パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

手付金は１割が業界の相場です。
売主との交渉次第で減額できることがありますが、5%以上または1000万円以上なければ保全されません。

頭金はローンの最初に支払ってください。

別の三井の物件で手付金5％で契約後、決済時にフルローンで買う人を知っています。
手付金5％は決済時に諸費用充当後残額は返還され、物件価格分はまるまるフルローンで借りるそうです。
ただしその人は比較的収入も高く頭金として使える数千万円の資金もあったようで、住宅ローン控除を受けるため10年間は借入額を維持し、その後金利状況を見て完済するとのことでした。
その人に聞いたところ三井の手付金は5％以上であればよいとのことでした。

先着順、残り三戸ですね。

金利1%でローンが組めれば、住宅ローン減税の1%と相殺してほぼ無利子で借り入れができる計算ですから、
902さんの知人の借り方は、それなりに合理的ですね。
厳密にはもうちょっと低い金利で借りないと完全にプラマイ0にはなりませんが。

利息の負担がないのであれば手元の自由になる資金をわざわざ減らす必要ないでしょう。


あと、手付金は保全の義務が生じる5%以上もしくは1000万円以上を要求されるのが一般的ですが
それ以下でも契約はできます。三井に限らず。

私は1件目(三井ではない。6年ほど前)も今回(三井)も、
最終的には5%の手付金を入れましたが
当初は手付金2～3%程度の手持ち資金しかない前提で商談を進めました。

# というのも、本格的に検討するかどうか決めてない
# モデルルーム初訪問時点でアンケートに正直に自己資金を書く気がしないから。。

手付保全が5%以上ないと保全出来ないので万一売主が倒産すると戻ってこないというのと、
資金面のチェックにひっかかると思われ一旦上司(?)に相談、という話はでますが
ローン審査がその条件で通れば問題ないようです。

その後、正式な契約の際に自己資金を積み増し、手付金を5%に増やしても
住宅ローンの借入額はむしろ減る方向なので問題なく話しは進められます。
逆に手付金を減らすのはローンの再審査などが必要になるので難色を示されると思います。

先着順って言いかえれば売れ残りってことですよね。

＞905さん
誰も手に取らなかった、売れ残りかもしれないし、
手に取った人の、ローン不承認や自己都合キャンセル等による契約不成立かもしれない。

1期販売住戸が405戸中、先着順販売に回ったのが5戸で比率にすると1.25%
100人いたら一人くらいはローン審査落ちても不思議ではないですね。

>905
売らなかったのも売れ残ったのも同じ。
ただ聞こえが違うだけ。

契約者にしては、売れ行きは気になるところですが、人気が高いので、竣工前には完売すると思います。
ただ価格が安くないので、悩んでいる方は私の周りにもいますが、残りわずかになれば決断するんじゃないかな。

住民板にピンクのバラが55戸とありました。
結構人気ありますね

>911
パークでけられてる人も収入面だけじゃないと思いますよ。
見学行けばわかると思いますが、在園児の兄弟が多いから、新規や転入者は厳しいんですよ。
新設1，2年の園以外は、在園児の兄弟が、0歳・1歳の内定数位は普通におり、2歳児以降の枠はもともと少ないですからね。
内定の内訳は、兄弟や認可外での待機期間を長くしてして、指数あげてる人達がほとんだと思います。

タワーマンションが建つのであれば、この数は少ないと思いますけどね。
シンカがたった時期など新設園あっても、待機はいっぱいでしたから。
300世帯級のマンションの入居がある度、重複ありとはいえども10倍近くまで倍率はねあがるのが通常なので。
今年度の数は、入居してから申し込む状況はかなり変わってくるでしょうね…。

よく考えたら、このマンション入居する場合は、たいはんの人はＨ27年の4月以降なので、
4月入所の申込するＨ28年度にむけて、待機指数稼いただりの保活対応はできそうですね。
H28年度の新設園に期待したいところです。

先着順　２戸ですね。
動きが早いです。人気がありますね。

生活利便棟に保育所新設する予定じゃなかったでしたっけ？

確か、小学館系列の保育園だったような。。。。
保育所は確定だと思います。

>911さんの文章のなかにある
小学館アカデミー鹿島田
が移設するんですよ。というより、仮設のプレハブ園舎で先行オープンしている、というほうが正しいかな？鹿島田駅前のプレハブがそうです。ただ、生活利便棟に正式オープンすることで、受け入れ園児数が増える可能性もあるかなぁ、とは思います。
また、そのプレハブ園舎もそもそもは古市場保育園の建て替えのために作られたもので、去年度までは古市場保育園が使っていました。古市場保育園の建て替えが終わり、園児と子どもたちがいなくなったので、今年度から小学館アカデミーが使っています。ということは、小学館アカデミーがいなくなれば、どこかがまた保育園として使うかもしれません。そこに期待したいところです。
プレハブ園舎の土地自体は南武線高架化のために地上げ済みと聞いたので、川崎市の所有になるのかな？保育園としては送り迎えもしやすく、園庭も確保できる良い場所ですが、後々、線路を作ることが決まっているので、きっとプレハブではない本物の保育園は作れないのでしょうね。
とりあえず、私の知っている情報を書き込んでみましたが、間違っていたらすみません。間違いがありましたら、訂正して頂けると助かります。私も気になっていますので…。

