シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート７

阪神大震災の時、芦屋のシーサイドタウンの２４階に住んでいる友人が、
断水で水も出ず、停電でエレベータも動かず、
毎日毎日、水を担いで階段を上がるのが死ぬほど大変だったと聞いて、
高層階は無いな、と思い中層階にしました。

「眺望」と云っても、窓から見える景色は年中まったく同じな訳で、
必ず飽きるんですよね。
ポートタワーの喫茶室みたいに、
部屋が３６０度回転すれば飽きないんでしょうかね？

そうなんですよ。高層階は地震時のリスクが大きい。だから、３・１１直後の販売で、あの強気な価格を出すスミフが中低層階と同じ様な価格でしか売り出せなかった。バーゲン価格だった訳ですね。それはリスク料も兼ねているんでしょうね。そのしわ寄せが、低層階の割高な価格に跳ね返っているので、高層階の人は万が一の場合、諦めるしかないですね。

これって高層階を買えなかった人のヒガミ？

高層階マンションの障害で検索すれば色んな弊害事例が載っていますよ。

そんなリスクを負っているから、高層階は安かったわけで。それであきらめてください。今では買えない訳ですから。
私の所見では、高層階でも南側はあまり安くなかったですね。それと他の向きの角部屋も少し安い程度。
一番格安と思えたのが東の中部屋次に北の中部屋。その証拠に賃貸が多いでしょ。投資家の皆様、価格には敏感ですから。

じゃ、上から見下げてしんぜよう♪

上層階は眺望と満足感

下層階は安心と利便性

中階層はそれ等のちょうど中間

何処を選択しても間違いは無いと思います。

>283さんのその通りですね。同時に売り出されていたら、低中高層階の人気が分かり易かったんですがね。

EVが地震か火事か何かで止まったら高層階の人は特に怖いよね。

なんか色々問題のある立地とする書き込みを見たのですが、結局住み心地はいいのですか？

Elevatorが移動中に、地震等の緊急自体が発生したら、最寄の階に自動停止します。
だから、「閉じ込め」には成りません。
火事の場合は、「各部屋のスプリンクラー」が作動します。
スプリンクラーは、タワマンの必需品。

確か法律で
最近の新築にはスプリンクラー設置が
義務づけられているんですよね？

>>294さん
私はこのマンションの住人ではありませんが周辺に住んでいます
年々衣食など日用品などの店舗も増え
しかも近いですし便利ですよ
勿論三ノ宮駅も近いです
色々な意味で賑やかですが利便性は抜群だと思います

お隣の阪急オアシスからエスカレーターを上がった２階にある「ダイソー」で、ちょっとしたものは、たいてい間に合うので便利です。

ダイソーも最近はちょっとしたホームセンターかしら！？というくらい扱っている商品の種類も多くってとても便利になりましたよね。
昔とは全然違うなと。
もともと買物は便利な街ではありますが最近はますますそうなってきたかと。
色々な意味で賑やか…同意せざるを得ませんわね（笑）

タワーマンションは、やはり好きな人とそうでない人と好みが分かれますね。
ここは決して販売価格が安くないので、どこに自分が利点を求めるかになると思います。
上の階は眺望はいいですが、妊婦さんなどはよくないようですね。
上の階なら54階に近いほうが屋上ヘリポートがあるので安心かも。

俺はせいぜい20階だな
エレベーターの時間が長過ぎる

いろいろ不安材料を思い浮かべると高層階はどうだろうという気分になってきますが、
タワーならではの眺望は素晴らしいだろうなと思います。
ホームページには残念ながら眺望の紹介が見当たらないのですが、
海や山の風景が見渡せるのでしょうね。
好みもあると思うのですが、どの方向の眺望が素敵でしょう？
夜景なども期待できますよね？
山が見えるとなると北西、北東向きの部屋になり、
日当たりが気になるところです。

