パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

>20
はいよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381620

基礎ができましたね！楽しみ！

>12
夢見ケ崎は浮浪者が住みついていたせいかどうか変死が見られたらしいです。
ご冥福を祈ります。

川崎に住みだして10年ちょいになりますが、いつからか急激に浮浪者の数が減りましたね。
昔は公園や、道路わきの少し緑地になったところや、線路下など、ブルーテントやダンボールハウスがあちこちにありましたが、今は川沿いなど、一部でしか見かけなくなった気がします。
行政やNPOの支援が効いているのか、それとも住みにくくなったのか…。

新川崎についての話しですか？
川崎駅周辺は、住んでいるかはわかりませんが、日中はあいかわらず多いですよ。

>23
変死ですか。最近の事なんでしょうか。
やはり、何処でもいろんな人がいますよね。
ご冥福をお祈りします。

ここは標準でガスコンロで、オプションにIHが選べるけど、一般的にどっちが人気あるのかな？

>26
10年以上も昔のこと。
因みに「夢見ヶ崎」の夢って不吉な夢なんですね。

「太田道灌がこの「加瀬の台」（現・川崎市幸区）に城を作ろうとしたところ、夢の中で白鷺が彼の兜を奪って飛び去り、兜を南西の地に落とす夢を見たというものである。この夢を不吉として、彼は築城を諦めた。そして白鷺が兜を落とした地に自らの兜を埋めたので、この地が夢見ケ崎と呼ばれるようになったというものである」

>28
そんなに不吉な夢でもないのに、なにか感じたのでしょうね。
自らの兜を埋めたのが、夢見ヶ崎だなんて、なんか素敵なお話ですね。

>27
賃貸でIHコンロの部屋に住んだことがあるのですが、料理し辛く、電気代も高かった印象があるので、私はガスコンロ派です。オプションもガスを選びました・・・が、一般的には、どちらが人気なのでしょうね？
一時期よりはIHの人気が下火になってきた気もするのですが、オール電化マンションは最近も結構建設されているようですし、人気なのでしょうか。

武士が兜を盗まれるというのは首を落とされたことの象徴みたいなものなのではありませんか。
悪夢だと思いますよ。
それに不吉な夢をみたのが夢見ケ崎で兜を埋めたのは別の場所のようです。

>22
写真ありがとうございます

>22
今は忙しいので、現地になかなか行けないので、
とても助かります。

夢見が崎は処刑場でも首塚でもありません。
武士がどんな夢を見たっていいんじゃないですか。
本当だとしても厄落とししたってことで。
近隣の子供たちが楽しむのどかな公園に、不吉だなどと難癖つけるのやめましょう。

IHにしたかったけど電気代高いよね、これから電気どうなっていくかわからないから無難にガスにした

IHだけだと電気代＋ガス代（お風呂）で割高になるよ。オール電化でお風呂を安い深夜電力で沸かすってのでやっとペイする仕組み。

とりあえずガスで将来IHにと考えてる場合は、分電盤に予備の２００Vのアンペアブレーカーがあるのかとキッチンに２００Vの先行配線がデフォルトでされているかを要確認。オプションでできるから大丈夫だろうなんて思っていて、先行配線がされてないと、入居後に配線するのは費用がかなりかかる。

タワマンって火災になったらアウトだから、火を使わないIHってのが主流だったんだけどな。

>34
難癖ではないでしょう。
不吉な夢の「夢見ヶ崎」というのは古くからの言い伝えですよ。
それに以前、変死があったのは事実のようですし。

39さんは性格悪いです、こちらとしては気持ちよくパークに住みたい、何か劣等感か僻みあるの多分パーク買ってない人だと思います

夢見ヶ崎に住むわけではないし、気にしなければいいんですよ。
どんな地域にもいい言い伝え、悪い言い伝えどちらもあるものです。

性格に言及したくなる気持ちも分からなくはないですが、感情や感覚的な議論は荒れるもとでいいことないですから、放っておきましょう。

39ですが「性格悪い」とはよく言ってくれましたね。
調べてみて事実のようでしたし、明らかに取り違えている方がいらしたので書いたのですよ。
ありもしないでたらめを書いたわけではないのに無礼ではありませんか。
気に入らないことは事実であっても書くなということですか。

まぁまぁ。どんな場所でも叩けばほこりが出るものです。そんなことを言っていたら、関東大震災や大空襲のあった都内中心部の方がよっぽど不吉だと思いますよ。気にしないことだと思います。
うちの実家の近くなんて、昔墓場だった場所をきれいに造成して立派な注文住宅が建ってますよ。祖父は「買った人は知らないんだろうなぁ。 」と言っていました。知らぬが仏ということもありますけどね。

