オーベルグランディオ萩中

61さん。
たしか共用施設として託児ルーム・キッズルームの両方があったと思います。
それで、キッズルームは、当然ながら子どもが遊ぶための部屋なはずで、
そのうえに託児ルームが別途あるので、担当さんに聞いてみたのです。
それが59のようなお返事でした。
なので・・・うーむ、デパートのベビー休憩室みたいなものになるのか？・・・と。

公開空地に囲まれている分、低層階だけでもルーバー面格子だったら・・・。

萩中の先輩に当たる、オーベルグランディオ川崎にぜひ行ってみてください。
公開空地の「あけっぴろげ」な感じがよくわかりますよ。
私が行った感想は、「・・・・。」しばらくして
「ま、しょうがないか。」
結局萩中に決めちゃいましたけどね。

60さんへ、57です。
私が今住んでるのは、共用施設などまったくなく戸数が少ないマンションですが、管理費を比較してみると、その差はだいたい３００円ほど（萩中が高い）でした。
小さいマンションでは、絶対経費（管理委託料、清掃費、施設管理費、光熱費等）だけでいっぱいですからね。
規模が大きければ、それだけ１戸あたりの管理費が安くできるのですね。
月々300円で共用施設を利用できると考えれば、まあ、許容範囲ですかねぇ。

61です。

59さん
http://www.blc534.com/entrance/index.html
すみません。勘違いしていました。託児ルームありました。
「託児」という名を付けて休憩室ではちょっと違いますよね。

64さん
オーベルグランディオ川崎の所在地は川崎市幸区神明町1-80-1でよろしいでしょうか？
見なくっちゃと思いつつ見に行っていないのです。

65さん
大規模のメリットですよね＞管理費

66さん。幸区神明町１丁目です。（番地わかりませんでした。）
目印は幸警察署。その裏手です。ドデカイので行けばすぐにわかりますよ。
昔の工場（池貝鉄工所）の跡地開発で、
オーベルが全４３０戸、なんと隣にオーチャードプラザ川崎が全４３０戸。
２つのマンションが仲良く並んで、すべて公開空地に囲まれてます。参考になりますよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38364/

こんばんは。今週末、この物件のモデルを見に行くのですが、事前勉強をあまりしていません。
見どころは何でしょうか。

>月々300円で共用施設を利用できると考えれば、まあ、許容範囲ですかねぇ。
60です。300円ですかぁ。それを聞いて少し安心。あとは管理費の値上げだけが心配です。
そういえば、大規模マンションだと修繕積立金の面でも有利だと友達が言っていました。
ほんとですかね？

69さんへ。
見どころですか？なんだろう…。なんでしょうね、皆さん。
私は性格上、ネガティブな面からたくさん見つけてはツブしていくので。
行って気になったこと→皆さん書いてますがね
商店街のチャリンコ、道路の騒音、公開空地、直床、駐車場が機械式、女子高、くすのき公園、建替え事業。
あはは、こんなに書いたら買う気が失せる・・・。（ちなみに既に契約済み）

共用施設の維持管理費の話題が出てますが、
ここは集会室とかゲストルーム等、場所を提供する部屋が主で、
メンテが必要な施設はそれ程無いからたいしたこと無いと思いますよ。
内訳は管理委託契約書に載ってますね。

最近のマンションではスパやプールがついてるとこも結構あるし、
個人的にはそういった施設は費用対効果としてどうかと思っていますが・・・。

ただし、カラオケやシアタールームはメンテしていかないと
設備が陳腐化していく恐れはありますね。

>>69
見所は周辺環境じゃないかな？
糀谷商店街、萩中商店街、コーナン、マルエツ、オリンピック、ダイソー、サミット
萩中公園（交通公園、ガラクタ公園、温水プール）、多摩川土手
珍しさでは「七辻」田中康夫の東京ステディ・デート案内でも紹介されてます

共用施設で陳腐化する代表例が「噴水」らしいですね。
あれはランニングコストが掛かるらしく、出来て５年もすれば水が止まると（笑）
萩中には無かったはずですが。

69です。
物件の規模が大きいので、積立金に関してはさほど心配していないのですが、問題は管理組合の運営。
１棟管理組合なのか、団地管理組合なのかが当然ＨＰでは分からないので。
購入者の方はすでに規約案を持っていると思うのですが。
１棟組合方式だと相当負担になるかなあと。
それと、７２さんが書いてましたが、スパやフィットネスほど無駄な施設はありません。
運営母体は賃貸借３年契約くらいでしょうから、収支が合わなければ撤退するし。
撤退後のテナント誘致は結構しんどいだろうと。
まあ、ここは幸い、そのような施設が無いようなので大丈夫かと思いますが。

