パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

商談してる方が結構居ましたね。

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夜景はなかなか綺麗ですよ。
非常に分かりづらいですが真ん中奥オレンジ色のものが東京タワーでその左側ちょっと先にスカイツリーも見えました。
これでほんとに最後の画像です。。

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>152
ご親切にありがとうございます！
夜の現地は知らないので、とても、参考になりました。
ありがとうございます！

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あまり参考にはならんと思うが。
写真のアップはご苦労さん。

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>152
ありがとうございます。
東京の夜景は「遠～～くにみえる」って感じですね。
参考になりました。

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〉152さん
契約済ですが現地が気になるのでとても参考になりました。
何枚もアップしていただきありがとうございます。

夜景は、小杉が見える方向だとまた違って綺麗かもしれないですね。

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住民板覗いたら管理費＋修繕積立金（85㎡換算）が高いとの書き込みがありました。
タワーマンションだと、最初安くてもこのくらいのペースで上がるのが普通なのでしょうか。
5～9年　4万弱
10年～14年　5万弱
15年～19年　6.5万前後
最近マンション購入を検討し始めたばかりで、維持費のことを考えていなかったもので・・・。
相場（特にタワーマンション）などお分かりの方は教えて頂けないでしょうか。

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57719/
参考まで。

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>157さん
何件か検討しましたが、タワーはこれくらいするところが多いかと思います。
築年数の長いタワーはまだないので、最終的にどれくらいになるのかは未知数かと。

逆に小規模マンションで住民の少ないところは、一人当たりの負担が大きくなることも考えられます。
敷地が広いマンションだと固定資産税が気になったり・・・

維持費は結構悩みますよね。

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＞157さん
この物件の管理費と修繕積立金について考察されているページがあります。
長いのですが実際に管理組合理事をやったりしている方のようなので色々参考になるかと。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11664523370.html

管理費は基本変わらない前提ですが、
売りやすくするため安めに見積もられていて実際に住み始めてから収支が合わずに増額が必要になったり管理サービスを見直さなければいけなかったりするのであくまで参考です。
あんまり安すぎる設定の物件は怪しい(売るほうは売りやすいけど買って住む住民が苦労しやすい)と思ったほうがいいです。
この物件は逆にちょっと高めに設定されている感じで、実際に住民が住み始めてから減額交渉を受けることを想定して、後で値引きしても採算があうようちょっと高めに設定したのかなという印象です。

実際に分譲マンションを購入したことが無いと分かりにくいかもしれませんが、
管理組合＝所有者（要するに住民自身）の組合
管理会社＝管理組合から委託を受けて管理サービスを提供する会社
です。

住民が毎月払う管理費は、無条件に管理会社に全額渡すものではなく、管理組合の収入になります。
この収入を管理組合が決めた予算に従って管理会社や税金、電気料金の支払い、物品の購入などに使います。
収支を合わせるのは管理組合＝住民自身の責任なので、
足りなければ管理費を上げるか、支出を減らすか、住民自身で決めることになります。

修繕積立金も理屈は同じですが、
最初の安い金額では収支が合わなくなるのは明らかなので数年毎に上げる計画にしておくのは一般的で、金額もこんなものだと思いますよ。

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>158さん
ありがとうございます。
タワーマンションだと高くなるんですね。
>159さん
そうなんです。家賃と同じくらいの返済額でマンションが買えると単純に考えていたので
維持費がこんなにかかるものとは思いませんでした。
近くの中古物件（サウザンドシティ・築10年のタワーマンション）が管理費と修繕費で3万以下だったので
10年で5万弱！！と思わず書き込んでしまいました。

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>160

管理費と修繕積立で論理が矛盾している。

入居時点での修繕積立を安く見せかけるために、段階的値上げや定期的な一時金徴収を設定した長期修繕計画だと、未納問題を発生させるリスクがあるんで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

近くの武蔵小杉の三井のタワマンでは、入居後数年で管理組合が定額積み立てに移行させたという記事が週刊ダイヤモンドに掲載されている。管理会社は三井の系列だから、当然三井もそのことは知っているはず。にもかかららず破綻するリスクのある積み立て方式のままってのは、良心的とはとても思えない。