南向き中層です　客船の入港が見えるのが楽しいです
真正面のポートアイランドは建物が近未来都市のようです
　

個人的には20〜30階の西南の角部屋がベストだと思います。

中古で50階（2LDK+S（納戸））の物件が4480万円で出てますが
分譲時の値段相当でしょうか？

平米と方角でかなり変わると思いますよ。
お書きの情報だけでは判断出来ないです。

4080とかそんなもんよ

スーモに掲載されてる物件でベランダの向きは北東の物件です
角部屋ではなく中部屋です
専有面積は62.13m2です

４０８０だと分譲時は５０階にしては安かったんですね

4050だわ
だから逆転現象が起きている

50Fでも北東だと眺望どうなんだろう。六甲山が正面にくるのかな。

北東だと六甲山が見えると思いますよ。
でもこのマンションは、間取りを見たらいろんな方向にあるから、
南向きの物件は人気が高いんじゃないでしょうか。
良さそうなのは、南東の向きの部屋とかですかね。
まあ、陽当りのことを考えると、どうしてもね。

当方西側住民ですが、日当たりは本当に抜群ですよ。

タワマンは初めてですが、朝から普通に明るいし朝11時には完全に日当たりが
きつくなります。
周りに何もないと、明るいって本当でしたね。


また厳密に言うと真西ではないみたいですけどね。

305さん、

結構、乗せてますよ。

普通、中古は値段が下がると思ってましたが、投資用に購入してる人も多そうですね。

1割載せても、購入時の諸費用と売却時に3％の手数料。部屋にオプションを入れてたら、良くて±ゼロ。何にも無くても5％でも値引きしたら完全に赤ですよ。

投資用、ここだと場所柄普通に多そうですよね。
賃貸に回す方もおられる？
賃貸だと管理組合に入られないので、あまり割合が多いと
運営に影響があるのかなぁと思いつつ、
こんだけの戸数なので
そこまで心配せんでもいいのかな。
どちらにしたって
お互いに気遣い合って
気持ちよく暮らせるのが
大前提というコトでしょ。

だからって、売れ残りのあるマンションの中古を新築以上の価格で、買うっていうのも、
妙な話でしょ。
きっと売れませんね。

ここは希少性なし
眺望なんて何階でもさほど変わらない
飽きるよ

兵庫県で50階以上の部屋はこのマンションしかないから、希少性はあると思うよ。

640戸もあるのに希少性はない
賃貸見てみ
あり過ぎて客がつけにくい
実際の成約は低いよ

ネットの賃貸情報はすでに入居済みの部屋も募集中のままにのってたりするから、あまりあてにならんよ。

まわりにタワーが無いため、
中層階ちょい下でも眺望最高です。
寝る前に夜景を見て楽しんでます。

神戸の平均的な世帯所得では、1次所得者向け価格帯のマンションが売れ筋なんでしょうね。背伸びせず身の丈にあったマンションを選んでいるのは賢明な事だと思いますよ。無理して買っちゃうと後が大変ですからね。60平米に4500万出すなんて、普通に考えて有り得ないですよ。住居だけにお金掛けられません。

中古相場を理解せずに、強気の価格設定は、ただの笑いものですからね。

確かに眺望は飽きますが、その季節や天候によって様々なロケーションを提供してくれるので面白いですよ。

でも、もう残りも本当に僅かとなりました。
住不さんに確認して頂ければ分かります。
ここもそうですが、マンションって色々な人が其々の思いで購入しています。
投機目的の人は価格の変動が気になるでしょうが、その点もまずまずのレベルじゃないでしょうか？!
私は現在セカンドハウス的な？利用ですが、終の住処として利便性重視で買った者には余り関係ありません。
車と同等には述べられませんが、その人の価値観や収入がこのマンションと合致すれば良い・・・それだけの事です。