27です。みなさまコメントありがとうございます。
このマンション買う人はやっぱガスコンロが多いのかなぁ。
今のところ、IHがいいなって思ってます。全体がほぼフラットになるので。ただ、ご指摘のコスト面では確かに悩ましいですね。
時間もあるので、もう少し検討してみます。

電気代とか気にしないならIHいいと思う。見栄えいいし掃除ラク、パークタワー買う人達は裕福でいいな、うちは違いますけどね

そういえばパークタワーの敷地の地歴を調べた方います？
田んぼや工場でしょうか。

パークシティ新川崎は日立の工場跡地にできたはずだからここも同じでしょ。
子供の頃、工場脇にあったどぶ川でよくザリガニ釣った思い出があるよ。
ちなみにサウザンドシティは東芝タンガロイの工場跡地。

現在、オール電化のマンションに住んでいます。電気代はオール電化割引があるので高いイメージはありません。ただ割引の部分は3.11以降だいぶ圧縮されました。ＩＨは掃除のしやすさと、炎にあおられないので夏の料理の楽さでとても気に入っています。パークタワーはＩＨが選べない部屋で残念ですが、床暖がガスだし、ガスの割引使うのに仕方ないかなと思ってます。

IH、オプションでえらべるはずですよ～

あ、すみません、部屋の制限があったんですね…
失礼しました。

うちも低層階でしたが、コンロ選べましたよ？？もう締め切ったってことでしょうか？

IH,部屋の制限はありますが、使えることろは電源は引かれているのであとからでも変更可能なようです。

そろそろ第1期の契約もまとまる時期ですね。
みなさん登録された方は契約されたのでしょうか。

今月契約します。
オーナーズ、仮契約（重要事項説明）以後契約予定です。

私も現在新川崎、鹿島田間に住んでいる居住者でないため、
最近よく周辺回っています。

オプションではそんなにPLUSで予算あげられなかったので、
メニュープランへ間取変更した後廊下等の床をタイルに、トイレや浴室設備付ける位しか
しませんでした。

サンクンガーデン調べたら、ディズニーランドで有名なオリエンタルランドの子会社グリーンアンドアーツさんがやっているようなのでエントランス付近の植栽や植樹、花々に彩られた生活を心待ちにしています。

やっぱり住む際は物件だけでなく、周りに自然があると嬉しいですね。

サンクガーデン素敵になりそうですね。
建物の周りの緑や憩いのスペースは、とても重要ですよね。たのしみですね。

サウザンドタワーの最上階(41階)の南西角部屋が6980万で出てますね。こちらと比べて、どうでしょうかね。

近くの浄水場のあたりから白い煙が立ち上っていることがあります。
たぶん落ち葉などを燃やされているようですが、北風だと煙がタワーに向かって流れてきそうで気がかりです。

>56
私なら、新築の免震タワーが良いです。

34階以上の高層階で考えているのですが価格表で次期以降となっている部屋は価格公表されているのでしょうか。
担当者の方が質問しづらい方なので教えて頂けると助かります。

高価な買い物ですし、営業の担当者を変更して頂いた方が良いのでは？

キレイに価格が伏せられている高層階の状況は、契約済みの自分も気になります。
公表されているのであれば、どなたかオープンにしてもらいたいところ。

ただ、最上階近い数階の数戸の坪単価から考えると一期で出すとしたらの想定価格は大体分かりますよね。
二期で出す時の金額がおおよその想定より上がっていることを期待します。

>59
何号室？

>61
二期分が下がる、つまり下層階より安いってことは、あり得るのでしょうか？

>>62さん
35階の価格がわかればその上も想像できますので、35階の角部屋4部屋の価格を知りたいです。
ご存知でしたら教えて頂けないでしょうか。
宜しくお願いします。

62さんではないですが。
34階西北角6558万、南西角7698万、東角6498万、33階南東角6388万。ちなみに南東角34階は次期分譲。

＞63さん
ありえるかありえないか、で言ったらありえるんじゃないでしょうか。
売れ行き次第です。

既契約者としては、あんまり安く売らないで欲しいと思う一方で売れ残りは避けて欲しいので非常識な高値もやめてね、という感じ。

共用施設が充実しており、便利な反面メンテナンスにこすとがかかりそうですね。
コストがかかる設備としてエレベーターが9基、機械式駐車場が222台にも引っかかります。
世帯数が多いのでスケールメリットで解消できれば良いのですが、タワーマンションの
修繕費も高額になるんですよね。長期修繕計画を確認しなければいけませんね。

