パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

>839

そのへんのことは契約書に記載があるよ。モデルルームに行って契約書を確認。

それから重要事項説明と管理規約（案）もなるべく早い段階で入手して熟読しておいたほうが良い。

入居時期が低層と高層で違うけど、管理費、修繕積立金はどうするんだろう。入居が始まったら費用が発生する。未販売住戸の場合は売主負担なんだけど、それと同じ扱いかな。ただ、最初からそういう計画だから販売価格に転嫁されている？

今、何階くらいまで組み上がってますか？

今３階部分で、壁や床は存在せず、骨組みと柱程度しか出来上がっていません。

同時期に入居開始となる港町のタワーマンションは既に８割くらいの高さまで立ち上がっているようなので、それと比べると遅いですね。
３月中旬の竣工で建設工事は完了しているはずなのに、なぜ高層階の入居時期が５月下旬なのでしょうか？

いっせいに引っ越すと大変だからじゃない？

内覧会はいつ頃の予定でしょうか？

低層階の内覧会は12月です。高層階の内覧会はもっと遅く、低層とは別のスケジュールで、5月に間に合うよう手直し等を行うと思われます。

低層階の内覧会は12月ですか！
まだ3階ですよね。なんか3階から進んでいるように見えないのですが、間に合うのでしょうか。
タワーマンションはこんなペースなのでしょうか。

今は型枠工なんかの職人が不足してて、なので人を集めるためには日当を上げざるを得ずそのため建築費が高騰しているそうです。

この物件の工事の進捗度がスケジュール通りなら問題ないのですが、職人の不足が原因で遅れているのなら問題ですね。

でも、工事現場の人は増えていたと誰か言ってましたよね。

最近、夜十時頃まで工事現場の明かりがついているが工事してるのかなあ。
最初は防犯対策の明かりかと思ったけど十一時頃には暗くなるから、多分工事の明かりだとは思うけど、音なんかは全然しないのが不思議です。。
三階部分まで骨組みが出来て一ヶ月以上経つけど、見た目は全然工事が進んだ気配がない。
昨年、地盤工事で水が出たので夜間工事しますと工事関係者が近隣住民に挨拶してた話があったけど、地盤が問題で工事が進まないなら不安だね。。

夜間工事は基本的に近隣住民への配慮でやらないのが常識。というか、よほどの緊急事態ではない限り難しい。
下水道工事とかはむしろ道路閉鎖や規制が伴うので、むしろ交通量の少ない夜間工事となるのが普通。

突貫ですか。施工ミスが騒ぎになってる時期だけに気になるね。ミスや雑な作業になったりする。

騒ぎになっているからこそ、ミスを起こさないよう、いつも以上に気を使っていると思いたいです。

今週のスーモにも載ってない。
広告不要なくらい売れているということなのでしょうか。

>855

丁寧に施工するなら夜までやるんじゃなくて延期にすべきでしょ。明かりをつけても昼間よりは暗いから普通に考えてミスしやすくなるわけだから、丁寧にとは逆行する。

>857

えっ？夜間に工事しているのですか？

今会社帰りで工事現場の横を通りましたが、まだ照明が９本ついていました。
こんな遅くまで工事お疲れ様です。

お疲れ様です。
酔ってます？お仕事頑張って下さい。

本当に７５万ももらえるんですか、俺も今の会社辞めようかな。
因みに俺３１才だけど直ぐ君みたいになれますか。

年収600は高い方なんですか？

ボラ最高！
30階のはやふさよかよっぽど面白いオウイエー

今日の雪で工事はストップですか？

工事状況ですが、雪で真っ白で何も見えません。事故の恐れもあるし常識的に考えると、工事はお休みでしょうね。
要望の入ったピンクのバラはどのくらいついているのでしょうか？

