パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

>813

契約済みって。ステマがミスったかな。

私も契約済ですが、今日契約者向けの収納整理講座がありモデルルームに行きましたよ。
なんか何度も時間を聞いている人がいますが、聞いてどうするのでしょうか。
売れ行きも順調で広告も控えているようですし、別にステマする必要がある物件ではないと思いますよ。

>817
昨日は空いていたのに、何故混んでいたとか書き込みするのか疑問に思ったからです。
ここのマンションに限っては、人気もあるはずなので、営業の方が書き込むとは思いたくないからです。
質問してはだめなのですか？

いろいろ見て回ったが、やっぱり、武蔵小杉・・・。群を抜いている。

商業施設に、どこのスーパーが、入るのですか？
ジムが出来るみたいですが、他にもどのような店舗が入るのですか？

ちなみに818さんは昨日何時頃にモデルルームに行かれたのでしょうか？

>816さん
普通に契約済みなので、契約済みという名前にしただけです＾＾；
ちなみに今日の昼頃の混雑は、行列はできていなかったですが、多いときで一部屋に3組くらいは見てたと思います。

>819
武蔵小杉はコスパ悪い。

契約者がMR見に行って混んでただけってことかな。営業も断れないから困ってるのかも。

ここ検討板なんだけどな。契約者は住民板にってのがここのルール。ルール守れない人が将来のお隣さん候補。まあ、それも検討するための情報ってことで。

>825
あなた自身がルールをちゃんと読みましょうね。

>１．検討板
>主に物件を検討中の方、契約前の方向け。
>契約後の方が投稿されても構いません。

>２．住民板
>マンション契約後の方、入居済の方専用。
>上記以外の方は、投稿できません。

契約者じゃないと分からない情報が検討材料になることもあると思います。契約者の方々にも情報を提供して頂きたいです。契約者を除外するメリットが分かりません。

契約者と検討者では立場が違うから、意見が食い違って荒れる原因になる。

本日オプション検討のために、モデルルームに行ってきました。私が行った昼前には、1部屋3組ほど営業さんが案内をしていました。「ツグイエ」は共稼ぎで子供が小さく、残業や子供の病気の時親に面倒を見てもらいたい世帯にとっては理想的と思いました。これで2部屋契約割引でもあれば飛ぶように売れるでしょうね。

なんだか私の発言がもとで少し荒れているようで、申し訳ないです。
確かに契約者は手付金を支払い済ですので、耳に痛い話もありますね。

行列ができているというのは、ひょっとしたら皆さん新MRの玄関で連結された部分で足を止めるので
そこに人が詰まって中に入りにくい、ということかもしれません。

契約者向けには毎週末イベント案内がきているので、MRには契約者もそこそこ見に来ているかと思います。

ルールを分かってない人がルールを持ち出して恥をかく。
仕事でも私用でも、そうならないようにコメント出す前に念のためにチェックするかしないかって、その人の評価に影響しますね。
その人の発信する情報の信頼性にかかわる話だから。

まぁ825さんは以前から生暖かく見守られる存在だから今更ですが。。

新しいモデルルームは２部屋を玄関部分に新たなドアの追加で繋がるまさかの二世帯仕様だった。このマンションのコンセプトの一つだから？それともそういう要望が多いのかな？

実際にそういう買い方する人が多いみたいです。壁を撤去して繋げることまでしているかは分かりませんが、二世帯同時購入で、しかも現金一括払いだそうで。りそなの担当者から聞きました。羨ましい限りです。。
マンションルームの初回訪問で見せられるドラマもそういったストーリーですし、重要事項説明会でも二重戸の繋げ方について話があるので、三井としても想定内だと思われます。

ここって来年３月中旬竣工、３月下旬入居予定ってなってますけど大丈夫なんですか？
１ヶ月以内は要注意と聞いたことがあります。

三井不動産現役社員の書いた本で竣工後1ヶ月以内入居物件は突貫が多いとか書いてありましたね。
ここは上層階は入居が遅いので、その期間でフォローするのでしょうけど
下層階は数ヶ月とはいえ、入居中に工事されると少なからず影響はありそうですね。
大丈夫かどうかは建ってみて不具合がでるまではなんとも言えないでしょう。

工事のペースも、凄く遅いので、不安にはなりますね。

＞大丈夫かどうかは建ってみて不具合がでるまではなんとも言えないでしょう

そうすると大丈夫、問題ない、という結論は永遠に出ない。

「無いこと」の証明は、悪魔の証明と言われ非常に困難なので、ある意味真実なのだけれど、この論法だと問題ない物件はそもそも存在しないことになって、選択肢が無いですね。

先着順住戸がひとつ減って4戸になりましたね。

2戸連結は一期ではそれほどアピールしておらず重要事項説明の際に案内があっただけでした。
二期のこの時期からアピールしても、新規で検討するには空いている部屋でちょうど良いところって、あまり無いような気が。。。
でも連結しなくても同じマンションに親がいれば色々助かりますね。

羨ましい気もしますが、一方で煩わしそうというのもあり、程よい距離感で近場がいいな、と思ったり。
どれが正解というようなものではありませんね。

どんな高層建築であろうと結局人の手で作っているから、絶対なんてない。
購入するということは当然そのリスクもあって、それを避けるなら賃貸にすべきだと思います。
竣工～入居の期間が長いほうが安心と思うなら、そういった物件を選ぶのも個人の判断です。
探せば工期に余裕があるほうが欠陥が少ない傾向があるという統計もあるかもしれないですしね。

ともあれ、契約前に欠陥に対し売主がどのような保障をするかの確認は必要だと思います。

>835

その本には3月末引渡物件も要注意ってある。ダブルでアウト。

しかし社員がダメって書くようなことしてる物件相変わらずよく作るよな。

>839

そのへんのことは契約書に記載があるよ。モデルルームに行って契約書を確認。

それから重要事項説明と管理規約（案）もなるべく早い段階で入手して熟読しておいたほうが良い。

入居時期が低層と高層で違うけど、管理費、修繕積立金はどうするんだろう。入居が始まったら費用が発生する。未販売住戸の場合は売主負担なんだけど、それと同じ扱いかな。ただ、最初からそういう計画だから販売価格に転嫁されている？

