パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？PART7

今回外れた人、が次回の他の部屋を妥協して買うかどうかですね。
最上階角部屋で外れた人の大半はもう買わないでしょうけど。

最上階角部屋が14倍なんての事実はないよ。

やはりモデルルーム効果は絶大でしたね。

モデルルームは盲目的に人気がつきますからね。
東以外の中住戸や角部屋を狙う人からみれば
人気が東に偏ってくれて助かったというのはあるでしょう、きっと。

東には眺望の良さがあるんだから、多少間取りが悪くても売れる。
今回のような見栄えのよいＭＲを他の方角や通常の角部屋にしておけば、
もっと均等に売れたと予想します。
一期二次以降が三井にとっても、真の勝負になるでしょう。

東向きは間取りも良かったですからね。人気集中も頷ける。そういえば御殿山トラストシティはライトアップとか良さげですね。

東向きは眺望に自信があるから
ちょっと無理して戸数増やした結果の間取りですね。
でも、実際、景色はいいし、立地もいいから売れるんでしょうね。
東向き以外は高層階にしないと厳しい物件かなー。
東向きの人気に釣られて変なとこ買わないように気をつけたいですね。

まず低層の影響を受けるのは東と北東。小学校が目の前ですから。
北も１０階くらいまではＳＯＮＹが邪魔。
南・南東は低層の影響をさほど受けず？。
西・南西は結局３０階以上に行かないと抜けないから、低層でもＯＫなのかも。

ここの高層って何階から？？
苦戦の西は何階からを高層ととらえるんでしょうか？

眺望的には目の前の遮蔽さえなければ、別に高層階でなくても良いと思っています。
15階以上あれば、どの向きもそこそこだとは思いますが。
タワマンは眺望優先で超高層志向の方が多いのは存じあげていますが、
そんなに毎日外ばかり眺める方ばかりではないと思いますので。
抽選外れても、価値観次第ではチャンスはあると思いますよ。
高層階になれば買値が高くなるのは確定ですが、その分高く売れるという保証もないわけですし。

タワマン眺望は良い方が
高くなるというより、売れ易くなります。
結果としてあまり値引きしないで売れます。

リセールの話です。内覧客は現物を見て買いますから。

東の20階前後がいいなぁと思いつつ間取りがなぁ。
西の30階以上は間取りも眺望もいいけど値段が限界のちょっと先って感じで
とても悩ましいです。。。

西の高層じゃないファミリー向け部屋はどうだったんでしょうね？
眺望重視じゃなければ間取り＆価格で需要がありそうだったような。
リセール重視だと難しいのかな？

リセールするときは高層階の印象は良さそうですね。
高層じゃないと買わないって人も居そうですし。
ただし住む方としては高層ゆえのリスクが付き物ですが。

タワーで高層じやないとリセール悪いよ。考えればわかるしょ。

高層志向の人は眺望最優先で、次にリセール時の有利さ。
不確定な地震時のリスクには目をつむっていますよ。

地震こわがるなら、タワーやめることだな。

低層階を買った人なら地震も安心。

まあリセール気にするなら何より大事なのは売る時期だよな。同時に売り出す新築の場合は部屋ごとの価格差を厳密に決めるけど中古なんて同時に同条件でゆっくり検討なんかできないからフロア低い方が高かったとか逆転現象が平気で起きるし、半年違えば数百万違うとかザラ。

ここは壊れるタイプのダンパー。あと、３・１１のとき乾式壁は結構あちこちで壊れた。共用部分が壊れたら、住人全体で負担して補修。長期修繕計画は自然災害が考慮されていない。

目指せ2次！
２次はどのくらい出すか？

二次は一期の落選者救済。今から行っても相手にされないよ。

一応タイミングさえ合えば、新規の人も登録はできるみたいですよ。

少し前にもあったけど、高層って何階以上のことを指してるの？
20階以上？、30階以上？

新規と言っても対象はローン仮審査とかで一期に間に合わなかった人。これからって人は対象外。

新規の人は２次でなく、２期になるよ。来年ね。でも東以外は？　業務棟のお見合いはお勧めしない。誰がどこから見ているかわからないからね。カーテンするしかなく、折角の開放感がパーに。まだ、お見合いマンションの方がいいよ。

