ワコーレシティ神戸三宮【和田興産】（仮称）ワコーレ三宮プロジェクトってどうですか？

70倍ですか。当たった人は幸運でしたね。おそらくワコーレシティは日本一の物件になるでしょう。買って絶対に損はしないマンションです。いえ、それどころか利益を生み出してくれます。もう二度と神戸には現れない物件でしょう。
でもまだ部屋は残っていますから、気落ちせずどしどし再チャレンジしましょう。

部屋はどのぐらい残ってるんでしょうか？

50倍？70倍？なんて、すごい倍率なんですが本当ですか？
投資の人が多くて、低中層階が人気なんですか。
永住には向かないマンションなんでしょうかね？
1LDK～4LDKまでありますが、投資目的だとどの間取りが人気なんでしょう？
場所的には三宮まで歩きで10分かポートアイランド線利用となると、
思ったほど便利でもないと思うのですが、それでも人気があるってことなんでしょうね。

ワコーレシティって、『近畿圏のマンション市場動向』の統計に入っていないの？
大型かつ人気物件なのに、名前も出てこない。販売戸数でそれらしいのも見当たらない。
それに第1期の残りは先着順になったみたいだし、倍率が50とか70は本当なの？

50倍、70倍が本当だとしても、どうせ最大値の話でしょ。全体平均で50倍、70倍ならすごいと思うけど。

倍率本当なの?本当です。理由は価格のみ。立地はしれてるけど、それでも三宮徒歩圏。結局値段ですね。

結局値段っていうのはそうなんですよね。
三宮まで徒歩圏内でこの価格ならいいなと思う人が多いのだろう。
でも戸数がすごく多いからどうなんだろう。
スケールメリットが働いて管理費が安くなりやすくなるかもしれないけれど、
共用設備は充実しているけれど１戸あたりの負担はそこまでは大きくない？

カフェライブラリができるみたいだけれど
こういうのって人気があったりするのですか？
共用設備が充実していると資産価値が維持できるみたいに言われるけれど
どうなのかなと思って。

人気があるかは知らないが、カフェライブラリーは長谷工の大型物件には、もれなく付いているんじゃないかな。
個人的には、滝や池なんかの水関係は維持費が掛かるので見映えするけどいらん。

⇑⇑　たしかにパン屋とか滝だとかはほとんどの入居者には必要とは思えないですね。
シャトルバスにしても維持費は住人負担になるのならこれも要らないです。
設備充実のマンションであることには異論なし。（仕様は別にして・・）

やっぱり、設備が充実している分管理費なども高いですか？？

私がみてきた所は3LDKで、1万円ちょっとでした。
諸費用では、37万円の修繕費と、1万5千円の共有部分準備金を払うと聞きました。

ここは、どうなのかわかる方教えてください‼

ここ、管理費安いんですよ。スケールメリットがあるとはいえ、100㎡の部屋で月8000円少々。全体だといくら位だろうか。月に200万から250万位か。そこから、シャトルバスが無料なので管理費からざっと50万位？消えるだろ。、コンシェルジュや管理人の人件費、電気代、滝の水道代、エレベータなどの管理など合計したら、近々に管理費値上げしないとやっていけない気がする。

100㎡で8000円は安いですね‼
こんなに設備が整ってるのに、他のマンションより安いのは、いいですね。
でも、あとで上がるのかもという心配もあるんですね…

ありがとうございます‼

10年後のだったかな。。
一応、説明会の時に部屋タイプごとの具体的な
今後の管理費と修繕費の予想価格の表を見せてもらえましたよ。
多少値上がりしてたけど気にするほどでもなくて他のマンションに
比べると明らかに安いって納得してしまい値段は忘れてしまいましたが（笑

管理費に関しては甘く想定しすぎですよ
水路やカフェ
金食い虫と呼ばれてる施設がそろってます
しかもこの安い管理費の内1800円は朝夕数本だけのバスに取られるわけですからね
おそらく2～3年以内に2000～3000円は上がると思います

引渡し後は住民の管理組合で運営するんですよね。
お金が計画より不足した場合、ワコーレもなんらかの対応をしてもらえるんでしょうか？
それとも、住民で不足分を何とかして下さいって事になるんですか？
施設もそうですが、バス以外の無料のサービス(例えば電球交換、簡単な修理)も普通に考えたら、管理費からそれなりの金額を何らかの名目で引き落としていると思うんです。ボランティアじゃあないんですから。
で、この金額で運営出来るのかという疑問は、出てきて当然だと思います。