長期修繕計画を確認致しました。
全体と共用部分とあるので、計算が面倒ですが、
まあ普通のタワーマンションと同じ上がり方です。
修繕費は最高4.5倍になると考えておいた方が安心です。

住居と共用でした。

修繕費は、だいたい計画通りに行くもんですかね？
計画に対して増える方は色々想像できるけど、減る方向なんてあるもんでしょうか？

地域一番の魅力を維持する為に、管理費.修繕費ともに高めに設定していると言われました。発足した管理組合が努力し、住民も協力すれば、削減は可能かもしれません。ただ、お金が足りなるのは問題ですし、一度下げたものを上げるのは難しいと思います。
よって修繕費等が減る可能性は低いのではないでしょうか。

段階的値上げや定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こす元になるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。マンションって運命共同体だから、未納があると他人事では済まされない。

それから計画通りに管理組合が値上げをしな邸内ケースもあったりするらしい。そうなると積み立て不足で、リセールは厳しくなる。

小杉の三井のタワマンでは、入居後数年で管理組合が定額積み立てに移行したってのが週刊ダイヤモンドで記事として取り上げられていた。そういうのもフィードバックせずに、破綻するリスクのある長期修繕計画で後のことは知ったこっちゃないって売る側の態度ってどうなんだろう。

３・１１のとき乾式壁は結構あちこちで壊れている。自然災害は計画できないってことで長期修繕計画では考慮されていない。計画通りにはいかない可能性大。

＞71さん
修繕積立金が減ることはまず無いでしょうね。
仮に余裕があっても、いざというときに積み立て不足にならないようよほど管理組合が無能でなければ減らすことはないです。

賃貸オーナーばかりの小規模なマンションとかで目先の利益優先で先のことは知ったことなし、という入居者ばかりだと計画通りに値上げできず後で困るケースもあるようですが、ここはそういう投資対象として考えている人は少ないでしょうから、計画通りに上げていくことになると思います。
十数年ごとに一時金を徴収するA案も試算表に入っていたと思いますがこれは論外ですね。

73 74ってコピペ？

＞76
ほんとだね。あちこちに同じ話を貼って回るなんて暇だよね。
でも、ある意味、一生に数度の大きな取引でデメリットに目が行かなくなりがちな契約者に冷静に考えるきっかけを与えてくれていると感謝しないといけないかもしれないね。
修繕積立金の話は入居後、自分たちの問題として避けて通れないから、あまりに楽観的・悲観的な極端な話は無視するとしても真面目に考えておく方がいいと思う。

長期修繕計画って引渡し後には、管理組合が継承して運用することになる。販売時に売主が作成して説明してくれるから、そのままでうまくいくかのような印象を与えちゃうんだよね。実際にちゃんと運用できるかは管理組合次第だけど、分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かも分からないロシアンルーレットのようなもの。

あと、３０年目以降にエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えている。ただこれって、当初の長期修繕計画に含まれていない。計画以上の値上げになるのは必至。

修繕費といえば、スタンプラリー10万円引きだけど
値引いた修繕費はちゃんと三井が補填するらしい。
良かった。

＞78
エレベーターと機械式駐車場は含まれているよ。
たしかに配水管は含まれていないようだけど、想定される大規模修繕項目として記載されてます。

ここは一応、契約者しか書き込めないルールになっている住民板なので資料はお持ちだと思いますが、長期修繕計画表を確認されることをオススメします。

でもまぁ、実際にちゃんと運用できるかは管理組合次第ってのは同感です。
修繕積立金だけでなく管理費も削減努力しないと駐車場やトランクルームの利用率など甘い見積もりが散見されるのでまずいでしょうね。
甘い見積もりはここに限った話ではないと思うし、実際、今の住まいで入居からしばらくの管理組合の取り組みを見ていてそう実感しています。（今の住まいの管理組合はかなりいい働きをしていると思うのですが、管理費削減、修繕積立金の積み上げに熱心です）

>80

ここ検討板だよ。

竪排水管を除く専有部分の配管は住民が管理、修繕することになってるけど、実家のマンションでは住民任せにしておくとちゃんと修繕しないで水漏れ事故を起して階下に迷惑をかけるのが続出になるかもってことで、専有部分の配管も管理組合で修繕することになった。そのために積立金アップ。

