レシオン武蔵小杉

購入者です。
>241さん

全く同意見です。掲示板で危惧されていた床を剥がした工事はあり得ないと思いますし、
経時的な劣化に対する修繕補修で有れば、使えるものは使用して計画的にメンテナンス
していけば良いと思いますので、給排水管は当初通りの計画で良いと思います。

情報提供ありがとうございます。安心致しました。知人のマンションでちょうど大規模修繕の時期が来ていて、床や、壁をはがし、その後の修復費用が別途個人負担でということで住みながらの工事もあって揉めている話を耳にしたものですから、心配になった次第です。給水管はおっしゃるとおりステンレス製と聞き、驚きました。全体的に作りはしっかりしているようですので、意外にメンテナンス次第で、管の寿命は図れるのかもしれませんね。意識の高い方々が購入、検討されていらっしゃるようで本当に心丈夫です。

久し振りにレシオンのＨ／Ｐ見ていましたら、今年９月１日より
社名がリクルートイ二シアに変更となりますとの記載がありました。

２４３さん、２４１です。 お役に立てて嬉しいです。① 既存建物の過剰ともいえる
仕様部分（タイル外壁、遮音性の高いグラスウール、強力な給排気機器、オール
電化も可能な１００アンペア、ステンレス製給水管、１００年コンクリート、耐震
性能が標準の３〜５割増し、良好なメンテナンス状態等）に② 今回のリノベーシオン
項目（フロン撤去の為のエアコン、アスベスト撤去の為の風呂、給湯器更新、
オートロック設備、ネット／ＣＡＴＶ設備、樹木の増植等）に加え③ ３０年の長期
修繕計画（通常新築20数項目ですが今回47項目の修繕項目＝リクコスのＨ／Ｐに
書いてあります）を前提とするには割安の積立金・管理費… 、それにレシオンの
売りである95＋11Ｍ2 とゆとりある敷地と環境を考えると、私は良い物件にあたり
購入できたことをラッキーと思っています。（唯一、160〜180ｍｍのスラブの
問題はありますが、11年前はこれが標準であり、仕方ありません。ＬＬ４０〜４５
のフローリングと梁間距離の配慮がされていることを妥協点とします）
後は、管理組合がしっかりメンテナンス（例えば給排水管では６ヶ月毎の高速洗浄）
を行えば、資産価値は十分保たれると思います。 私は将来転売する気はなく
終の棲家とする積りですので転売の為の資産価値は気にしませんが…、ご一緒に
良いコーミュ二テー作りを目指してゆきましょう。

>245さん

もし、ご存じでしたら教えて頂きたいのですが、「この物件の耐震性能が標準の３〜５割増し」
との事ですが、品確法でいう耐震等級はどれになるかご存じですか。等級２あたりでしょうか。
１０年前の物件なので当時は品確法はなく、今後取得予定の「既存住宅性能表示制度」で
確認できるのかもしれませんが。もし、等級２以上であれば、フラット３５の優良住宅取得支援制度
が利用できて、５年間▲０．３％の恩恵に与れるのではと期待しているのですが。

２４６さん、２４５ですが、専門的なことはわかりません。
リクコスの営業担当に質問して頂けますか？ かつて私が
受けたリクコスの説明では『標準１に対して１．３〜１．５の
性能』というものでした。リクコスにも大勢の一級建築士が
いると思いますので、きっと回答を得られると思います。

２４７さん、２４６です。有り難うございました。

社宅で住めてた人は幸せだねー
うちのだんなもこういう社宅がある企業に就職すればよかったのになあ

２４５さん、大変参考になりました。ただ、不勉強で申し訳ないのですが、
書かれている「強力な給排気機器」とはどういう意味ですか？

また、ご存知なら以下についても教えてください。オーベル元住吉プレク
シードの掲示板に、地下駐車場のことが書かれていました。
最近、温暖化の影響もあり、突然の集中豪雨で地下施設が一気に浸水する
ケースがあり、そのことを心配する内容でした。
オーベルでは、100mm/h以上の雨はヤバイそうです。レシオンの地下駐車場
の排水能力ってご存知ですか。以前、担当の方に聞いたことがありますが、
ちゃんとした機械（ポンプ）がついているので安心してくださいと言われ、
当時はそれ以上気にしなかったんですが、契約した今になって急に心配に
なってきました。
ご存知の方がいらしたら教えてください。

