東京フロンティアシティ　アーバンフォートについて　[3]

三徳を馬鹿にするなぁぁぁ〜！！

あ。釣られちまったぜ（笑）

スーパー三徳　あそこの焼き芋はうまかった

三徳いいよ。
11時までやってるし品揃えもあのエリアにしては十分。
紀伊国屋で買い物したことも無いくせに三徳は馬鹿にする半端な方々。合唱

三徳は近所にあればまぁ行くかなという程度ですね。
わざわざ近くにスーパーがあると言えるほどのものではなく。
買い物はララテラスしかないからマンションの数に比べたら少ないですよ。
北千住マルイに出たりとかですね。

＞・自転車で上野、浅草くらいまでいけるのはちょっと魅力。

　これだけはポイントかも。浅草に自転車でって魅力ですね。

三徳わざわざ否定する意味がわからん。

＞三徳は近所にあればまぁ行くかなという程度ですね。

三徳もマルイと競合しようとは思ってないだろうし実際近所にあって遅くまでやってて
そこそこのものは置いてるんだから。
うちは使うぞ。
がんばれ三徳。

私は珍大陸だからこそ買いました！
あんなに良い環境は珍しい。珍しすぎるっ！！！！！
東京の他のどこにああいう環境があるっての？
狭苦しい路地裏生活者だった私には一軒家の無い広々とした空間がある
汐入はベストでしたよ。
三徳良いですよね。パン屋さんのパンの耳のファンです。お買い得。

長谷○、地域ネタ、駅遠、珍大陸の次は三徳か。あら探しの連中、次は何じゃ？
暇人とは言え苦労するのう（笑）

>189さま
良い事言いますね〜！その通りです☆

>189東京の他のどこにああいう環境があるっての？
う〜ん、どこかあるのかな〜あればいいな〜
おすすめの場所があったら教えてください。

今週発売したＤＩＭＥ見ましたか・・・
中田が表紙のやつ
ここのってますよ
春のＢＥＳＴＢＵＹだそうです

DIMEわざわざ買ってみました。
あれって広告orただの特集記事どっちなんですか？

>教えてやっても良いけど金をくれ。
あるんか？
汐入のような箱庭で、周りがドヤ街とテントの見える河川敷なんて場所。
おれは思いつかないが・・・

＞春のＢＥＳＴＢＵＹだそうです

　どうみてもBESTBUYじゃないだろって。

うちにとってはベストバイ！

投稿してる人の内建築関係者はどれくらいいるんだろう？

しらんばい！

＞私は珍大陸だからこそ買いました！

こう言い切れるのもある意味凄いよね。本当に珍しい（笑）

>201 さんはじめ奇妙な方々へ一句

ベストバイ
買った僕らはいいアンバイ
ひねくれヲタクは
あわててローバイ

＞202　買った僕らはいいアンバイ
いいアンバイとは思えない、間違いない！

２０２さん　うまい　お〜い山田君　座布団１枚！

２０３さんのは切り返しになってない、
だめだね、座布団とっといて

おいおい、荒らしのレベルにあわせなさんな。
同レベルにみられかねないでしょうが。

まだ売れ残っているのでしょうか？

↑です。珍大陸と言われているのを見ましたが、検討しております。
南千住駅から遠いのと、近辺にスーパーが少ないのが気になりますけど。

売れてるのかな？？

あと１５戸。

中〜高層階はほとんどないよ！
汐入公園は、ほんとにいいな♪

汐入公園はいいですね。他は微妙。

【機械式駐車場について】
購入者です。以前、この掲示板でも書き込みがりましたが、このマンションは全庫分の機械式駐車場が”売り”となっていますが、本物件の”長期修繕計画案”には機械式駐車場の全面更改は盛り込まれていません。
機械式駐車場メーカ（東急パーキングシステムズ）に問い合わせをしたところ、”耐用年数２０年”であり、それを管理会社（長谷工コミュニティ）には伝えている旨を確認しました。これを私の販売担当の方を通じて管理会社に再確認したところ、「修繕積立金が膨大となるため全面更改は盛り込まず、部分修理としている」事が確認できました。
再度、機械式駐車場メーカに、「部分修繕を繰り返した場合、更改は不要であるか」を確認したところ、「これ迄に耐用年数を超えて使用した実績は無いが、３０年以内には更改が必要と思われる」との回答でした。