33歳で世帯年収600万では、30階は余裕どころか赤信号だと思う。
ローン借入額次第ではあるが。

>869
落ちたらおしまいとか腰痛めたらおしまいとか。
よくもまぁずいぶん職人を見下した発言ですね。
その職人さん達がパークタワーを建ててくれてるんですけど。

この発言を見た職人さん達はどんな思いでパークタワーの現場で働くのでしょうね。

「年収に対し物件価格が分不相応でないか」の簡単な目安のひとつに、年収倍率があります。単純に〔物件価格〕÷〔年収〕で計算しますが、基本的に「年収倍率は5倍以内が望ましい」とされています。

アンケートでみると、年収倍率は「5倍以上6倍未満」が最も多く、「4倍以上5倍未満」が最も少ない結果になりました。つまり「背伸びしてマイホームを購入している」状況が分かります。

また「年収倍率4倍未満」という楽勝ラインも3割もいる一方、「6倍以上」という赤信号ラインも3割以上。頭金をいくらいれたかによっても事情が異なりますが、頭金が少なく、年収倍率が高い場合には、ローンが家計を圧迫している世帯もあるでしょう。

http://suumo.jp/journal/2013/04/08/41352/


タワーマンションの場合は維持費を考慮し、あまり背伸びをしないほうがいいでしょう。

ピンクのバラってことは、一期の赤のバラと違いがわかるようにしてあるってことかな？
ちなみに二期の申し込み締切日っていつまで？

この雪だと、しばらくは大変ですよね。
入居日は遅れても構わないので、しっかり丁寧にやって頂きたいです。

申し込みって、今週まででしたっけ？
雪で延期になるかな。
今日のイベントも、いけないですよね。

本日モデルルームに行きましたがピンクのバラは55個付いてましたよ。

>877
ピンクのバラは、2期のお部屋ですか？
1期は赤のバラ？

赤のバラが一期で、ピンクが二期のものだそうです。

物件価格だけに目が向きがちですが、
想定のローン、ランニング（管理費等、固定資産税（建物新築特例は5年））に
金利上昇リスク、消費税導入に伴う管理費等負担増加、修繕積立金の値上想定など
月額負担を圧迫する要因は多々ありますので、ローン組めたからOKでは破綻しますね。

上記に書かれているように世帯年収600万で多めの頭金無では
住宅ローン控除が一定期間あるうちは救われても恐らく手取りが減らされている昨今では
厳しいかと。

きっちり想定されている人はもう少し予算あげても買える人ですね。
予算抑えて、生活ゆとり資金を確保されているかと。

新川崎の掲示板で見たのですが
「新川崎・創造のもり」新施設の計画案公表 、
決まりましたね。良かったです。
新川崎の評判も上がりそうですね。

世帯年収600万で購入できるのは釣りか親からの手厚い支援が受けられるかのどちらかでしょ

羨ましいかぎり。

1ldkや2ldkなら頭金がそこそこあれば600でも何とかなるのでは?
結局は借り入れ金額次第なので年収だけでは判断できないですね。

共働きの場合、保育園はやはり厳しいのでしょうか。

年収だけじゃわかりませんよ。
貯蓄金額や頭金など、他人にはわかりません。

いくつかのタワーマンションと建築中写真を見比べてみましたが、ここは明らかに工事が遅れていますね。

「竣工後1ヶ月以内入居物件は突貫が多い」
そういうマンションの建築を見たことがあります。
最後の追い込みはまさに不夜城でした。

ローンが年収の４倍程度なら問題ないと思います。
年収６００万なら２４００万程度です。
自己資金が３０００万くらいあれば余裕かもしれませんね。

他人のお財布の心配しても仕方ないですよね。

新川崎 創造の森詳細出てたんですね。
最新情報は調べたら出てくるのでしょうか。
これからチェックしてみます。

上記で各方がお話されている支払い等の件は、
お財布の中身というより購入の仕方と想定であり、
いくら年収をもらってるとかの中身については言及されてないですよね。

同物件でも広さや共用部の充実度等によってランニングも変わりますし、
借入額によっても当然支払いは変わります。
1LDKのサイズの借入総額なら世帯年収600万円と頭金の度合いで
無理が無い場合も当然あります。