おまけだけど、デベが作成した計画通りに管理組合が積立金を値上げできずに、積み立て不足ってケースもある。計画だけ作って後は知らないってことなんだろうね。

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管理費が高いかどうかは管理計画を確認して費目ごとの支出がサービスに見合ってるかどうかチェックしないとわからないでしょ。ちなみに管理計画ってこちらから要求しないと出てこない。数字だけ見ても分からないけど、同じような規模のマンションでいくつか確認すれば妥当かどうかくらいは判断できるでしょ。

長期修繕計画もでてくるのは契約直前の重要事項説明のときだから、そのときではなく事前に確認すべきだけど。

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管理費は高ければ安心というわけではなくて、管理会社のボッタクリってのもあるから要注意。

修繕積み立ては管理組合の資産になるから、高いほうが安心という考え方もある。管理費はフローで、修繕積み立てはストック。

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おはようございます。

＞162さん
管理費と修繕積立で論理が矛盾している、というのはどこからそう感じたんでしょうか。
「上げるか、支出を減らすか、住民自身で決めることになります」という点で管理費も修繕積立も理屈は同じだと思ってますが、そう読み取れず矛盾していると思った点があれば補足説明なり訂正なりをしようと思います。

ただ、定額積立が推奨されているとして、現実として新規販売されているマンションで販売業者が定額積立を前提にしている例は聞いたことがないので「定額積立でないから良心的でない、従って買うべきでない」という主張なのであれば、現時点で買える新築マンションはほぼ無いと思いますよ。
中古ですらそういったニュースになるくらいレアなので選択肢はほとんどないでしょう。
このような点をとって矛盾だと言われているのであれば、あらかじめ言っておきますが、理想と現実の折り合いをどうつけるかという話であって、私が矛盾しているとかそういう話ではないと思います。
折り合いのつけ方は人それぞれで、矛盾している物件ばかりだから買えないよ！ということも人によってはあるでしょう。

＞163さん
大雑把な目安という意味では私が160で引用したブログで考察されてます。
で、その結論はちょっと高いかな・・・です。
まぁ引渡し後の権利と責任は入居者に移るわけで、高いんだったら入居してから内容精査して削ればいいんですよ。

＞164さん
上に同じくですが、高い分には入居後に精査して削ればいいんですよ。
管理会社のボッタクリだと思うのであれば、管理会社の変更も視野に入れて相見積とればいいんです。
ビジネスの基本ですね。
入居後即はずされないよう数年は色々契約上の縛りがある可能性は高いですが、
だいたい5年以上の長期で考えれば管理会社の変更も現実的にありえる選択肢です。

主体は住民なので、販売会社・管理会社の言うなりになる必要はありません。
その上でポイントになってくるのは住民の意識の高さですね。

賃貸主体な物件だとオーナーが自分が住んでいないので自身の問題としてとらえてもらえなかったり、
最初の管理費・修繕積立の安さに惹かれている人が多いと必要性は理解しても増額に強い抵抗があったり、
ということがあるので、下げる分にはやりやすく、上げる分にはハードル高いです。

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真剣に検討されていて将来の同じマンション住民になるであろう方々には、
入居後のマンション管理についてちゃんと知っておいてもらいたいと思ってます。

繰り返しですが、160で引用したブログのほかのマンション管理関係の記事も読んでみてください。
このマンションを買おうとしている方には響くと思います。

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ブログ読まさせて頂きました。
読解力に不安がありお聞きしたいのですが、
ようは、管理費が高い分には、管理組合で調整出来る。
三井の設定した修繕費は多少高いが、将来的には余裕があった方が運営の破綻リスクが少ない。
という事でしょうか？

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＞167さん
ブログ書いている本人ではありませんが、私としては概ねそのように理解しています。
ちょっと気になった点をコメントすると、
管理費と修繕積立を分けてお考えのようですが、どちらも住民自身の管理組合のお金という意味で考え方は同じです。

管理費の収入は何も考えず販売業者の計画通りにしていると最初から赤字だったりすることもあるので
まずは赤字にならないよう支出を精査する努力が必要で、
うまく黒字にもっていけたら余剰金は修繕積立金に積んでおいて将来的な不足がないよう備える、
というようなことを管理組合(＝住民自身)が考えて実行する必要があります。