現在、私の販売担当の方に「総取替え時の旧設備の解体撤去費用と新設費用」を問い合わせをしています。合わせて、長期修繕計画での機械式駐車場維持分「1,147,079（千円）：１庫あたり169万円」よりも何倍も必要なのであれば、「長期修繕計画の見直しを行い、購入者全員に周知して欲しい」旨申し入れています。

「そんな先の事で騒ぐな」と思われるかもしれませんが、入居してから修繕積立金の大幅増額を全入居者に了承を得るのは至難の業であり、このままでは「２０数年後に危なくて使えない機械式駐車場を放棄せざるを得なくなる」のではと心配です。

入居者の皆さん、本件についてもう一度”販売担当者”の方に確認をして頂き、入居前の不安を取り除いていきませんか！

＞202さん
自走式だったらまだ費用負担が少なくていいんですけどね。
今から計画変更で自走式に出来ないもんでしょうかね・・・
まだ、駐車場はつくってないみたいだし。購入者の皆さんで
集団交渉すれば、可能性ありますかね？自走式でも安っぽい
鉄骨作りのやつだったらそんなに費用かからないと思うし。

>213さん
212です。
今回の地上３階、地下２階の機械式駐車場のスペースでは同じ台数を収容する自走式駐車場は作れないそうです。但し、建設費・維持費は間違いなく自走式駐車場が安い模様です。よってこのままでは２０年後に希望者（費用を出せる人）に絞って自走式の駐車場を立て直すかどうかを管理組合で議論することになるのはないかと想定しています。（希望しない人への対応等、問題は山積みですが．．．）

２１２さん、貴重な情報ありがとうございます。
しかし、正直言って
＞「修繕積立金が膨大となるため全面更改は盛り込まず、
＞部分修理としている」事が確認できました。
というのには驚きました。非常識すぎる！
ここは永住を考えるような物件なのに、駐車場更新時に何億かかると思っているのか。
私は真剣にキャンセル考えます。

>215
購入者じゃないな・・・

実際にキャンセルするかどうかは別にして215さんの考えはまっとうだと思うけど。
そんな216はデベの人間か。

216ですが・・
購入者です。東側。

ちなみに214=216=218です。
今から自走式に出来るものなら自走式にして欲しい。
ただ、23区内では殆ど機械式の筈。他はどうなんだろう？

そんなに心配しなくても良いんじゃないですか？
３０年あるんですから。科学の進歩に期待しましょう。

自分の所も全戸分機械式駐車場ですが、車は処分した。３０年後の総会で、駐車場立替案
もの凄い論争になるでしょな。現居住者がそのままだったら相当数が老人になっているし、
「車いらん人間が何で負担するんじゃ、修理して使え」という意見と「最初からわかってる
はず、今更何を言うか」という意見がエゴ丸出しの大激論。

＞２２１
３０年後には、相当数の世帯が入れ替わり
子供がいる家族が増えるのが
マンションでは多いんですよ。
駅徒歩１５分であれば築０年以上のマンションなら
駐車場最低でも７割は埋まっているでしょう。
なので駐車場不要論のが少数で、大激論どころか
激論までいくかでょうかでしょう。

212です。
＞222さん
例え、「駐車場不要論者が少数」であったとしても、その時になって多額の修繕積立金の
一時金として何百万円払って欲しいと言われてすぐに払えますか？
特に過去の背景を知らない入居日の浅い二次購入者はたまらないと感じるのではないので
しょうか。
また、金銭的に解決したとして「機械式駐車場の更改」はどうやって行うのでしょうか。
３０年後であってもかなりの利用者があるはずなので、更改方法を現在の技術で考えられる
費用や期間を想定しておいて欲しいというのが私の要望です。

212です。私以外の購入者の皆さんも問題意識を感じていただいて安心しました。

私の販売担当の方に以下のメールも送信しています。
要約すると、「公的（国土交通省）の指針でも『機械式駐車場の更改は長期修繕計画に盛
り込むべきである』と示されているので管理会社に長期修繕計画を見直す様に要望して
欲しい。」です。購入者の皆さん、内容を一読頂いてそれぞれの販売担当者に要望して
みて下さい。
まだ、長期修繕計画の修正が間に合う時期であり、購入者の私達には要望する権利が
あります。（門前払いをされるのであれば、本当に解約を検討する必要です。）

