。
54.バルコニーの手摺および手摺の外側には、蒲団、洗濯物あるいはこれに類する物を干さないこと。
55.バルコニー内に物干しをするときは、設置されている物干金物を利用することとし、天井および壁面にはフック等を設置することはできないこと。また、附属の物干金物以外を利用し物を干す場合においては、手摺の高さを超えないこと。
58.バルコニー、ポーチ、テラス、室外機置場の床は、防水処理をしていないため、ここに水を打たないこと。

《専用部分について》
14.(12)BS、CS放送はBSアナログ、BSデジタル、110度CS以外視聴できないこと。また、視聴できる番組が変更される場合があること。
15.(1)本マンションにはテプコシステムズによりインターネット専用回線を利用した常時接続型インターネット専用システムが導入されていること。
18.各住宅内において、開放型燃焼器具（石油ストーブ・石油ファンヒーター・ガスストーブ等）を使用しないこと。
25.和室の畳の表替えはできないことまた、その厚みは約35mmであること。
32.居間・食堂に設置されている床暖房は、メニュープラン採用時を含め、分割コントロールができないこと。
34.IHクッキングヒーター等最大容量を超える電気設備を設置しないこと。

《その他》
4.本マンションの管理組合設立後、管理組合を法人化する計画があること。
5.(2)フロントサービスの内容は、一部変更または中止となる場合があること。
8.本マンションの引渡し開始以降に未販売住宅があった場合は、売主または売主の指定する者が販売業務（モデルルーム・販売用広告看板等の設置を含む。）のため敷地および共用部分等を無償にて使用する場合があること。また、この場合第三者が本マンション内に立入る場合があること。
9.本マンションの引渡し開始以降に未販売住宅があった場合は、売主が当該住宅の管理にかかる費用（管理費・修繕積立金・専用庭使用料・ルーフバルコニー使用料・自治会費）を負担するものとする。ただし、駐車場使用料、バイク・ミニバイク置場使用料、自転車置場使用料に関しては、売主はこれを負担しない（売主が未販売住宅分の駐車場を確保した場合は除く）こと。なお、当該住宅の修繕積立一時金および入居準備金は、当該住宅の購入者の負担となること。
10.本マンションの敷地の一部地下には、旧萩中住宅の基礎部分等が埋設されていること。
11.売主は、本マンションを社宅等の自己居住以外の用途を目的として分譲する場合があること。
12.本マンションの建物規模および引越し時の混乱回避等を勘案し、地権者の入居を先行させる場合があること。
13.売主が引越幹事会社を指定すること。また、各住宅の引越日については、買主の希望日時に行えない場合があること。

ありがとうございます。
私が今一番気になっているのは、この容認事項で禁止されていることを「ばれないから」といってやっちゃう人が出てくるんじゃないかってことです。

以下、質問ばかりでお恥ずかしい限りです。

> 58.バルコニー、ポーチ、テラス、室外機置場の床は、防水処理をしていないため、ここに水を打たないこと。
これにちょっとビックリでした。マンションのバルコニーって防水処理をしないものなのでしょうか？

> 25.和室の畳の表替えはできないことまた、その厚みは約35mmであること。
畳表が傷んだら新調しなければならないということでしょうか？

> 34.IHクッキングヒーター等最大容量を超える電気設備を設置しないこと。
オール電化マンションの最大容量はどれくらいなのでしょうか？

> 11.売主は、本マンションを社宅等の自己居住以外の用途を目的として分譲する場合があること。
実際に社宅用途になっているマンションはどの程度あるものでしょうか？

最近のマンションのバルコニーは防水加工＋（or＆）長尺塩ビシートだと思いますけれど。

2号棟の15〜17階はSRCではなくRC！
聞いてないよ〜です(-_-#

1号棟は全てSRC。ホワイ？
だまされた気分です。

センターウィングは17階までSRCであることを確認しました。
バルコニーは長尺塩ビシートであることを確認しました。

TEPCOひかりはイーサプランでしょうか？

サウス（１号棟）は縦長なんで、全SRCにしないと強度がでないからでしょう。
２号棟は低層部がでかいんで、構造計算の結果から強度的に十分と判断して、
一部RC構造としコストダウンしたんだと思います。

