♪♪〜ラゾーナ川崎レジデンス〜♪♪ 【10】棟目

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こういう事があることも覚えておいたほうがいい。
余裕がある立地に余裕のある建築しないと地元との関係が悪くなる。

ラゾーナが北に向かって建物の階層が斜めに低くなっているのもその為。
西と東は日脚が長くなるが、再開発業務地域なので問題は無い。
上手く建築している例だよ。

>>159
あの面積で「個別開発だと20数階になる」というのはごく自然な意見だと思うが。
今回のモリモトのア セ スは容積率・建蔽率を超えての建築のようにも見えるので意外だった。（計算してないが）
このままスムースに案件が進んでいくかどうか、お互いに経過を見守る事にしよう。

当方ラゾーナの購入者だがモリモトの超高層には反対ではないよ。
どちらも130メートルと124メートルの超高層だし、綺麗に生まれ変わる川崎駅のシンボルタワーになれるといいね。

モリモトの38階建ては近隣の住宅の方は同意するのかな。
反対運動とか今のところ聞いてないが。
あそこは近隣に、一戸建てとか小さなビルとか密集して、
隣は（確か）１１階建ての地元業者が売主の分譲マンションと１７階建ての市営住宅。
同程度の中規模マンションが建つのであれば最高の立地であるが。。。　

>>163
商業地区ですから、近隣の同意などなく、建てられるはずです。説明会は開催するかもしれませんがね。
ラゾーナだってそうだったでしょ

ラゾーナは工業地区＋道路を挟んだ別区画だったからね。
それに俺は期待こそあり、反対しなかった。

商業地域だと指摘の通り日照権は無いんだよね。
でも反対が出たりする。既得権が絡むからね。子供を出されると特に難しい。

俺は超高層に賛成だよ。駅前に低層なんてもったいないし、もっと発展して欲しいから。

163さん
私は法律の事はよくわからないので、
見た感じの印象を述べただけです。
同意はいらないんでしょうね。
ちなみに私は、ラゾーナ購入できず、
モリモトに興味ある派です。
　

失礼、166→164さんでした。

>>137
>このPDFの一番下に三井不動産の株価が8月を境に急騰した事によるコメントが書いてあるんですけど

村上ファンドに買われてないよねー（笑）

>165
確かにそうですね。近隣に日照などで迷惑をかける事が極めて少ないであろう事は簡単な図でも
わかるくらいでしたから、ラゾーナは希有な物件ですよね。
青○横丁駅前の住○不動産の物件なんて近隣からすっごい反対されてる。

ラゾーナ購入者なのでモリモトはどうでも良いのだが、あのごちゃごちゃしたところにほんとに
３８階が建つのか？どんなマンションよ？という気はする

>>170
東京と横浜に挟まれていたのが幸いしたね。
必要なものは両隣に出ればよかったから何とか需要が満たせてきていたから。

>>144
2万人近い新規住民と、2万人近い会社員!ですか！
川崎は乗降客うなぎのぼりですね！でもとてもじゃないけど、どなたかが期待していた閑静な街ってのは無理そうですね。
道路に向かってない北向きで良かった。（高層階の方には全然問題じゃないでしょうが）
ラゾーナプラザもアカチャンホンポ入店決定で、高級感を醸し出すってのは難しくなったと思うし・・・
まあ便利なのはありがたいけど、庶民のSCって感じになりそうですね。

>>173
業務棟は既に半数以上できているから5000人〜10000人は完了じゃない？
後はラゾーナ隣の業務棟とラゾーナの従業員、キヤノンの研究施設の人が西口に新規追加になると思う。
そういえば1年後、東口側に本社移転する会社があると聞いたけど、何処なんだろう。

>まあ便利なのはありがたいけど、庶民のSCって感じになりそうですね。
高級感だけ醸し出して失敗という結果よりは。^^;

うちは南向高層ですが、電車の音って窓を開けるとどんなでしょうか。ＴＶなんて聞こえない？

>隣は（確か）１１階建ての地元業者が売主の分譲マンションと１７階建ての市営住宅。
市営住宅は19階建てではなかったでした？

>>176
電車の騒音は低層も高層も変わらないですよ。
テレビは大丈夫です。5年落ちの洗濯機位の騒音をイメージしておけばいいかも。
夜は窓開けると音が気になりますね。

