パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

キレイに価格が伏せられている高層階の状況は、契約済みの自分も気になります。
公表されているのであれば、どなたかオープンにしてもらいたいところ。

ただ、最上階近い数階の数戸の坪単価から考えると一期で出すとしたらの想定価格は大体分かりますよね。
二期で出す時の金額がおおよその想定より上がっていることを期待します。

>59
何号室？

>61
二期分が下がる、つまり下層階より安いってことは、あり得るのでしょうか？

>>62さん
35階の価格がわかればその上も想像できますので、35階の角部屋4部屋の価格を知りたいです。
ご存知でしたら教えて頂けないでしょうか。
宜しくお願いします。

62さんではないですが。
34階西北角6558万、南西角7698万、東角6498万、33階南東角6388万。ちなみに南東角34階は次期分譲。

＞63さん
ありえるかありえないか、で言ったらありえるんじゃないでしょうか。
売れ行き次第です。

既契約者としては、あんまり安く売らないで欲しいと思う一方で売れ残りは避けて欲しいので非常識な高値もやめてね、という感じ。

共用施設が充実しており、便利な反面メンテナンスにこすとがかかりそうですね。
コストがかかる設備としてエレベーターが9基、機械式駐車場が222台にも引っかかります。
世帯数が多いのでスケールメリットで解消できれば良いのですが、タワーマンションの
修繕費も高額になるんですよね。長期修繕計画を確認しなければいけませんね。

長期修繕計画を確認致しました。
全体と共用部分とあるので、計算が面倒ですが、
まあ普通のタワーマンションと同じ上がり方です。
修繕費は最高4.5倍になると考えておいた方が安心です。

住居と共用でした。

修繕費は、だいたい計画通りに行くもんですかね？
計画に対して増える方は色々想像できるけど、減る方向なんてあるもんでしょうか？

地域一番の魅力を維持する為に、管理費.修繕費ともに高めに設定していると言われました。発足した管理組合が努力し、住民も協力すれば、削減は可能かもしれません。ただ、お金が足りなるのは問題ですし、一度下げたものを上げるのは難しいと思います。
よって修繕費等が減る可能性は低いのではないでしょうか。

段階的値上げや定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こす元になるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。マンションって運命共同体だから、未納があると他人事では済まされない。

それから計画通りに管理組合が値上げをしな邸内ケースもあったりするらしい。そうなると積み立て不足で、リセールは厳しくなる。

小杉の三井のタワマンでは、入居後数年で管理組合が定額積み立てに移行したってのが週刊ダイヤモンドで記事として取り上げられていた。そういうのもフィードバックせずに、破綻するリスクのある長期修繕計画で後のことは知ったこっちゃないって売る側の態度ってどうなんだろう。

３・１１のとき乾式壁は結構あちこちで壊れている。自然災害は計画できないってことで長期修繕計画では考慮されていない。計画通りにはいかない可能性大。

＞71さん
修繕積立金が減ることはまず無いでしょうね。
仮に余裕があっても、いざというときに積み立て不足にならないようよほど管理組合が無能でなければ減らすことはないです。

賃貸オーナーばかりの小規模なマンションとかで目先の利益優先で先のことは知ったことなし、という入居者ばかりだと計画通りに値上げできず後で困るケースもあるようですが、ここはそういう投資対象として考えている人は少ないでしょうから、計画通りに上げていくことになると思います。
十数年ごとに一時金を徴収するA案も試算表に入っていたと思いますがこれは論外ですね。

73 74ってコピペ？

＞76
ほんとだね。あちこちに同じ話を貼って回るなんて暇だよね。
でも、ある意味、一生に数度の大きな取引でデメリットに目が行かなくなりがちな契約者に冷静に考えるきっかけを与えてくれていると感謝しないといけないかもしれないね。
修繕積立金の話は入居後、自分たちの問題として避けて通れないから、あまりに楽観的・悲観的な極端な話は無視するとしても真面目に考えておく方がいいと思う。

長期修繕計画って引渡し後には、管理組合が継承して運用することになる。販売時に売主が作成して説明してくれるから、そのままでうまくいくかのような印象を与えちゃうんだよね。実際にちゃんと運用できるかは管理組合次第だけど、分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かも分からないロシアンルーレットのようなもの。

あと、３０年目以降にエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えている。ただこれって、当初の長期修繕計画に含まれていない。計画以上の値上げになるのは必至。

修繕費といえば、スタンプラリー10万円引きだけど
値引いた修繕費はちゃんと三井が補填するらしい。
良かった。

＞78
エレベーターと機械式駐車場は含まれているよ。
たしかに配水管は含まれていないようだけど、想定される大規模修繕項目として記載されてます。

ここは一応、契約者しか書き込めないルールになっている住民板なので資料はお持ちだと思いますが、長期修繕計画表を確認されることをオススメします。

でもまぁ、実際にちゃんと運用できるかは管理組合次第ってのは同感です。
修繕積立金だけでなく管理費も削減努力しないと駐車場やトランクルームの利用率など甘い見積もりが散見されるのでまずいでしょうね。
甘い見積もりはここに限った話ではないと思うし、実際、今の住まいで入居からしばらくの管理組合の取り組みを見ていてそう実感しています。（今の住まいの管理組合はかなりいい働きをしていると思うのですが、管理費削減、修繕積立金の積み上げに熱心です）