今、何階くらいまで組み上がってますか？

今３階部分で、壁や床は存在せず、骨組みと柱程度しか出来上がっていません。

同時期に入居開始となる港町のタワーマンションは既に８割くらいの高さまで立ち上がっているようなので、それと比べると遅いですね。
３月中旬の竣工で建設工事は完了しているはずなのに、なぜ高層階の入居時期が５月下旬なのでしょうか？

いっせいに引っ越すと大変だからじゃない？

内覧会はいつ頃の予定でしょうか？

低層階の内覧会は12月です。高層階の内覧会はもっと遅く、低層とは別のスケジュールで、5月に間に合うよう手直し等を行うと思われます。

低層階の内覧会は12月ですか！
まだ3階ですよね。なんか3階から進んでいるように見えないのですが、間に合うのでしょうか。
タワーマンションはこんなペースなのでしょうか。

今は型枠工なんかの職人が不足してて、なので人を集めるためには日当を上げざるを得ずそのため建築費が高騰しているそうです。

この物件の工事の進捗度がスケジュール通りなら問題ないのですが、職人の不足が原因で遅れているのなら問題ですね。

でも、工事現場の人は増えていたと誰か言ってましたよね。

最近、夜十時頃まで工事現場の明かりがついているが工事してるのかなあ。
最初は防犯対策の明かりかと思ったけど十一時頃には暗くなるから、多分工事の明かりだとは思うけど、音なんかは全然しないのが不思議です。。
三階部分まで骨組みが出来て一ヶ月以上経つけど、見た目は全然工事が進んだ気配がない。
昨年、地盤工事で水が出たので夜間工事しますと工事関係者が近隣住民に挨拶してた話があったけど、地盤が問題で工事が進まないなら不安だね。。

夜間工事は基本的に近隣住民への配慮でやらないのが常識。というか、よほどの緊急事態ではない限り難しい。
下水道工事とかはむしろ道路閉鎖や規制が伴うので、むしろ交通量の少ない夜間工事となるのが普通。

突貫ですか。施工ミスが騒ぎになってる時期だけに気になるね。ミスや雑な作業になったりする。

騒ぎになっているからこそ、ミスを起こさないよう、いつも以上に気を使っていると思いたいです。

今週のスーモにも載ってない。
広告不要なくらい売れているということなのでしょうか。

>855

丁寧に施工するなら夜までやるんじゃなくて延期にすべきでしょ。明かりをつけても昼間よりは暗いから普通に考えてミスしやすくなるわけだから、丁寧にとは逆行する。

>857

えっ？夜間に工事しているのですか？

今会社帰りで工事現場の横を通りましたが、まだ照明が９本ついていました。
こんな遅くまで工事お疲れ様です。

お疲れ様です。
酔ってます？お仕事頑張って下さい。

本当に７５万ももらえるんですか、俺も今の会社辞めようかな。
因みに俺３１才だけど直ぐ君みたいになれますか。

年収600は高い方なんですか？

ボラ最高！
30階のはやふさよかよっぽど面白いオウイエー

今日の雪で工事はストップですか？

工事状況ですが、雪で真っ白で何も見えません。事故の恐れもあるし常識的に考えると、工事はお休みでしょうね。
要望の入ったピンクのバラはどのくらいついているのでしょうか？

33歳で世帯年収600万では、30階は余裕どころか赤信号だと思う。
ローン借入額次第ではあるが。

>869
落ちたらおしまいとか腰痛めたらおしまいとか。
よくもまぁずいぶん職人を見下した発言ですね。
その職人さん達がパークタワーを建ててくれてるんですけど。

この発言を見た職人さん達はどんな思いでパークタワーの現場で働くのでしょうね。

「年収に対し物件価格が分不相応でないか」の簡単な目安のひとつに、年収倍率があります。単純に〔物件価格〕÷〔年収〕で計算しますが、基本的に「年収倍率は5倍以内が望ましい」とされています。

アンケートでみると、年収倍率は「5倍以上6倍未満」が最も多く、「4倍以上5倍未満」が最も少ない結果になりました。つまり「背伸びしてマイホームを購入している」状況が分かります。

また「年収倍率4倍未満」という楽勝ラインも3割もいる一方、「6倍以上」という赤信号ラインも3割以上。頭金をいくらいれたかによっても事情が異なりますが、頭金が少なく、年収倍率が高い場合には、ローンが家計を圧迫している世帯もあるでしょう。

http://suumo.jp/journal/2013/04/08/41352/


タワーマンションの場合は維持費を考慮し、あまり背伸びをしないほうがいいでしょう。

ピンクのバラってことは、一期の赤のバラと違いがわかるようにしてあるってことかな？
ちなみに二期の申し込み締切日っていつまで？

この雪だと、しばらくは大変ですよね。
入居日は遅れても構わないので、しっかり丁寧にやって頂きたいです。

申し込みって、今週まででしたっけ？
雪で延期になるかな。
今日のイベントも、いけないですよね。

本日モデルルームに行きましたがピンクのバラは55個付いてましたよ。

>877
ピンクのバラは、2期のお部屋ですか？
1期は赤のバラ？

赤のバラが一期で、ピンクが二期のものだそうです。

物件価格だけに目が向きがちですが、
想定のローン、ランニング（管理費等、固定資産税（建物新築特例は5年））に
金利上昇リスク、消費税導入に伴う管理費等負担増加、修繕積立金の値上想定など
月額負担を圧迫する要因は多々ありますので、ローン組めたからOKでは破綻しますね。