− 以下、私が送信したメール本文
以前より、機械式駐車場の総更改費用の算定をお願いしておりますが、「"国土交通
省が公表した標準管理規約"を参照すると『機械式駐車場の更改は長期修繕計画に盛
り込むべきである』」旨のＱ＆Ａが読売新聞社のホームページに掲載されていまし
た。
現段階で「長期修繕計画」の見直しは可能であり、その必要があると考えておりま
すのでご検討の程よろしくお願い致します。

−以下参照
YOMIURI ON-LINE（読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20041217_01.htm
Ｑ）
「マンションのエレベーターや立体駐車場は長期修繕計画に入れなくていいのでし
ょうか」
　築６年・１３２戸・エレベーター３台・屋外立体駐車場(鋼鉄製）９０台のマンシ
ョンです。長期修繕計画がやっとできましたが、エレベーターと駐車場の更新費用
積立は盛り込まれていません。夫々に更新する場合は、莫大な費用を要するはずな
ので計画へ盛込むよう申入れしましたが、理事会・管理会社共に関心を示しませ
ん。先送りすることに不安を感じますが、あるべき姿を教えてください。

東京都江東区　ＫＢ（自営業）

Ａ）
「将来２５〜３０年の間に必要と想定される修繕工事を、ほぼ網羅しているのがマ
ンションの長期修繕計画とされているので、エレベーター設備や機械式駐車場設備
の更新も長期修繕計画に入れておくのが望ましい姿でしょう。」
　平成１６年１月に国土交通省より公表された標準管理規約第３２条第１項三に
「長期修繕計画の作成又は変更に関する業務」は、管理組合の業務として位置付け
られています。また、標準管理規約３２条のコメントには、「計画期間が２５年以
上であること。なお、新築時においては、計画期間を３０年程度にすること、修繕
のために必要な工事をほぼ網羅していること」とされています。

　それを受けてマンション標準管理委託契約書では、管理組合より作成依頼を受け
て管理会社が長期修繕計画を作成することとなっています。

　当協会で作成しました「長期修繕計画案作成の手引き」によれば、エレベーター
設備は、３０年で全体更新とし、機械式駐車場設備は、屋外設置のピット型で、２
５年で更新としております。

　長期修繕計画とは、将来２５〜３０年の間に想定される修繕工事の内容と、その
ための収支（修繕積立金）を検討し、資金計画を定めたものです。計画的に修繕を
行うことで、劣化による日常生活への影響を防ぎ、適切な修繕積立金を　徴収し積
立てることにあります。

　このため、多額の費用を要するエレベーター設備の更新、機械式駐車場設備の更
新を長期修繕計画に入れておかなければ、将来修繕資金が足りなくなることが考え
られます。

　冒頭で述べましたように、長期修繕計画は、そのマンションに必要な修繕工事を
ほぼ網羅していることが望ましい姿と言えます。

社団法人高層住宅管理業協会

（2004年12月17日 読売新聞）

３０年先には科学の進歩で駐車場なんて必要なくなっているかもしれないから考えなくても良いんじゃないですか？

地震は大丈夫っぽい。土入れ替えたのかな。
http://909不適切なページの可能性が高いので伏せ字にしました/jis/data_3.html

不適切じゃないのに・・・地震情報サイトJIS

あと残り何戸位でしょうか？

○○○個

新東京タワー（2011年完成）が出来たら、東武線ってちょっとはメジャーになりますかね？
メジャーになって増発して銀座線や浅草線と接続して欲しい。そしたら便利(^-^)
無理かな

そりゃ無理でしょ

銀座線や浅草線と接続って、
すでに現状で浅草駅で接続してるじゃん。
ちょっと歩くけど。
相互乗り入れと言いたいんか？
それなら銀座線は線路三本で走る方式だし、
浅草線は線路の幅が違うのでどっちにしても無理だが。