なんで和田興産が住人の管理費の不足を補うのさ″笑″
住人で使う施設なんだから、当然住人負担ですよ
修繕費じゃないんだから、管理費が足りなくなって…なんていう事態はありえない
あるとすれば、よりよいサービスを住人が求めた場合だよ

管理費は基本値上げはないように設定されているけど、ワコーレのマンションは管理費が値上げになるよ。
管理会社が悪いのか知らないけど、おそらく新築販売時に売れやすいように安く設定されています。
マンションの理事をしている知り合いが騙された！ってよく言ってるよ。

かかる費用は一緒なのに、ワコーレだけ安いわけないじゃん。

これくらい大規模の物件と、普通のマンションを比べるのがそもそも間違いだし、
管理費の値上げはそもそも管理組合総会の決議事項でしょう。
自分たちで賛成しておいて、文句を言うのが間違い。
値上げしたくないなら賛成するな。
サービスに金がかかるのは当然。

サービスに金がかかるのは当然。ここはそのサービスに金かかっていないから疑問を持たれているんだが。

意味が分からんよ″笑″
総戸数から考えるとあの管理費でも十分金はかけてるじゃない″笑″
そんなに気になるなら他のマンションの管理費を全部足してごらんよ

＞管理費の値上げはそもそも管理組合総会の決議事項でしょう。

いや、当初の決まり以上のことをしたら、値上げになるのは組合の決議次第だが、そもそも普通の運営費が足りなくなるんだよ。
ここのバスとかの運営費は知りませんし管理会社によるかもしれませんが、消費税増税はしかたないとして、少なくとも電気代やメンテナンス費、サービス代等の見積もりが甘いんだよ。

だから、他のワコーレでも管理費値上げが発生してるんですよ。
知人は理事の時に値上げ抑制のため、一部サービスをやめたと言ってました。

新築販売時にサービスいっぱいつけて、ちょっとでも管理費安くしとけば、ローンの返済も合わせた月額が安くて買いやすくなりますもんねー。

>>901
あら、そうなんだ
それは僕のほうが理解が足りなかったみたいで、申し訳ない。
まさか普通に運営してて足りなくなるなんて、想像してなかったもので…

修繕積み立ての金額も見積もりかなり甘いですよ！

管理費・修繕積立金ともに、売主であるワコーレが主導した価格設定になっているのかな？
住人が主導出来るような管理組合なら理想でしょうが、現実は管理会社を変更しない限り、良くも悪くも付き合っていくことになります。

修繕・管理費って共用施設や機械などの使用説明書、使用期限から修繕費の計算をするのではないでしょうか。
建設時に使った設備のメンテナンスや取替えにかかる価格を出し（消費税１０％かつ最短期間にしていると安心です）、修繕長期計画に基づいて３０年くらいにかかる費用から管理費を計算する。
つまり、建設計画を立て資材を選び価格を決めた事業主が計算し金額を決めています。
ワコーレ物件は管理費・修繕費が抑えられているのは魅力ですが、初期に抑えすぎたために急激に管理費が上がったり臨時でまとまった修繕積立金を途中で徴収するような事態にならなければよいのですが・・・

管理組合の役員回ってきたら大変そうなのは理解できた。積立金を値上げしないなら、要らないサービスのリストラは必至だろうけど、受益者が反対して一悶着ありそうな気がする。

月々の支払いを安くするには、物件価格を安くするしかありませんが、管理費・修繕積立金は事業主や管理会社のさじ加減一つでどうにでもなります。
もし管理費などで3000円安く設定できたら、それはローン返済に直すと100万円分くらい借り入れが減ったのと同じくらいになりますからね。
なんの苦労もなく実質100万円安く設定できるんです。
で、あとで気付いたら運営費が足りず、結局一緒くらいの金額になるか、積立金額が少ないので予定以上の値上げ。
最近だったら、増税や物価や工事費などの高騰でって言いわけしやすいもんね。
小さいマンションと比べると戸数が多い分安くなるんだって言う人いるけど、多少は安くなるだろうが、戸数が多い分建物も大きくエレベーターの設置数も多いし、色々なサービス付けたりして、結局そんなに安くなるわけじゃないんだよ。

私とは別々にMPに行った友人の話。修繕費や管理費の収支は住民でさえも通常公表はしません。個々に特別に申し出があれば(申し出がどのような形か
分かりませんが)その方には見せられると思いますが…と聞いたらしく、私も聞いて見ましたが、自由閲覧は出来ないようです。400件分の収支はかなりの金額だと思いますが、コレ普通なんでしょうか。