上記に書かれているように世帯年収600万で多めの頭金無では
住宅ローン控除が一定期間あるうちは救われても恐らく手取りが減らされている昨今では
厳しいかと。

きっちり想定されている人はもう少し予算あげても買える人ですね。
予算抑えて、生活ゆとり資金を確保されているかと。

新川崎の掲示板で見たのですが
「新川崎・創造のもり」新施設の計画案公表 、
決まりましたね。良かったです。
新川崎の評判も上がりそうですね。

世帯年収600万で購入できるのは釣りか親からの手厚い支援が受けられるかのどちらかでしょ

羨ましいかぎり。

1ldkや2ldkなら頭金がそこそこあれば600でも何とかなるのでは?
結局は借り入れ金額次第なので年収だけでは判断できないですね。

共働きの場合、保育園はやはり厳しいのでしょうか。

年収だけじゃわかりませんよ。
貯蓄金額や頭金など、他人にはわかりません。

いくつかのタワーマンションと建築中写真を見比べてみましたが、ここは明らかに工事が遅れていますね。

「竣工後1ヶ月以内入居物件は突貫が多い」
そういうマンションの建築を見たことがあります。
最後の追い込みはまさに不夜城でした。

ローンが年収の４倍程度なら問題ないと思います。
年収６００万なら２４００万程度です。
自己資金が３０００万くらいあれば余裕かもしれませんね。

他人のお財布の心配しても仕方ないですよね。

新川崎 創造の森詳細出てたんですね。
最新情報は調べたら出てくるのでしょうか。
これからチェックしてみます。

上記で各方がお話されている支払い等の件は、
お財布の中身というより購入の仕方と想定であり、
いくら年収をもらってるとかの中身については言及されてないですよね。

同物件でも広さや共用部の充実度等によってランニングも変わりますし、
借入額によっても当然支払いは変わります。
1LDKのサイズの借入総額なら世帯年収600万円と頭金の度合いで
無理が無い場合も当然あります。

上記の方はきっと2LDK以上のサイズの総額帯を前提にしてると
思われますよ。

5倍でしょ？

「新川崎・創造のもり」の何が楽しみなのでしょうか。
ただでさえつまらない土地が「産学交流・研究開発施設」でうめられるというのに。

>889
年収倍率＝〔物件価格〕÷〔年収〕
は５倍以内が望ましいと言われていますので、頭金の平均額を年収の１倍として、ローンが年収の４倍以内なら問題ないと思います。

もちろん、それで返済が苦にならないと感じるかどうかは人それぞれです。

新川崎・創造のもり
http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1402070029/

カフェなども、出来るようですね。
あの辺りは整備されて良くなりそうですね。
通勤される方々も、知識人が多そうで、人の流れも少しは変わりそうです。

891さん

同感です。
現在多額の自己資金を貯めて買う人の割合はだいぶ減ってきていると思いますが、
（背景 フラット35も100％融資可、民間は以前から100％融資OK、販売業者も積極斡旋、ローン控除拡充）
それでも一般的には5倍以内ではないでしょうか。

パークタワーは頭金基本1割の要件もあったので、100％融資とはならないでしょうが。


新川崎 創造のもりは産官学連携の研究施設と
そこで働く人が働きやすい環境を得られる副次的施設ができます。
娯楽を目的としている訳ではないので娯楽として楽しいか楽しくないかではないかと。

少なくともこういった施設の台頭で、人口流入、当施設発信のモノづくりやアイディアが
国内〜世界に発信されて行く可能性がある施設だと私は思います。
それが新川崎や鹿島田という街の今度の発展にも繋がる事になろうかと。

失礼します。
頭金1割が条件というのはどこに記載があるのでしょうか？
営業の方に説明を受けたことが無いのですが…
当初から3割程度を頭金に入れる想定なので問題は無いのですが、気になります。

>892
駅の北側に大きな工場団地ができていますので、新川崎はそちらの影響が大きくなると思いますよ。
などと書くと、それは研究施設だといって頑張る人が出てくるんでしょうね、きっと（笑）。
もともと大きな自動車工場がありますし、そういう町ですよ。

894さん

一般的な物件サイトでそこまで詳細な記載はありませんよ。

三井不動産レジが求める一般的な契約条件の一つとして設定していると
モデルルーム営業の方から話がありました。

当物件に限るのかどうかは不明ですし、1次1期〜の話ですので
買える人がどうかの判断材料の一つとして設定されたのかもしれません。
契約ごとなので詳細は経済状況と販売状況にもよるかもしれませんけど。

手付金が1割必要なので、そのことでしょうか?

>895
工場団地とは、始めて聞くのですが、どんな団地なのですか？もともと工場はふそうとかもありますよね。
新しい工場団地や財閥系のマンションや研究室の方など、人の流れが多くなりますね。
個人的には、将来が楽しみです。

>895
工業団地、意味調べました。

ありがとうございます。

>896
回答、ありがとうございます。
確かに、手付金がちょうど物件価格の1割なので、そのことかもしれないと思いました。手付金が現金で用意できない人は当物件は買えないということなのでしょうか？
他物件では、「頭金0円で購入可能」と広告に記載されているものもありますよね。ああいった物件は手付金がいらないということなのでしょうか？
当物件が初めての住宅購入でよく分からないのですが、どなたかご教示くださるとうれしいです。

手付金は１割が業界の相場です。
売主との交渉次第で減額できることがありますが、5%以上または1000万円以上なければ保全されません。

頭金はローンの最初に支払ってください。

別の三井の物件で手付金5％で契約後、決済時にフルローンで買う人を知っています。
手付金5％は決済時に諸費用充当後残額は返還され、物件価格分はまるまるフルローンで借りるそうです。
ただしその人は比較的収入も高く頭金として使える数千万円の資金もあったようで、住宅ローン控除を受けるため10年間は借入額を維持し、その後金利状況を見て完済するとのことでした。
その人に聞いたところ三井の手付金は5％以上であればよいとのことでした。

先着順、残り三戸ですね。

金利1%でローンが組めれば、住宅ローン減税の1%と相殺してほぼ無利子で借り入れができる計算ですから、
902さんの知人の借り方は、それなりに合理的ですね。
厳密にはもうちょっと低い金利で借りないと完全にプラマイ0にはなりませんが。

利息の負担がないのであれば手元の自由になる資金をわざわざ減らす必要ないでしょう。


あと、手付金は保全の義務が生じる5%以上もしくは1000万円以上を要求されるのが一般的ですが
それ以下でも契約はできます。三井に限らず。

私は1件目(三井ではない。6年ほど前)も今回(三井)も、
最終的には5%の手付金を入れましたが
当初は手付金2～3%程度の手持ち資金しかない前提で商談を進めました。

# というのも、本格的に検討するかどうか決めてない
# モデルルーム初訪問時点でアンケートに正直に自己資金を書く気がしないから。。

手付保全が5%以上ないと保全出来ないので万一売主が倒産すると戻ってこないというのと、
資金面のチェックにひっかかると思われ一旦上司(?)に相談、という話はでますが
ローン審査がその条件で通れば問題ないようです。