【機械式駐車場について】
212です。思ったより反響がありませんね。
私の掲示（212、224）をご覧になられた契約者の方で販売担当に「長期修繕計画の見直し」を
要望して頂いた方はいらっしゃいますか。
管理会社（長谷工コミュニティ）のスタンスは、「直接契約者との話はしない」との事ですので、
私も販売担当の方（藤和さん）に要望申し入れをしています。
入居してからではある意味「手遅れ」になってしまうので、一人でも多くの契約者からの意見を
提示して、販売会社・管理会社にもっと入居者の親身になった修繕計画を検討して頂きたいと
考えています。

＞225さん
　あまりにも、いいかげんなコメントにあきれました。

機械式駐車場の更新費用の件は以前も話題になっていると思います。
確かに長期修繕計画に駐車場更新費用が入っていないのは、販売会社の
販売促進優先・購入者無視といえると思います。

だからここで、契約した私たちが賢くならなくてはいけません。
長期修繕計画を策定するのはデベでも管理会社でもありません。
管理組合を結成してみんなで管理していく私たちに他ならないのです。
当然、修繕計画策定に当たって参考になるのは、管理会社（長谷工コミュニティ）
が示してきた計画案になるわけですが、入居後に管理組合でしっかり話し合って
最善の案を取りまとめていきましょう。もし管理会社がこれに沿った提案やデータを
示さないのであれば、２年目からの管理会社変更を迫るくらいの考えでいくべきだと考えます。

>234さん

力強いレス、ありがとうございます。
しかし、マンションの管理組合の理事長をして管理会社を替えた経験がある知人に話しを聞くと、
管理会社の抵抗はすさまじく、過去のデータ等をすべて消去されてしまったそうです。

本物件の管理会社（長谷工コミュニティ）はそんな事は無いと思いますが、本来であれば盛り込む
べき機械式駐車場の更改を盛り込まずに、素人の契約者の説明会であえて「盛り込んでません」と
説明して済ましてしまう姿勢はいかがなのでしょうか。

私としては、管理会社（長谷工コミュニティ）さんが私達の要望・不安を真摯に受け止めて回答・
公表・修正して頂いて、今後の管理を安心してお願いできる証明をして頂ける事を望んでいます。

>233さま
私も購入者なのですが、機械式駐車場の更改はもとから織り込まれててないことはわかってるわけだし、果たして３０年後に仮に現在と同レベルの機械式駐車場を作るとしたらいくらになるかなんて、わかるでしょうか・・・・（なにかある程度根拠がある数字を出せるなら教えてください）。なので、機械式駐車場の問題はあるのを承知で購入しているのだから、そのリスクを負う覚悟しているなら、別に２２５さんみたいな考えでもいいのではないのでしょうか。それがいやなら初めからかわなければいい訳ですしね

>236さん
レスありがとうございます。私も契約当日に長谷工コミュニティの方から長期修繕計画には機械式
駐車場の更改は盛り込まれていない旨を聞ききましたが、「そういうものなのかな」位でサインと
押印をしましました。契約後、他のマンションで同様の問題が多数発生している事の情報を知りま
した。それであれば、今から、できれば入居前からそれを前提に準備をしておくべきと考えました。

>３０年後に仮に現在と同レベルの機械式駐車場を作るとしたらいくらになるかなんて、
>わかるでしょうか・・・・

もちろん、３０年後の物価や技術レベルの向上の度合いは分かりませんが、現在のレベルでの修繕
費用を計画するのが、「長期修繕計画」と考えていますので算定は可能なはずです。
私は販売担当の方に「総取替え時の旧設備の解体撤去費用と新設費用」を問い合わせをしています。
その結果として、現在の修繕計画のレベルとあまりにも乖離があるのであればそれを見込んだ内容
に変更してもらいたいと要望しています。

皆さんは、３０年後に「一時金として何百万円払って欲しい」と言われてすぐに払えますか？

225です。
３０年先にはテレポットと呼ばれる瞬間移動装置の発明により移動手段は電子化された人体が機械を通して目的地に送られるようになっているかもしれません。
あるいは駐車場は飛行場になっているかもしれません。
車は小型化し飛行能力を持っていて現代の立体式駐車場ではなく蜂の巣型多角立体構造の格納庫になっていてリモコンで自動出し入れする事が出来る様になっているかもしれません。