上記の方はきっと2LDK以上のサイズの総額帯を前提にしてると
思われますよ。

5倍でしょ？

「新川崎・創造のもり」の何が楽しみなのでしょうか。
ただでさえつまらない土地が「産学交流・研究開発施設」でうめられるというのに。

>889
年収倍率＝〔物件価格〕÷〔年収〕
は５倍以内が望ましいと言われていますので、頭金の平均額を年収の１倍として、ローンが年収の４倍以内なら問題ないと思います。

もちろん、それで返済が苦にならないと感じるかどうかは人それぞれです。

新川崎・創造のもり
http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1402070029/

カフェなども、出来るようですね。
あの辺りは整備されて良くなりそうですね。
通勤される方々も、知識人が多そうで、人の流れも少しは変わりそうです。

891さん

同感です。
現在多額の自己資金を貯めて買う人の割合はだいぶ減ってきていると思いますが、
（背景 フラット35も100％融資可、民間は以前から100％融資OK、販売業者も積極斡旋、ローン控除拡充）
それでも一般的には5倍以内ではないでしょうか。

パークタワーは頭金基本1割の要件もあったので、100％融資とはならないでしょうが。


新川崎 創造のもりは産官学連携の研究施設と
そこで働く人が働きやすい環境を得られる副次的施設ができます。
娯楽を目的としている訳ではないので娯楽として楽しいか楽しくないかではないかと。

少なくともこういった施設の台頭で、人口流入、当施設発信のモノづくりやアイディアが
国内〜世界に発信されて行く可能性がある施設だと私は思います。
それが新川崎や鹿島田という街の今度の発展にも繋がる事になろうかと。

失礼します。
頭金1割が条件というのはどこに記載があるのでしょうか？
営業の方に説明を受けたことが無いのですが…
当初から3割程度を頭金に入れる想定なので問題は無いのですが、気になります。

>892
駅の北側に大きな工場団地ができていますので、新川崎はそちらの影響が大きくなると思いますよ。
などと書くと、それは研究施設だといって頑張る人が出てくるんでしょうね、きっと（笑）。
もともと大きな自動車工場がありますし、そういう町ですよ。

894さん

一般的な物件サイトでそこまで詳細な記載はありませんよ。

三井不動産レジが求める一般的な契約条件の一つとして設定していると
モデルルーム営業の方から話がありました。

当物件に限るのかどうかは不明ですし、1次1期〜の話ですので
買える人がどうかの判断材料の一つとして設定されたのかもしれません。
契約ごとなので詳細は経済状況と販売状況にもよるかもしれませんけど。

手付金が1割必要なので、そのことでしょうか?

>895
工場団地とは、始めて聞くのですが、どんな団地なのですか？もともと工場はふそうとかもありますよね。
新しい工場団地や財閥系のマンションや研究室の方など、人の流れが多くなりますね。
個人的には、将来が楽しみです。

>895
工業団地、意味調べました。

ありがとうございます。

>896
回答、ありがとうございます。
確かに、手付金がちょうど物件価格の1割なので、そのことかもしれないと思いました。手付金が現金で用意できない人は当物件は買えないということなのでしょうか？
他物件では、「頭金0円で購入可能」と広告に記載されているものもありますよね。ああいった物件は手付金がいらないということなのでしょうか？
当物件が初めての住宅購入でよく分からないのですが、どなたかご教示くださるとうれしいです。

手付金は１割が業界の相場です。
売主との交渉次第で減額できることがありますが、5%以上または1000万円以上なければ保全されません。

頭金はローンの最初に支払ってください。

別の三井の物件で手付金5％で契約後、決済時にフルローンで買う人を知っています。
手付金5％は決済時に諸費用充当後残額は返還され、物件価格分はまるまるフルローンで借りるそうです。
ただしその人は比較的収入も高く頭金として使える数千万円の資金もあったようで、住宅ローン控除を受けるため10年間は借入額を維持し、その後金利状況を見て完済するとのことでした。
その人に聞いたところ三井の手付金は5％以上であればよいとのことでした。