その後、正式な契約の際に自己資金を積み増し、手付金を5%に増やしても
住宅ローンの借入額はむしろ減る方向なので問題なく話しは進められます。
逆に手付金を減らすのはローンの再審査などが必要になるので難色を示されると思います。

先着順って言いかえれば売れ残りってことですよね。

＞905さん
誰も手に取らなかった、売れ残りかもしれないし、
手に取った人の、ローン不承認や自己都合キャンセル等による契約不成立かもしれない。

1期販売住戸が405戸中、先着順販売に回ったのが5戸で比率にすると1.25%
100人いたら一人くらいはローン審査落ちても不思議ではないですね。

>905
売らなかったのも売れ残ったのも同じ。
ただ聞こえが違うだけ。

契約者にしては、売れ行きは気になるところですが、人気が高いので、竣工前には完売すると思います。
ただ価格が安くないので、悩んでいる方は私の周りにもいますが、残りわずかになれば決断するんじゃないかな。

住民板にピンクのバラが55戸とありました。
結構人気ありますね

>911
パークでけられてる人も収入面だけじゃないと思いますよ。
見学行けばわかると思いますが、在園児の兄弟が多いから、新規や転入者は厳しいんですよ。
新設1，2年の園以外は、在園児の兄弟が、0歳・1歳の内定数位は普通におり、2歳児以降の枠はもともと少ないですからね。
内定の内訳は、兄弟や認可外での待機期間を長くしてして、指数あげてる人達がほとんだと思います。

タワーマンションが建つのであれば、この数は少ないと思いますけどね。
シンカがたった時期など新設園あっても、待機はいっぱいでしたから。
300世帯級のマンションの入居がある度、重複ありとはいえども10倍近くまで倍率はねあがるのが通常なので。
今年度の数は、入居してから申し込む状況はかなり変わってくるでしょうね…。

よく考えたら、このマンション入居する場合は、たいはんの人はＨ27年の4月以降なので、
4月入所の申込するＨ28年度にむけて、待機指数稼いただりの保活対応はできそうですね。
H28年度の新設園に期待したいところです。

先着順　２戸ですね。
動きが早いです。人気がありますね。

生活利便棟に保育所新設する予定じゃなかったでしたっけ？

確か、小学館系列の保育園だったような。。。。
保育所は確定だと思います。

>911さんの文章のなかにある
小学館アカデミー鹿島田
が移設するんですよ。というより、仮設のプレハブ園舎で先行オープンしている、というほうが正しいかな？鹿島田駅前のプレハブがそうです。ただ、生活利便棟に正式オープンすることで、受け入れ園児数が増える可能性もあるかなぁ、とは思います。
また、そのプレハブ園舎もそもそもは古市場保育園の建て替えのために作られたもので、去年度までは古市場保育園が使っていました。古市場保育園の建て替えが終わり、園児と子どもたちがいなくなったので、今年度から小学館アカデミーが使っています。ということは、小学館アカデミーがいなくなれば、どこかがまた保育園として使うかもしれません。そこに期待したいところです。
プレハブ園舎の土地自体は南武線高架化のために地上げ済みと聞いたので、川崎市の所有になるのかな？保育園としては送り迎えもしやすく、園庭も確保できる良い場所ですが、後々、線路を作ることが決まっているので、きっとプレハブではない本物の保育園は作れないのでしょうね。
とりあえず、私の知っている情報を書き込んでみましたが、間違っていたらすみません。間違いがありましたら、訂正して頂けると助かります。私も気になっていますので…。

生活利便棟内ということは園庭はなさそうですね。広さも期待できなさそう。ベビーのうちは良いでしょうけど。とにかく気になります。

確か屋上？かテラスが芝生みたいになって、園庭みたいにするはずです。

生活利便棟の屋上が園庭になるそうですよ。それが良いとは言いませんが。。

小学館アカデミー鹿島田が移設で、仮設のプレハブ園舎で先行オープンであってますよ。
現在90人規模で、園庭遊具はお古で揃ってますが、
生活利便棟に正式オープンで、90人規模だと手狭になりそうなイメージ。
ビルに入る園はたいてい30人や60人が多いし、
これ以上受け入れ園児数が増える可能性は、低いんじゃないでしょうか…。

市外転入組にとっては、一年弱は実質待機になりそうだから、
シンカモールのように、無認可か認証の保育施設も入ってくれると助かるんだけど。

>922
訂正ありがとうございます。最初は東小倉保育園がプレハブ園舎を使ってたのですね。
小学館アカデミーが新規オープンにあたり定員が増えるといいですね。
あと、あのプレハブ園舎は、場所が良いので、できればまたどこかの保育園に使ってほしいです。プレハブでもいいから預けたいという親は多いはず...。というか、南武線高架化は全くメドが立っていないようなので、キチンとした保育園をあの場所に建ててしまえば良いのに、とすら思います。。。

保育園情報参考になります。
流れに便乗して質問なのですが、幼稚園、小学校は何か情報ありますか?
近いので鹿島田幼稚園が気になるのですが…。

共働きなんで幼稚園は知りませんが、このマンションの学区は東小倉小学校です。私立中学への進学率が高く評判が良いみたいですね。送迎付きの民家学童保育も範囲内です。
あと、中高一貫校もできるとか？どなたかご存知の方、おしえて下さい。

中高一貫校は今年4月開校の川崎高校付属中学校だと思います。開校前なので未知数ですが、情報教育や英語教育に力を入れるようで、少し期待が持てます。初年度の倍率は7倍で、まずまずの滑り出しだと新聞の地域欄にも載っていました。
http://koukou.passnavi.com/mobi/index.php/blog/editor/62-event/900-77-...
今、保育園を考えている世帯だと、実績や学校の様子が見えてきたころに受験になるので、ちょうど良いですね。

学区は一応東小倉ですが、暫定と考えておいた方が良いと思いますよ。東小倉はもともとキャパが低いので受入数を最小限にとどめてるので有名です。

マンションの乱立で、古川や塚越小、特に日吉小はパンク気味で、ここ数年毎年の様にこまめな学区編成してます。サウザンドシティの時はしばらくしてから分校式行っての学区替えがありまたしたし、H29年には新小倉小学校開校の際には、大規模な学区編成は免れないと思いますよ。