>552

低中高と三区分するなら概ね25階以上が高層では？

東側も高台だから低層10階あたりまではお見合いだよ

東の下はうるさいね。

東の下は小学校の校庭があり、さらに2Fのベランダ部分が幼稚園の庭なので
子供の声はかなりしそうですね。

北も小学校の通用口がありますから登校時はにぎやかになりそうです。

低降伏点鋼のネガがありましたが、大地震の後に性能が落ちるかどうかなんて、実験的に検証済みで、地震で発生する程度の歪みの大きさなら影響はないですよ。ネットで検索してもその手の論文とかいろいろ出て来ますね。

最近低降伏点鋼が増えてきてるのは、導入コストが低いのもありますが、オイルダンパーと違ってメンテナンスが要らないというのも大きですね。ダンパーと低降伏点鋼を両方使ってたりするのは、低降伏点鋼の実績がまだ少ないから念のためってとこですね。

ここは投資用物件としての適格性はありますか？

1LDKタイプを購入して賃貸に回す場合、入居者確保見通しは良好でしょうか？

坪16,000円程度の賃料は可能ですかね？

無理

管理費が高いから、投資には向かないでしょうに。

552
竣工後の現実としては、使うエレベーターで、低層と高層が区切られそう。覚えてないけれど。

エレベーターは２３階までが低層用。
２４階から高層用とわかれています。

>560

投資は自己責任。自分で判断できないのなら止めたほうがいいってのがアドバイスかな。

賃料とかは仲介業者に査定してもらうのが良いでしょ。ここの売主である三井は避けて、複数社に当たるってのがポイントかな。

長周期対策で免震装置に組み込まれている鉛ダンパーも低降伏点鋼ダンパーと同じく壊れて力を吸収するタイプ。３・１１後に仙台の免震を調べたら交換が必要ってのが複数以上見つかってる。

降伏点を越えなければ大丈夫ってだけ。

管理費高いと賃貸投資に向かない、、そうですね。

でも東向きが当選したので、ここの東向きよりよいマンションが近隣にないと思い、契約しようと思ってます。

＞566
免震装置は建物の下端で全ての変位を吸収しないといけないので、制震装置と比べると吸収する変位の大きさがケタ違いです。免震で交換が必要になったのは、破断歪（破断点）を超えたために亀裂が入った部分があったのでしょう。制震装置の場合、そもそもそこまで大きな変形は発生しないので、破断はしません。制震装置で低降伏点鋼の交換が必要になったというのは聞いたことがありませんね。

また、書き間違いだと思いますが、降伏点を超えないと塑性変形が始まらないので、そもそも制震効果は得られないし、長周期振動対策にもなりませんよ。

２ＬＤＫを検討しましたが、私も不安になりキャンセルしました。営業マンずるいね。

この程度で管理費が高くて払えないと思うならやめたら？
それすらも自分でシュミレーションが出来なければ投資以前の問題
投資は他人にまかせるものではなく自己責任ですよ

営業マンずるい？自己責任でしょ！

管理費は、投資はもちろんリセールの時にも重要。
ローンを組んで購入する人にとっては、毎月の支払いがコストアップになる…1億位までなら高額ローンの人もいるのでは。

キャッシュで買う人も居れば、5000万～１億のローンを組む人もいる。
お隣さんにそれだけの開きがある事実を、お互いに把握していればOK。
後者でも平均年収1500くらいはあるだろうから、金銭感覚はそこまで違わないでしょう。

ここをキャッシュで買うような人は、明らかに金銭感覚違いますよ。
資産に圧倒的な余力がありますから。
ただし本人の年収が高いかといえば、それもまた別問題。

いろんな意味でご近所さんは違う人種なのかも。

ここの管理費が他と比べて月3000円程度高いと仮定すると、10年払っても36万円しか違いませんよ？その程度のコスト増は不動産投資では誤差範囲だから関係ないと思いますが・・・

「管理費が高い」と気になる人、気にならない人、これも金銭感覚の違いなんでしょうね。。。