生活利便棟内ということは園庭はなさそうですね。広さも期待できなさそう。ベビーのうちは良いでしょうけど。とにかく気になります。

確か屋上？かテラスが芝生みたいになって、園庭みたいにするはずです。

生活利便棟の屋上が園庭になるそうですよ。それが良いとは言いませんが。。

小学館アカデミー鹿島田が移設で、仮設のプレハブ園舎で先行オープンであってますよ。
現在90人規模で、園庭遊具はお古で揃ってますが、
生活利便棟に正式オープンで、90人規模だと手狭になりそうなイメージ。
ビルに入る園はたいてい30人や60人が多いし、
これ以上受け入れ園児数が増える可能性は、低いんじゃないでしょうか…。

市外転入組にとっては、一年弱は実質待機になりそうだから、
シンカモールのように、無認可か認証の保育施設も入ってくれると助かるんだけど。

>922
訂正ありがとうございます。最初は東小倉保育園がプレハブ園舎を使ってたのですね。
小学館アカデミーが新規オープンにあたり定員が増えるといいですね。
あと、あのプレハブ園舎は、場所が良いので、できればまたどこかの保育園に使ってほしいです。プレハブでもいいから預けたいという親は多いはず...。というか、南武線高架化は全くメドが立っていないようなので、キチンとした保育園をあの場所に建ててしまえば良いのに、とすら思います。。。

保育園情報参考になります。
流れに便乗して質問なのですが、幼稚園、小学校は何か情報ありますか?
近いので鹿島田幼稚園が気になるのですが…。

共働きなんで幼稚園は知りませんが、このマンションの学区は東小倉小学校です。私立中学への進学率が高く評判が良いみたいですね。送迎付きの民家学童保育も範囲内です。
あと、中高一貫校もできるとか？どなたかご存知の方、おしえて下さい。

中高一貫校は今年4月開校の川崎高校付属中学校だと思います。開校前なので未知数ですが、情報教育や英語教育に力を入れるようで、少し期待が持てます。初年度の倍率は7倍で、まずまずの滑り出しだと新聞の地域欄にも載っていました。
http://koukou.passnavi.com/mobi/index.php/blog/editor/62-event/900-77-...
今、保育園を考えている世帯だと、実績や学校の様子が見えてきたころに受験になるので、ちょうど良いですね。

学区は一応東小倉ですが、暫定と考えておいた方が良いと思いますよ。東小倉はもともとキャパが低いので受入数を最小限にとどめてるので有名です。

マンションの乱立で、古川や塚越小、特に日吉小はパンク気味で、ここ数年毎年の様にこまめな学区編成してます。サウザンドシティの時はしばらくしてから分校式行っての学区替えがありまたしたし、H29年には新小倉小学校開校の際には、大規模な学区編成は免れないと思いますよ。

幼稚園は、おこさまっぷさいわいを参考にされると、よいかと思います。その他、子育て情報も。
区外在住でも、区のHPからPDFで見られますよ。

パークタワーは東小倉で決定で間違いないと思いますよ。最初は日吉小だったのが、キャパの問題で東小倉になったと聞いたことがあります。
三井の営業さんも東小倉の良さと通学路の安全性を売りにしていましたし、これで学区が変われば大問題になると思います。距離的にも、東小倉が1番近いですしね。変えるとしたら、他の地区を東小倉から外すのでは？
あと、鹿島田二丁目のあたりは、日吉小が緊急避難場所だったのに、最近、東小倉小になりました。東小倉小に学区が変わる布石かと思いました。鹿島田二丁目から日吉小はすごく遠いので、子供たちが可哀想です。

デベの売り文句は、あくまでも現時点ではって、ことでしょ。
学区編成は、教育委員会が決定権あることだし。

可哀想で近さや距離で融通つく範囲なら、
とっくに学区かわってるだろうし。

新設の小学校で調べたら、
周辺小学校の学区の区切りかなりいびつ。
３年間で200人前後増加って、、、。
予想児童数の増加も尋常ない数だね。
絶対はないと思っといた方が無難じゃないかな。

子どもがいる世帯にとって学区は購買における一番重要なファクターのひとつ。もしも変わる可能性があるなら、買う前に一言言ってほしいです。今回そんな説明は一切なかったですけど。来週、担当に聞いてみます。

小学校と中学校の学区だが、川崎市のホームページに書いてある。
変更は、日吉小学校、日吉中学校→東小倉小学校、塚越中学校

http://www.city.kawasaki.jp/880/cmsfiles/contents/0000018/18605/1201.p...