幼稚園は、おこさまっぷさいわいを参考にされると、よいかと思います。その他、子育て情報も。
区外在住でも、区のHPからPDFで見られますよ。

パークタワーは東小倉で決定で間違いないと思いますよ。最初は日吉小だったのが、キャパの問題で東小倉になったと聞いたことがあります。
三井の営業さんも東小倉の良さと通学路の安全性を売りにしていましたし、これで学区が変われば大問題になると思います。距離的にも、東小倉が1番近いですしね。変えるとしたら、他の地区を東小倉から外すのでは？
あと、鹿島田二丁目のあたりは、日吉小が緊急避難場所だったのに、最近、東小倉小になりました。東小倉小に学区が変わる布石かと思いました。鹿島田二丁目から日吉小はすごく遠いので、子供たちが可哀想です。

デベの売り文句は、あくまでも現時点ではって、ことでしょ。
学区編成は、教育委員会が決定権あることだし。

可哀想で近さや距離で融通つく範囲なら、
とっくに学区かわってるだろうし。

新設の小学校で調べたら、
周辺小学校の学区の区切りかなりいびつ。
３年間で200人前後増加って、、、。
予想児童数の増加も尋常ない数だね。
絶対はないと思っといた方が無難じゃないかな。

子どもがいる世帯にとって学区は購買における一番重要なファクターのひとつ。もしも変わる可能性があるなら、買う前に一言言ってほしいです。今回そんな説明は一切なかったですけど。来週、担当に聞いてみます。

小学校と中学校の学区だが、川崎市のホームページに書いてある。
変更は、日吉小学校、日吉中学校→東小倉小学校、塚越中学校

http://www.city.kawasaki.jp/880/cmsfiles/contents/0000018/18605/1201.p...

ここに合わせて変更していると思う。

>932さん
情報、ありがとうごさいます。時期からみても、パークタワーの人口増加を見越して変更していると思いますので、このマンションは東小倉小、塚越中で間違いなさそうですね。安心しました。

>927
サウザンドシティはすべて下平間小学校学区だと思うのですが、以前は違っていたのですか？

パークタワーは東小倉で決定ですよね、急に学区変わったら困ります。

私も困ります。学区と学童ありきで決めた物件ですから。それに、あれだけ学区の良さや通学の便をメリットとして推しているんだから、入居後の変更があるなら、リスクとして事前に説明すべきです。

東小倉でなくなるという計画や発表はないので、三井は説明しようがないかと思います。
どの小学校も未来永劫そのままなんてことはないですし。
嫌ならいつでも引っ越せる賃貸の方が良いかと思います。

私見ですが、万が一、学区が変わるとして、考えられる候補は、日吉小、下平間小、古川小、新川崎小(新設)のいずれかですよね。そうすると、

日吉小…この辺りで1番の過密状態。そもそもパークタワーはこの学区から24年度に過密を理由に外された。
下平間小…これから黒田精工跡地に三菱地所が大型マンションを建設予定。
古川小…プラウドシティ新川崎を建設中。
新川崎小…東小倉小を通りすぎて通学することになるので、不自然。

となり、パークタワーの学区変更は可能性としては低いと思います。29年の新川崎小開校で、学区の編成し直しはもちろんあると思いますが、日吉小と東小倉小学区のなかの新川崎小学校寄りの地区を変えるのでは。

＞927
時期的に塚越のゴクレの入居前後なんで、古川と別れたはず。当時、兄弟別々にならないよう、スパッと地区で区切って分校式してたのは有名です。その頃の子はもう中学生になってます。

学区は教育委員会に決定権があり、入学年度の年明けに正式決定するものです。修学健診でも、入学校については正式な通知の説明ある当たり前のことですよ。お子さんいらっしゃらないならわかりますが。

マンション購入するようないい大人が不確定要素やリスク考えずに、売り主のせいにしてなんでも～すべき、困りますとか、書くとは思えないので、やはり投資目的や転売の価値付けに拘った人が多いんでしょうか。

周辺住民としては、住んで愛着もつ気がない方か多いのは、ちょっと残念ですね。

確かに私は通勤利便性重視で縁もゆかりもない新川崎を契約しましたが
子供にとっては故郷になるわけで、愛着は段々沸いてくると思いますよ。

投資目的でこのマンションはないでしょw
まあ、買う目的なんて人それぞれで良くない？
反社会的な人とかなら嫌でしょうけど。

>942
投資目的の方も、いらっしゃると思いますよ。
結果はどうなるか、誰にもわからないと思いますが。

今日はすごい雪ですが、駅直結は悪天候のときラクですね。
店舗棟のテナントは未定ですが、現時点でもサウザンドモールのマルエツや医療モール・飲食店・TSUTAYA等まで屋根の下を歩いて行けますし、少し遠出するにしても2つの路線を使って川崎横浜等までぬれずに10分以内で行けます。
若いうちはもちろん年を取ってからはますます重宝しそうな立地で、悪天候の中この物件に魅力を再認識しました。

>944
検討者さんですか？契約者さんですか？
雪が降ってみてら、デッキの良さがわかり、購入する決断が出来たという事ですか？

>>945
なんなのこの人・・・。
そんなのどうでもいいじゃないですか。

学区について話が出てますが、元々日吉小が学区のエリアだったのが昨年東小倉小に変更になった。また学区が変わるって、そんなに行政の決定って適当でコロコロ変わるもの？？

この10年は特に。元も含めた日吉小エリアは、広域避難地区と学区が一致しない位には、世帯数の多いマンションたつたび振り回されてます。

行政にも陳情しましたよ。うちは、道路一本挟んだ目の前に学校あっても、別のところ通ってますけど、同じ幼稚園の鹿島田地区のママさんは、また番地の細かいところで区切られたび、近所のお友達と通えなくなって嘆いてました。

行政にといあわせても、ある程度は見込んでも、購入層についは個人情報なのでデベからの協力は得られないので、直前の転出入確認したからしか無理みたいなこといわれました。極力、現在住んでいる人がいない番地を優先に調整してその都度対応してると言われました。

住んでるものとにとっては、通学の安全面や防犯面の対応もあり、PTAだけでなくー町会等も経由して毎年話しはありますが、深刻な問題なんですよ。温度差があるのは仕方のないことかもしれませんが。