２４５さん、大変参考になりました。ただ、不勉強で申し訳ないのですが、
書かれている「強力な給排気機器」とはどういう意味ですか？

また、ご存知なら以下についても教えてください。オーベル元住吉プレク
シードの掲示板に、地下駐車場のことが書かれていました。
最近、温暖化の影響もあり、突然の集中豪雨で地下施設が一気に浸水する
ケースがあり、そのことを心配する内容でした。
オーベルでは、100mm/h以上の雨はヤバイそうです。レシオンの地下駐車場
の排水能力ってご存知ですか。以前、担当の方に聞いたことがありますが、
ちゃんとした機械（ポンプ）がついているので安心してくださいと言われ、
当時はそれ以上気にしなかったんですが、契約した今になって急に心配に
なってきました。
ご存知の方がいらしたら是非教えてください。

詳しくは分かりませんが、通常１基で間に合う排水能力のあるポンプを４基備えているそうです。つまり３基余計に予備のためにもっているようです。

２４６さん、２４５ですが、① 新築の場合は躯体構造性能（耐震等級分け含む）
の調査項目があるそうですが、②中古の場合、躯体の構造に関する調査項目では
なく、「躯体の現状あり姿」（経年劣化の状況）調査項目が主流だそうです。
従いまして、完工後入手する「既存住宅性能評価書」から中古躯体の耐震等級を
銀行側が類推するシステムを持っていれば別ですが、銀行側の中古に対する対応を
先ずチェックされたらどうでしょうか（例えば、それならこれこれの書類を退出
して下さい…と銀行側が言うかも知れません）。 上記にも係らずリクコス営業
担当者は、この問題でどのような協力が出来るか検討するそうです。

２５１さん、２４５です。 （１） 「強力な給排器」とは？リクコス／知人の周辺情報
を総合すると、現在ＬＤと和室の境に設置されているロスナイ器ではないか？と
思われます。１１年前では、ロスナイを設置しているマンションは、高級マンション
で、社宅は珍しかったとのことらしいです。自然換気ではなく、ロスナイ（機械換気で
強制的に室内内外の温度差を少なくして給排気可能な熱交換タイプ）は、窓を閉め
切っても換気出来、砂埃対策の一環として当時の設計者が考えたのかも知れませんね。
（２）地下駐車場専用の排水ポンプと考えるのではなく、それも含めた棟全体の排水を
行うポンプの能力と必要基数の問題ですが、私も詳しいデータは聞いておりません。
ただ、以前の建物診断レポート（要約版）を見た記憶では、① 既設排水ポンプは基準
以上の能力があり、将来交換時、よりローグレード（＝安価な）なポンプで交換
出来る、② 既設基数も１基ではなく予備も含めた複数（２５２さんの情報では４基）
との記憶があります。リクコスには「給排水管状態の調査結果報告書と排水ポンプの状況の調査を依頼していますので、判明次第、情報交換させて頂きます。 ご参考になれば幸いです。

>244,253　さん

246です。色々と情報有り難うございました。勉強になりました。
耐震等級ですが、建築法の３割り増し程度であると、分譲マンションでは希有な存在ですし、
もし、耐震等級２程度であると病院や学校レベルの強度となるので非常に安心感があります。

有る程度の耐震等級が分かると、ローンの優遇制度だけでなく、今後加入するであろう
火災保険や地震保険でもかなりの優遇が得られる損保会社があるようです。火災保険や地震保険は
ローン返済中は加入が必須ですから、この間永続的に優遇が得られるというのはメリットが大きいと
思います。