TEPCOは３月の時点では、予定となってましたよ。
詳細はもう決まったのかな？

>この容認事項で禁止されていることを「ばれないから」といってやっちゃう人が出てくる
入居開始後は、マナーの悪い人によって無法地帯になる例は多いようです。
ポーチにバイクを置く人、エレベーターに自転車を入れる人、しかも自転車で子どもが廊下を走り
横にいる親がまったくそれを注意しないなど。
他のスレを読むと、考えられないような「禁止事項違反」の実例がワンサカ出てますよ。
萩中はそうならないでほしい・・・。

（専用部分）
18.これは火災防止のためで、私の今住んでるマンションでも使用禁止です。
25.畳表がいぐさではなく、化学繊維でできているためです。ただ、色も変わらず、丈夫なのだそうです。

それから、ＲＣ構造なのはイースト、ウエストの上部３階部分だそうです。
通常１２階建位のマンションではＲＣですから、構造的には大きな問題は無いのではということです。
それと、重要事項説明書に記載されている固定資産税の支払について、概算払いでいったん支払をして、税額が確定した時点で支払額が上回っていた場合には、還付してくれるそうです。ちゃんと書いておいてほしいですね。
入居準備金＝２万円を支払う、となっていましたが、引越しの祭の養生等に使用するための費用だそうです。もし、余った場合には修繕積立金に充当するそうです。
また、フロントレディの費用は月額５０万円かかるそうです。たっ高い！！

> 横にいる親がまったくそれを注意しないなど。
どこもかしこもそうなりつつあるのが実情かもしれませんね。
悪いのは今の親？それともその親を育てた親？それとも社会全体かな？

110さん
きちんと質問なされたのですね。ありがとうございます。
> それから、ＲＣ構造なのはイースト、ウエストの上部３階部分だそうです。
私も確認しました。重要事項説明書を説明した方が間違って説明したようです。
> また、フロントレディの費用は月額５０万円かかるそうです。
ひえ〜っ、フロントレディって本当に必要なんでしょうか？

【確認事項】
●分譲残は25戸
●オプション説明会は汐留で開催
●ゴミ置場は年末年始に閉鎖する可能性あり
●バルコニーへのCSアンテナ設置不可
●フロントサービスの中止は管理組合で決定可能

●フラット35を利用できるかどうかは現在検討中で9月には結論が出る予定

>●フラット35を利用できるかどうかは現在検討中で9月には結論が出る予定
私もフラット３５については担当さんに色々聞きました。
現在のところ、フラット35を利用したければ「プライベートローン」扱いになるそうです。
それを「提携ローン」扱いにするか否かを、現在本社にて協議中とのこと。
結論が出る時期については、萩中の現地マンションギャラリー閉鎖予定である９月に
間に合うかどうか・・・というタイミングだそうです
（もし間に合わないと、フラット35に係る手続きは、本社の契約管理室と行うことになるそうです。）
注意点としては、フラット35は、もともと融資実行時期が若干遅れるため、
提携ローンになろうとなるまいと、「つなぎローン」が必要となること。
（なお、つなぎローンに掛かる費用は１０万円も見ておけば大丈夫であるとのこと。）

>●オプション説明会は汐留で開催
松下のショウルームであります。
ただ、フォリスの対応はちょっと・・・。

聞き漏らしていることが多く、皆さんの投稿がとても役に立ちます。
> それを「提携ローン」扱いにするか否かを、現在本社にて協議中とのこと。
なるほど！フラット35が提携ローンになって優遇金利が適用されればベストです。
SBIモーゲージのフラット35は検討していたんですが、提携ローンの結果に期待します。
> ただ、フォリスの対応はちょっと・・・。
http://www.foris-group.co.jp/
ここですね。対応がちょっとというのであれば、入居後にリフォームで対応というのも検討したほうがよさそうですか？
グレードアップセレクトでは玄関ミラー（3枚貼り）を付けたいんですが、131ポイントは高い気がするんです。

