三軒茶屋・駒沢近辺での中古物件

幹線道路の騒音がうるさいな。　環状７号はとくに　６時台の大型トラック
には泣かされる。
むしろ２４６は渋滞しがちなだけに静か　高速も遮音壁で室内にいても
二重サッシなら気にならない程度
戸建てのほうが　夜間の音は気になるくらいだ

みなさん　ありがとうございます
＞１１さん
２４６は　いまも近くにありますから　さほど気にしていませんが
今の日当たりのよさを　三茶周辺で求めるとなると　建物が
１３階　部屋も５階〜７階以上でないと困るのですが
築浅でないと　広い物件がなくて困っています。

築年数が浅いと値下がりはあるよ。
むしろ築１５年〜２０年の物件で　管理の良いものを探すという
のが値下がりリスクが少なくてお勧めです
それでも　駅７分以内　は絶対条件ですけどね。

三茶　駒沢　駅７分以内　築２０年以内　６５㎡
３３００万円
そりゃ　たまに出るけど　ほんと少ないよね。
当時のこのエリアの分譲は３ＤＫが中心で５０㎡台
が多いからね。
というか業者が買ってリフォームして
もっと高くうりますよ。　貸しても２０万／月は硬いだろうしね。

８年ほど前、駒沢の物件を売って潮見に越しました。
いまでも　よく三茶の友達とお茶を飲んだりしますが、三茶・駒沢は
気さくですごしやすい街ですね。
２０代〜３０代後半なら　便利で子育てにもよい環境だと思います
休日ごとに駒沢公園で　のんびり日向ぼっこをしたりグラウンドの
試合を眺めたり、駒沢通りのフリマを楽しんだり、骨董屋をのぞいたり
静かな休日をすごした日々がなつかしいです。
今は子供も大きくなって、現在の地の便利さを感じるようになりました
けど、子育ての環境には、医療や保育、教育など成熟した住宅街の
選択肢の豊富さは何者にも替えがたいという気がします。
よい物件がみつかるといいですね。

＞０５
私も　梶ヶ谷の賃貸からの都心回帰組で、世田谷で中古物件を購入。
リフォームして住んでいますが、大変満足してます。

＞物件の決め手になった　条件って何でしたか？
私の場合は駅からの距離。
二子玉　三茶の急行停車駅で　徒歩１３分より
駒沢大学　桜新町の徒歩７分
値段も後者が安いし、夜が断然楽。
朝も　急行の殺人的ラッシュを考えたら　各停の空き具合は
かなり楽です。
駒沢・三茶の中間の駒沢寄りを半年探しました。

桜新町、弦巻、用賀はどうですか？環境もかなり良いと
思います。特に用賀あたりなら三茶よりもお安く７０㎡〜
の中古物件がいくつか出ていると思います。

みなさんレスありがとうございます。
＞１６さん
リフォームって　どの程度お金がかかるものでしょうか？
70㎡で２ＬＤＫで　全部撤去のフルリフォームで　６００万円〜と
いう話も聞きましたが
今のプランを生かしながら　クロスや水周りの取り替え程度で
考えていて１００万円以内で納めたいのですけど

>17さん
ありがとうございます。
実は実家が弦巻です。桜新町のサザエさん通りも用賀の
ヤマダ電機もよく行きます。母がちらしをためて送ってくるのですが
いまだに、これは　と思える物件に出会えていません。

>18
クロスの張替えだけなら３０万もあれば十分です。
床を張り替えると７０万
ハウスクリーンニング３０万　住設の一部取替え
撤去処分費　仮設　込みで２００万円　というところでしょうか。
キッチン・浴室の取り替えがそれぞれ２５万　３５万〜
湯沸し機が１５万程度です。
クーラーなど安いですけど４機だと３０万は覚悟していただいて
結局間取り変更なしでも３００万くらいでしょうか

安くするこつは　既存の間取りを変えないこと
売主がフルリフォームに近い工事をした物件を買い住設（キッチンなど）
を自分で追加工事する

売主の居住中のリフォームでなく　退去後のリフォームを原則として
ください。

つづき
・・というのは、別に他人の住んだ痕跡を嫌うというのでなく
ハウスクリーニングが結局必要になって　これがコストがかかるという
ことです。サッシ回り　水回り　クリーニングの差が大きくでます。

中古でも今年時点で２３年以上経過はいくら大規模改修が済んでいようが
あまりおすすめしません
①１９８１年から　新耐震基準が定まり　それ以前に確認申請した建物の
　　多くが大規模地震に弱いというのは阪神淡路ほかで確認されています。
②１９９０年頃の着工の所謂バブル物件は、一般に建設ラッシュでコンクリート
　　の骨材品質に問題が多いといわれています。修繕履歴をよくたづね
　　できたら物件のほかに管理組合保管図面をみせてもらい専門家にたち
　　あってもらい　雨水漏水　クラックなど修繕経歴を調べてもらいましょう。
③一番おすすめは　安定期の１９８３年〜1987年です。それ以外なら
　　バブル後の１９９６年以降の築浅で大手ゼネコン施工
　　１９８０年代は大手施工のマンションは皆無ですから　むしろ
　　大手売主　屋号の知名度を参考にすべきだと思います　