＞81
ほんとだ。すみません。

>79

販売価格に転嫁されててる訳だから、お得というわけじゃないでしょ。

修繕積立といえば、引渡時に集める一時金だけでもペイオフ対象となる一千万円を超える。一つの銀行にまとめて預金だと、破綻したときにはアウト。どうやって管理するかも確認しないと。

>84
元が上乗せされているのは重々承知です。
ただ、積み立てが少ない状態から居住が始まるのが不安だったので。

ラリー不参加の購入者のお金を、ラリー参加者に移してるってだけ。入居後住民同士に禍根を残すやり方してどうしてするんだろう。

遺恨は残さないだろう。スタンプラリー対象の一期契約者は、売れ具合とか見ずに買う判断をしなければならない訳だし、二期以降はもしかしたら値引きもあるのかもしれないと考えると、スタンプラリーはむしろ平等にするための親切なシステムだと思った。
もちろん、三井としては一期で契約させるための作戦だろうけど、たかが10万円。それだけに釣られて買うことを決断する人なんて、まずいない。
最初は5回も通うのは面倒…って思ったけど、なんだかんだですぐ5回になったよ。セミナーとかもオーナースタイリング以外は出たことないけど。

今週のスーモにこちらの物件の蓄電池が紹介されてましたね！蓄電池だから、一定期間毎に交換が必要ですが、その費用は修繕積立金に含まれるんですかね？

蓄電池は寿命が10年なので
10年経ったとき今後継続するかどうするかはその時検討して、継続なら修繕費とは別にお金を徴収、と重説で聞いたような。
今手元に書面がないので違ってたらすみません。

この物件は再来年の3月竣工ですよね？
武蔵小杉のプラウドタワーは同時期竣工ですでに外観が完成しているのに、この物件はまだ1階もできていないようです。
毎日早朝から夜遅くまで作業しているようですが、本当に完成するのでしょうか？
以前、水が出て夜間工事を行っているとの投稿がありましたが、地盤か何か問題があって遅れているのではと気になっています。

＞91
竣工時期は2015.3中旬ですから、2015.1下の武蔵小杉のプラウドとは2.5ヶ月の違いがあります。
更にここは低中層の引渡しは2015.3下ですが上層階の引渡し時期は2015.5下とずらすことが公表されており、工期にあまり余裕が無いのは事実だろうと推測されます。

でもまぁ、基礎工事は終わって3階部分まで進んでいるようなので、
躯体工事はざっくりですが週に１フロア積みあがっていくと考えると、
大体来年の今頃は最上階までは積みあがって下層階から順次内装工事が進捗中というスケジュールだと思います。


週に1フロアというペースは実際にはもう少し速いとと思います。
さくっと検索しただけでも1フロア3日とか4日とか出てきます。
営業日ベースで考えてちょっと余裕を見て週に1フロアって感じかと。
今の住まい＆今の住まいのお向かいのマンションを見てても基礎以降の進捗は早かったですよ。
そんなに厳密に記録とってませんでしたが週に1.5フロアくらいづつ積みあがっていく積み木のようでした。

第一期三次の状況ってどうなんですかね？

蓄電池って１０年ももたないでしょ。会社でサーバーの管理してるけどUPS（無停電電源）のバッテリの保証は２年。あと、蓄電池って充電してる状態だと残量が正しく分からないんで、２年以上経過しているバッテリだと停電のときいきなり落ちてくれたりする。

蓄電池の使用は詳しいことが書いてあるとこを見つけました。
まさにここの事例紹介です。
http://www.itmedia.co.jp/smartjapan/articles/1309/13/news042.html


あと、UPSの保証2年って私の感覚ではだいぶ短い。
当然そういう製品もたくさんあるんだけど個人用もしくは小規模企業向けかな、って印象で
大規模企業向け・ミッションクリティカル用途とかだと10年保証は結構普通にある。

一応、住居用ということで10年保証のスペックのようだし
繰り返し充放電数から算出しているようなのでそれなりに根拠はあるようです。

あと、重要事項説明の際に え？ と思った点としては
安全性確保のため10年を経過すると自動的に停止するという自爆機能？があるところ。
だましだまし長く使おう、というのはダメらしいです。

停止後の扱い(更新や廃棄)については住宅部会（＝管理組合）の負担となっているので
一応、修繕計画には組み込まれているのかなぁ？と思っていますが誰か確認してくれると嬉しいところ。

突貫工事になりませんように

似たようなのに、太陽電池による共用部電力をまかなうことを謳う近所のマンションも、10年過ぎには交換を迫られるわけで。。。ランニングコストはメリットに見合ってるのか疑問になっちゃいませんかねぇ・・・