これがうまくいかずに破綻するとどうなるかというと、
大規模修繕の際にお金が足りないので一時金として少なくない額の徴収が必要になったり、修繕自体が出来なかったり、という問題が生じます。

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お返事ありがとうございます。
管理会社に丸投げでは駄目という事ですね。
管理組合になられた方の力量というか・・・。
とても大変な役目ですね、専門的な知識も必要でしょうし。
この掲示板を拝見していて、検討している方や契約済みの方の人柄が、垣間見る事が出来て少し安心しました。
迷いなく、契約出来そうです。

ありがとうございました。

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管理費支出の精査を行い、余剰金を修繕費へ...という考え方に賛成です。修繕費が上がっていくことには、もちろん納得して購入しています。しかし、何らかの理由で売却しなければならない事態になることは、誰しも可能性としては考えられますよね。その際に高い修繕費がネックになりそうです。武蔵小杉の某タワーのように、修繕費を完全にフラットにすることは難しいとは思いますが、早めに余裕をつくっておいて、後々の急激な値上げを避けたいところです。
あと、新しいモデルルームのオープンは26年1月11日、第二期販売開始は2月中旬とのことです。ソースは三井ハウジングメイトに掲載されている広告です。

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タワーマンションの大規模修繕には莫大な費用がかかりそうですよね。
建て替えを視野に入れれば、売主が計画した長期修繕計画はほとんどのマンションで
修繕積立金の設定に見直しが必要になってくるそうです。
タワーマンションの住み替えは、修繕積立金が値上げする直前にするのが良いという
How toもあり、永住目的には向いていない質のものなのかと感じました。

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>管理組合になられた方の力量というか・・・。
他人事のようなおっしゃり方が気になるのですが。
168さんも書いていらっしゃる通り、管理組合＝住民自身、です。

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おっしゃるとおり、管理組合は住民自身であり、皆さんでの協力が大切ですよね。ただ、現役世代は仕事や子育てに忙しく、協力したくても難しい場面もあるかもしれません。
ここはパークシティからの住み替えも多いとのことですので、管理組合の大切さを理解し、理事等の経験もあり、その知識を共有して下さる方が入居するのでは、と少し期待してしまいます。

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パークシティの人に期待？
自分は忙しいからと言って何もしたくないんだろうね。
でも文句は言うタイプ。

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老人で管理組合をやれってこと？

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年齢で決めるなんてことはしないと思いますよ。
公平な決め方って中々難しいと思いますが、
部屋番号・階層で一律にローテーション回すのが一般的じゃないでしょうか。

低・中・高層階といった階層で感じる不満・悩み、
30代、50代、70代等年代で感じる不満・悩み、
独身の方もいれば、小さなお子様がいる夫婦の家庭から、お年寄り夫婦だけの家庭もあり、
立場ごとに思うこと、感じることは様々だと思います。
組合は、なるべくいろいろな背景をもった方たちが混ざって作ったほうが、
決定事項に偏りがなくなりいいのではないでしょうか。

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＞171さん
そのようなhow toがあるのは事実だと思いますが、そのようなババ引き状態の物件を買いたいと思いますか？
買い手がいても買い叩かれます。

中古マンションは管理を買うという言葉もあります。
色んな事情で途中で手放すことはあるにせよ、しっかりとした管理が出来るよう協力することが資産価値を維持するためには必要ですよ。

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モデルルームの冬季休業期間は、平成25年12月21日（土）より平成26年1月10日（金）まで

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モデルルームの休業期間、長いですね。他のモデルルームより長い気がするのですが、普通ですか？
第一期が概ね予定通り売れたので、二期に向けての準備もあり小休止、といった感じなのでしょうか。

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三井は販売状況に関係なく休みは長い。結果的に完成在庫になった物件でもしっかり休んでる。いいご身分だこと。

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一期四次はいきなり公表後登録即日抽選ですか・・・。
最新の価格表を見ると、当初次期以降分譲予定の部屋がすでに販売済になっているのもあります。
とにかく顧客から要望がある部屋はどんどん売っていく、なりふり構わない姿勢を感じますが
三井はどの物件でもこのような販売手法をとるのでしょうか。

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4戸じゃ抽選落選者がメインでしょう？
細切れに売っても、重説・契約・オプションetc
都度スタッフ揃えるのもコスト増
現在は、中住戸の1LDK、2LDK及び高層階販売に向けにMR改築し(多分)次期販売に向けターゲット絞り込みでは？