最低価格帯は安すぎ無い方が、住み心地はいいですよ。
ただ狭くてもいいんですが、コストダウンしている箇所を散見されるのが残念。

具体的に、どんなところにコストダウンを感じますか？

素直にコストダウンを感じた所です。

1)サッシのレベル
2)使用している壁紙
3)ビルトインではないエアコン
4)キッチンや洗面所とトイレやドアの仕様
5)リビングが隠れ間接照明でないところ

でも、まぁ将来的には大改装する予定ですが
もう少し初期の売価が高くても、個人的には仕様が良い方が良かったと考えています。

風呂、建具、スイッチ
ほとんどすべて

　一番感じるのは、室内のドアや扉。床を中間の色にしたら自動的にドアが白になり、廊下一面真っ白け。素材も安物過ぎて涙。ドアのストッパーがプッシュ式でなく、一々屈まないといけないので面倒。
　玄関のタイルがどう見ても安っぽい。逆に、キッチンの天板はＭＲより良く気に入っている。
他にも多々あるので、数年後予定のリフォームはかなり大規模になりそう。
共有部は
　アルコーブの奥行が無い。
　パッシブキーじゃあない。
　エレベーターホールとエレベーターの籠にエアコンが無い。
　ホールや廊下の手すりの角に後付けした、けが防止用のカバー。滑稽すぎる。設計時に角はラウンドさせとけばと思う。
　でもコンシェルジュのお姉さんが素敵なので赦しちゃう。
　駐車場のカードがややこしい。いちいちカートをかざしたり、差し込むの面倒。よく取り忘れて防災センターのお世話になる。
　入庫時、カードかざすところに屋根が無い。大雨の日は車の中に雨が入るし、腕がびしょびしょになる。設計屋さん、屋根をつけ忘れてるんじゃあないの？と言いたい気持ち。

と不満も多いですが、利便性は抜群に良いので満足度の方が多きいかな。

まあ庶民タワーだからね
これは販売員も言ってたよ

梅田の中国人が買いあさった某マンションに比べると仕様は確かに劣るけど
庶民的なタワマンの中では利便性の良さも含めて私は上位に属する部類だと思います。
まぁ、でもお住まいになってらつしゃる方々は穏やかな人が多いというのが一番かな？

そうかな
やんちゃそうな人や変な人結構いるよ
エレベーターでも頭さげなかったり
コンシェルジュは少し鬱陶しいかな

良いマンションですよ。しかし立地が良いだけに固定資産税が高いのが難点。

固定資産税は３Lで年に２０万ぐらいでしょうか？
ここはペット可のようですが、鳴き声やエレベーター内の臭いとか気になりませんか？

共用廊下に出るときに明らかに人目を避けてる人が多い。
こちらがエレベーター待ちしてる最中に
どこかの部屋からドアを開ける音が聞こえたが、
エレベーター到着の音が鳴った途端、ドア締めてしばらく出てこない。
そんな自分も部屋をでる前にまずは覗き穴で誰も歩いてないことをチェックして出てる。
近所付き合い苦手な世帯にはピッタリだと思う。

>>335
うちは3Lで12万強だった。
初めての家購入なので高いか安いかはわからない。

＞＞３３７
　そうですか。思ったより安いですね。
　新築の割引があるのかもしれませんね。

＞＞３３６
　面白いですね。私にはぴったりだと思います。

　設備、仕様については、いくら現時点で高級であっても、数年すると確実に古く感じますからね。特に今高級である必要はないと思います。ここはタワーなのにガスが使えるのは珍しいですね。ディスポーザーや、ゴミ２４時間は魅力ですね。これも今後は標準化していくのかもしれませんが、住民にとってはありがたいですね。

固定資産税が５年間半額って、都市計画税は対象外でだったんですね。
納付書の明細見たら、納付額は37％しか安くなっていませんでした。
てっきり減税額は２分の１になるものだとばかり思っていました（汗）

中央区タワマンでは路線価が一番安いせいか固定資産税も安いですね。

あっすみません。ハーバータワーがありましたわ。

＞340　そうなんです。てっきり減免前で30万越すと思っていたら1割ほど安くてラッキーでした。
　でも三宮駅の再開発で地価が上がるんじゃあないかと少し心配しています。
　

固定資産税12万だと61㎡から63㎡位のお部屋でしょうか？　

土地価格は高いでしょうが、タワーマンションは世帯数が多いので、敷地の持ち分面積が少なく土地の固定資産税は安いですよ。
建物は大体どこも一緒くらいの㎡単価ですし。

高いのは維持費ですね。

1万円くらいですか？

>>343
その平米数で3LDだとどんだけ狭小間取りなんだ(笑)

ここで税金の話をしても全く意味がないと思います。

まあ、確かに税金の話をしても意味が無いでしょうね。話をするだけで、カリカリしてきちゃいます。
それに給料も全然昇給していませんから。悲しいですよ本当に。
まあ、でもはじめの数年間だけ、税金がちょっと高いのかなと思いますよ。

一番広い間取りで82平米ありますから狭くないのでは？
この位あれば、十分暮らしていけると思いますよ
あまり広くても、子供が大きくなった時に、逆に広すぎる場合がありますから。