先着順、残り三戸ですね。

金利1%でローンが組めれば、住宅ローン減税の1%と相殺してほぼ無利子で借り入れができる計算ですから、
902さんの知人の借り方は、それなりに合理的ですね。
厳密にはもうちょっと低い金利で借りないと完全にプラマイ0にはなりませんが。

利息の負担がないのであれば手元の自由になる資金をわざわざ減らす必要ないでしょう。


あと、手付金は保全の義務が生じる5%以上もしくは1000万円以上を要求されるのが一般的ですが
それ以下でも契約はできます。三井に限らず。

私は1件目(三井ではない。6年ほど前)も今回(三井)も、
最終的には5%の手付金を入れましたが
当初は手付金2～3%程度の手持ち資金しかない前提で商談を進めました。

# というのも、本格的に検討するかどうか決めてない
# モデルルーム初訪問時点でアンケートに正直に自己資金を書く気がしないから。。

手付保全が5%以上ないと保全出来ないので万一売主が倒産すると戻ってこないというのと、
資金面のチェックにひっかかると思われ一旦上司(?)に相談、という話はでますが
ローン審査がその条件で通れば問題ないようです。

その後、正式な契約の際に自己資金を積み増し、手付金を5%に増やしても
住宅ローンの借入額はむしろ減る方向なので問題なく話しは進められます。
逆に手付金を減らすのはローンの再審査などが必要になるので難色を示されると思います。

先着順って言いかえれば売れ残りってことですよね。

＞905さん
誰も手に取らなかった、売れ残りかもしれないし、
手に取った人の、ローン不承認や自己都合キャンセル等による契約不成立かもしれない。

1期販売住戸が405戸中、先着順販売に回ったのが5戸で比率にすると1.25%
100人いたら一人くらいはローン審査落ちても不思議ではないですね。

>905
売らなかったのも売れ残ったのも同じ。
ただ聞こえが違うだけ。

契約者にしては、売れ行きは気になるところですが、人気が高いので、竣工前には完売すると思います。
ただ価格が安くないので、悩んでいる方は私の周りにもいますが、残りわずかになれば決断するんじゃないかな。

住民板にピンクのバラが55戸とありました。
結構人気ありますね

>911
パークでけられてる人も収入面だけじゃないと思いますよ。
見学行けばわかると思いますが、在園児の兄弟が多いから、新規や転入者は厳しいんですよ。
新設1，2年の園以外は、在園児の兄弟が、0歳・1歳の内定数位は普通におり、2歳児以降の枠はもともと少ないですからね。
内定の内訳は、兄弟や認可外での待機期間を長くしてして、指数あげてる人達がほとんだと思います。

タワーマンションが建つのであれば、この数は少ないと思いますけどね。
シンカがたった時期など新設園あっても、待機はいっぱいでしたから。
300世帯級のマンションの入居がある度、重複ありとはいえども10倍近くまで倍率はねあがるのが通常なので。
今年度の数は、入居してから申し込む状況はかなり変わってくるでしょうね…。

よく考えたら、このマンション入居する場合は、たいはんの人はＨ27年の4月以降なので、
4月入所の申込するＨ28年度にむけて、待機指数稼いただりの保活対応はできそうですね。
H28年度の新設園に期待したいところです。