むしろデベは自主的にやるべきだな。

今どきの新築マンションなんて何年も前に契約するのだから
オプション販売会だのＮＨＫ契約のとりまとめなんぞやる暇があったらどこの小学校入学希望の何年生が居るかのアンケート調査ぐらいいとも簡単にできるはずだが。

補足、この場合のどこの小学校入学希望かってのは私学か公立かって話ね、東小倉か日吉かの希望ではないです。

>945

私は検討中ですが、この雪や雨で駅近はやはりいいなと思いました。
雪は年に数回ですが、雨は梅雨時などもありますからね。
なので、いろいろ悩んでいたのですが、この雪をきっかけで
購入を決断しようかと思っています。

そんな人もいるという事で。

不動産会社の職務の範囲であれば調整するかもしれませんが、
正直その調整は業者の仕事外かと思われます。

周辺環境変化・人口入転出のリスク、各行政対応のレベル、各方の生活事情など個別の要因が強く、
必ずしも学区強制はできないかと。
そのため、上記はこのエリアに限った話ではないでしょう。

私も正直、ここで記載されて知るエリア特有の要素を
情報として知れたのでそれだけでありがたいと思っています。

要検討ですね。

確かに、周辺住民さんの書き込みのおかげで、この辺りの学区編成のことがよく分かりました。ありがとうございました。
個人的には、デベによる、子どもの年齢のアンケートはやっても良いと思います。このマンション自体の学区もそうですが、周辺住民さんの学区にも影響ありますものね。親子代々の土地に住んでいて、親と同じ学校に通うと思っていたら、隣にマンションが建ったせいで、突然遠い小学校に学区替えになった！…なんてことがあれば、1番の被害者だと思います。
デベと川崎市で、できる限りの情報交換はして頂きたいと感じました。

たしかに遥か彼方から新川崎駅前の跨線橋を通り日吉小に歩く子がいて、目の前にできたマンションから遥か彼方の遠くの小学校へ通う子がいてというのは子供がかわいそう。


原因は既存の子供が転校させられない、兄弟で別々の学校はいや、なんて話だから仕方ない。

プラウドシティ新川崎の掲示板で以下の投稿がありました。
＞＞鹿島田にあるサロンに行ったら、７２㎡台のお部屋がほとんどだそうです。
＞＞価格はだいたい５０００万円～５５００万円ぐらいだそうです。モデルルームは３月みたいです。
仮に駅徒歩１３分のプラウドシティがパークタワーと遜色ない価格を付けるとすると、価格面での期待からプラウドシティを検討していた人もパークタワーに流れるでしょう。
ここは１次の時も要望が入った部屋は次期以降分譲予定の部屋でもどんどん分譲する方針だったようで、結局２８０戸分譲予定が４００戸近く分譲した経緯もありますので、２次でほとんど売り切ってしまうかもしれませんね。
自分は最近の物騒な事件や悪天候の時のアクセスの良さを考えると駅近物件はかなり魅力なので、２次で購入しようと考えています。

いま先着で4000万代の3ldkがでていますね。
プラウドシティの価格が本当なら、こちらのほうが良さそうです。

よその板で、以前この板でも話題になった操車場跡地の土壌問題を一部の主観であるという言い回しで、
あたかも事実ではないかのように言い表す書込みがありました。
この問題については、検討されている方のほとんどは既にご存知のことと思いますが、
書き込まれた方には誤解があるようですので、ご参考までに以下に一部の記事のURLを掲載します。
検討材料の一助としていただければ幸いです。

http://www.city.kawasaki.jp/templates/press/500/0000049581.html

http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1306270018/
http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1304190023/

私はその一部の主観がどうした話とは無関係な人間ですが、
操車場の重金属はかつて洗車に使われたものが一部の地面に染みて残ってるものなので操車場全体に有害物質を埋めたとかいう話とは違い子供が中に立ち入りあちこちスコップで掘り返すなんてことがない限り、たいした問題にはなり得ないですよ。

一部の主観とやらではなく事実として認識されているご慧眼には敬服いたしますが、

・土壌汚染が検出されたのはたまたま跨線橋工事が行われた工事現場であり、広大な操車場跡地のごく一部である
・検出された場所では除染が行われたが、それ以外の場所では土壌汚染の調査もされておらず、実態は不明である
・汚染が検出された場所では除染までの間、飛散防止のためにシートで覆われていた（飛散の可能性がある）

やはりたいした問題ではないとお考えですか。

はい。

関東って自然由来の汚染ってのが結構あって、操車場の件は別にしても土壌調査してないってのはリスクなんだけどね。

逆説的だけど工場跡地は土壌調査の義務があるので安全だったりする。調査して汚染が見つかれば、対策の義務がある。

良心的なデベは義務にかかわらず調査してるけど。まあ、三井にそれを求めるのは無理か。

パークタワーって工場跡地じゃないの?
てっきりパークシティと同じ日立の跡地かと思っていました。
パークタワーは操車場跡地ではないですが、気にする人は気にするんですね。

>>956さん
どこの部屋かわかりますか？

＞＞957さん
また土壌汚染の話ですか…。
パークタワーは操車場の跡地ではないですし、過去のスレを見れば概要はわかりますので、もうその話はいいですよ。
ひょっとして、過去のスレで指摘されていた「希望の部屋が空いていないので、契約者のキャンセルを狙ったネガレスキャンペーン」の再開ですか？

>>957
なんか唐突ですね。
別の板ってどこですか？
探してみたけど見つかりませんでした。
ひょっとして955の投稿を見て頭に来た野村の営業さんだったりして…。

＞963さん
公式ホームページの物件概要に詳細でていますよ

汚染物質が周囲を飛散している可能性があるということか。
気になる人は気になるだろうな。

また土壌汚染の話か…同じく思いました。
水質汚濁防止法、土壌汚染対策法、下水道法等による施設有無や区域内か否かで
調査義務も出てくると思いますが、任意で全箇所やるのは所有者他取得者負担となるため、
やらないでしょう。

プラウドシティの話が出ましたが、こちらは鹿島田オンリーの駅距離ですから、
格差ないならパークタワーにお客が流れるでしょう。

任意でやってる会社もその分物件価格に上乗せってわけではない。やってない会社がボッタクリってだけ。

どのデベが任意で土壌調査しているんですか?
そしてなぜ価格に乗せないと言えるのでしょう。
勉強のためにぜひ教えて下さい。
会社名、物件名まで具体的にお願いします。
価格に関しては経理資料もお願いしますね。