ここに合わせて変更していると思う。

>932さん
情報、ありがとうごさいます。時期からみても、パークタワーの人口増加を見越して変更していると思いますので、このマンションは東小倉小、塚越中で間違いなさそうですね。安心しました。

>927
サウザンドシティはすべて下平間小学校学区だと思うのですが、以前は違っていたのですか？

パークタワーは東小倉で決定ですよね、急に学区変わったら困ります。

私も困ります。学区と学童ありきで決めた物件ですから。それに、あれだけ学区の良さや通学の便をメリットとして推しているんだから、入居後の変更があるなら、リスクとして事前に説明すべきです。

東小倉でなくなるという計画や発表はないので、三井は説明しようがないかと思います。
どの小学校も未来永劫そのままなんてことはないですし。
嫌ならいつでも引っ越せる賃貸の方が良いかと思います。

私見ですが、万が一、学区が変わるとして、考えられる候補は、日吉小、下平間小、古川小、新川崎小(新設)のいずれかですよね。そうすると、

日吉小…この辺りで1番の過密状態。そもそもパークタワーはこの学区から24年度に過密を理由に外された。
下平間小…これから黒田精工跡地に三菱地所が大型マンションを建設予定。
古川小…プラウドシティ新川崎を建設中。
新川崎小…東小倉小を通りすぎて通学することになるので、不自然。

となり、パークタワーの学区変更は可能性としては低いと思います。29年の新川崎小開校で、学区の編成し直しはもちろんあると思いますが、日吉小と東小倉小学区のなかの新川崎小学校寄りの地区を変えるのでは。

＞927
時期的に塚越のゴクレの入居前後なんで、古川と別れたはず。当時、兄弟別々にならないよう、スパッと地区で区切って分校式してたのは有名です。その頃の子はもう中学生になってます。

学区は教育委員会に決定権があり、入学年度の年明けに正式決定するものです。修学健診でも、入学校については正式な通知の説明ある当たり前のことですよ。お子さんいらっしゃらないならわかりますが。

マンション購入するようないい大人が不確定要素やリスク考えずに、売り主のせいにしてなんでも～すべき、困りますとか、書くとは思えないので、やはり投資目的や転売の価値付けに拘った人が多いんでしょうか。

周辺住民としては、住んで愛着もつ気がない方か多いのは、ちょっと残念ですね。

確かに私は通勤利便性重視で縁もゆかりもない新川崎を契約しましたが
子供にとっては故郷になるわけで、愛着は段々沸いてくると思いますよ。

投資目的でこのマンションはないでしょw
まあ、買う目的なんて人それぞれで良くない？
反社会的な人とかなら嫌でしょうけど。

>942
投資目的の方も、いらっしゃると思いますよ。
結果はどうなるか、誰にもわからないと思いますが。

今日はすごい雪ですが、駅直結は悪天候のときラクですね。
店舗棟のテナントは未定ですが、現時点でもサウザンドモールのマルエツや医療モール・飲食店・TSUTAYA等まで屋根の下を歩いて行けますし、少し遠出するにしても2つの路線を使って川崎横浜等までぬれずに10分以内で行けます。
若いうちはもちろん年を取ってからはますます重宝しそうな立地で、悪天候の中この物件に魅力を再認識しました。

>944
検討者さんですか？契約者さんですか？
雪が降ってみてら、デッキの良さがわかり、購入する決断が出来たという事ですか？

>>945
なんなのこの人・・・。
そんなのどうでもいいじゃないですか。

学区について話が出てますが、元々日吉小が学区のエリアだったのが昨年東小倉小に変更になった。また学区が変わるって、そんなに行政の決定って適当でコロコロ変わるもの？？

この10年は特に。元も含めた日吉小エリアは、広域避難地区と学区が一致しない位には、世帯数の多いマンションたつたび振り回されてます。

行政にも陳情しましたよ。うちは、道路一本挟んだ目の前に学校あっても、別のところ通ってますけど、同じ幼稚園の鹿島田地区のママさんは、また番地の細かいところで区切られたび、近所のお友達と通えなくなって嘆いてました。

行政にといあわせても、ある程度は見込んでも、購入層についは個人情報なのでデベからの協力は得られないので、直前の転出入確認したからしか無理みたいなこといわれました。極力、現在住んでいる人がいない番地を優先に調整してその都度対応してると言われました。

住んでるものとにとっては、通学の安全面や防犯面の対応もあり、PTAだけでなくー町会等も経由して毎年話しはありますが、深刻な問題なんですよ。温度差があるのは仕方のないことかもしれませんが。

むしろデベは自主的にやるべきだな。

今どきの新築マンションなんて何年も前に契約するのだから
オプション販売会だのＮＨＫ契約のとりまとめなんぞやる暇があったらどこの小学校入学希望の何年生が居るかのアンケート調査ぐらいいとも簡単にできるはずだが。

補足、この場合のどこの小学校入学希望かってのは私学か公立かって話ね、東小倉か日吉かの希望ではないです。