先着順　２戸ですね。
動きが早いです。人気がありますね。

生活利便棟に保育所新設する予定じゃなかったでしたっけ？

確か、小学館系列の保育園だったような。。。。
保育所は確定だと思います。

>911さんの文章のなかにある
小学館アカデミー鹿島田
が移設するんですよ。というより、仮設のプレハブ園舎で先行オープンしている、というほうが正しいかな？鹿島田駅前のプレハブがそうです。ただ、生活利便棟に正式オープンすることで、受け入れ園児数が増える可能性もあるかなぁ、とは思います。
また、そのプレハブ園舎もそもそもは古市場保育園の建て替えのために作られたもので、去年度までは古市場保育園が使っていました。古市場保育園の建て替えが終わり、園児と子どもたちがいなくなったので、今年度から小学館アカデミーが使っています。ということは、小学館アカデミーがいなくなれば、どこかがまた保育園として使うかもしれません。そこに期待したいところです。
プレハブ園舎の土地自体は南武線高架化のために地上げ済みと聞いたので、川崎市の所有になるのかな？保育園としては送り迎えもしやすく、園庭も確保できる良い場所ですが、後々、線路を作ることが決まっているので、きっとプレハブではない本物の保育園は作れないのでしょうね。
とりあえず、私の知っている情報を書き込んでみましたが、間違っていたらすみません。間違いがありましたら、訂正して頂けると助かります。私も気になっていますので…。

生活利便棟内ということは園庭はなさそうですね。広さも期待できなさそう。ベビーのうちは良いでしょうけど。とにかく気になります。

確か屋上？かテラスが芝生みたいになって、園庭みたいにするはずです。

生活利便棟の屋上が園庭になるそうですよ。それが良いとは言いませんが。。

小学館アカデミー鹿島田が移設で、仮設のプレハブ園舎で先行オープンであってますよ。
現在90人規模で、園庭遊具はお古で揃ってますが、
生活利便棟に正式オープンで、90人規模だと手狭になりそうなイメージ。
ビルに入る園はたいてい30人や60人が多いし、
これ以上受け入れ園児数が増える可能性は、低いんじゃないでしょうか…。

市外転入組にとっては、一年弱は実質待機になりそうだから、
シンカモールのように、無認可か認証の保育施設も入ってくれると助かるんだけど。

>922
訂正ありがとうございます。最初は東小倉保育園がプレハブ園舎を使ってたのですね。
小学館アカデミーが新規オープンにあたり定員が増えるといいですね。
あと、あのプレハブ園舎は、場所が良いので、できればまたどこかの保育園に使ってほしいです。プレハブでもいいから預けたいという親は多いはず...。というか、南武線高架化は全くメドが立っていないようなので、キチンとした保育園をあの場所に建ててしまえば良いのに、とすら思います。。。

保育園情報参考になります。
流れに便乗して質問なのですが、幼稚園、小学校は何か情報ありますか?
近いので鹿島田幼稚園が気になるのですが…。

共働きなんで幼稚園は知りませんが、このマンションの学区は東小倉小学校です。私立中学への進学率が高く評判が良いみたいですね。送迎付きの民家学童保育も範囲内です。
あと、中高一貫校もできるとか？どなたかご存知の方、おしえて下さい。

中高一貫校は今年4月開校の川崎高校付属中学校だと思います。開校前なので未知数ですが、情報教育や英語教育に力を入れるようで、少し期待が持てます。初年度の倍率は7倍で、まずまずの滑り出しだと新聞の地域欄にも載っていました。
http://koukou.passnavi.com/mobi/index.php/blog/editor/62-event/900-77-...
今、保育園を考えている世帯だと、実績や学校の様子が見えてきたころに受験になるので、ちょうど良いですね。

学区は一応東小倉ですが、暫定と考えておいた方が良いと思いますよ。東小倉はもともとキャパが低いので受入数を最小限にとどめてるので有名です。

マンションの乱立で、古川や塚越小、特に日吉小はパンク気味で、ここ数年毎年の様にこまめな学区編成してます。サウザンドシティの時はしばらくしてから分校式行っての学区替えがありまたしたし、H29年には新小倉小学校開校の際には、大規模な学区編成は免れないと思いますよ。