今のマンションは任意で調査してた。デベの名前出して、宣伝って勘ぐられるのはごめんなのでご勘弁を。

土壌調査の有無って不動産購入の基本でしょ。

土壌汚染対策法の調査義務がない土地だから、三井も特に何も言わないだけでは。
重説には一切土壌汚染の記載はありませんが、調査したかしていないかは営業に聞いてもいいかもしれませんね。

問題になっているのは操車場跡地の土壌汚染。
マンションの敷地の土壌ならコンクリートでふたをしてしまえば取り壊すまで汚染の心配はない。
しかし操車場跡地となると露天のまま放置されるので、土壌が汚染されているとすればそれこそ汚染物質飛散の恐れがある。
しかもその可能性を調査することすらできない。
どこに地雷が埋まっているのか埋まっていないのかわからないまま住み続けることになる。

＞975様
物件からだいぶ離れた場所の土壌汚染を地雷・・・って、ご無礼ながら恐怖を煽りすぎというか飛躍しすぎじゃないですか？

１００％満足できる物件なんかどこにもないわけで、そんなこと言い出したら、巨大地震がいつ起こるかわからない・・・異動で転居するかもしれない・・・リストラされるかかもしれない・・・金利が上がるかもしれない・・・なんて言い出していつまでもマンションなんか買えませんよ。

もう土壌汚染の話はいいんじゃないですか？

真剣に検討している人であれば過去の投稿をさかのぼって確認できることですし。

土壌調査は必ずやりますよ、
あとで見つかれば全額自腹で掘り返しだけどあらかじめ見つけられれば土地の売り主に責任を振れる。

だいたいが敷地のほぼ全域を掘り返しますし、緑地の土もそのままじゃ枯れちゃうから入れ替えますよ。

操車場からの重金属の飛来なんぞ気にするより線路が削れて飛散する鉄粉を心配すべき。

ただしパークまで飛んで来るのは稀、心配すべきは周辺の駐車車両の塗装や終日働く鉄道マンなど。

巨大地震とか異動、リストラ、金利、いずれもマンションの立地とはあまり関係ありませんね。
避けようがない。
しかし土壌汚染は避けようとすれば避けることができる。
両者は全然違いますよ。

そもそも操車場跡地に建ってる訳じゃないんだけどなぁ。
建っているのは他のマンション。
物件から離れた土地の心配までしているのは、川崎市は空気が汚い、首都圏は原発の放射能で汚染されている、と心配しているような感じで、沖縄の田舎に住むしかないと思う。

ここから離れた操車場に土壌汚染があることは分かりました。
気になる人はお気をつけ下さい。

では、他のネタをお願いします(^^)

>980
しかし住んでみればきっと操車場から飛んでくる砂やほこりがわかると思いますよ。
それと同じように、ということです。
そんな心配をしなければならないマンションはごく少数でしょう。
沖縄まで行かなくとも、例えばですよ、例えばですが、プラウドに移動しただけで心配はなくなりますよ。

＞982
やはり野村の営業でしたか。
プラウドシティがパークタワーにダメ押しできるのは、離れた土地の土壌汚染だけということはよくわかりました。
プラウドシティは絶対に買わないことにします。

983みたいのがやっぱり現れるんだな。
残念なことだ。

残念なのはどう見ても982だとしか思えないが。

982はまっとうな意見だよ。
ともかく操車場跡地の土壌汚染問題は動かしがたい事実なのだから。

そんなに砂が飛んでくるんですか？
既に土壌汚染が判明し、周囲が再開発指定されているので、放置されるとも思えませんが。

操車場の砂や埃がどれほどか知りませんが
東向のベランダにベッタリくっつく黒いのが嫌です。
最近は減りましたが昔から飛んできます。
京浜工業地帯の煙突が原因なのかトラックが原因なのか知りません。

理屈より現実を見ましょう。

そんなものつきませんよ。
だいたい、京浜工業地帯が原因ならプラウドだってベランダは真っ黒だろうし。操車場からそれほど有害物質が出るなら、プラウドでも新川崎駅に通勤通学する間に吸い込むだろうし。新川崎に住む時点で同じです。沖縄に行ったほうが良いですよ。

沖縄は沖縄で何かと大変なので奄美大島あたりにしませんか？

たまに風に乗って飛んでくるかもしれない程度の重金属がヤバイならシャワーもなかった時代の旧国鉄職員の家族には神経障害が続出したことでしょうがそんな話は聞いたことがない。

あれだけ左翼系が強かった旧国鉄ですら騒ぎにならなかったというのがこの不毛な議論の答え、ジ・エンドだ。

>そんなに砂が飛んでくるんですか？
>既に土壌汚染が判明し、周囲が再開発指定されているので、放置されるとも思えませんが。

砂が飛んでくるかどうかは住んでからでないとわからないでしょうね。
微妙に風向きも変わるでしょうし。
土壌汚染が検出されたのは操車場跡地の一部のエリアです。
そのエリア以外はなんらかの開発が始まるなど、工事などが開始されない限りは調査が行われないということだったと思います。
つまり今のまま、車両の入れ替え基地か何かなんんでしょうか、あのような使い方をされ続ける限りは汚染の有無はわからないということになるのだと思います。
放置と言えば放置でしょうか。
一部のエリアで検出されたので、他にも同じような、あるいはそれ以上の汚染があるかもしれないし、実はその一部エリアだけが汚染されていたということなのかもしれません。
しかし答えは簡単にはわからないということなんでしょう。

東側のベランダって、この物件に操車場の砂が飛んでくるなら西側ですよね。
パークシティが大丈夫なら、問題ないんじゃないかな。

土壌問題、新川崎駅停車の減便リスク、なにより直前までテナントがわからないこと。
確かなデベのはずなのに、どことなくわけあり物件的な臭いがしますね。

操車場の汚染土壌が飛んで来る？→現実味なし


減便リスク？→ほぼ減らない、増えないだけ


テナント→揺すり集り集団である鹿島田商店会との配慮



以上

なぜか二期販売が近づいて急にネガ発言が増えましたね。

倍率下げかな。自分だけ当選すれば良いって考えの人が将来のお隣さん候補ってのは問題だけど。

>>同感です。
他者の営業かライバルを減らしたい検討者のいずれかだと思いますが、おそらく営業でしょうね。

994の安定感あるネガぶりには改めて感心しますね。

針小棒大すぎで参考にならない主観的意見はさておき、気付きにくい点を考慮するキッカケを与えてくれる貴重な存在なのでみんなで崇め奉り、今後も有意義な観点を提供してくれるようにお願いしましょう。