用賀も　桜新町も　価格が高いわりに　住まいとしての利便性ないなぁ
中心となる商店街が希薄なのだと思う。
徒歩１５分なんてマンションざらにあるし
バス便もけっこう世田谷区役所どまりとか自由が丘方面へいったり
不便。
中町・上用賀　雨の日の通勤はつらい。
レストランもＲｏｙｓや青龍門とか　ビジネススクエアの下には少しある
けど　アミューズメントが少ないね。駅前スポーツクラブのセントラルが
あるのはいいけど。　駅をはなれれたら宮崎台が平らになった程度の
暗い夜道が続く。
いっそ二子玉と思うと　これが　不当に高いです。
私は用賀も三茶も住んでいましたが　日常高島屋に行こうと思った
ことはないですね。逆方向の定期がないせいもありますが渋谷が
近いですから。
三茶が近いという意味で　駒沢はおすすめ。
物価安いし深夜スーパーも複数ある。
駅近ならではの条件ですが、渋谷まで徒歩ふくめて１５分という
安心は　ほかにはないでしょう。

でも　安い物件ないじゃん

新耐震後の物件で２０坪以上の規模で坪あたり１７０万以下なら
相場でしょう。
中古の場合　駅近が最優先の条件。
安くても遠い物件は転売しづらいです。

三茶近辺の駅近で、２０坪を賃貸で借りたらいくらなんだろう？

＞用賀も　桜新町も　価格が高いわりに　住まいとしての利便性ないなぁ
＞中心となる商店街が希薄なのだと思う。

え〜そうですか？？桜新町・用賀は商店街を含めて利便性があると
思いますけどね。それが気に入って駅近に新築マンションを買い、
来年都心から引越す予定なのですが。

郊外からのステップアップのお客様の場合　わりあい忘れがちなのが
駐車場料金ですね。
宮前区　高津区は１．５万円月額が　駒沢では３〜３．５万円が相場
ただ、探すと格安の駐車場もあったりするのが既存住宅地の面白い
ところ。運がよければ２万円なんてあったりします。

＞２７さん
新築駅近を　御買いになれるとは　恵まれたお幸せな方です。
私は 現在の賃貸の家賃をローン支払いに回しても３０００万円の
借り入れが最大なものですから・・
どうせ　中古なら　駅近ということで　学生時代からなじんだ
三茶近辺をさがしているところです。
子供が小さいので、保育園やスーパーやコンビニや気さくな
レストランやリサイクルショップや　ピカソやＴＳＵＴＡＹＡや
無印など集中して買い物できる三茶の便利さに引かれています
あと　大好きなラーメン屋さんがたくさんあるのも魅力ですし
子供をつれて　駒沢公園を散歩したいですし

桜新町もおちついていて素敵ですが　駅近新築は私にはちょっと
手がでませんので

＞駅近に新築マンションを買い、来年都心から引越す予定なのですが。

洋画の大教さんのやつ？
ひさびさに出た駅近物件という感じだよね。あのくらい近ければいいよね。
ただ　年配の人向きだろうなぁ　住環境
それにしても　坪単価いくらかなぁ
3500万円の１ＬＤＫとかないでしょ？

おい　おい　腹話バレバレだぜ　あんた業者か？

29 ３０
は　私の書き込みではありません
私のＨＮはｄｕｎｂｏ　です　ｄｕｍｂｏではありません

おかげさまで　いくつか候補がしぼれてきましたので
来週には回答をだせそうです
皆様　いろいろな情報ありがとうございました。
２９のｄｕｍｂｏさんは　三茶にお住まいなのでしょうか
お詳しい方ですね。
こんごともよろしくお願いいたします。

http://www.enjoytokyo.jp/OD003Detail.html?SPOT_ID=g_a042500
ちなみに　こちらは　ＤＵＭＢＯ
イタリアンでは三茶屈指のお店で有名です。
お引越しされたらぜひ一度お試しあれ

イル・ピッツァイオーロ　il pizzaiolo

世田谷区太子堂4-20-7　03-3411-5556
11:30〜13:30(土日祝14:00)/17:30-23:00(日22:00)　月休

こちらも有名
・・・というか　スレが違いました　失礼しました。

＞洋画の大教さんのやつ？

あそこ見に行きました。設備・仕様はなかなかのもので
グレードの高い良い物件だと思いました。ただ、結局
予算オーバー＆デベに不安があって断念しました。

ビストロブンブン（野沢）
http://www.tsuiteru.com/gourmet/shop/details.php?shop_id=80022707
地元御用達　地中海料理歴２７年の陽気なシェフの隠れ家
ＴＳＵＮＡＭＩ　（駒沢）
http://www.adlib.tv/komazawa/index.html
ＥＭＰＴＹ信じがたいほど本格的なカウンターバー（駒沢）
http://www.dstyle-web.com/area-komazawa/bar-empty.htm