【グレードアップセレクト　期限後ポイント一覧】
1　人感センサースイッチ　34
2　ビルトインスツール（上部鏡付）　−
3　ビルトインスツール（上部鏡ナシ）　−
4　玄関ミラー（カット）　54
5　玄関ミラー（3枚貼り）　131
6　シューカラット　1
7　ガラストップコンロ　160
8　ピピっとコンロ　207
9　ホーローパネル　−
10　ホーローパネル　−
11　ホーローパネル　−
12　せっけん置き　3
13　フキン掛け　7
14　おたま掛け　6
15　ラップホルダー　4
16　専用水切りプレートとまな板　13
17　昇降ウォールユニット　−
18　洗面ハンドシャワー水栓　73
19　洗濯機置場上部吊り戸棚　32
20　ホーム保安灯　−
21　スノコカラット　5
22　棚板2枚と引出し2段のセット　52
23　ハンガーパイプ1本　3
24　前面ガラス引出し4段のセット　101
25　リフトハンガー　48
26　スライドハンガー（ズボントレー）　38
27　エアコン　111
28　エアコン　120
29　エアコン　137
30　エアコン　182
31　エアコン　192

私は今のところ期限前として1と9をオーダーしました。
迷っているのは上記のとおり5です。
17は椅子を使えば問題ないしユニットを付けると元々少ない収納容量が減るという理由で却下。
7または8、19、27〜31などは後付のほうが安くなるので却下。
ここにはないビルトインの食器洗い乾燥機は検討中です。これも後付のほうが安いかも。
フロアコーティングも検討中。浴室は効果が長持ちしないと聞きますがどうでしょう？

117さん。
仮にフラット35が提携ローンになっても、優遇金利のゲットは難しいかもしれませんね。
なぜなら、フラット35は金融公庫が買い取るローンだからです。
銀行にとっては「うまみ」の少ないローンであり、積極的には薦めてきません。
提携ローンになることのメリットは、事務手続きが簡略化され、
特に有楽土地住販さんと銀行との間のやり取りがスムーズになることで、
借りる我々も手続きが少し楽になり、安心できることと、
ローンが通らなかったときの白紙契約解除（キャンセルした時に手付金が戻ってくる）と思われます。
私も素人ですのでご参考までに。

> 仮にフラット35が提携ローンになっても、優遇金利のゲットは難しいかもしれませんね。
http://www.goodloan.co.jp/
これと同等の金利でもと期待しているのですが、よく考えてみるとまず優遇金利は無理そうですね。
私は提携でないローンにするつもりですが、事務手続きは結構大変なものですか？
また、皆さんも金利動向に注目なされていると思いますが、どのようにして見通していらっしゃるのでしょう？
私は日々の円−円スワップ金利をグラフ化したりしていますが、現時点ではまだ金利が下がるとみています。

１２０さんの意見に追加です。
どこの金融機関でローンを借りるかは、買主の自由です。
不動産屋が嫌がるかもしれませんが、払うのは買主なのですから。
それと、契約書のローン条項を見ると、大抵は、ご指摘の停止条件付契約書（ローンが実行されなきゃ契約は
白紙だよんってもの）になっているはずです。
なっていなければ、契約書を作り直せばいいんです。
あくまで契約は売主と買主、それに媒介の有楽土地販売の名が載るくらいですから。
がんばって闘いましょう。

> フラット35の基準となる金利は何だかご存じですか？
わかっているつもりです。
基準となるのは証券化における公庫の卸値にあたる提示金利。その金利に各金融機関が利鞘を上乗せして決定。
> 知ってたらそんな金利をありがたがってグラフ化することはあり得ないとおもうけど。
住宅ローンでは変動金利も考えていますので、ひとつの指標として使っています。

都銀は円−円スワップ金利を住宅ローン金利に反映させてますよね？

>118　ピピっとコンロ　207

紙に記載してるコンロは型落ちしてて、219pになるみたいです。
てか、まだ訂正してなかったの？

126さん、すみません。詳細を教えて下さい。
もともとのシャンパンゴールド（207p）が、219pになるということですか？

>>127
もともとのじゃなくて、新型（HR-P873A−DXHBHL）になるみたいです。
価格が変わってるのに、何の説明もなく提示してきました。
新型って言ってもマイナーチェンジで
性能はほとんど変わらないと思います。

↑126です。念のため。

>もともとのじゃなくて、新型（HR-P873A−DXHBHL）になるみたいです。
あれあれ？　その型は、希望小売価格ですら215,250円（税込）ですね。
219pとはどういうことですかね？　真剣に考えていただけにショックです。
いつ提示されたのですか？　４月に終了したオプション説明会でですか？