今、ひるおびで、住友不動産の欠陥マンションの特集がきてますが、
こちらもなにか影響ありませんか？

築１年で何かあったら、逆にそれはそれで大変でしょう（笑）

こことの違いは、姉羽問題の前に設計施工された物件である事と請け負ったゼネコンが鹿島と大林の違いです。

横浜のマンションは販売が住友不動産で、熊谷組が施工じゃなかったかな？
大手であっても信用出来ないんだね、この頃は。

駅は三ノ宮
マンション名は三宮

どっちも「さんのみや」でいいのかな
こだわるとこではないと思うけど・・・

ところで非分譲が40数戸もあるみたいなんですけど事務所とか地権者とか
こうした事情ですかね？？
それと非分譲が何階を占めるのかも気になるところではと
事務所は人の出入りがあるし上層階が地権者だと検討者はその下を最上階として見るしかなくなりますよね？？

ＪＲだけが三ノ宮表記ですね。
阪神、阪急、地下鉄、ポートライナーは神戸三宮もしくは三宮です。
これからは三宮に統一されていくのではないでしょうか。

事務所ってやっちゃいけない決まりだけど便利な場所がらだし、
オフィスビルに比べると賃貸料が結構安いから、やってそうですね。

駅から近いから事務所代わりにしている会社もいそうですね。
私が面接に行った会社でマンションの１室の会社、結構ありました。
54階って凄い。
高い所に住むと不眠症になると聞いたことがあるけど、部屋から見る外の景色は格別でしょうね。

事務所ならもっと賃料安いところを選ぶんじゃない？

そう思う。
ここの分譲マンションだと低層階と言ってもお値段はソコソコするから
事務所にするにはペイできる価格じゃないんじゃないかなぁ。
だから住居以外の利用はあまり心配しなくても。
年月が経ってからだと話は別かもしれないけど、今のところはそこまで不特定多数の人が入ってくるとかはないと思いたい。

このマンション、外から見たら住居戸数が多くて、さぞや中古物件もあるかと思ったが、1戸だけで、それも値上げしててビクリ。
５１００万になってたわ。

だからといってマンション価格が騰がってるわけじゃありませんよ。
売主が勝手な値付けをしてるだけ。実際誰でも買ってないから残ってる。
中古なんて最初の一か月勝負ですよ。

>358
51Fは5250万円だけど,違う部屋かな？あの部屋はキッチンや洗面台の天板を御影石にグレードアップ、廊下などをタイルに変更したり、他にも色々とオプションで相当お金かけていますよ。初期費用含めたら5250万は掛かっているんじゃあないかな。

＞360
今朝みたら、１件増えて４８Fが4780万ででてました。
私が前見ていたのは、なぜか今日は画像が見られませんが、５０Fで、５１９０万で７１０万up
してたので、このマンションは値上がり傾向にあるのかと思いました。

賃貸情報を見ましたら、シティタワー神戸三宮には69部屋が有るそうです・・・
しかも、未だに売れ残りも有ると聞きました。
駅近で、住友ブランド！　なぜ不人気？？　内装や作りがショボイと聞きました。他に有るのでしょうか？

640戸中６９部屋も空きがあるのですね。
値上がり期待で業者が購入してるのでしょうかね。
狭い部屋は大阪駅近でも借り手がつきにくいそうですね。

この金額で、この個数で、もう完売間近です。
嘘だと思うなら、直接スミフさんでご確認下さい。
但し、賃貸に関しては分かりませんが・・・
でも、売却物件は殆どないでしょう？
売りに出されたのは、全て買値より高値で売買されています。
ただ、事務所として公には使えないのでそこは確かにあるでしょうね!？

値段の割りに内装や仕様がショボイと聞きました。
現在は４０ちょこ、売れ残りが有るみたいですね。（スミフ確認）　　
と言う事は、６９の賃貸空き部屋と４０ちょいの売れ残り！！
１１０の空きがあるみたいですね。う～ん悩みますね。賃貸を借りるか余ってる物件にするか！！

これだけのロケーションは他にはないのだから、気に入らなきゃ内装を思いっきりリニューアルすれば良いのじゃない？

賃貸で69の空きがあるってのは、賃貸投資理由の購入者は失敗したってことかな？

そうですよ。確かに内装や仕様は・・・でしたが、お金を掛けてリフームすれば良いだけです。場所と眺めは変えれません！
高いお金を払って、更に高いリフォームを掛けて住めば良いと思う。