バスはともかくカフェは無料じゃないので利用者負担でしょ。
業者が入ってるしむしろ管理組合にはテナント料収入が入るのじゃないの？

ライブラリーの仕組みがよくわからないけど、カフェ同様で、旭屋書店の外商が入って、
住民から書籍の注文受けるのじゃないの？
書店の薄利から考えるとテナント料とるとは考え難いので、場所代と運営費のバーターに
なってるんじゃないの？

管理費が安いのはバカ高い駐車場代で穴埋めしてるだけなんじゃないの？
駐車場の稼働率が悪くなければ管理費の値上げはないと思うな。

シャトルバスと水関連は個人的にいらないと思うけど、その他のサービスには納得してます。
管理費のカラクリとか、皆さんもうちょっと考えてみたらいいんじゃないの。

エレベーター全棟の共有部分に４台設置じゃなかったっけ？
各戸あたりのエレベーター管理費、めちゃめちゃ安くなると思いますよ
（１２０戸で１台換算とすると、１フロア１０室もあっても１２階建で１台しかないのと同じだし）

逆に例を見ないくらいの大混雑は予想できますけど・・・
ラッシュ時なんて上の階になるほど降りるまでに何回止るの？ってくらい時間かかりそう。
カゴの中は満員で空気も苦しそう。
高層用・低層用に分けたとしても、これじゃ台数少なすぎて停止回数増えるだけで効果ないでしょうね・・・

ほんと住むには低層階が魅力なマンションだと思います。。

＞909
それは営業が言っていたんですか？
だとしたらあまりにも無知。
管理の収支は住民には管理組合の総会で報告されます。
検討しているときでも初年度予算案は決まって
いますので閲覧させてもらったらいいです。
修繕計画と一緒に無理のない計画かを確認するのは必須です。

　本の取り寄せはアマゾン。納期が早いし、古本も選べるので利便性が比べようもありません。それにライブラリーに置く雑誌や書籍は共益費から払うんですよね。利用しない人にはムダな支出だと思います。
　バスにしても、80㎡の部屋なら共益費は6500円位。たとえば4人家族で3人が毎日通学や通勤で使うとしたら、共益費は実質無料、むしろお金が浮く。そんなのが一杯いたら、バスを利用しない住民は不満持つし、利用者が多く乗れない場合もう１台バス増やすのかって話も出てくるだろうし。

うちのマンションは必ず１年ごとに収支内訳は総会に参加してなくても全戸に配られて公表されていますよ。
お金出してるのに、収支を見せてくれないってそんな話あるわけないじゃん。
よっぽど営業が無知なのか、収支が見せられないような状況になるのか・・・

修繕費や管理費の収支の公表しませんって言う営業、即交代ですよ。おそらく転職でこの業界に入ってきたド素人か、触れたくない話題なので、わざとはぐらかしているかのどちらかです。
それに会計は住民の管理組合がしているので非公開になるはずもなく、もし非公開だと間違いなく使い込んじゃいますよ。

909は聞き間違いか単なるネガじゃないのかな？
そんなこと常識的に考えて、ないでしょ。
ここにきて急に批判的内容が増えてるし、なんかネガ臭いわ。
とかいったら、ネガこそ重要とかいう人が多分出てくるはず。
まぁ、モデルルーム行ってこういう内容の投稿があったんですが、本当ですか？って聞いてみるわ。

>916
将来の修繕計画や管理費の予定金額を聞いてここに載せれば落ち着くんじゃない？納得出来る内容なら。
逆に少なすぎると荒れる可能性も有るんだけど、その辺は皆さんの判断次第だと思います。

修繕積立の計画予定表などは、役所の事業収支予測と同じで信頼するのが間違っているのでは？　予定調和。

確か修繕計画の金額って施工会社が算出すると聞いたことが。
長谷工だもんね。。。。

　施工会社の長谷工が金額はじいても、それをどう集めるかは管理会社、ここならグローバルコミュニティと和田興産で決めてるはずだよ。
　

こんなネット時代にそんな対応するかな？
ま、営業記録残ってるだろから、対応した営業マン及び投稿主はだいたい誰なのかは検討つくんじゃない？
おそらく、一連のネガなんでしょうけど、足を引っ張られないように営業マンは気を引き締めないとね。