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生活利便施設棟に入るフィットネスのジェクサーは
公式HPでも発表あったみたいですね。

http://www.jexer.jp/fitness/shinkawasaki/index.html

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>184
情報、ありがとうございます。
聞いたことのないフィットネスクラブだったのですが、ホームページを見ると、プログラムや施設が充実しているようで、なんだかいい感じですね。楽しみです！
キッズスクールもありますし、お値段的にも通いやすそうです。セントラルが入るものと聞いていたので、うれしくなりました。

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173とか180とかは悩みというものがないんだろうなあ。

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>>185
ジェクサーはJR東日本系列のフィットネスクラブだよ。
こんなとこまでJRとはさすが新川崎だね。影響力大きいから仕方ないが。
その割に住んでる人はJRから冷遇されているのは残念だけど。

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＞186
意味不明瞭な感覚だけの個人を否定する書き込みはやめましょうね。

・誰かに悩みがあろうが無かろうが、この物件の検討に関係ない話です
・意味不明瞭ながら「悩みが無いんだろうなぁ」は悪意を感じさせ相手にいやな思いをさせるだけです。
・感覚だけの議論は明確な結論のない不毛な議論になりがちです。

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＞138さん
今更かもしれませんが、モデルルームのPCでフロア･方角・時期(夏至・冬至・春分秋分)毎の時間帯ごとの日照状況を詳細に確認できますよ。
すぐに分からなければ営業さんに聞けば見せてくれると思います。

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ちょっと思ったのですが、買われようとしている方の大半は世帯を持たれていると思いますが
日照に限らず、気になることは一緒に住む全員で確認して納得して購入を決断することをオススメします。

少なくとも夫婦の場合は、その配偶者との納得感はちょ～～～～大事です。
そこで齟齬があると、何年も住む住居だけに後々まで残ります。

うちは独身時代にマンション購入して、そこに今は夫婦で住んでますが
世間的・相場的には高評価でも、身内は厳しくかなりのマイナス査定から始まります。
自分が納得して買ったものでもやっぱり価値観の違いはあり、日照やその他もろもろ不満があるようでした。

今回の買い替えを機に、今も世間的な評価は高い部類に入るいい住まいだと納得してくれているようですが
そういうイベントでもないと、多分ずっと不満ばかりが溜まり続けていたでしょう。

これから買う物件も、自分だけの独断専行で決めたら同じように不満をもたれると思い、
メリット・デメリット含めて二人で相談して決めました。

まぁ多少は後で、自分が強引だったからとか言われるかもしれませんが、
ちゃんと譲れる部分、譲れない部分を話合って決めたというのは大事だと思います。

# 同じ話を契約済みの方用の住民板にも書きました。

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生活利便施設棟にフィットネススタジオが入るんですか。
公式ホームページを拝見しましたが、プールやスパもついているようですね。
マンション契約特典として月会費無料キャンペーンなどないものか、虫の良い話を期待してしまいます。
フィットネススタジオ以外のテナント情報もありましたら投稿お願いします！

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入会金無料ならともかく月会費無料って…
こんな人とうまくやってく自信ない。

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シンカモールのNASはOPEN時シンカ住民会費があったかと思います。現在は不明ですが。

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>>193

近隣住民だけどオープン前の早期申し込みで入会金無料で月額7000円だか8000円になるってチラシ来てたけど
それじゃないのかな？

まあなんかしらのキャンペーンはやると思うけど月会費無料はモンスター過ぎ

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191さんのおっしゃっている月会費無料って
1ヶ月間限定くらいのことをおっしゃってるのでは？

まあ何かしらサービスがあると、嬉しいですね。

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月会費無料は単なる書き間違いじゃないですか？何らかのキャンペーンはあるでしょう。
気になるのは、シンカモールですね。こちらのフィットネスがオープンして大丈夫なのでしょうか。鹿島田側からも、施設が新しいという理由で、NASに通っている人いますよ。

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日照がさえぎられる・・。

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>196
NASはキッズの水泳はやってないですよね？

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NASはキッズプールやってません。…だから通ってます。

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週刊ダイアモンドにここは驚異の人気
ってでてました。

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