>>180
脱出したと思っていた既存の住民のかた、
上層階に地権者としてちゃっかり入っていたりして。

>>180さん
それはラゾーナ住民に対してですか？それともモリモト住民？
残留有害物とここで言われているのは、土壌汚染や地下水汚染の事ですか？
ちょっと気になりますが。

＞そういえば1年後、東口側に本社移転する会社があると聞いたけど、何処なんだろう。
富士通の子会社が近く東口に来るらしい。子会社としての本社ではあるが、富士通
そのものではない。そんなに人口増えないから、別の話かな。

メーカー系の子会社だと、上場企業並みに大きいところがあったりするから侮れなくない？
名前知ってたら教えて。

>>185さん
そこは私も心配してるんですよね〜。
土壌汚染に関して言えば、あくまで”市に受理された”という報告を信じるしかありませんから。
前スレで私も書きましたが、大手だから大丈夫というのは大方あってるが、必ずというわけではない、ってところです。
まあ、売り主、建設側から言わせれば、これ以上（法的には問題ないので）どうしろというんだ、ってことろでしょうが。
定点測定は、管理組合の総会にでも出したい案件ですよ。
その他地震やら、地価上昇で固定資産税の増加とか、金利上昇とか、なんやら心配したらきりがないですが、資産を
持つ以上は、ある程度リスクを覚悟しなけりゃですよね。（自己責任ということになってしまいますよね・・・最後は。）

>地価上昇で固定資産税の増加
実はこれが一番心配。
地価が実情に合わさるのは2年ぐらいあと。
入居後1年位して倍増なんて、勘弁して欲しいが。

>>188さん
186です。
土壌、地下水の定点観測は、費用など調べてから総会に提案しないと、ですね。
入居後に、一度鹿島の方から、説明を聞きたいものです。（観測が無駄かどうか含め）

固定資産税は、自分で地価を想定して試算とかできるんでしょうか。
地価がどれくらいになったら
自分で払いきれなくなるか、限界を知っておくのは必要かと。ちょっと調べてみようかな。

地震はもともとラゾーナは耐震設計であって、免震とかではないので、内部の被害は覚悟が必要です。
家具の固定くらいしか、個人じゃ対応できないでしょう。
あとは地震保険か。（保険金高そうですけどね・・・）

ローンの金利もじわじわ上がってきていて、最近は目が離せない・・・
こちらも、金利が何％になったら、支払いや総額がどう変わるか、試算しておく必要がありそう。

>>180
確か24m〜30mくらい掘ったと書いてあった気がします。
詳細はパンフレットを見てみて下さい。

>>189
タワーは柔構造耐震でウィングは硬構造耐震だから、少し事情が違うかもね。
入力波によって随分被害が変わりそう。
タワー半壊、ウィング無被害なんて事もあるだろうし、
ウィング半壊、タワー無被害なんて事もあるだろうね。

>>191
そうなると、修理の費用の分配でもめる可能性も有りですかね・・・
事前に管理組合で取り決めとかできればいいんだけど。

>>188
商業地区では追跡調査は行わないのでしょうかね？　もし実施されるならば、状況によっては、
そちらのデータを開示してもらうという（安上がりな？）手も考えられます。
つらつら考えますに工場の跡地の場合、土地は区分所有にせず借地のままのほうが事後責任が
明確なのであまり悩まずに済んでありがたかったかなと思いました。これはあまりに「評論家的」
意見ですが、掲示板だから許してね。

固定資産税についてはそれぞれ各戸ごとに状況が異なりますし、投資による利便性を享受する以上、
それに伴う固定資産税の上昇はある程度甘受すべきことなのでしょう。背に腹は替えれん部分も
ありますが。

地盤については、わからないながらも契約時に営業さんに聞いたところ、一番浅い岩盤は強度の点で
甘いため、その次の岩盤まで掘って杭を打つとのこと。ただし、そのころは当方、銭勘定に集中して
いたのでウワの空ではありました。

>>193
189です。商業地区は居住地区の浄化（土壌入れ替えor搬出）と違って、「封じ込め」なんで追跡調査はされる可能性高いですね。
そのデータ開示の方法は有り、かと。
但し浄化方法が違うんで、あくまで参考値ですね。