この場所、夜はどんな感じなのかな。
人通りとか。

おっしゃる通り!そうですよね~
ネガレスは人気物件の宿命。
でも″こべるん″さんのコメントではありませんが、ここでぐっと気を引き締めて 行きましょうか＼(^o^)／

人気？まぁ、安いからな

オフィス街は夜は高速の音以外は静かなので
治安も良さそう？

治安
マンション出来たら賑やかになるんじゃないのかな。
この辺り、車止めたことしかないけど今は静かそう

みなとのもり公園が出来てからというもの、夜中でもやんちゃ（笑）が大きな声で
騒ぎながら駅の方に帰って行くので騒がしくマナーも落ちてますね

まぁ駅周辺や北側に比べれば南は静かなほうでオフィスばかりなので常識人が多いですが。

そう言うこともあるのですか。
緑が有りランニングが出来て憩いの場という印象しかなかったです。

教えて頂いてありがとうございます。

マンションが出来たぐらいで、華やかには成らんと思うよ。そのためには商業施設が必要。例えばハーバタワーが出来てあそこ華やかになったと思う？
乙仲通の様に多くの人の往来とオシャレな店舗があってこそ。

どなたとは言いませんが、読点を使って読みやすい文章を書きましょう、また正しい漢字を使いましょう。
そうじゃないため、あなたの文章は説得力がなくなってるよ。

933さんへ
そう言うあなたの句読点に間違いあり、噴飯物のご意見になっておりますよ。

934さん、同意見です！
933、マンションの話をしましょ

どなたで始まるなら、申しませんと違う？　どなたとは申しませんが....
言いませんで終わるなら、誰と違う？ 誰とは言いませんが....

でも、今回40邸の売り出しだから、合計すると400邸くらい売れてるのかな。
いつ完売になるか楽しみではある。

まだ入居まで約２年ありますが完売もそう遠くなさそうですね。
優先分譲の100万とは別に契約者に大入袋!?も出たようですね。

大入袋ですか？！
どんな内容なのでしょうか、ご存知ですか？

大入袋、何か気になります。

大入袋ってなんですか？
まだ貰ってませんが、いつ貰えるのでしょうか？？

なんか粗品みたいなものじゃないですか。

>>937
どうしてそんなことを知ってるんですか？

丸一日、誰も答えないという事はガセネタ？

コンチェルトのペアディナー券ですね。
恐らく、優先分譲の一期の契約の人だけかもしれないですね。

大入袋かどうかわかりませんが、ディナークルーズのチケットもらいました。早期契約の人に渡してるそうです。営業の人が家まで持ってきてくれました。それから契約に行った時に、植木鉢の花も。

>>945
家まで？！(;ﾟдﾟ)

今話題のパソナか。しかし家まで来られるのいやだな。

ローンなしで購入したので、今現在どんな家に住んでいるのか確認したかったのかもしれませんね。でも担当の人はいい人ですよ。

小さいお子さまがいる方はどこであそばせるのでしょうか？

契約書でおやって思ったことありますか？

契約書ではないけどまだ住んでないのに来年とかの固定資産税を払うこと。これは普通なのかな。

>>950
引き渡し前に固定資産税を払うってことですか？

またネタですか？来年はまだ所有権無いのに固定資産税がかかる訳無いです。納税通知書は和田興産に届きます。

若しくは、再来年の聞き間違えじゃあない？
固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分請求されるので、所有権が移った時点から年末までの分は請求されます。

1月1日時点の所有者に1年分請求されるのであれば、再来年（平成28年）の固定資産税も和田興産の負担ではないですか？

所有権がデペから購入者に移った時点で按分します。

27年度日割り土地代のみ、28年度土地、建物、で固定資産税を払うような感じで書いてますがそれでいいのですかね。

竣工が27年10月なので固定資産税は27年が土地、28年が土地、建物にかかります。
で、購入者がいつから負担するかって聞かれたら、一般的には引渡し後の日割り計算だと思います。
ハンコ押しちゃえば、27年の日割りって言うのも何時からなのか不明ですが、貴方が27年から払わなければなりません。契約ですから。
知らなければそれまでですが、疑問に思うならダメモトで交渉してみるのも有りかもね。
これも100万の一部だと思えば良いのでは。

957さんご解説いただきありがとうございます。
こういうのってヤヤこしくてあまり考えたくないのですが・・・大切な事なのできちんと対処しないとですね。
２７年の日割り分は所有権が移転した日が基点になるのかなと思いました。
でも確認しておかないとですね。勝手に思い込んでいると違った時になんだかなぁという思いをしてしまいがちなので（汗）