幼稚園は、おこさまっぷさいわいを参考にされると、よいかと思います。その他、子育て情報も。
区外在住でも、区のHPからPDFで見られますよ。

パークタワーは東小倉で決定で間違いないと思いますよ。最初は日吉小だったのが、キャパの問題で東小倉になったと聞いたことがあります。
三井の営業さんも東小倉の良さと通学路の安全性を売りにしていましたし、これで学区が変われば大問題になると思います。距離的にも、東小倉が1番近いですしね。変えるとしたら、他の地区を東小倉から外すのでは？
あと、鹿島田二丁目のあたりは、日吉小が緊急避難場所だったのに、最近、東小倉小になりました。東小倉小に学区が変わる布石かと思いました。鹿島田二丁目から日吉小はすごく遠いので、子供たちが可哀想です。

デベの売り文句は、あくまでも現時点ではって、ことでしょ。
学区編成は、教育委員会が決定権あることだし。

可哀想で近さや距離で融通つく範囲なら、
とっくに学区かわってるだろうし。

新設の小学校で調べたら、
周辺小学校の学区の区切りかなりいびつ。
３年間で200人前後増加って、、、。
予想児童数の増加も尋常ない数だね。
絶対はないと思っといた方が無難じゃないかな。

子どもがいる世帯にとって学区は購買における一番重要なファクターのひとつ。もしも変わる可能性があるなら、買う前に一言言ってほしいです。今回そんな説明は一切なかったですけど。来週、担当に聞いてみます。

小学校と中学校の学区だが、川崎市のホームページに書いてある。
変更は、日吉小学校、日吉中学校→東小倉小学校、塚越中学校

http://www.city.kawasaki.jp/880/cmsfiles/contents/0000018/18605/1201.p...

ここに合わせて変更していると思う。

>932さん
情報、ありがとうごさいます。時期からみても、パークタワーの人口増加を見越して変更していると思いますので、このマンションは東小倉小、塚越中で間違いなさそうですね。安心しました。

>927
サウザンドシティはすべて下平間小学校学区だと思うのですが、以前は違っていたのですか？

パークタワーは東小倉で決定ですよね、急に学区変わったら困ります。

私も困ります。学区と学童ありきで決めた物件ですから。それに、あれだけ学区の良さや通学の便をメリットとして推しているんだから、入居後の変更があるなら、リスクとして事前に説明すべきです。

東小倉でなくなるという計画や発表はないので、三井は説明しようがないかと思います。
どの小学校も未来永劫そのままなんてことはないですし。
嫌ならいつでも引っ越せる賃貸の方が良いかと思います。

私見ですが、万が一、学区が変わるとして、考えられる候補は、日吉小、下平間小、古川小、新川崎小(新設)のいずれかですよね。そうすると、

日吉小…この辺りで1番の過密状態。そもそもパークタワーはこの学区から24年度に過密を理由に外された。
下平間小…これから黒田精工跡地に三菱地所が大型マンションを建設予定。
古川小…プラウドシティ新川崎を建設中。
新川崎小…東小倉小を通りすぎて通学することになるので、不自然。

となり、パークタワーの学区変更は可能性としては低いと思います。29年の新川崎小開校で、学区の編成し直しはもちろんあると思いますが、日吉小と東小倉小学区のなかの新川崎小学校寄りの地区を変えるのでは。

＞927
時期的に塚越のゴクレの入居前後なんで、古川と別れたはず。当時、兄弟別々にならないよう、スパッと地区で区切って分校式してたのは有名です。その頃の子はもう中学生になってます。

学区は教育委員会に決定権があり、入学年度の年明けに正式決定するものです。修学健診でも、入学校については正式な通知の説明ある当たり前のことですよ。お子さんいらっしゃらないならわかりますが。

マンション購入するようないい大人が不確定要素やリスク考えずに、売り主のせいにしてなんでも～すべき、困りますとか、書くとは思えないので、やはり投資目的や転売の価値付けに拘った人が多いんでしょうか。

周辺住民としては、住んで愛着もつ気がない方か多いのは、ちょっと残念ですね。