>>238
ぺタ＊＊＊（´_ゝ`）

＞237
このマンションには払いたくないですよ

駐車場更新について以前キャンセルを検討していると書いたものです。
結局、キャンセルすることにしました（東側）。
ここを買うなら永住が条件と考えていましたが、これでは無理と判断。
２３７さんと同じ考えです。
３０年後どうなっているかわからないからとか、
車が必要ない時代になっているかもしれないとか、
そんな考えで機械式駐車場の更新が盛り込まれていないマンションには
安心して住めません。
２３７さんじゃないけど、そういう人に限って
いざ払えというときに払わないと言うのでしょう。
普通、現在存在するものに対して必要なくなる『かもしれない』という思考で
ものごとを考えますかね？
あることを前提に維持や管理を考えるのが普通でしょ？
管理組合で考えればいいという書き込みもありましたが、
予算の再編成、おそらく値上げになるような案が
この大型物件で住民総意の上で成立するとは思えません。
現にこのスレだけみても「なんとかなるさ」くらいの
考えの人が多いし。

ここにはお世話になりましたが、
もう購入者でも検討者でもなくなりましたのでこれで最後にします。

>237さん
私も問い合わせてみます。
動かないより動いた方が良いので。
後からじゃどうにもならない。動くなら人数が多い方がいい。
一番効果的なのは215さんみたいな人でしょうけどね。

236です。
本当にキャンセルするんですかね？今キャンセルしたらおそらく2.3百万の前金は返却されないのに、損しているきがするのですが・・・・・本気で永住考えていて、気に入っている物件なら、
わざわざキャンセルしないで、個人的には、今から将来が不安なひとは、駐車場は周辺相場より
も５千円以上安いわけですし、毎年１０万円でも積み立てていくほうが賢い気がするんですけど
（３０年後には、金利抜きで３百万貯まってますし、根拠はないですが、２０億あれば駐車場更新できると思うのですが甘いですかね？)。

今の２，３百万円は惜しくないが、３０年後の５、６百万円は不安で払えないと言うのは
ホントに購入者なのかね。検討しただけじゃないの。

スニーカーやビバなどの長谷工物件スレみてみれば？
納得できずに手付金放棄してでも違う所を買おうというひとはいるよ。
納得できずに何千万も払えないという考え方はマトモだと思うけど？
要は納得するかしないかだけの話。
俺はキャンセルしないけどね。

毎度おなじみ長○工キライの、購入者なりすましの嫌がらせキャンセルだろ。
全部とは言わないけど。
俺はあまりの低劣さに長○工ネタは見なくなった。ここは、たまたま地元なので興味があるから
みてるだけ。

保守的な修繕計画を作られて、月々の共益金を高くして積み立てても、その積立金の運用は大丈夫なのでしょうか？仮に管理会社が破綻したときの保全は？十分すぎる積立金があると、建替えるときにあまりコストを気にせず管理会社のいうままになり、結局はデベ側の利益になるきも

キャンセルしたって発言があれば、なりすましだの嫌がらせだのって。
安いとはいえ総額３千万以上の買い物するんだよ。
不安要素があれば手付け放棄してでも安心できる物件探そうって人がいてもおかしくはないだろう。
245さんが言っているように、納得できた人だけが買えばいいんだし。

212です。
>242さん
問題意識を持って頂ける方が増えて心強いです。
是非、納得がいくまで問い合わせをしてみて回答をお知らせ下さい。

昨日、汐入公園に出かけ際にショールームに寄りました。
現場責任者（リーダー）の方（藤和さん）より、「”事業主代表”として藤和不動産様が本件の回答
について、共同事業主５社の連絡会（ＧＷ明けに開催）にて各社に確認する。」旨を伺いました。
今後、状況が判りましたら本掲示板で報告します。

そう、要は問題意識を持つ人がどれくらいになるか、でしょうね。
そういう意味で２４９さんや２４２さんの書き込みには力づけられます。
正直、私もこの件でやめようかなと思わなかったわけではないので。