要は賃料ですよ。60㎡の中部屋に20万以上の賃料払える層が、神戸にいかほどいるか。
これで内装が豪華ならまだ救いがあるが、残念ながらという事です。
賃貸だとリフォームできませんからね。

やっぱり内装が・・・ですね。　しかも住民さん専用のスレ見ましたが内容が・・・　虫問題に、ネオン問題、挨拶問題、それに部屋の音漏れ問題など。
やっぱ憧れだけで選ぶとダメですね。
シティータワー三宮、、、やめときます。

一部マナーのアレな人はいるかもしれないけど
全体的に住民の民度は高いですよ
内廊下なので部屋に虫が入ることもほとんどないです^^
セキュリティーもしっかりしてるし、安心して暮らせるマンションで私は気に入ってます

大阪の自宅以外にリゾートマンションも持っていますが、ここ・・・本当に良いですよ。
たまにしか来ないのですが、今は別荘感覚で楽しませて貰っています。
殆どの方がすれ違うたびにご挨拶しておられますし、ちょっとオアシスに行くにも
ジャージやサンダルで、という人は余り見かけた事はありません。
確かに御影や岡本と比較すれば、あちらは完全な一種住専的な住宅地
それに引き換え、こちらは神戸を満喫しうる完全な便利空間です。
だから、何に重きを置くかで選択肢が異なってしまうと思うのです。
選ばれなかった人の環境は分かりませんが、ご縁が無かったのでしょう。
夕暮れ時の六甲山の黄昏、雨に霞んだ市内の喧噪、夜のビル群から放出される灯りのイルミネーション
三宮や大好きなそごうのデパ地下へ傘を持たずに出掛けられるロケーション
そして、最後に、このごった煮感覚・・・私は大好きですよ（笑）

いみわかんない。
値上がり傾向にあるマンションならとっくに完売してるでしょ。
竣工しても売れ残りのあるマンションを人気マンションとはいわないんですよ。
棟内モデルルームのあるマンションは＊＊＊マンションの証。

　その内、大量の賃貸、中古物件が出てくるのでしょうかね。

>>372さん
ここ本当に便利で神戸を満喫できますよね！
元町も北野も旧居留地も徒歩圏内なのが嬉しいです。
ミント～ダイエーにかけての地下も雨に濡れず買い物できるのがいいですね。
絶対手放したくないマンションです！

>>369さん
賃貸はリフォームできませんが、リフォーム出来ないと困るのは、キッチンの高さぐらいでは？
私が一番面倒に感じるのは、管理組合なんですが、はやり輪番制ですか？

勝手な意見をきいていただければ、戸建ては、管理組合の縛りがなく自由だけど、
ゴミ収集所の掃除の当番などがあって面倒。
（当然、24時間ゴミ出しも不可能）

分譲マンションは、ゴミ出しが24時間で便利。リフォームも可能。
エレベーターが面倒。管理組合の役員が必ず回ってくる。

いいとこどりで分譲マンションの賃貸が一番面倒がなく便利そう。
ここはエレベーターの待ち時間が少なそう。
どうですか？はかな考えですかね？
（一応、ほかにも不動産は所有しており、なにがあっても、
最悪ホームレスになるようなことはありませんという前提で）

神戸って、名前も知名度もお洒落で高級なイメージが有ります。　神戸でも芦屋、岡本、夙川、御影、西宮、御影山手、六麓荘、苦楽園なども有名です。　神戸に住む事はステータスで有り、憧れでもあります。
土地柄を気にする人が多いのが事実だと思います。
三宮に住みたいと思う人は少ないと思うのですが・・・

シティータワー三宮のオーナーさんはきっと、便利な市内のタワーってだけで買ってる気がしますね。
だから、売れ残りや賃貸の投機目的が多く、実際は住む気が無いお金持ちのオーナーが多いのでしょうね。
その辺りが大阪と違う所なので、タワーの数も少ないと思いますね！

神戸なのか芦屋なのか西宮なのか、はっきりしない方ですね・・・

>>377
高層階の売却が多いようですね
やはり収益目的でしょうか？
築１年で高層階の売却が目立ちますね

それとも他に問題があるんでしょうか？

購入も検討しています

ご意見、よろしくお願いします

梅田のＧＦなんて、ここ以上にお住まいになっておられる方は少ないですが？!