折角資産価値が高い物件という訳ですから、このようなメリットがあると購入者、或いは今後
購入を検討している方にもメリットがありますし、それは裏返すとリクコスさんにもメリットが
ある話ですので、何とかリクコスさんで、耐震性について地震保険等でメリットが得られる指標を
出して頂けないものかなと思っております。

>２５５さん、２４５です。 リクコスに指標数字を開示させることも重要ですが
実際にフラット３５の金利優遇、中古住宅ローン減税（▲５〜１０％）の恩典を享受する
為には新耐震基準（1981年）に適合している「証明書」を公庫／税務署に提出する
必要があります。これは管理組合に一括申請させるのが一般的ではないでしょうか？
（発行するのは、建築士・検査機関（イーホームズ／日本ＥＲＩの類）、住宅性能
評価機関の三者の内どれかです。）
中古の場合リクコスが取得する労を取るか疑問ですが、今回の住宅性能評価の項目の中に
耐震等級の項目も入れさせる交渉はしてみる価値はあります。公庫は一括検査を求めていると
思いますが、問題は耐震等級はＡ／Ｂ／Ｃ各棟で一様ではないと思います。標準１のところも
あるいし、１．３倍や１．５倍のところも場所によって違うのでは？ 因みに等級２は、
標準１の１．２５倍の性能とのことです。

>２５５さん、２５６の追加情報です。
① フラット３５の▲０．３％の優遇条件は＊耐震等級２（躯体の倒壊）＊バリアーフリー
（専有／共有）等級３を証明する書類が必要で、管理組合（共有部分もある為）が
検査機関（今回採用の（株）国際確認検査センターは指定機関）に「適合証明書」
を発行してもらい、金融機関に提出。
② 「既存住宅性能評価制度」では確かに耐震等級（躯体の損傷）は項目にありませんが、
フラット３５の要求する耐震等級（躯体の倒壊）は検査できますので、リクコスに
要求することは可能と思います。 ただ、バリアーフリーの件は既存建物がどうか
分かりません。

①耐震性能と②アスベスト使用の有無については、人の命にかかわる非常に大切な問題です。
リクコスの口頭だけの説明ではなく、第三者による評価をぜひ取り入れていただきたいと思います。
生涯最大の買い物であるマイホームが、実は将来自分の命を奪う凶器となるのか、あるいは真の終の棲家になるのか、個人的な思い込みや、自分のリスクと到底割り切れる問題ではありません。
古くなったがいいものは残し、時代にそぐわなくなったものは改修するということが、リノベーションだと思います。
東急リバブルは仲介物件に対し、こんなサービスをしています。
http://www.livable.co.jp/service/10_drlivable/index.html
アスベストの調査機関はこんなにあります。
http://www.jawe.or.jp/jigyou/seido-s/ishiwata/index.html
リクコスには、企業としての社会的責任をもっと果たしてほしいです。
結局、これらの調査はマンションの管理組合で行うこととなり、修繕積み立てにマイナスの影響がでると思います。
http://www.zenkanren.org/topic/topics89.htm

２４５さん、ありがとうございます。
「給排水管状態の調査結果報告書と排水ポンプの状況の調査について、詳しい情報を入手されたら教えてください。
本来、契約前に十分にわかった上で購入すべきでしょうが、契約後にいろいろ心配になったり興味をもったりするものですから。耐震等級の話を含め大変参考になりました。ありがとうございます。

>256, 257さん

255です。いつも色々と有り難うございます。大変参考になり勉強になりました。
確かに管理組合を通じて行うのが良いと思いますが、現段階では管理組合は形成されておらず、
物件引き渡し後に組合が形成されると理解しております。（間違っているかもしれません）
融資優遇や保険優遇に関しては、入居する前の段階で申請しなければならないため、その部分を
売主であるリクコスさんに支援を戴けないかと思っています。

259さんのような価値感をお持ちの方は新築を購入すれば良いと思いますが、私はこの物件の
価値を認めた上で、大がかりな投資をすることなく、物件の潜在価値を引き出すのが、売り主
と購入者で出来たらいいなと考えております。売り主と購入者が一体となって取り組むというのは
リノベーション事業で必須となる概念だと思います。