また、土壌汚染話…次は駅廃止か減便の話。定期的に巡回してる方ですね。

商業施設と一体開発のケースを除いて、テナントが入居直前まで決まらないってのは一般的。テナントの場合、飲食店とか内容によっては住民にとって嫌悪施設にもなりかねないから三井物件だと飲食店禁止ってなってたりする場合もあるんだけど、ここの場合、地権者との兼ね合いでそれができないってのが問題かな。

厳密には土地の地権者ではなく近くでお店やってるってだけの皆さんなんですけど名ばかりでも商店会っての結成すると配慮しなきゃなんない。

入居直前どころか入居してから半年くらい店舗が決まらなかったケースもある。三井の川崎市の物件の話し。

>995
>減便リスク？→ほぼ減らない、増えないだけ

根拠をご教示いただけますか？
将来、相鉄線が横須賀線に乗りいれてくるわけですが、これは武蔵小杉の手前で横須賀線に合流するため、
大がかりな立体交差工事をしないことには、物理的に新川崎駅には停車できません。
朝のラッシュ時の横須賀線はダイヤ編成上、今以上の本数を増やすことは困難です。
相鉄線が朝のラッシュ時に1時間あたり4本、乗り入れてきます。
これでどうやって新川崎停車本数を維持するのですか？

>1004

はぁ！？またその話？！
はぁ、、、デジャブみたい。
過去レス読みましょう！じゃあ駄目なのかな。。
やっぱり、パークタワー新川崎が人気高いからなんでしょうね。
もうすぐ2次の販売も始まるし、人気の部屋はまた抽選でしょうね。

まあまあ双方落ち着いて。
要はまだ公式な発表がないので皆推測の域ですよ。
なんだか平成30年までずれこんでいるらしいですし。
新川崎は乗り入れ対応するために工事するとしても土地買収する必要はないですし
前向きに考えればまだ望みはあるかも?
ついでに駅舎新しくならないかな、とか…
まあ、ネガもポジも妄想で、結論だせるのはJRだけです。

>1006
相鉄線乗り入れについては独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構のプロジェクトでありますので「推測の域」などではありません。
国交省の認可も下りています。
つまり結論は出ており、JRの思惑だけで計画が変更されることはありません。
あり得るとすれば「プロジェクトの中止」ということになります。

問題はダイヤですが、ダイヤについてJRが正式に発表するのは、通常3月に行われる大規模ダイヤ改正の時になるでしょう。
すなわち公式発表された2～3か月後にいきなり減便となる可能性があるということであり、公には直前まで知らされない可能性が高いということです。
今の段階でJRから公表がないというのは何の理由にもならないと思います。

おおせのとおり、乗り入れの時期は平成27年から30年に延期されました。

新川崎に停車させるためには大規模な立体交差工事が必要となりますが、現在のままでも新川崎～武蔵小杉間で立体交差しているので、新川崎駅だけを救うために二重投資を行なうとは考えにくいところです。
また羽沢～新川崎間の平面交差でお茶を濁すとは考えられないと思います。

以上のことを考え合わせると、相鉄線が乗り入れてくる4本（朝のラッシュ時間帯）分、新川崎を通過する列車が発生する可能性が高いということになります。
これに対して995は
>減便リスク？→ほぼ減らない、増えないだけ
と書かれているので、その根拠をお伺いしているわけです。

ご存知とは思いますが、以下はご参考までに。
http://www.chokutsusen.jp/images/20130423.pdf
http://www.chokutsusen.jp/info/index.html
http://www.sotetsu.co.jp/future/into_tokyo/soutyoku.html

公式な発表がないと書いたのは新川崎に関する事項で、相鉄線乗り入れのことではないですよ、念のため。
この新川崎を飛ばすか飛ばさないかでJRの新川崎に対する考えがわかりそうですね。
995さんの根拠は私も知りたいです。
マンション購入者としては鉄道オタクの意見という程度の参考でしょう。
4本減ったら時計みて家出るようにするしかないですね。
続きは鉄道スレの方がよろしいかと。

>公式な発表がないと書いたのは新川崎に関する事項で、相鉄線乗り入れのことではないですよ、念のため。

1007です。
失礼いたしました。

次のスレッドを立てました。

パークタワー新川崎ってどうですか？Part5
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/412805/

主に停車するのは横須賀線、相鉄乗り入れ便は元々無関係だから減便はない、強いて言えば多少通過列車が増えるが
湘南新宿ラインは元々停まらなかった便やライナー便が東北線〜東海道線直通運転であちらの線路に移るだけから関係ない。

そのかわり東京駅が終着駅にならなくなるから折り返し運転のロスが減り東海道線が増便できるという話だよ。
つまり大崎(蛇窪)の平面交差を通っていた元々新川崎や西大井に停まらなかった便が東海道線に回り相鉄直通便が増える。

高崎線や宇都宮線は新宿折り返しが増え海老名や湘南台からの直通と相対する。

もう良いだろ、俺10回ぐらい書いたよ、ちなみにソースはＪＲのそこそこの立場の人だよ。あなたには３月まで内緒でも私には数年前から教えてくれた、その差だな、悪く思わんでくれ。

ちなみに通勤時間帯に相鉄直通が４本増えるかわりに、通過していた湘南新宿ライン２本とおはようライナー２本が東海道線に回るから差し引き０だよ。

マンションラッシュで昇降客が増えてるのに減便するわけないだろが。

ついでに横須賀線の混雑緩和も東海道線の増便&スピードアップで大船戸塚横浜からそっちにロング客が流れてたら実現するって話だよ。

ただし相鉄乗り入れ自体が２年遅れてる原因はその一連の変更のどこかにまだ問題があるからだと思いますよ。

はい、巡回ネガさん残念でした。
過去レス遡れば解るので、part5では、土壌汚染、減便駅廃止、テナント未確定、学区の話題はもう勘弁して下さいね♪