>珍しさでは「七辻」
今、ググってみたところ七辻って日本で２箇所しか無いんですね。
たまに通過はしてたんですけど、知りませんでした。
別にどうってことは無いですけどね。
わたしも萩中公園はお気に入りです。

75さんへ。規約読みましたが、団地管理組合ですよ。
ここは、元の萩中住宅の方々が「建替組合」を結成しており、すでにコミュニティができてます。
完成後に、新住民が加わるような形で、団地管理組合が結成されるイメージですね。

七辻は「日本一優しい交差点」でしたっけ？
信号も無いのに交通事故が全然起きないという…。

１分おいてのレスポンスがすごいですね。

偶然１分おきレスの中の１人になってしまいましたが…
このスレも参加者が急増ですねえ。
契約した方、検討する方が増えてきたんですね。
いろいろな情報が交換できて嬉しいことです。

> 商店街のチャリンコ、道路の騒音、公開空地、直床、駐車場が機械式、女子高、くすのき公園、建替え事業
私も似ていますがもっと少ないです(;^^)
(1)未完売　(2)自転車公害　(3)収納の少なさ　(4)直床　(5)機械式駐車場　(6)床壁表面の材質　(7)非免震
皆さんのポジはなんでしょうか？
(1)大規模計画　(2)第一種住居地域　(3)価格　(4)商店街　(5)防災センター

ネガのひとつにお寺が多いという人もいます。日当たり確保という面で考えればポジになると思いますが。

ネガネガ71ですが、ポジも頑張って考えてみました。（あたしゃ営業マンか？）
81さんに加えて
(6)駅近い　(7)周りの建物低い　(8)隣地が離れており圧迫感なし（公開空地のネガを逆手に取る）
(9)学校・幼稚園など充実　(10)空港近い（旅行帰りの疲れた体にやさしい）
(11)品川アクセス良く新幹線便利　(12)首都高羽田入口近い
最後の(12)は「穴ポジ」ですよ。だって東京方面700円、
神奈川方面も600円だけで済む、たいへん貴重な入口ですからね。
ただし、１号芝浦、湾岸線東行き大井南で渋滞じゃんか！・・・という反論お待ちしてます（笑）。

71さん、とっても素敵です！(^^)
> (8)隣地が離れており圧迫感なし（公開空地のネガを逆手に取る）
ネガってばっかじゃダメですよね。
ポジなことがあるから選んだんだもん(;^^)
> (10)空港近い（旅行帰りの疲れた体にやさしい）
なんたらパーキング使って旅行に行かなくて済むってのはでかいポジです。
でも「え〜、糀谷駅まで歩くのなんてヤダ〜」とかっていう連れがいると…(;^^)
> (11)品川アクセス良く新幹線便利
さらに横浜方面もチョ〜便利じゃないですか。
だから車手放すことも考えてます。
だってローンがあるんだもん(;^^)
> (12)首都高羽田入口近い
これはここらに今住んでいない方々には穴ですね！（私らは当たり前）
反論じゃなくってごめんなさい(笑)

少々ネガティブな意見を申し上げますが、
>>81さんがポジとして挙げられている第一種住居地域については、
ここがもともと萩中団地跡に建てられているため
この場所だけちょうど住居地域になっているのであって、
周辺は工業地域等に定められています。
もっとも周辺はほとんど住居等が建っていて、
今後工場等が建つ可能性は低いとは思いますが。
あと土壌が有害物質で汚染されていることもまず無いでしょうから、
ポジと言えばポジですね。

ちなみに用途地域図はMRでも見せてもらえます。

ネガティブ意見追加
(8)外階段が鉄骨製で貧乏臭い（個人の趣味の問題？）
ポジティブ
(13)多摩川近辺のあの場所にあって以外に浮浪者がいない（少ない？）
(14)多摩川で春は花見、夏は六郷の花火がある（ウエストから見える？）

７５です。８５さんが書いていますが、都計図を見てみると確かにここだけが１住なんですよね。
あとは準工なので。まあ、もともとこのあたりに町工場が多かったから仕方ないのかもしれませんが。
だからと言って住みにくいと言うことはないとは思います。
機械式駐車場は確かにネガだと思います。
メンテ費用がかかりますし。
ただ、台数確保するためには機械式もありかと思いますが。
都心に住む友人のマンションは機械式駐車場が１か月４７０００円と言っていましたから。