土壌ってここはまさか港南のマンションみたいに土が臭ったりしませんよね。

>>192
修理の費用の分配は同じということで営業から説明がありましたし、
それを前提で購入されている方が多いと思いますので、これを検討しはじめると
とてつもなく厄介なことになりますよね。

ならば、タワーの共用施設はウイング入居者は使うなというような話にまで
行き着きそうです。

>>196
積み立て修繕費は分配同じ、なんですが、地震の被害の場合はどうなんでしょう。
共用部分と区分所有の部分は建物の被害の場合は、明確に分けることはできるんでしょうか。
部屋の中は区分所有とみなせても、支柱など構造部分はどうするか、とか。
（区分所有部分は個別で地震保険ですかね。）
他の地震のあった地域の前例を見るとかしかないかな。

専有部分の損傷や故意で無い限り、タワー／ウィングに関わらず
どの建物壊れたとしても全ての損傷は全住民（管理組合）の負担です。
当たり前です。

分担だといっている人にありがちなだと思うのが、
損壊がその棟全てに及ぶ事が前提になっていることだと思うのです。

例えば大地震が起き、「あなた」の住戸の「共用部分」（窓や廊下側の壁）だけが壊れるとても不運に見舞われたとします。
そのとき、その他666世帯主と管理組合が、
「あなたのところだけ壊れたのだから、自分で全て治せ」といわれて納得しますか？

簡単に言えばそういう事です。

>>198
あ、そうなんですか。では安心ですね。
191のようなケース（ウイングだけ、とかタワーだけ被害、なんて場合）であっても、
全住民の負担ということですね。
ただ、例にあげられたケース（自分のところだけ被害）はどうでしょう。
全ての住人の方々がそういう認識なら大丈夫かと思いますが
気の弱い人はその他666世帯主と管理組合に言われたら（あるいはそれに近い状況だったら）、
難しくないですか・・・。

>>199
重説の修繕に関する記述を見れば一目瞭然かと。。

>>201
読んでみます^^;;;

189=202です。
固定資産税の件、北海道河東郡音更町のHPみたいですが、このリンクがわかりやすいようです。

http://www.town.otofuke.hokkaido.jp/soshiki/soumu/zeimu/koteishisan.ht...

結局、課税標準額×1.4%ってことみたい（他のHPも同じ）なんですが、ラゾーナの
建ってる土地と、建物としての”課税標準額”を調べないとですね。
それと実際は土地、家屋それぞれ特例や新築住宅に対する減額とかあるんで、複雑そうです。
特に家屋は再建築価格や経年減点補正率とかがわかんなければ、計算できないようです。
こりゃ、しろーとさんには無理だな（結論）
わかったのは、評価額が3年ごとに見直されること、
新築家屋については、新築後3年か5年（ラゾーナが3階建以上の中高層耐火住宅等に該当なら5年）の1/2の減額措置があるので、
まちがいなく後で増えるってことですね。

関西大震災の被害で、
建物が半壊してしまい、
建て替えか修繕か、
住民同士の決着がつかぬまま数年経ったという事例があったな。
皆が同じような暮らしぶりなら問題はないんでしょうが、
それぞれ経済的な事情が違うから大変です。
特にラゾーナの場合、
タワーとウィングがあるので、
揉めない様、日頃からよく話し合っておきたい。

　

もめるのはマンションの宿命。
ベランダの物干しとか、ペットのマナーとか、
夜間の楽器演奏とか、数え上げればきりがないっす。

>建て替えか修繕か、住民同士の決着がつかぬまま数年経ったという事例があったな。
これこそ、共用部分の修繕は全員負担という事をあらわしている。

>タワーとウィングがあるので、
ではなく、どこがどのような壊れ方をしても全員で直す事は確定で、あとは全員の懐具合が重要ってこと。

>208さん

普通の扉１枚のエントランスだと結構入ってきてしまいますが、ここはダブルオートロック
なので結構不審者の侵入は防げるのではないかと思います。というふうに私は考えたのです
が、知人に相談したところ「セキュリティ対策はけちらない方がいいよ」とアドバイスを受
け、私自身も考え直して玄関カメラを取り付けることにしました。

こんな書き込みで、参考になりますでしょうか？(^-^;

オーナーズスタイリングの打ち合わせの時に担当の人に
玄関カメラは思ったより契約される方はいらっしゃいますね〜。
といわれてついつい契約してしまいました。