一繁　（下馬）
http://www.geocities.jp/sun_aoh/favorite/walkin/smum.html#ichisige
洒落ていながら落ち着いた雰囲気

ＨＡＮＡＫＯに乗らない地元のおいしい店みつけて普段着のままたちよれる
のも楽しみの一つ

36
うちも観にいきました。予算あわず・・・くやしいのでもっと都心の中古
でワンクッション　です（笑）
家にこもる歳でもないので単純に家族の基地と考えて
使いこなせる街の環境を買うつもりで探しています。

３８さん
３６です。都心、大好きです。３０年都心の某所に住んでいました。
都心の住環境も場所によっては捨てたもんじゃないと思います。
何よりも都心の利便性に慣れたらクセになりますよ、きっと！
ご希望に叶った物件が見つかると良いですね。頑張ってください。

太田、目黒、世田谷、杉並、中野　環七の内側に住みたいですけど
広さも欲しい・・・中古物件で　駅近がほんとに少ないですね。
新築も駅徒歩１２分なんてのが普通ですものね。
たまに新築で３０００万円台出るのは小規模１ＬＤＫ５０㎡たらずで
これでは広さが今の賃貸とかわりません。
よい間取りなら　７０㎡で３人家族が十分余裕でくらせると思うの
ですが、中古の物件探しって時間がかかりますね。
でも　自分の目で確かめて、掘り出し物を見つける楽しさみたいなもの
がありますね。

今は　物件数が少なく　売り手市場なのでしょうか
とにかく　専任媒介でなく複数社が競争で売っていますね。専任媒介
は主に新築の買い替えのためで、期限がありますから気に入ったら
徹底的に指値をいれて交渉ですね。
逆に　複数の仲介を競わせて売っている売主は、住み替えに関係ない
売却というケースなので、売れなければ賃貸にまわすという選択肢も
考えていたりします。
気に入ったら指値で値引き交渉ももちろん必要ですが、他社のつれて
きた客の指値が高ければそちらに決まってしまうので、要注意です。

複数社販売がついているのは、リフォーム済み、立地のよい、価格の
妥当な　人気物件か、または　高額で仲介手数料が大きい物件か
のいづれかです。

現状のマンション市場　マクロでみれば　あきらかに供給過剰
だけど　ミクロにみれば　早いもの勝ち
中古でも　勝ち組み　＊＊＊みがはっきりしてきていますね
自分の見る目をもつ・・というか　自分にとって何が一番大切か
それがわかっていると　気に入る物件を見つけたら迷いは少ない
と思います。
私は　虚飾がないだけ中古市場のほうが満足いく買い物ができる
と思います。さらに　さくら事務所など立会い業者さんを入れて
建物を中立の立場でチェックしてもらえば完璧でしょう。

ＩＤＥＥ　イデーのＲプロジェクトも　第一作は世田谷のマンションリフォームでしたね
http://www.idee-r.com/
マンションが　中古でも立地がよくて　キッチンと家具に３００万円くらい
かけたら　ムリして遠くの新築買うよりいいかも
それに　郊外の不便さ痛勤も十分堪能したし、「世田谷ライフ」にあるような
暮らしがいいなぁ

今　梶ヶ谷の駅前の賃貸から１時間かけて大手町に通っているけど
この家賃でローン払えて　値下がりがあったとしても転売できれば
通勤時間３０分になる三茶・駒沢は　確かに魅力だなぁ
この辺で新築買うことばかり考えていたけど、毎年坪単価が下がるのを
観るとさすがに踏ん切りがつかない・・
というか駅徒歩３分を捨ててまで買いたくないと思っていたが
世田谷中古　は考えてもいなかったよ。
グランドメゾン三軒茶屋の杜とか　最近の伊藤忠さんのやつとか
見てるけど手がでない。
中古でほんとうに　いいものあるのかなぁ

＞４４
築浅は、業者売りが多いですよ　このエリア
特に東が丘との境あたり　駒沢大学駅徒歩１０分圏は　雰囲気もいいし
買い物の便もいい　駒沢公園が普段の散歩コース
子育てには最高の環境ですね。
環状７号と２４６号の交わる上馬交差点半径４００ｍは業者買いの
メッカかもしれません。
ヴィルヌーブタワーなんて　決して一般市場にでてきませんからね。
駒沢の　広尾ガーデンヒルズと呼ばれている　野沢ガーデンハウス
は　１００％賃貸ですが　著名人が多くお住まいだとか
これも一般賃貸の市場でみたことがないです（当然か）