27年度分の日割りって何の話ですか？そんな話、契約の時に聞いた記憶がありません。引き渡しは28年3月ですよね。

登記も済んでないのに固定資産税が発生するとは思えませんが。

私は契約の時、引き渡しまでにお支払い頂くものは、もうありませんので…と聞きましたが…。

固定資産税の件、それらしく書いてますが、検討者を不安にさせる為の嘘投稿っぽいですね。
週末、確認して見ますけど常識的にあり得ないでしょうね。
単なるネガでしょう。手を替え品を替えですね。

廊下の天井が低いと感じませんでしたか？
標準なのでしょうか？
あと、キッチンまわりも少し古いタイプと聞きましたが。

東側の 道路が、歩道が広くなる予定は間違いなく確実なんですかね〜
東側の部屋を検討中ですが、貿易センタービルはそんなに気にならないのか、気になってます。
ご意見あればよろしくお願いいたします。

西隣の大きな建物は創価学会ですか？

既に300件超、契約済だそうです。
歩道は広がる様に聞きました。
マンションとして気になるのは、高速騒音くらい、、かな？
ウォーターフロント構想があるので楽しみです。
第一突堤にはラスイートホテルが近く建設確定、第二突堤には商業施設等計画されています。
第三突堤は、9月より宮崎フェリーが就航確定。
旧、国鉄跡地にも将来の計画が記されていました。
これは、かなり先の事かと。

>>966
その計画、20年後の話と営業さんから聞きました。
みなさん、もういい歳になられてる頃だと思います。

>967
値落ちの割合が大きくても、元が安いので金額で考えたら大したことないと思いますが。

抽選外れ続けて住めそうにないけど
そこまで年数経たずに安く売り出されるなら
その頃になれば買いたいなって思ってます。
近隣に住む賃貸者です。

一部の投機的要素の強い物件を除いて、原則的に不動産の価格は需要と供給で決まると考えていいのでは。
勿論こちらの物件は後者の要素が強いかと。
まあ、なんやかんや言ってもお買い得な物件かなと。

＞970
　大丈夫。入居後、数年もしたら売り物がかなり出てきますよ。

マンションは立地だと良く言われるが、デベやゼネコンも同等に重要。資産価値にも直結してくるしね。ここは・・・大丈夫なの？

>>973
何をもって大丈夫かは意見がわかれる所ではあるが、いくら安くてもあまりに危ない物件ならここまで売れないだろう。

今の中央区の物件の中では安いんだろうけど、昔に比べると高いよ。
もう少し東にはなりますが、10年くらい前のワコーレはもっと安かったですよ。

今は「新築の中では安い」だけど、段々築年数がたったときにはそんな割安感もなくなるので、値段を下げざるを得ないでしょうね。

ここは特に投資目的で買っている人が多いと聞きましたので、完成したら賃貸が大量に溢れていきなり値下がりでしょうね。
そして、賃貸が思うようにつかないので、売りにも出されて売り値も下落。
そうなるのが目に見えてるのに、なんで買うのか不思議です。
旧居留地や元町のブランド地や、駅近であれば大丈夫なんでしょうけど、駅から遠くて高速大通りの前で何もない立地では何に魅力を見いだせるのか。。。
共用施設が充実してるということだけど、タワーマンションだったらどこでも当たり前だし、別にカフェなんかなくても、外に出ればいくらでもありますよね。
バスなんて神戸都心部のマンションでは乗らなくてもいい立地が多いのに・・・・。
しかも高層マンションなのに、免震や制震でもなく、津波もバッチリ。

販売の人も安いだの、値上がりするだの言ってましたが、鵜呑みにする人いるんですね。

ここは実際に住んでみて、初めて安い理由が分かると思うよ。

国道２号線＆高速沿い、駅遠、低設備・仕様・・・

今でもそんなに安くない気がするんですけど。。

975さんのいうとおり

販売員は地元の人間は少ないからよくわかってないと思う。

鵜呑みにしてかしまいか、なんだかんだ言っても売れてるのは厳然たる事実なんだよな。
まあ買った人の本音からするとぐたぐたネガ部分のみスポイルした稚拙な長文は無視でしょうな。

誰も売れていないとは言っていないのだが
投資や初めてマンションを買う層には、ジャストフイットしているのは疑う余地はない。
しかし目の肥えている人からは、粗が見えてしまっているという事。