プラウドは最上階までできてるんだね、逆にこれから1年以上も何してんだろ

明日から一期三次だね。
また抽選落ちした人が中心かな。

今回は16戸販売ですね。売れ行きはどうなんでしょうね？

350→39→16 ってこと？
おいおい、大丈夫なの？

でも、一期一次販売以降は広告も打ってないし、まだ一応抽選みたいだから、見込み客が集まっている方なんじゃないですか？
年明けに新しいモデルルームができたら、大々的なキャンペーンをして、二期をやるのでは？

>95

長期修繕計画は共用部分だけ。専有部分については各戸もちだから、他も含めて設備の更新やリフォーム費用は考えておかないと。

＞104さん
一般論は分かってますよ。

一般論とは「停止後の扱い(更新や廃棄)については住宅部会（＝管理組合）の負担」というのは明確に違いますね。
専有部設備だけど管理組合負担と明確に決まっているのだから。

じゃぁそれを見込んだ修繕計画になってるのか否か？ってところがポイントなので、その点について一般論ではなく具体的にご存知でしたら情報提供お願いします。

>96

小杉のプラウドタワーで、クラックの入ったプレキャストのコンクリートを使っちゃったってのって恐らく突貫工事だからでしょ。ここの施工も同じ清水。同じことやりかねない。

ほんとだ、1期3次のスケジュール公表されてる。
今回も今日(木曜)スケジュール公表して土曜の午前締め切りって、、、
事前の意向のヒアリングとか競争率フィードバックとか営業トークとかで希望は散らすだろうから
まぁ完全に出来レースだよね。

公表されている情報と手元の1期1次の価格表からすると今回確実に南西角の35～42F住戸が2戸含まれていると思うんだけど、どうだろう？
最多販売価格帯から他の方角の角部屋も含まれてると思われ。。やっぱり角部屋って人気なんだね。
1期2次でどこまで対象住戸に角部屋があったのか分からないんですが低層お見合い角部屋以外はほとんど残りなさそう。

モデルルームに行って直接聞けば分かるような気もするけど
1期1次契約者としてはあんまり今、行く用事もないし順調な売れ行きであることを祈るばかりです。
658住戸中405戸が1ヶ月程度で売れてれば順調だと思うけどね。

>107
南西角は37階と42階が、今回の販売に出ていると思います。

確かに、北側と角部屋は人気ですね。

公式HPの販売住戸一覧で、部屋と価格が見れますよ！
このページって、一期二次のときにはありませんでしたよね？

>110
ありましたよ。

＞110
あ、ほんとですねー。
販売住戸一覧？？？？となってしまい、どこにあるのか分かりませんでしたがやっと分かりました。

今となっては見ることが出来ませんが、一期二次にもあったようです。（個人的に画面キャプチャしてたのでリンク元だけ確認できました）

年明けには、プラウドシティ新川崎とシティタワー武蔵小杉の価格発表がありますよね。両方とも高値だと言われているので、ここに良い効果があるといいなぁ、なんて思います。

>107
一期二次分が全部売れていたとしても 340+39 でまだ379戸じゃないの？
今回の16戸が全部売れたしても 395戸かな。
これからチラシ打ってもそんなに新しい人が集まるとは思えないが。
やはり二期から値引きかな。

一期二次は一期の落選者救済目的の販売だけど、三次は新規客への小出し販売でしょ。

二期として売り出すにはまとまった見込み客が集まってないってこと。

契約者にとっては冷や冷やだろうね。完成在庫になったら、入居者にもデメリットがあるわけだし。

一期三次も落選者のため。
角部屋の売り出しが多いのはそのため。

救済のための販売で落選者出してるのなら三井のやり方に問題があるね。その救済の三次でも落とす人作り出すのかな。そして、エンドレスに続くだったりして。

＞114
一期一次は350戸でしょ。
過去の書き込みで誰かが言ってたのを信じるとそのうち10戸は登録見送りで先着順住戸になっていたようだけど2,3日で残り5戸になっていたとのこと。
107の計算の405戸でも114の計算の395戸でも誰かが書いてたことを信じて400戸でもいいよ。約400戸ってことでだいたい同じ。

実際どうなのかわかんない情報で妄想を繰り広げるのって話題としては盛り上がるね。
ここの過去スレッドみても坪単価300だの武蔵小杉より高いだのこんなんじゃ売れないだのと根拠無しの不毛な議論が繰り広げられていたのと同じ。
実際はぜんぜん違ったし。

第一期一次の先着順がまだ残っているとしたら、公式HPに載せるものじゃないの？