かなり人気なのはわかるが
この地区でも平成物の低層物件は結構売れ残ってないかな？

ごめん　新築じゃないから・・売却に時間がかかっている・・というべきか

野沢１丁目の　セ●ムさんの物件もこと言ってません？
あれは　特別でしょう。３年前の新築価格で出している売主さんに
ムリありますよ。
あそこは　敷地に対してつめすぎ。いまどきペット可でもないし
付加価値ないのに面積ばかりでかい。

上馬の交差点近くに　コドモの園　って超有名な幼稚園ありますね。

中古でペット可って　なかなかなさそうですね。
せっかく　賃貸から移って　子供の遊び相手に犬を飼いたいと
思っても　いくら駒沢公園とか近くても　隠れてかうのもイヤだし・・
ペット可が新築ならあたりまえなのに・・やはりオイラは江戸川かなぁ

＞４７
新築でも２４６沿いの上馬１丁目　の新築物件　そうとう苦戦してましたけど

http://www.kinutaclub.com/bukken/g_komazawa.html
ここですか　かなり売れたですよ
坪２４０万円は　悪くないのですが　６１平米というのが　・・・
ここはけっこうファミリー立地なんですけどね。もっと大きく割れば
ぜんぜん違ったのに　売主さんがワンルーム系で投資用の
顧客ねらいだったのではないでしょうか。立地はいいのにね

＞５２　立地がいい？　ファミリー向け？
　　　　ぜんぜんそう思わないですが・・
　　　　　アクティ三軒茶屋　とかなら納得ですけど

菱和さんは　駒沢駅３分の上馬３丁目６０㎡の分譲で大成功したからね。
ここもいけると踏んだのでしょう。あと４戸ですから　まぁ大丈夫
坪単価２４０万円で月坪１万円の家賃では利回り悪いですかねぇ
普通のワンルームよりずっといい気がしますけど・・・

３丁目のほうは　さすがもう中古がでたけど、２週間で売れましたね。

＞５３さん
コドモの園幼稚園　上馬保育園　ともに世田谷でもトップクラスの評判のいい
幼稚園　保育園です。
コドモの園は児童福祉施設として天皇陛下皇后様がおたちよりになるほど
立派な業績を持つ社会福祉法人の　付属幼稚園です。
上馬保育園は　区立ですが　園長の指導力とスタッフの誠実さに
地域の評価が高い園です。

小学校も近いし、塾や　都立高校の優秀さももちろんわかっての
話なのですが、なぜ　２４６沿いの立地はファミリー向けなのか
あの騒音には　耐えられない気がしますが・・・排気ガスも心配ですし
交通事故も怖い

子育てに必要なのは　日照豊かで明るく広めの清潔な部屋
洗濯物がいっぱいほせてすぐかわく南向きのバルコニー
清潔な畳とフローリングの床
共働きなら　近くに食品スーパーとコンビニが直近にあって
通勤時間が短いこと。

三茶　駒沢で　おすすめは　世田谷通り沿いの北側道路物件です。
ライオンズマンション　モナーク　など１９８１年以前のものも多いです
ただ　６０㎡以上が極めて希少。
完全に東西軸ですから部屋は南に面しています。世田谷通りは正月と
盆以外はいつでも渋滞してますから交通騒音はさほどでもないです。

首都高と２４６の重なる　上馬一丁目　三軒茶屋１丁目は、道路は
南西　北東軸に通っていますから　北西側に道路を背負うマンション
は、ファミリー向けです。

できれば　東南角　または南西角で７０㎡３ＬＤＫが理想ですね。
北側は当然二重サッシで防音されていますし、南は一戸建ての
立ち並ぶ地区なので　日照　眺望は万全。
４階以上なら　東京タワーやベイブリッジも見えるはずです。
場所によってはアクティ三軒茶屋で東京タワーが見えない・・ということも
ありますが、碑文谷方向は視界がひらけています。

あとは　自由通り沿い　弦巻通り沿いも　ねらい目ですが　１３階建ての
規模が少ないのと築浅が主体
マンションラッシュの８０年代後半物件を狙とどうしても幹線沿いは
はずせないということになります。

１５年　三茶に住んでおります。
たいへん興味深く拝見しています
たしかに折込チラシでも
三茶　駒沢は　築浅９０㎡以上
１５年以上経過６０㎡以下のどちらかが多いですね。
当方社宅暮らしで、この地区で新築の値下がりをじっと
待ってきましたが　なかなかマンション坪単価２４０以下に
はなりませんね。
中古は確かに築浅の値下がり率が大きく　１５年で買って
２３年目に売っても値下がりが少ないという例をどこかで
読みました。