地下3階地上3階とかにすればあのスペースでも自走式で出来るんじゃないかな。

地上はともかく、地下でそんなに大規模にやったら
コスト的にぜんぜん収まらないよ。

じゃ地上で

地上自走式で必要な台数が収まるなら
最初から機械式なんか採用しないでしょ。

階数増やせば？

凄い威圧感になるよ。同じく容積率400%の豊洲のスターコートの駐車場を考えてみればよい。

そんなに駐車場が大事なら駐車場に住めばいい。マンションの将来の問題は機械式
駐車場しかないのか。

トキアスはじめ他のところはどうなんだろう？長期修繕計画に盛り込んでるのかな？

ほとんどの長谷工大型物件は自走式駐車場。
多少の維持費は必要だろうが、
更新まで多額の費用がかかることはない。
たしかトキアスもそのはず。
ある意味でここが機械式であることは長谷工としては
珍しい物件なのかもしれない。
だからといって修繕を見込んでいないなんて…
大事な問題は駐車場しかないのかですって？
駐車場も大切な問題なんですよ！

259ですが260さんは只の煽りの様ですのでひっこんでいて下さい。
トキアスが機械式なのも知らないとは・・・
長谷工物件というより23区内では機械式の方が多いが他のところ
はどうなっているんでしょうか？と言っているんです。

横からすいません（購入者でも検討者でもないので）。
以前汐入物件を検討していましたが、
結局お隣の区の物件を購入し、昨年入居したものです。
ウチも１３０戸全戸分を機械式駐車場でカバーしております。
そして、費用の方は通常の維持費に使われる駐車場使用料（５０００以下）と
耐用年数がきたときの更新費用として修繕積立金の中に費用が確保されています。
お隣にも別のデベの物件（80戸くらい）がありますが、
こちらは使用料と更新修繕を駐車場使用料でまかなっている方式のようで
よく言われている機械式駐車場に必要な費用（月１万円というのが定番みたいですが）
を参考にして料金を設定しているとのことでした。

無関係者が書き込みして申し訳なかったですが
この手の話はもう実際に住んで払っている人間の方が具体的にかけると思い、
また以前この周辺の物件を検討していたものとして書き込みしてみました。
参考になれば幸いです。

三球。

>263
Thanks！

値引き目当ての売れ残し作戦ということもある。
本当の購入者はあまりこの板で釣られないよ〜に！

>260
自信満々で馬鹿丸出し。おもしろい。
そろそろ出社すっかな

モデルルームに？

ははは・・・正直で宜しい。

新しい橋渡って北千住まで徒歩、自転車で何分くらいかな？
モデルルームといえばもう9街区に切り替わってますか？

あとどれくらい残ってるんでしょうね！
完売して欲しいなぁ〜
以前、９街区のモデルルームはあの場所じゃないって
聞きましたけど、変わったのかな？

住民板によると完売したそうで、喜びの声があふれておるよ。

【機械式駐車場について】
212です。「機械式駐車場」の長期修繕計画に関して続報をします。

”249”に書き込んだとおり、藤和不動産様に”事業主の代表”の立場として
修繕計画の見直しの要否の検討をして頂いています。
その状況報告を（5/8）に頂きましたので、情報として掲載します。

−以下、頂いたメールの抜粋−
> さてさっそくですが、ご質問頂いております修繕計画の件について
> 本日事業主の連絡会にて協議致しましたので取り急ぎご報告申し上げます。
> 協議の結果、今週中に事業主と管理会社との間で再度内容を確認させて
> 頂くことになりました。
> 内容を確認した後、改めてご報告申し上げたいと考えておりますので
> 今しばらくお待ち頂きますようお願い申し上げます。

↑ありがとうございます。規模が大きければ大きいで住民の総意をまとめるのは難しいですよね。
　

こっちの板は完売しても特に反応なし。逆に静かだ。
本当の検討者、購入者がどれだけいたのだろう・・・

大分前の板で、機械式駐車場の安すぎる問題を提起したのですが... ごく短期ではあるけれども
一応検討したものですが。　やっぱり蒸し返されてきていますね。
ところで隣の街区はいつから販売開始？？

昨夜(5/11)のWBSでここのMRが紹介されていたのですが、その中でゲストルームの予約は
既に1年分予約でいっぱいだと言っていました。
現時点でゲストルームの予約が出来るなんて話は、まったく聞いていないのに。
どういうこと？

277さん、わたしもHPで確認しました。
「入居から１年間は予約が埋まっている」プロジェクトリーダー森川篤
http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/2006/05/11/news_day/n1.html
だれかもう予約した人いますか？

知らんかった。別に予約興味ないけど。自分の所に泊まって貰わないと
来る意味ないと思うんだけどな。