>でも「え〜、糀谷駅まで歩くのなんてヤダ〜」とかっていう連れがいると…(;^^)
そしたら「蒲田女子高前」からバス乗りましょう！空港ゆきのバス停があるなんて素敵！

>夏は六郷の花火がある（ウエストから見える？）
毎年８月１５日ですね。私は欠かさず見てますよ。短時間だけど実に濃密な花火で大好きです。
ウエスト高層階の方とお友達にならなきゃ（笑）

ここの駐車場は、同じ機械式でもパズル式ですね。自分の車を出すのに時間が掛かりそう…。
じゃあ、もう一方のピット式ならどうかと言われると、
オーベル川崎のピット式駐車場の脇には、実は警告看板が立っており、よく読むと
「大雨の際、ピット式の地下に水が溜まるおそれがあります。」　って、ええええーーー？
びっくり。マイカーが水に漬かっちゃうの？？？

萩中から映画見に行くなら平和島か川崎がお勧め！
正月は川崎大師まで歩いて行きましょう！！

そうだ蒲田の餃子もあったね
フレンチなら「シェ・麻里お」かな？

>あとは準工なので。
高度経済成長華やかなりし頃は、京浜工業地帯のど真ん中だったんでしょうが、
いまは見る限り住宅街ですよね？

>>92
http://www.pio.or.jp/sangyo/kougyou/guide_03.htm#04

>69=75=87さん
事前勉強をあまりしてないとおっしゃる割には
すごくよく勉強されてますね。（嫌味じゃないですよ。）
そこまで理解されてれば、後はご自分が気になる箇所を
MRで営業さんに聞いて、納得できるかどうかじゃないですか。
いずれにしても住宅を購入する際には、気になる点はどんどん潰していかないと
あとで後悔はしたくないですからね。

87さんべ。
このスレで我々がネガだと思ってること、ぜひ週末に営業マンさんに質問してください（笑）
そんでもって、我々のネガが少しでも解消できれば、嬉しいなと。
虫のいい話ですね。すいません。既契約者のボヤキでございました。

> このスレで我々がネガだと思ってること、ぜひ週末に営業マンさんに質問してください（笑）
明日、質問しますよ！…皆同じ質問(笑)

「重要事項説明書」の「(21)容認事項」欄で気になった点をいくつか。
すでに確認済みの項目もあるのですが、本日再確認してきます。

《敷地、共用部分等、附属施設について》
18.本マンションの1号棟と2号棟の間の公開空地は、区立くすのき公園と大田区道主要7号線との通り抜けのために利用されるため、第三者が通行すること。また、その際、渡り廊下部分も通行すること。
21.(11)車路の一部はスロープ状になっており、車種によっては車の底を擦る場合があること。
28.1号棟屋上に雑排水調整槽の臭突管があり、風向きにより臭気等する場合があること。
50.バルコニー、ルーフバルコニー、テラス、専用庭、ポーチ、室外機置場には、エアコン用室外機以外に設置型物置その他これらに類する構築物等の築造または設置をすることはできないこと。また、室外機置場を他の用途に供してはならないこと。
54.バルコニーの手摺および手摺の外側には、蒲団、洗濯物あるいはこれに類する物を干さないこと。
55.バルコニー内に物干しをするときは、設置されている物干金物を利用することとし、天井および壁面にはフック等を設置することはできないこと。また、附属の物干金物以外を利用し物を干す場合においては、手摺の高さを超えないこと。
58.バルコニー、ポーチ、テラス、室外機置場の床は、防水処理をしていないため、ここに水を打たないこと。

《専用部分について》
14.(12)BS、CS放送はBSアナログ、BSデジタル、110度CS以外視聴できないこと。また、視聴できる番組が変更される場合があること。
15.(1)本マンションにはテプコシステムズによりインターネット専用回線を利用した常時接続型インターネット専用システムが導入されていること。
18.各住宅内において、開放型燃焼器具（石油ストーブ・石油ファンヒーター・ガスストーブ等）を使用しないこと。
25.和室の畳の表替えはできないことまた、その厚みは約35mmであること。
32.居間・食堂に設置されている床暖房は、メニュープラン採用時を含め、分割コントロールができないこと。
34.IHクッキングヒーター等最大容量を超える電気設備を設置しないこと。

《その他》
4.本マンションの管理組合設立後、管理組合を法人化する計画があること。
5.(2)フロントサービスの内容は、一部変更または中止となる場合があること。
8.本マンションの引渡し開始以降に未販売住宅があった場合は、売主または売主の指定する者が販売業務（モデルルーム・販売用広告看板等の設置を含む。）のため敷地および共用部分等を無償にて使用する場合があること。また、この場合第三者が本マンション内に立入る場合があること。
9.本マンションの引渡し開始以降に未販売住宅があった場合は、売主が当該住宅の管理にかかる費用（管理費・修繕積立金・専用庭使用料・ルーフバルコニー使用料・自治会費）を負担するものとする。ただし、駐車場使用料、バイク・ミニバイク置場使用料、自転車置場使用料に関しては、売主はこれを負担しない（売主が未販売住宅分の駐車場を確保した場合は除く）こと。なお、当該住宅の修繕積立一時金および入居準備金は、当該住宅の購入者の負担となること。
10.本マンションの敷地の一部地下には、旧萩中住宅の基礎部分等が埋設されていること。
11.売主は、本マンションを社宅等の自己居住以外の用途を目的として分譲する場合があること。
12.本マンションの建物規模および引越し時の混乱回避等を勘案し、地権者の入居を先行させる場合があること。
13.売主が引越幹事会社を指定すること。また、各住宅の引越日については、買主の希望日時に行えない場合があること。

ありがとうございます。
私が今一番気になっているのは、この容認事項で禁止されていることを「ばれないから」といってやっちゃう人が出てくるんじゃないかってことです。

以下、質問ばかりでお恥ずかしい限りです。

> 58.バルコニー、ポーチ、テラス、室外機置場の床は、防水処理をしていないため、ここに水を打たないこと。
これにちょっとビックリでした。マンションのバルコニーって防水処理をしないものなのでしょうか？

> 25.和室の畳の表替えはできないことまた、その厚みは約35mmであること。
畳表が傷んだら新調しなければならないということでしょうか？

> 34.IHクッキングヒーター等最大容量を超える電気設備を設置しないこと。
オール電化マンションの最大容量はどれくらいなのでしょうか？

> 11.売主は、本マンションを社宅等の自己居住以外の用途を目的として分譲する場合があること。
実際に社宅用途になっているマンションはどの程度あるものでしょうか？

最近のマンションのバルコニーは防水加工＋（or＆）長尺塩ビシートだと思いますけれど。

2号棟の15〜17階はSRCではなくRC！
聞いてないよ〜です(-_-#

1号棟は全てSRC。ホワイ？
だまされた気分です。

センターウィングは17階までSRCであることを確認しました。
バルコニーは長尺塩ビシートであることを確認しました。

TEPCOひかりはイーサプランでしょうか？

サウス（１号棟）は縦長なんで、全SRCにしないと強度がでないからでしょう。
２号棟は低層部がでかいんで、構造計算の結果から強度的に十分と判断して、
一部RC構造としコストダウンしたんだと思います。

TEPCOは３月の時点では、予定となってましたよ。
詳細はもう決まったのかな？

>この容認事項で禁止されていることを「ばれないから」といってやっちゃう人が出てくる
入居開始後は、マナーの悪い人によって無法地帯になる例は多いようです。
ポーチにバイクを置く人、エレベーターに自転車を入れる人、しかも自転車で子どもが廊下を走り
横にいる親がまったくそれを注意しないなど。
他のスレを読むと、考えられないような「禁止事項違反」の実例がワンサカ出てますよ。
萩中はそうならないでほしい・・・。

（専用部分）
18.これは火災防止のためで、私の今住んでるマンションでも使用禁止です。
25.畳表がいぐさではなく、化学繊維でできているためです。ただ、色も変わらず、丈夫なのだそうです。

それから、ＲＣ構造なのはイースト、ウエストの上部３階部分だそうです。
通常１２階建位のマンションではＲＣですから、構造的には大きな問題は無いのではということです。
それと、重要事項説明書に記載されている固定資産税の支払について、概算払いでいったん支払をして、税額が確定した時点で支払額が上回っていた場合には、還付してくれるそうです。ちゃんと書いておいてほしいですね。
入居準備金＝２万円を支払う、となっていましたが、引越しの祭の養生等に使用するための費用だそうです。もし、余った場合には修繕積立金に充当するそうです。
また、フロントレディの費用は月額５０万円かかるそうです。たっ高い！！

> 横にいる親がまったくそれを注意しないなど。
どこもかしこもそうなりつつあるのが実情かもしれませんね。
悪いのは今の親？それともその親を育てた親？それとも社会全体かな？